Venditore inadempiente al rogito

[zapzap]

il 12/3 u.s. abbiamo fatto un compromesso, trascritto e registrato tramite notaio, per l'acquisto di un appartamento con rogito da effettuare entro il 20/7 u.s.

Il 20/7 il venditore si presenta con le piantine catastali difformi dalla realtà (sulla piantina catastale non è presente un balcone).
Il notaio ci dice che l'atto non è possibile stipularlo sulla base delle nuove normative, pena la nullità, e ci accordiamo per una proroga, ns malgrado, al 29/7 u.s.

Il venditore non si presenta nemmeno dal notaio.
Ci comunica che il suo geometra ha depositato la piantina al catasto, ma che il catasto non ha ancora adempiuto.
Nel collegamento on-line del notaio....nulla ancora risulta.

A questo punto io credo che il venditore sia inadempiente e vorrei risolvere il contratto, con risoluzione per inadempimento e conseguente restituzione della caparra x 2.

Pensate sia una soluzione percorribile ?
tortuosa?
C'è la possibilità di perdere la causa ?
Isomma, se ho cambiato idea.....a questo punto...riesco a risolverla ?

Grazie fin da ora per la risposta.

 

[roberto.spalti]

Il fatto che manchi il balcone mi da da pensare sulla conformità urbanistica.
Prima di tutto incaricherei un tecnico che faccia una verifica in Comune sulla pratica edilizia riguardante il balcone, poi prenderei le mie decisioni.

 

[zapzap]

Il fatto che manchi il balcone mi da da pensare sulla conformità urbanistica.
Prima di tutto incaricherei un tecnico che faccia una verifica in Comune sulla pratica edilizia riguardante il balcone, poi prenderei le mie decisioni.

Il balcone è presente nel progetto originario del palazzo.
Tutte le piantine degli altri appartamente lo hanno.
Pare che circa 10 anni fa, quando il precedente proprietario aveva fatto delle modifiche, e depositato l'accatastamento, il geometra abbia commesso questa imperfezione, ora diventata ostative ad atti.
Tant'è che il notaio ha recuperato gli atti delle precedenti compravendite (tutte effettuate da lui) ed ha constatato che fino all'atto precedente quello del trasferimento dell'immobile al proprietario attuale, tutto era in ordine.

 

[roberto.spalti]

Allora la procedura bè semplice e si dovrebbe risolvere in pochi giorni.

 

[zapzap]

,

 

[alessandro dauria]

Come dice il collega, la cosa dovrebbe essere di semplice risoluzione, se la situazione è quella che ha descritto, io non consiglio di partire a testa bassa per il recupero della caparra a doppio, quantunque tu possa aver ragione, con la legge italiana se vinci la causa otterai la sentenza tra 10 anni,

inoltre se il venditore è furbo ed è un soggetto che ha poco da perdere, non è un imprenditore, si svestirà di tutti i suoi beni e soldi, e non è detto che tu recuperi nemmeno i tuoi di soldi, quindi calma e gesso prima di cose avventate, verifica tutto quello che ti ho detto se decidi di agire, ma propendi per la risoluzione bonaria, dovrebbe essere semplice,

se poi questo dipende dal fatto che non vuoi più acquistare quell'immobile e volevi approfittare della situazione, acquistalo e rivendilo è meglio.

 

[andcosta75]

Capisco sia spiacevole trovarsi davanti al notaio con paintine difformi dalla realtà, ma è soltanto un balcone, se è veramente interessato ad acquistare la casa potrebbe essere un visio di lieve entità e accordarsi per la regolarizzazione catastale successiva. L'abitazione è stata vista e piaciuta con balcone quindi... Io non credo che se arrivate in causa un giudice Le possa dare ragione, tenga presente che il venditore ha la possibilità di addire al giusto prezzo attraverso il 2932 e obbligarla ad acquistare a giusto prezzo.

 

[Antonello]

Capisco sia spiacevole trovarsi davanti al notaio con paintine difformi dalla realtà, ma è soltanto un balcone, se è veramente interessato ad acquistare la casa potrebbe essere un visio di lieve entità e accordarsi per la regolarizzazione catastale successiva. L'abitazione è stata vista e piaciuta con balcone quindi... Io non credo che se arrivate in causa un giudice Le possa dare ragione, tenga presente che il venditore ha la possibilità di addire al giusto prezzo attraverso il 2932 e obbligarla ad acquistare a giusto prezzo.

Dal 1° luglio non è più possibile accordarsi per..........................
Se l'immobile è in regola catastalmente bene in difetto niente atto.
Se spieghi meglio sul giudice che obbliga................perchè è interessante sapere come si procede.
Grazie

 

[zapzap]

Scusatemi, ma....

se il rogito era stato deciso il tal giorno.
il tal giorno il vend. non aveva adempiuto ai suoi obblighi e pertanto si è deciso di prorogare.
Alla scadenza della proroga il venditore non ha ancora risolto.

Credo che passato il termine deciso con atto pubblico ben 2 volte....al di là dei motivi.....non debbe dimostrare nulla per riconoscere che l'altra parte è inadempiente al contratto e chiederle il risarcimento del danno (previsto per legge) quale la caparra confirmatoria.
Il giudice dovrebbe solo prendere atto dell'inadempienza e applicare le norme.

Non credete ?

---------------------
Per Aless. Dauria...
non si vuole specularci sopra......ma la maleducazione e la strafottenza di alcuni....fanno passare ogni tipo di bonaria positività.

 

[andcosta75]

Io non sono nè un legale tantomeno un giudice e questo è il mio pensiero da profano: la questione è riferita ad un balcone che per carità "legalmente" da il diritto a recedere dal contratto per difformità chiamiamole catastali, però non si tratta di un intero piano abusivo o di una scala non a norma; inoltre non dovendo fare opere murarie perchè il balcone è esistente, l'acquirente non ha un disagio nel godimento del bene, non gli devono entrare muratori in casa. Se il venditore ha presentato la dia all'ufficio tecnico ed ha ottenuto parere favorevole è solo un disallineamento catastale.
Se fossi nei panni dell'acquirente, in presenza di una caparra versata, acquisterei il bene e farei scrivere nell'atto la presenza del vizio e l'obbligo da parte del venditore della regolarizzazione.