Come tutelare il cliente in caso di acquisto da impresa edile

[boscolo]

Ho bisogno di alcune conferme.
Quali sono le verifiche da fare per controllare che un'impresa che vende appartamenti di nuova costruzione (già terminati), non sia in pericolo di fallimento, al fine di tutelare al meglio l'acquirente privato che si rivolge alla mia agenzia? Intendo quelle necessarie e non, cioè utili a ridurre a zero qualsiasi rischio di entrare in un fallimento dopo l'acquisto.
Grazie

 

[el gondolier]

La CCIAA di Venezia ha pubblicato un vademecum che riporta questo:
"...l’obbligo del costruttore di consegnare una fideiussione
bancaria o assicurativa (o rilasciata da una società
finanziaria iscritta ad un apposito Albo) a garanzia di
tutte le somme che il promissario acquirente dovesse
pagare prima del rogito;
• un contenuto del preliminare molto dettagliato che
prevede l’allegazione degli elaborati di progetto della
casa e delle parti comuni, nonché di tutti i capitolati
relativi alla costruzione;
• l’obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente,
al momento del rogito, una polizza assicurativa
decennale (c.d. garanzia del costruttore)."
http://www.ve.camcom.it/usi/Quaderno11DEF.pdf

 

[Antonello]

Ho bisogno di alcune conferme.
Quali sono le verifiche da fare per controllare che un'impresa che vende appartamenti di nuova costruzione (già terminati), non sia in pericolo di fallimento, al fine di tutelare al meglio l'acquirente privato che si rivolge alla mia agenzia? Intendo quelle necessarie e non, cioè utili a ridurre a zero qualsiasi rischio di entrare in un fallimento dopo l'acquisto.
Grazie

Puoi richiedere un cartificato alla CCIAA e scoprirai se è in bonis o in concordato preventivo o addirittura in fallimento.
Dal certificato vedrai chi sono i componenti dela società.
Controlla quei nominativi alla conservatoria e vedi se possegono immobili e sopratutto se sul terreno ove insiste la palazzina qualcuno ha iscritto qualcosa di pregiudizievole.
Controlla anche i nominativi al bollettino dei protesti presso la CCIAA.
Essendo la palazzina ultimata e non più in costruzione sono obbligati a rilasciare all'atto notarile la polizza decennale postuma.
Se possiedono altri immobili, oltre al terreno usato per la palazzina, ti dà conforto.
Se tutto è OK, procedi con compromesso, registrazione all'Ade e per ultimo l'atto che farei il giorno dopo il compromesso se non anche senza questo.

 

[Umberto Granducato]

... e trascrizione del preliminare

 

[epenco]

Puoi richiedere un cartificato alla CCIAA e scoprirai se è in bonis o in concordato preventivo o addirittura in fallimento.
Dal certificato vedrai chi sono i componenti dela società.
Controlla quei nominativi alla conservatoria e vedi se possegono immobili e sopratutto se sul terreno ove insiste la palazzina qualcuno ha iscritto qualcosa di pregiudizievole.
Controlla anche i nominativi al bollettino dei protesti presso la CCIAA.
Essendo la palazzina ultimata e non più in costruzione sono obbligati a rilasciare all'atto notarile la polizza decennale postuma.
Se possiedono altri immobili, oltre al terreno usato per la palazzina, ti dà conforto.
Se tutto è OK, procedi con compromesso, registrazione all'Ade e per ultimo l'atto che farei il giorno dopo il compromesso se non anche senza questo.

Tutto questo va bene ma la fideiussione è INDISPENSABILE. Senza, io personalmente un immobile non lo prendo nemmeno in regalo, perchè è una prova piuttosto matematica che c'è qualcosa che non va.

 

[Antonello]

Tutto questo va bene ma la fideiussione è INDISPENSABILE. Senza, io personalmente un immobile non lo prendo nemmeno in regalo, perchè è una prova piuttosto matematica che c'è qualcosa che non va.

Ma la fideiussione va richiesta quando è in costruzione.
Questo immobile è già costruito.

 

[Graziano Cavallini]

Ma la fideiussione va richiesta quando è in costruzione.
Questo immobile è già costruito.

La fideiussione può essere richiesta durante la costruzione, nel caso in cui l'acquirente versa acconti a S.A.L., diversamente la fideiussione vale per l'eventuale caparra cofirmatoria, in entrambi i casi cessa il giorno della stipula. Mentre vale per 10 anni la garanzia "postuma" per eventuali difetti dell'opera (ex legge 210/05).

 

[roberto.spalti]

Allego una guida

 

[epenco]

Ma la fideiussione va richiesta quando è in costruzione.
Questo immobile è già costruito.

Scusa, non mi ero accorto che avevi scritto "già terminati".

In tal caso la polizza fideiussoria è ancora una risorsa possibile, ma come "extrema ratio". Prima e piuttosto di arrivare a questa dovresti dedicarti ad altre indagini e cautele mirate principalmente allo scopo di scongiurare la possibilità di un'azione revocatoria.

Anzitutto tieni a mente che l'azione revocatoria non viene concessa (non ha senso) se non sulla base del sospetto che il venditore abbia voluto salvare l'immobile dall'inventario dei beni soggetti alla vendita fallimentare, attraverso una vendita fittizia (una simulazione).
Sono costretto a sintetizzare, ma in sostanza:
per cominciare, accertati che all'atto dell'acquisto non sia stato già dichiarato uno stato di insolvenza a carico del tuo venditore. Infatti il compratore può comunque evitare l'azione revocatoria se prova di non aver conosciuto lo stato di insolvenza del venditore, e/o se il curatore fallimentare non riesce a dimostrare il contrario.

Inoltre abbi cura che sul contratto sia dichiarato l'intero prezzo e accertati che si tratti di un prezzo "normale", non palesemente troppo basso.
E non omettere di far trascrivere anche il contratto PRELIMINARE di compravendita a cura del Notaio.
Infatti se il preliminare di vendita di una casa di abitazione è trascritto nei Pubblici Registri ed è concluso a giusto prezzo, il contratto stesso non è soggetto ad azione revocatoria se l’immobile è destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Oltre a quanto sopra, comunque:

• Vai in tribunale alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari per accertarti che non ci siano pignoramenti "freschi" e non trascritti;
• Fai una visura ipotecaria in conservatoria dei registri immobiliari per eventuali provvedimenti a favore e contro la società venditrice;
• Fai una visura al registro dei protesti della camera di commercio, da ripetere subito prima del rogito
• Fatti dare i bilanci civilistici *completi* degli ultimi 3 esercizi;
• Fai una visura societaria in CCIAA, da ripetere subito prima del rogito;
• Se vuoi proprio cautelarti fatti rilasciare autorizzazione alle indagini bancarie sui conti commerciali della società, ed effettua le medesime.

Fatto tutto ciò puoi sentirti tranquillo.

 

[Graziano Cavallini]

Scusa, non mi ero accorto che avevi scritto "già terminati".

In tal caso la polizza fideiussoria è ancora una risorsa possibile, ma come "extrema ratio". Prima e piuttosto di arrivare a questa dovresti dedicarti ad altre indagini e cautele mirate principalmente allo scopo di scongiurare la possibilità di un'azione revocatoria.

Anzitutto tieni a mente che l'azione revocatoria non viene concessa (non ha senso) se non sulla base del sospetto che il venditore abbia voluto salvare l'immobile dall'inventario dei beni soggetti alla vendita fallimentare, attraverso una vendita fittizia (una simulazione).
Sono costretto a sintetizzare, ma in sostanza:
per cominciare, accertati che all'atto dell'acquisto non sia stato già dichiarato uno stato di insolvenza a carico del tuo venditore. Infatti il compratore può comunque evitare l'azione revocatoria se prova di non aver conosciuto lo stato di insolvenza del venditore, e/o se il curatore fallimentare non riesce a dimostrare il contrario.

Inoltre abbi cura che sul contratto sia dichiarato l'intero prezzo e accertati che si tratti di un prezzo "normale", non palesemente troppo basso.
E non omettere di far trascrivere anche il contratto PRELIMINARE di compravendita a cura del Notaio.
Infatti se il preliminare di vendita di una casa di abitazione è trascritto nei Pubblici Registri ed è concluso a giusto prezzo, il contratto stesso non è soggetto ad azione revocatoria se l’immobile è destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Oltre a quanto sopra, comunque:

• Vai in tribunale alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari per accertarti che non ci siano pignoramenti "freschi" e non trascritti;
• Fai una visura ipotecaria in conservatoria dei registri immobiliari per eventuali provvedimenti a favore e contro la società venditrice;
• Fai una visura al registro dei protesti della camera di commercio, da ripetere subito prima del rogito
• Fatti dare i bilanci civilistici *completi* degli ultimi 3 esercizi;
• Fai una visura societaria in CCIAA, da ripetere subito prima del rogito;
• Se vuoi proprio cautelarti fatti rilasciare autorizzazione alle indagini bancarie sui conti commerciali della società, ed effettua le medesime.

Fatto tutto ciò puoi sentirti tranquillo.

Tutte le verifiche elencate sono più che corrette. Però se chiedo la fideiussione (è un mio diritto) sono più tranquillo perchè le verifiche menzionate vengono svolte dal soggetto che rilascia la fideiussione (a patto che ci sia un preliminare registrato e che l'atto di vendita sia fatto con un prezzo equo, cioè non ci dve essere "nero" che in ogni caso non rientra nella garanzia prestata con la fideiussione).