Valutazione inferiore al prezzo d'acquisto e quindi mutuo inferiore a quello richiesto

[andrea boschini]

Salve,
da poco io e mia moglie abbiamo deciso di acquistare una casa e dopo una lunghissima ricerca finalmente l'abbiamo trovata, una villetta su 2 piani ancora in costruzione prezzo di vendita 350.000 euro. Ci rivolgiamo allora ad un intermediario finanziario per la ricerca di un mutuo . Questo ci propone alcune soluzioni e scegliamo quella che ci sembrava + conveniente. La prima perizia , quella che chiamano "su carta" e relativa ai redditi va bene e preoseguiamo l'iter per l' acquisto. Premetto che fermiamo casa dando una consistente caparra e chiediamo un mutuo di 300000. Arriva il momento della perizia sul posto e casa viene valutata solamente 300000 euro !!

Beh sela Banca ha valutato quello, vuol dire che vale quello e quindi tu lo pagavi 50000 in piu'.
Ma penso che acquistare una casa del valore di 350000 avendo 50000 a disposizione sia pochino.
Un mutuo da 300000 euro ( 600 milioni) è PAZZASCO non è sostenibile e pertanto verrà spalmato su 30 anni O FORSE 40.
Ma siete certi di quello che fate?!?
aCQUISTATEVI UN ALLOGGIO e non una casa!!!!!

beh questo dipende dai loro redditi...ci sono famiglie di 4 persone di 1 e mezza lavora che fanno mutui assurdi

Aggiunto dopo 1 :

Salve,
da poco io e mia moglie abbiamo deciso di acquistare una casa e dopo una lunghissima ricerca finalmente l'abbiamo trovata, una villetta su 2 piani ancora in costruzione prezzo di vendita 350.000 euro. Ci rivolgiamo allora ad un intermediario finanziario per la ricerca di un mutuo . Questo ci propone alcune soluzioni e scegliamo quella che ci sembrava + conveniente. La prima perizia , quella che chiamano "su carta" e relativa ai redditi va bene e preoseguiamo l'iter per l' acquisto. Premetto che fermiamo casa dando una consistente caparra e chiediamo un mutuo di 300000. Arriva il momento della perizia sul posto e casa viene valutata solamente 300000 euro !!Quindi un valore che non ci permette di prendere nessun tipo di mutuo e che rischia di farci diventare inadempienti e perdere la caparra. Il motivo per cui è stata valutata così tanto di meno rispetto al prezzo di vendita è che dalle piantine del catasto il piano di sopra ( dove c'è una grande stanza ed un bagno ) è una soffitta e il piano terra ha solo 2 stanze, un bagno ed un 'deposito attrezzi' che in realtà è una bella cucina !! Io vi chiedo, c'è il modo per cambiare l'accatastamento della soffitta e del deposito attrezzi per far si che la perizia valuti casa per quello che effettivamente è facendoci ottenere un muto maggiore ??? Se questo è possibile, è molto oneroso ?

Grazie mille
Ste

ma l'avete trovata direttamente o tramite AI?

 

[enrikon]

Io concordo con Antonio quando dice di provare a cambiare banca.
Tanti istituti di credito pubbblicizzano mutui fino all'80% senza specificare che lo intendono sulla loro stima e non sul reale prezzo di compravendita.
Ora, questo, in realtà vale un po' per tutte le banche, ma qualcuna "sottostima" volutamente l'immmobile in modo da cascare sempre in piedi.

 

[fravveduto]

Chiedendo preventivamente ad un tecnico, la soluzione potrebbe essere l'accatastamento da cielo a terra in un unico subalterno (molto probabilmente A/2). A questo punto avresti un'unica entità abitativa e non solamente 2 stanze + bagno come casa e la restante parte quali pertinenze!
Ovviamente se in passato è stato scelto di accatastare come casa solamente 60/70mq. ca. (debbo desumere) e la restante parte è stata portata come pertinenze (valutate a circa 30-50% della parte abitativa) un motivo dovrà pur esserci!!!
Pertanto non è possibile giungere ad una conclusione senza avere una visura catastale storica; una scheda catastale dell'immobile e l'atto di provenienza ovvero la concessione edilizia!!!
Aggiungo che abbattere 50.000 su 350.000 non è trascendentale: trattasi solamente del 15% ca. e trovandosi la tua abitazione nelle condizioni descritte... penso che il tecnico non abbia neanche calcato troppo la mano...
L'alternativa cmq. potrebbe essere quella di finanziare l'immobile al 100% del valore di perizia anzichè all'80% del valore di perizia: c'è qualche costo in più da sopportare ma invece di ottenere 240k (80% di 300K) + 50K di caparra che fanno 290K otteresti 290K+50K ca. 340K...
In bocca al lupo

 

[geomanera]

.... se posso:
- per l'acquisto verificate la regolarità edilizia ( ovvero se quanto vi hanno promesso e che voi avete accettato, corrisponde con quanto indicato nei disegni di progetto) , chiedete copia del PDC e/o dell'ultima variante e, fatevi aiutare dal DL o da un tecnico di vs fiducia.
- verificate se vi sono degli atti di vincolo per il sottotetto
- verificate se sia possibile , fin da subito a vs spese, ottenerne l'agibilità.
Ciò premesso mi sembra strano una differenza così alta tra valore di acquisto e perizia mi verrebbe da suggerirvi di cambiare banca.... .
se vi hanno deliberato 300 , non penso sia difficile per voi cambiare banca.
saluti

 

[fravveduto]

Quoto e concordo su cambiare banca...

 

[stenzio]

Intanto grazie mille a tutti per il vs interessamento !
Aggiungo un pò di info sulla casa, non so se vi possono essere utili:
La casa è nuova, è stata terminata in questi giorni
E' una villetta angolare 2 piani fuori terra rialzata, costruzione antisismica, muri da 40 coibentati, scala e davanzali in travertino, vasca idromassaggio, giardino con area parcheggio , 2 motori per
l' aria condizionata, 4 split, pannelli solari, zanzariere in tutte le finestre, sbarre di sicurezza, portone blindato, videocitofono, area parcheggio in porfido, grondaie in rame ..insomma è molto
rifinita.
So che ai fini della perizia però non sempre vengono contate le rifiniture. mi sbaglio ?

Nella realtà, per come è stata costruita, è di circa 100mq calpestabili (2 camere , 2 bagni, 1 salone , 1 cucina) + 12 mq di patio + 120 di giardino.
La soffitta è di 24mq ed ha un'altezza massima di circa 2,70 ed una minima di 1,45 quindi nel complesso è abbastanza alta, idem il bagno.
La cucina ( sarebbe il deposito attrezzi ) è una stanza normalissima al piano terra col soffitto leggermente mansardato con altezza minima 2,45 a salire sino all'altezza
di tutte le altre stanze.

Di banche ne abbiamo girato tante e tutte ci hanno deliberato il mutuo richiesto ma dopo la perizia hanno tutte "puntato in basso" proprio per il problema delle
piantine catastali dove a quanto pare ( purtoppo non lo so di preciso ) risultano abitabili solo 48mq.
C'è da dire che 2 periti (a voce) vedendo casa ce l'hanno valutata 400mila , ma poi dall' ufficio e carte in mano hanno abbassato il tiro notevolmente.
Non riusciamo ad ottenere + di 230 contro i 300 richesti !! Nessuna banca concede il 100% !

Non c'è proprio modo di "cambiare le carte in tavola" ??
Insomma, se fosse possibile cambiare l'agibilità ( anche pagando la sanzione ), la perizia sarebbe più alta ?? ne varrebbe la pena ?

La mia preoccupazione è che tra 1 mese scade il termine per l'acquisto e se le cose non si sistemano sarei indempiente, non per causa mia ma per una perizia sottostimata e rischiamo
di perdere la caparra....( praticamente gli unici risparmi che avevamo ).

La nostra "colpa" è di non aver immaginato che tutti questi mq venissero valutati così poco e che non venisse valutata casa per quello
che è effettivamente.

 

[fravveduto]

allegare una visura catastale aggiornata + concessione edlizia!
Qui non si tratta di trovare un escamotage: rischiate che l'atto di compravendita sia improponibile per effetto delle difformità catastali!!!
Eventuale scappatoia finanziaria è accettare il mutuo e abbinare cessione del quinto - se applicabile - per percettori di reddito fisso da lavoro dipendente a tempo indeterminato...
Saluti

Aggiunto dopo 58 minuti :

beh questo dipende dai loro redditi...ci sono famiglie di 4 persone di 1 e mezza lavora che fanno mutui assurdi

Aggiunto dopo 1 :



ma l'avete trovata direttamente o tramite AI?

Niente di personale... ho giudicato negativamente il "post" perchè non aggiungeva niente di nuovo alla discussione: tu stesso confermi che, per l'appunto, non avevi intenzione di rispondere!
Mi spiace per il malinteso!
Una cosa non capisco... che cambia se c'è o meno intermediario immobiliare?
Ormai la soluzione sta nel finanziario ovvero nel legale...
Saluti.
p.s.: non posso rispondere -ancora- in forma privata (sono troppo giovane... per il forum)

 

[Antonello]

Nella realtà, per come è stata costruita, è di circa 100mq calpestabili (2 camere , 2 bagni, 1 salone , 1 cucina) + 12 mq di patio + 120 di giardino.
La soffitta è di 24mq ed ha un'altezza massima di circa 2,70 ed una minima di 1,45 quindi nel complesso è abbastanza alta, idem il bagno.
La cucina ( sarebbe il deposito attrezzi ) è una stanza normalissima al piano terra col soffitto leggermente mansardato con altezza minima 2,45 a salire sino all'altezza
di tutte le altre stanze.

Di banche ne abbiamo girato tante e tutte ci hanno deliberato il mutuo richiesto ma dopo la perizia hanno tutte "puntato in basso" proprio per il problema delle
piantine catastali dove a quanto pare ( purtoppo non lo so di preciso ) risultano abitabili solo 48mq../QUOTE]
Ma come è possibile che il calpestabile è 100 metri quadrati e nella planimetria ne risultano solamente 48?
Gli altri 52 metri quadrati sono stati costruiti abusivamente?

 

[enrikon]

Ma come è possibile che il calpestabile è 100 metri quadrati e nella planimetria ne risultano solamente 48?
Gli altri 52 metri quadrati sono stati costruiti abusivamente?

No, ma risultano essere accatastati a cantina e soffitta anche se di fatto sono strutturati come se fossero abitabili.
Anche casa mia è così. ma infatti l'ho pagata meno di quanto avrei dovuto se tutta la superficie che di fatto "abito" avesse avuto l'abitabilità.
Gira e rigira è sempre una questione di prezzo. Salvo, evidentemente, nel caso del nostro amico Stenzio: 350.000 euro per 48mq. + giardino e accessori, sembrerebbero una bella cifra.

 

[stenzio]

No, ma risultano essere accatastati a cantina e soffitta anche se di fatto sono strutturati come se fossero abitabili.
Anche casa mia è così. ma infatti l'ho pagata meno di quanto avrei dovuto se tutta la superficie che di fatto "abito" avesse avuto l'abitabilità.
Gira e rigira è sempre una questione di prezzo. Salvo, evidentemente, nel caso del nostro amico Stenzio: 350.000 euro per 48mq. + giardino e accessori, sembrerebbero una bella cifra.

Esatto Enrikon,
quella cifra sarebbe altissima se casa fosse veramente di soli 48 mq!! ma in realtà è il doppio, infatti i periti che non avevano ancora visto le piantine catastali l'hanno valutata 400mila.
Antonello, come ti diceva enrikon, buona parte di casa è accatastata come soffitta o locali tecnici e per questo la banca ci sta valutando casa molto meno di quanto in realtà valga.