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  1. boscolo

    boscolo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ho bisogno di alcune conferme.:domanda:
    Quali sono le verifiche da fare per controllare che un'impresa che vende appartamenti di nuova costruzione (già terminati), non sia in pericolo di fallimento, al fine di tutelare al meglio l'acquirente privato che si rivolge alla mia agenzia? Intendo quelle necessarie e non, cioè utili a ridurre a zero qualsiasi rischio di entrare in un fallimento dopo l'acquisto.
    Grazie:stretta_di_mano:
     
  2. el gondolier

    el gondolier Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La CCIAA di Venezia ha pubblicato un vademecum che riporta questo:
    "...l’obbligo del costruttore di consegnare una fideiussione
    bancaria o assicurativa (o rilasciata da una società
    finanziaria iscritta ad un apposito Albo) a garanzia di
    tutte le somme che il promissario acquirente dovesse
    pagare prima del rogito;
    • un contenuto del preliminare molto dettagliato che
    prevede l’allegazione degli elaborati di progetto della
    casa e delle parti comuni, nonché di tutti i capitolati
    relativi alla costruzione;
    • l’obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente,
    al momento del rogito, una polizza assicurativa
    decennale (c.d. garanzia del costruttore)."
    http://www.ve.camcom.it/usi/Quaderno11DEF.pdf
     
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  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Puoi richiedere un cartificato alla CCIAA e scoprirai se è in bonis o in concordato preventivo o addirittura in fallimento.
    Dal certificato vedrai chi sono i componenti dela società.
    Controlla quei nominativi alla conservatoria e vedi se possegono immobili e sopratutto se sul terreno ove insiste la palazzina qualcuno ha iscritto qualcosa di pregiudizievole.
    Controlla anche i nominativi al bollettino dei protesti presso la CCIAA.
    Essendo la palazzina ultimata e non più in costruzione sono obbligati a rilasciare all'atto notarile la polizza decennale postuma.
    Se possiedono altri immobili, oltre al terreno usato per la palazzina, ti dà conforto.
    Se tutto è OK, procedi con compromesso, registrazione all'Ade e per ultimo l'atto che farei il giorno dopo il compromesso se non anche senza questo.
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ... e trascrizione del preliminare
     
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  5. epenco

    epenco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Tutto questo va bene ma la fideiussione è INDISPENSABILE. Senza, io personalmente un immobile non lo prendo nemmeno in regalo, perchè è una prova piuttosto matematica che c'è qualcosa che non va.
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma la fideiussione va richiesta quando è in costruzione.
    Questo immobile è già costruito.
     
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  7. La fideiussione può essere richiesta durante la costruzione, nel caso in cui l'acquirente versa acconti a S.A.L., diversamente la fideiussione vale per l'eventuale caparra cofirmatoria, in entrambi i casi cessa il giorno della stipula. Mentre vale per 10 anni la garanzia "postuma" per eventuali difetti dell'opera (ex legge 210/05).
     
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  8. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Allego una guida
     

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  9. epenco

    epenco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Scusa, non mi ero accorto che avevi scritto "già terminati".

    In tal caso la polizza fideiussoria è ancora una risorsa possibile, ma come "extrema ratio". Prima e piuttosto di arrivare a questa dovresti dedicarti ad altre indagini e cautele mirate principalmente allo scopo di scongiurare la possibilità di un'azione revocatoria.

    Anzitutto tieni a mente che l'azione revocatoria non viene concessa (non ha senso) se non sulla base del sospetto che il venditore abbia voluto salvare l'immobile dall'inventario dei beni soggetti alla vendita fallimentare, attraverso una vendita fittizia (una simulazione).
    Sono costretto a sintetizzare, ma in sostanza:
    per cominciare, accertati che all'atto dell'acquisto non sia stato già dichiarato uno stato di insolvenza a carico del tuo venditore. Infatti il compratore può comunque evitare l'azione revocatoria se prova di non aver conosciuto lo stato di insolvenza del venditore, e/o se il curatore fallimentare non riesce a dimostrare il contrario.

    Inoltre abbi cura che sul contratto sia dichiarato l'intero prezzo e accertati che si tratti di un prezzo "normale", non palesemente troppo basso.
    E non omettere di far trascrivere anche il contratto PRELIMINARE di compravendita a cura del Notaio.
    Infatti se il preliminare di vendita di una casa di abitazione è trascritto nei Pubblici Registri ed è concluso a giusto prezzo, il contratto stesso non è soggetto ad azione revocatoria se l’immobile è destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

    Oltre a quanto sopra, comunque:
    • Vai in tribunale alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari per accertarti che non ci siano pignoramenti "freschi" e non trascritti;
    • Fai una visura ipotecaria in conservatoria dei registri immobiliari per eventuali provvedimenti a favore e contro la società venditrice;
    • Fai una visura al registro dei protesti della camera di commercio, da ripetere subito prima del rogito
    • Fatti dare i bilanci civilistici *completi* degli ultimi 3 esercizi;
    • Fai una visura societaria in CCIAA, da ripetere subito prima del rogito;
    • Se vuoi proprio cautelarti fatti rilasciare autorizzazione alle indagini bancarie sui conti commerciali della società, ed effettua le medesime.

    Fatto tutto ciò puoi sentirti tranquillo.
     
    A boscolo e Graziano Cavallini piace questo messaggio.
  10. Tutte le verifiche elencate sono più che corrette. Però se chiedo la fideiussione (è un mio diritto) sono più tranquillo perchè le verifiche menzionate vengono svolte dal soggetto che rilascia la fideiussione (a patto che ci sia un preliminare registrato e che l'atto di vendita sia fatto con un prezzo equo, cioè non ci dve essere "nero" che in ogni caso non rientra nella garanzia prestata con la fideiussione).
     
  11. epenco

    epenco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Si, certo che stai più tranquillo con la polizza fideiussoria. Ma penso che anche tu - come me in un post precedente - non ti sia accorto che si parla di immobili GIA' costruiti.
    Infatti se compri un immobile già costruito la polizza fideiussoria non è un tuo diritto.
    E che io sappia, in caso di vendita di immobili già costruiti non è molto ovvio ottenere la fideiussione dal venditore. Ma io non sono un Agente, sono solo un piccolo investitore in immobili, quindi prendi la mia ultima affermazione con beneficio di inventario perchè si tratta di una pura ipotesi, non ho una casistica a disposizione.
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La fideiussione a lavori ultimati non è un obbligo in capo al costruttore.
    Se l'acquirente la pretende il costruttore e se la vendita suscita un suo interesse, la rilascia.
    L'unico obbligo, a parte la regolarità della documentazione, è la polizza decennale postuma che deve essere rilasciata da una compagnia autorizzata.
     
  13. Probabilmente non mi sono spiegato bene. La fideiussione è un obbligo di legge anche se poco rispettato, quando esiste un preliminare con caparra cofirmatoria o un contratto in cui sono previsti acconti a S.A.L.. Mentre non può essere prestata fideiussione se si tratta di acquisto in cui si va direttamente a rogito, in quanto la fideiussione garantisce fino alla trascrizione dell'atto, perciò non avrebbe nessun effetto dal punto di vista legale.
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Trattando noi quotidianamente la materia saremo interessati alla legge.
    Se ci puoi gentilmente fornire gli estremi ti ringraziamo anticipatamente.
    Il rilascio della fideisussione in questo caso è in pieno rispetto della legge 240/01 e successive modificazioni.
    Nel 2001 il notariato aveva approfondito il tema, come in allegato.
     

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  15. Il riferimento è la legge 122/05 ex 210/04, con la quale viene stabilito che l'acquirente deve essere garantito da fideiussione in caso di stato di insolvenza del costruttore e da una garanzia di durata decennale per difetti dell'opera.
    Dopo che è entrata in vigore la legge si sono verificate due fattispecie, la prima in cui il costruttore per aggirare l'ostacolo va direttamente a rogito 8in questo modo evita la fideiussione ma dovrebbe comunque dare la postuma decennale. La seconda in cui mi sono imbattuto anch'io in questi giorni invece è il caso in cui il costruttore e la cooperativa edificatrice fanno finta di nulla ma l'acquirente invece chiede la fideiussione. In questo secondo caso si apre un'altro problema ovvero essendo la cooperativa a vendere è le che deve chiedere la fideiussione ma non essendo il costruttore non può avere garanzia assicurativa perchè la Compagnia "legata" il castelletto della fideiussione alle altre garanzie assicurative (RC Edile, C.A.R., postuma decennale) che invece devono essere richieste dal costruttore.
    Ho allegato una guida che ho trovato girando su internet che può aiutare a capire meglio.

     

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