Buonasera a tutti,
vorrei sottoporvi una situazione particolare in cui mi sto imbattendo da un po' di tempo e da cui non riesco ad uscirne fuori.
Ho conosciuto un architetto che acquista appartamenti di grossa taglia, li fraziona, li ristruttura completamente e poi li rivende. Mi ha proposto di fare insieme a lui una proposta d'acquisto ad un'agenzia che sta vendendo un appartamento di 100 mq . L'appartamento in vendita dovrebbe essere acquistato a 400.000 € complessivi e considerato il frazionamento che andrà a fare 220.000 € equivarebbe al valore del mio appartamento e 180.000 € al suo. Ovviamente prima di iniziare il "gioco" sto cercando di capire bene come funziona e come si svolgerà l'intero iter di acquisizione.
Il contratto preliminare di compravendita prevederebbe in sostanza un promittente venditore (il proprietario dell'appartamento) e due promittenti acquirenti (io e l'architetto).
Mi sono fatto mandare una copia di un precedente atto preliminare tra lui ed un altro acquirente (per l'acquisto di un'altra casa) e sulla base del quale l'architetto dice che verrà redatto il nostro atto preliminare. Vi estraggo i punti più salienti :
"Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge, tra i sottoscritti:
- Mario Rossi (proprietario) , nato a xxxx il 28 maggio 1943, residente in xxxx, Via xxxxx , codice fiscale xxx yyy zzz
- per una parte -
- Sig Architetto , nato a xxxx, il 15 febbraio 1975, residente in xxx, Via xxxxx, codice fiscale xxx yyy zzz,
- Sig XXX, nato a Napoli il 4 febbraio 1964, residente in Milano, Via Farneti n. 3, codice fiscale RMG NGL 64B04 F839U, il quale dichiara di essere di stato civile
Il Signor Notaio, con tutti gli obblighi di legge, si obbliga a vendere ai Signori Archietto e XXX, che si obbligano ad acquistare, per sé e/o per persona e/o persone fisiche o giuridiche che si riservano di nominare, quali aventi diritto all'acquisto di tutti o parte dei diritti in oggetto, in sede di stipulazione dell'atto notarile di compravendita, e comunque entro la data fissata per la stipula del contratto medesimo, la piena ed intera proprietà della seguente porzione immobiliare, facente parte del fabbricato sito in Roma, Via xxxxx e precisamente: appartamento, ad uso abitazione, posto al piano primo ecc......eccc.......
Il prezzo della compravendita viene tra le parti, di pieno e comune accordo tra loro, pattuito in complessivi Euro 200.000,00 (trecentoquarantacinquemila virgola zero zero) ed il relativo pagamento così regolato:
a) quanto ad Euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero), sono stati dalla parte promissaria acquirente versati prima d'ora, a titolo di caparra confirmatoria, alla parte promittente venditrice.
Le parti convengono, di comune accordo tra loro, che il predetto importo di Euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero), in caso di adempimento delle parti medesime del presente contratto e quindi in sede di stipulazione del contratto definitivo di compravendita, potrà essere imputato in conto prezzo; b) quanto ai residui Euro 150.000,00 (duecentonovantacinquemila virgola zero zero), nell'ipotesi di imputazione prevista dall'ultimo capoverso della precedente lettera a), verranno dalla parte promissaria acquirente pagati, a saldo, alla parte promittente venditrice contestualmente alla stipulazione dell'atto notarile di compravendita, ovvero, in caso di ricorso della parte promissaria acquirente ad un finanziamento bancario, nei tempi tecnici necessari per il consolidamento dell'ipoteca."
"La parte promittente venditrice conferisce espresso mandato con rappresentanza alla parte promissaria acquirente per la presentazione, a cura ed a spese della medesima parte promissaria acquirente, della denuncia di inizio attività ai sensi del D.P.R. 380/2001, per alcune opere di ristrutturazione e frazionamento, da realizzarsi nell’appartamento in oggetto successivamente alla sottoscrizione del presente atto, con espresso esonero della parte promittente venditrice da ogni onere e/o responsabilità al riguardo, anche nei confronti dei terzi. Per tali opere, è stata presentata al Comune di Roma, ai sensi degli artt. 24, comma 9, lettera c), e 12, e dell'art. 25, comma 8, delle N.T.A. del vigente P.R.G., richiesta di parere consultivo del Comitato per la qualità Urbana ed Edilizia, protocollata in data xx dicembre 20xx con il n. QI/20xx/xxxxxx.
Al riguardo, le parti convengono espressamente sin da ora che la parte promissaria acquirente assuma a proprio totale carico ogni eventuale onere e spesa in ordine al buon esito della pratica urbanistica sopra citata, obbligandosi a presentare la prescritta variazione catastale, il tutto entro la data concordata per il contratto definitivo di compravendita. Le parti si dichiarano edotte degli obblighi nascenti dal D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e successive modifiche ed integrazioni, e, a tal fine, la parte promissaria acquirente attesta e dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici per quanto in oggetto, redatto in data xx settembre 20xx dall'Architetto "Mario Rossi" iscritto all'Ordine degli Architetti di Roma e Provincia con il n. xxxxx.
da ogni e qualsiasi onere, obbligo, pagamento, responsabilità o danno al riguardo, fatta eccezione per gli oneri condominiali ordinari e per le utenze, che, stante quanto sopra pattuito, rimarranno a carico della parte promissaria acquirente a decorrere dalla data odierna.
"Tutti gli effetti giuridici, attivi e passivi, della compravendita decorreranno dalla data di stipula del relativo atto notarile. Tuttavia, la parte promittente venditrice, fatto salvo il proprio diritto di accedere in qualsiasi momento all’immobile in oggetto, acconsente a che la parte promissaria acquirente venga immessa sin dalla data odierna nella detenzione materiale dell'immobile predetto, all'esclusivo scopo di consentire alla medesima di eseguirvi, sotto la propria responsabilità ed a proprie cura e spese, i necessari lavori di ristrutturazione e frazionamento, con l’obbligo a carico della parte promissaria acquirente di presentare agli Uffici competenti, a proprie cura e spese, tutta la documentazione urbanistica inerente la necessaria D.I.A., con espressa manleva da ogni e più ampia responsabilità per la parte promittente venditrice.
La parte promissaria acquirente riconosce e dichiara che la consegna delle chiavi non costituisce in alcun modo immissione in possesso, detenzione o disponibilità della porzione immobiliare in oggetto a fini diversi da quelli sopra espressamente indicati.
Le parti, di comune accordo, convengono che, qualora non si addivenga alla stipula dell'atto definitivo di compravendita per cause non imputabili alla parte promittente venditrice ma imputabili alla parte promissaria acquirente, quest'ultima dovrà restituire le chiavi dell'appartamento alla parte promittente venditrice, la quale, fermo restando il diritto di trattenere l'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, avrà diritto di ritenere le migliorie apportate all'immobile dalla parte promissaria acquirente, senza obbligo di corrispondere alcuna somma per le stesse. Qualora, invece, la mancata stipula dell’atto definitivo di compravendita dovesse dipendere da cause imputabili alla parte promittente venditrice, la stessa, fermo restando gli obblighi ed i diritti sopra stabiliti e, in particolare, l'obbligo di restituire alla parte promissaria acquirente il doppio dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria, sarà tenuta a corrispondere una ulteriore somma in misura corrispondente al costo dei lavori effettivamente eseguiti e documentati da regolari fatture. "
La parte promittente venditrice garantisce, e garantirà in sede di stipula del rogito definitivo, di aver provveduto e di essere al corrente con il pagamento delle imposte, tasse ed oneri, sino alla stipula del contratto definitivo di compravendita, comunque riferentisi, direttamente od indirettamente, alla porzione immobiliare predetta, e si impegna a provvedere all'esatto e puntuale adempimento di quanto fosse ancora dovuto, anche se accertato, liquidato, notificato o messo in esazione successivamente, obbligandosi a tenere la parte promissaria acquirente indenne da ogni e qualsiasi onere, obbligo, pagamento, responsabilità o danno al riguardo, fatta eccezione per gli oneri condominiali ordinari e per le utenze, che, stante quanto sopra pattuito, rimarranno a carico della parte promissaria acquirente a decorrere dalla data odierna.
La stessa parte promittente venditrice si obbliga a consegnare alla parte promissaria acquirente, contestualmente alla stipulazione dell'atto notarile di compravendita, una formale dichiarazione scritta resa dall'Amministratore del Condominio di cui fa parte l'immobile in oggetto, dalla quale risulti l'assenza di contenziosi condominiali, l'assolvimento di tutti gli oneri condominiali arretrati, nonché la mancata assunzione medio tempore di delibere di straordinaria amministrazione, fermo restando che rimarranno a carico della medesima parte promittente venditrice le spese straordinarie già deliberate alla data di stipula del rogito definitivo.
L'atto notarile di compravendita verrà stipulato entro il giorno 15 luglio 2014, da Notaio comunque scelto dalla parte promissaria acquirente, previo preavviso, anche telefonico, di una qualunque delle parti, di almeno dieci giorni."
DOMANDE/CONSIDERAZIONI:
Nell’atto preliminare sopra riporato è indicata soltanto la quota di 50.000 € come caparra confirmatoria ma non è specificato in che misura i due promittenti acquisitori parteciperanno alla quota ; la stessa cosa vale per il pagamento del saldo per il quale tra l’altro non c’è alcun richiamo alla data in cui dovrà essere effettuato.
E' normale la stipula di un atto preliminare in questo modo????
Considerando inoltre che per quanto riguarda l'acquisto del mio appartamento (220.000 €) dovro' richiedere un mutuo di 120.000 € cosa andrebbe riportato nell'atto preliminare?
L'architetto mi sembra una brava persona ma non essendo ne' un mio parente ne' un mio amico vorrei andarci con i piedi di piombo prima di avviare questo investimento.
Dal mio punto di vista l'acquisto di un immobile in questo modo comporterebbe la comproprietà dell'immobile stesso che, pertanto, apparterrebbe a tutti e due i promittenti acquirenti (l'architetto ed io) in modo "indiviso". Ciò significa che la proprietà dell'immobile spetterebbe percentualmente ai comproprietari in misura pari al costo dagli stessi sostenuto per l'acquisto del bene....costo che andrebbe riportato nell'atto preliminare.
In sostanza servirebbe poi un atto notarile finalizzato alla divisione dell'appartamento. E' corretto quello che ho scritto?
Come andrebbe gestita un'operazione del genere al fine di evitare successive ed eventuali diatribe tra me e l'architetto???
Pensavo che l’ideale potrebbe essere che il venditore frazioni l’appartamento in due unità abitative prima della vendita (frazionamento a cura e spese mie e dell'architetto) per poi rivenderlo a me e all'architetto a fronte di due atti notarili distinti. Ovviamente sarà difficile far accettare questa proposta al venditore visto che lui stesso sta vendendo l'appartamento per intero.
Qualcuno potrebbe darmi un aiuto?
Grazie mille.
vorrei sottoporvi una situazione particolare in cui mi sto imbattendo da un po' di tempo e da cui non riesco ad uscirne fuori.
Ho conosciuto un architetto che acquista appartamenti di grossa taglia, li fraziona, li ristruttura completamente e poi li rivende. Mi ha proposto di fare insieme a lui una proposta d'acquisto ad un'agenzia che sta vendendo un appartamento di 100 mq . L'appartamento in vendita dovrebbe essere acquistato a 400.000 € complessivi e considerato il frazionamento che andrà a fare 220.000 € equivarebbe al valore del mio appartamento e 180.000 € al suo. Ovviamente prima di iniziare il "gioco" sto cercando di capire bene come funziona e come si svolgerà l'intero iter di acquisizione.
Il contratto preliminare di compravendita prevederebbe in sostanza un promittente venditore (il proprietario dell'appartamento) e due promittenti acquirenti (io e l'architetto).
Mi sono fatto mandare una copia di un precedente atto preliminare tra lui ed un altro acquirente (per l'acquisto di un'altra casa) e sulla base del quale l'architetto dice che verrà redatto il nostro atto preliminare. Vi estraggo i punti più salienti :
"Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge, tra i sottoscritti:
- Mario Rossi (proprietario) , nato a xxxx il 28 maggio 1943, residente in xxxx, Via xxxxx , codice fiscale xxx yyy zzz
- per una parte -
- Sig Architetto , nato a xxxx, il 15 febbraio 1975, residente in xxx, Via xxxxx, codice fiscale xxx yyy zzz,
- Sig XXX, nato a Napoli il 4 febbraio 1964, residente in Milano, Via Farneti n. 3, codice fiscale RMG NGL 64B04 F839U, il quale dichiara di essere di stato civile
Il Signor Notaio, con tutti gli obblighi di legge, si obbliga a vendere ai Signori Archietto e XXX, che si obbligano ad acquistare, per sé e/o per persona e/o persone fisiche o giuridiche che si riservano di nominare, quali aventi diritto all'acquisto di tutti o parte dei diritti in oggetto, in sede di stipulazione dell'atto notarile di compravendita, e comunque entro la data fissata per la stipula del contratto medesimo, la piena ed intera proprietà della seguente porzione immobiliare, facente parte del fabbricato sito in Roma, Via xxxxx e precisamente: appartamento, ad uso abitazione, posto al piano primo ecc......eccc.......
Il prezzo della compravendita viene tra le parti, di pieno e comune accordo tra loro, pattuito in complessivi Euro 200.000,00 (trecentoquarantacinquemila virgola zero zero) ed il relativo pagamento così regolato:
a) quanto ad Euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero), sono stati dalla parte promissaria acquirente versati prima d'ora, a titolo di caparra confirmatoria, alla parte promittente venditrice.
Le parti convengono, di comune accordo tra loro, che il predetto importo di Euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero), in caso di adempimento delle parti medesime del presente contratto e quindi in sede di stipulazione del contratto definitivo di compravendita, potrà essere imputato in conto prezzo; b) quanto ai residui Euro 150.000,00 (duecentonovantacinquemila virgola zero zero), nell'ipotesi di imputazione prevista dall'ultimo capoverso della precedente lettera a), verranno dalla parte promissaria acquirente pagati, a saldo, alla parte promittente venditrice contestualmente alla stipulazione dell'atto notarile di compravendita, ovvero, in caso di ricorso della parte promissaria acquirente ad un finanziamento bancario, nei tempi tecnici necessari per il consolidamento dell'ipoteca."
"La parte promittente venditrice conferisce espresso mandato con rappresentanza alla parte promissaria acquirente per la presentazione, a cura ed a spese della medesima parte promissaria acquirente, della denuncia di inizio attività ai sensi del D.P.R. 380/2001, per alcune opere di ristrutturazione e frazionamento, da realizzarsi nell’appartamento in oggetto successivamente alla sottoscrizione del presente atto, con espresso esonero della parte promittente venditrice da ogni onere e/o responsabilità al riguardo, anche nei confronti dei terzi. Per tali opere, è stata presentata al Comune di Roma, ai sensi degli artt. 24, comma 9, lettera c), e 12, e dell'art. 25, comma 8, delle N.T.A. del vigente P.R.G., richiesta di parere consultivo del Comitato per la qualità Urbana ed Edilizia, protocollata in data xx dicembre 20xx con il n. QI/20xx/xxxxxx.
Al riguardo, le parti convengono espressamente sin da ora che la parte promissaria acquirente assuma a proprio totale carico ogni eventuale onere e spesa in ordine al buon esito della pratica urbanistica sopra citata, obbligandosi a presentare la prescritta variazione catastale, il tutto entro la data concordata per il contratto definitivo di compravendita. Le parti si dichiarano edotte degli obblighi nascenti dal D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e successive modifiche ed integrazioni, e, a tal fine, la parte promissaria acquirente attesta e dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici per quanto in oggetto, redatto in data xx settembre 20xx dall'Architetto "Mario Rossi" iscritto all'Ordine degli Architetti di Roma e Provincia con il n. xxxxx.
da ogni e qualsiasi onere, obbligo, pagamento, responsabilità o danno al riguardo, fatta eccezione per gli oneri condominiali ordinari e per le utenze, che, stante quanto sopra pattuito, rimarranno a carico della parte promissaria acquirente a decorrere dalla data odierna.
"Tutti gli effetti giuridici, attivi e passivi, della compravendita decorreranno dalla data di stipula del relativo atto notarile. Tuttavia, la parte promittente venditrice, fatto salvo il proprio diritto di accedere in qualsiasi momento all’immobile in oggetto, acconsente a che la parte promissaria acquirente venga immessa sin dalla data odierna nella detenzione materiale dell'immobile predetto, all'esclusivo scopo di consentire alla medesima di eseguirvi, sotto la propria responsabilità ed a proprie cura e spese, i necessari lavori di ristrutturazione e frazionamento, con l’obbligo a carico della parte promissaria acquirente di presentare agli Uffici competenti, a proprie cura e spese, tutta la documentazione urbanistica inerente la necessaria D.I.A., con espressa manleva da ogni e più ampia responsabilità per la parte promittente venditrice.
La parte promissaria acquirente riconosce e dichiara che la consegna delle chiavi non costituisce in alcun modo immissione in possesso, detenzione o disponibilità della porzione immobiliare in oggetto a fini diversi da quelli sopra espressamente indicati.
Le parti, di comune accordo, convengono che, qualora non si addivenga alla stipula dell'atto definitivo di compravendita per cause non imputabili alla parte promittente venditrice ma imputabili alla parte promissaria acquirente, quest'ultima dovrà restituire le chiavi dell'appartamento alla parte promittente venditrice, la quale, fermo restando il diritto di trattenere l'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, avrà diritto di ritenere le migliorie apportate all'immobile dalla parte promissaria acquirente, senza obbligo di corrispondere alcuna somma per le stesse. Qualora, invece, la mancata stipula dell’atto definitivo di compravendita dovesse dipendere da cause imputabili alla parte promittente venditrice, la stessa, fermo restando gli obblighi ed i diritti sopra stabiliti e, in particolare, l'obbligo di restituire alla parte promissaria acquirente il doppio dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria, sarà tenuta a corrispondere una ulteriore somma in misura corrispondente al costo dei lavori effettivamente eseguiti e documentati da regolari fatture. "
La parte promittente venditrice garantisce, e garantirà in sede di stipula del rogito definitivo, di aver provveduto e di essere al corrente con il pagamento delle imposte, tasse ed oneri, sino alla stipula del contratto definitivo di compravendita, comunque riferentisi, direttamente od indirettamente, alla porzione immobiliare predetta, e si impegna a provvedere all'esatto e puntuale adempimento di quanto fosse ancora dovuto, anche se accertato, liquidato, notificato o messo in esazione successivamente, obbligandosi a tenere la parte promissaria acquirente indenne da ogni e qualsiasi onere, obbligo, pagamento, responsabilità o danno al riguardo, fatta eccezione per gli oneri condominiali ordinari e per le utenze, che, stante quanto sopra pattuito, rimarranno a carico della parte promissaria acquirente a decorrere dalla data odierna.
La stessa parte promittente venditrice si obbliga a consegnare alla parte promissaria acquirente, contestualmente alla stipulazione dell'atto notarile di compravendita, una formale dichiarazione scritta resa dall'Amministratore del Condominio di cui fa parte l'immobile in oggetto, dalla quale risulti l'assenza di contenziosi condominiali, l'assolvimento di tutti gli oneri condominiali arretrati, nonché la mancata assunzione medio tempore di delibere di straordinaria amministrazione, fermo restando che rimarranno a carico della medesima parte promittente venditrice le spese straordinarie già deliberate alla data di stipula del rogito definitivo.
L'atto notarile di compravendita verrà stipulato entro il giorno 15 luglio 2014, da Notaio comunque scelto dalla parte promissaria acquirente, previo preavviso, anche telefonico, di una qualunque delle parti, di almeno dieci giorni."
DOMANDE/CONSIDERAZIONI:
Nell’atto preliminare sopra riporato è indicata soltanto la quota di 50.000 € come caparra confirmatoria ma non è specificato in che misura i due promittenti acquisitori parteciperanno alla quota ; la stessa cosa vale per il pagamento del saldo per il quale tra l’altro non c’è alcun richiamo alla data in cui dovrà essere effettuato.
E' normale la stipula di un atto preliminare in questo modo????
Considerando inoltre che per quanto riguarda l'acquisto del mio appartamento (220.000 €) dovro' richiedere un mutuo di 120.000 € cosa andrebbe riportato nell'atto preliminare?
L'architetto mi sembra una brava persona ma non essendo ne' un mio parente ne' un mio amico vorrei andarci con i piedi di piombo prima di avviare questo investimento.
Dal mio punto di vista l'acquisto di un immobile in questo modo comporterebbe la comproprietà dell'immobile stesso che, pertanto, apparterrebbe a tutti e due i promittenti acquirenti (l'architetto ed io) in modo "indiviso". Ciò significa che la proprietà dell'immobile spetterebbe percentualmente ai comproprietari in misura pari al costo dagli stessi sostenuto per l'acquisto del bene....costo che andrebbe riportato nell'atto preliminare.
In sostanza servirebbe poi un atto notarile finalizzato alla divisione dell'appartamento. E' corretto quello che ho scritto?
Come andrebbe gestita un'operazione del genere al fine di evitare successive ed eventuali diatribe tra me e l'architetto???
Pensavo che l’ideale potrebbe essere che il venditore frazioni l’appartamento in due unità abitative prima della vendita (frazionamento a cura e spese mie e dell'architetto) per poi rivenderlo a me e all'architetto a fronte di due atti notarili distinti. Ovviamente sarà difficile far accettare questa proposta al venditore visto che lui stesso sta vendendo l'appartamento per intero.
Qualcuno potrebbe darmi un aiuto?
Grazie mille.