ladyfinanza

Membro Attivo
Professionista
Grazie a chi risponderà.
Ho una casa in centro, con garage, di circa 120 mq + balconi e veranda; E' in vendita da un anno a 150.000 euro (poi ribassato a 145.000). Ho ricevuto due proposte. La prima era di 100.000, poi portata a 110.000. La seconda era 120.000 ma l'acquirente non ebbe il mutuo.
L'agenzia ha portato complessivamente credo una ventina di persone. Nessun'altro ha offerto, con motivazioni riassumibili in: 1) troppe modifiche da fare, 2) zona giorno poco luminosa.

Ora ho fatto qualche intervento tipo cambiare le porte, le placchette degli interruttori, ho eliminato una parete che creava un doppio ingresso e toglieva luce. Ma la casa rimane comunque da rivedere sotto diversi aspetti.

Ho fatto due conti e ho visto che, per fare un po' di lavori, andrebbero via almeno 7.000 euro: ci sono da ammodernare 2 bagni, abbattere una piccola parete per rendere il salone più luminoso, posare un nuovo pavimento. Non sono modifiche indispensabili, cioè la casa è abitabile anche così, ma io vorrei renderla più bella. Questo sarebbe il minimo, ossia senza spostare le camere. Se invece volessi modificare la disposizione delle camere, tipo spostare uno dei due bagni, ovviamente il costo salirebbe. E non sarei comunque sicura di accontentare tutti. Ognuno può avere esigenze diverse, che io non posso prevedere al 100%. La casa è grande e si presta a molte trasformazioni, tutte più o meno valide.

Ora la mia domanda è: mi conviene ristrutturarla, spendendo questi almeno 7.000 euro, senza sapere se poi si venderà più in fretta, oppure abbassare il prezzo drasticamente per togliermela dalle scatole il prima possibile? L'agenzia ha detto che se la ristrutturo poi mi sconsiglia di aumentare il prezzo e quindi si partirebbe sempre da 145. Ma dice anche che presentandola ristrutturata si vende prima. Secondo la vostra esperienza, quale delle due strade è quella più rapida per la vendita?
 

Zagonara Emanuele

Membro Senior
Agente Immobiliare
Ovviamente un immobile ristrutturato o almeno in buone condizioni d'uso con elementi innovativi presenti, si presenta meglio e invoglia maggiormente all'acquisto.

Come hai giustamente scritto, rendere appettibile il tuo immobile significa spendere delle somme cercando di interpretare i gusti altrui e questo porterebbe ad un rialzo del prezzo di vendita o almeno ad una minore disponibilità a trattare il prezzo corrente.
Inoltre, difficilmente le innovazioni da te apportate potranno essere apprezzate da tutti, poichè le esigenze variano molto da persona a persona.
Rischi quindi di eseguire lavori che poi andrebbero nuovamente rivisiti.

Perciò, anzichè spendere somme considerevoli per rendere più attraente l'immobile, cosa che comporterebbe una ristrutturazione profonda (rifacimento dei bagni, della zona cucina, degli impianti e forse anche degli infissi esterni e dei pavimenti) mi limiterei semmai ai lavori essenziali e minimali al fine di renderlo più presentabile.

Piuttosto mi renderei disponibile ad abbassare il prezzo in fase di trattativa (se in fase di richiesta, il prezzo richiesto è in linea coi valori di mercato)
In questo modo potrai rendere appetibile l'acquisto lasciando all'acquirente la facoltà di decidere quali lavori eseguire successivamente e quanto spendere.

Potresti chiedere che venga eseguito un progetto di massima o più progetti -un rendering- (magari tridimensionali, con e senza arredamento) al fine di presentarlo/i ai potenziali acquirenti in modo da rendere "visibile" il tuo immobile sotto una luce diversa o che esprima le sue potenzialità.
 

-csltp-

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Mi sembra di capire che hai accettato una proposta a 120. Chiedi all’agenzia se ristrutturandola riesci a recuperare i 7000 che spendi. Se non ti sanno rispondere cambia agenzi!!!
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Grazie a chi risponderà.
Ho una casa in centro, con garage, di circa 120 mq + balconi e veranda; E' in vendita da un anno a 150.000 euro (poi ribassato a 145.000). Ho ricevuto due proposte. La prima era di 100.000, poi portata a 110.000. La seconda era 120.000 ma l'acquirente non ebbe il mutuo.
L'agenzia ha portato complessivamente credo una ventina di persone. Nessun'altro ha offerto, con motivazioni riassumibili in: 1) troppe modifiche da fare, 2) zona giorno poco luminosa.

Ora ho fatto qualche intervento tipo cambiare le porte, le placchette degli interruttori, ho eliminato una parete che creava un doppio ingresso e toglieva luce. Ma la casa rimane comunque da rivedere sotto diversi aspetti.

Ho fatto due conti e ho visto che, per fare un po' di lavori, andrebbero via almeno 7.000 euro: ci sono da ammodernare 2 bagni, abbattere una piccola parete per rendere il salone più luminoso, posare un nuovo pavimento. Non sono modifiche indispensabili, cioè la casa è abitabile anche così, ma io vorrei renderla più bella. Questo sarebbe il minimo, ossia senza spostare le camere. Se invece volessi modificare la disposizione delle camere, tipo spostare uno dei due bagni, ovviamente il costo salirebbe. E non sarei comunque sicura di accontentare tutti. Ognuno può avere esigenze diverse, che io non posso prevedere al 100%. La casa è grande e si presta a molte trasformazioni, tutte più o meno valide.

Ora la mia domanda è: mi conviene ristrutturarla, spendendo questi almeno 7.000 euro, senza sapere se poi si venderà più in fretta, oppure abbassare il prezzo drasticamente per togliermela dalle scatole il prima possibile? L'agenzia ha detto che se la ristrutturo poi mi sconsiglia di aumentare il prezzo e quindi si partirebbe sempre da 145. Ma dice anche che presentandola ristrutturata si vende prima. Secondo la vostra esperienza, quale delle due strade è quella più rapida per la vendita?

Una delle regole cardini della compravendita, prefissa che quando si vende, non si tocca niente.

I dati storici, che ti sono pervenuti per il tramite delle due proposte ed il tempo galantuomo, in cui queste offerte ti sono arrivate, dovrebbero indurti ad ammettere, che sia molto probabile che e' la richiesta, piu' del prodotto, ad essere malvagia.

A nulla pure servono, espedienti quali progettini, rendering bi o tri dimensionali, alla ricerca di camuffamenti o di extra qualita', non riscontrabili ad occhio nudo, in un contesto per l'appunto, grande come una casa.

Come dicono dalle tue parti:

Hai voglia a metterci il rum chi nasc strunz' non puo' addiventa' baba'.
 
Ultima modifica:

ladyfinanza

Membro Attivo
Professionista
Grazie dei pareri, molto interessante sentire vari punti di vista.

Ho dimenticato di scrivere un dato determinante! La casa si trova in una regione un po' lenta, seppur in pienissimo centro, ossia il Molise. Non si offendano i molisani, ma il mercato è molto lento, case in centro ce ne sono, ma c'è poco ricambio di persone.

L'agenzia sa che le modifiche posso sia farle io su richiesta dell'acquirente, visto che non tutti hanno voglia di imbarcarsi in certe cose, sia loro stessi, proponendo un prezzo più basso naturalmente. Ma a parte quelle 2 persone, nessun'altro ha scritto qualcosa. Forse pigrizia, forse la consapevolezza di poter trovare case nuove già pronte (ma lì ovviamente c'è una bella differenza di prezzo).

Poi mi ha parlato di modifiche importanti: spostare uno dei due bagni trasformando una cameretta, rifare pavimenti e rivestimenti dell'altro.. ma se arriva la persona a cui non interessa un 2° bagno più grande e preferisce una cameretta piccola in più?!

Io vorrei abbassare il prezzo per far prima, ma il mio compagno dice che anche se mettessimo 130, probabilmente arriverebbero sempre proposte intorno a 100. Lui propone invece di fare le modifiche di base, quelle proprio essenziali, e venderlo come "grezzo" da finire:

togliere un muretto per fare più luce; posare nuovo pavimento; togliere mattonelle e pavimento dai bagni, lasciando la "base" pronta per essere rivestita; sarà l'acquirente poi a scegliere tutti i materiali con cui personalizzare, e deciderà se abbattere quello o rifare quell'altro; faremo noi i lavori (se vorrà) o lui stesso..

Che ne pensate, può essere un'idea?
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Che ne pensate,

..che l' a b c della compravendita impone, quando si vende, di non toccare niente.
Come gia' esposto.

Se dovessero arrivare proposte sgradite, apriti cielo, basta non accettarle e continuerete a fare il vostro tram tram.

Come in tutte le cose, ogni azione in deroga a delle regole cardine, espone chi le pone in essere ai suoi rischi.

Lasciare le parti al grezzo dando facolta' di scelta, abbattere e realizzare qua e la';

Trovarsele scelte, anticipare i costi di opere, tecnico urbanistiche, di rivestimenti e di posa e tutta l'hit parade..
Poi all'ultimo momento..
Al committente, potenziale promissario acquirente, non gli concedono il mutuo.
Oppure non procede per le piu svariate motivazioni.

Appartamento finito, vestito su misura su quell'acquirente, che nel frattempo e' svanito nel nulla.
Soldi e opere gia' spesi da andare a recuperare.
Sotto un altro cliente allora.

Che arriva puntualmente.
Perche', altra regola cardine, e' quella che narra che se una cosa e' in vendita, prima o poi qualcuno arriva e se la compra.

Arriva dunque, una cliente efficace che vorrebbe quel muretto, cosi' come l'avete tolto.
Mentre trova, quei rivestimenti scelti, semplicemente orrendi.

Sicche', Lady finanza e il suo compagno, seduti sul divano una bella domenica pomeriggio, si guardano in faccia increduli.

Perche' a conti fatti, era meglio venderlo a 90 mila, senza tanti sbattimenti.
 

ladyfinanza

Membro Attivo
Professionista
Diciamo che noi iniziamo ad avere fretta di vendere, ecco tutto.
Poi chiaramente i lavori personalizzati li faremmo solo dietro anticipo..difficilmente un acquirente si tirerebbe indietro dopo aver sborsato soldi per rifare una casa che non compra più, e si vincolerebbe solo se certo di avere il mutuo. Non lo so, sono solo ipotesi..quando una casa ti inizia a stare antipatica te ne vuoi liberare il prima possibile!
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Diciamo che noi iniziamo ad avere fretta di vendere, ecco tutto.
Poi chiaramente i lavori personalizzati li faremmo solo dietro anticipo..difficilmente un acquirente si tirerebbe indietro dopo aver sborsato soldi per rifare una casa che non compra più, e si vincolerebbe solo se certo di avere il mutuo. Non lo so, sono solo ipotesi..quando una casa ti inizia a stare antipatica te ne vuoi liberare il prima possibile!

..il tempo galantuomo, ti ha gia' dimostrato che per quel prodotto, e' arrivata prima una proposta da 110.
Non hai specificato se subordinata mutuo ma si puo' ben immaginare, poiche' il "retaggio" quello sara'.
Rifiutata.

Poi una da 120, subordinata questa sicuro, da un soggetto che evidentemente non poteva permetterselo.

Non si conoscono i dettagli, ma di solito nelle cose, la verita' sta nel mezzo.
Probabilmente questa casa, per cui volete realizzare 150, ne vale invece 115.
Da qui nascono, le vostre ipotetiche acrobazie, per cercare di conseguire quel risultato.

In ogni caso, una proposta condizionata o sospesa negli effetti, ti obbligherebbe a concludere con le finiture scelte dal proponente, lasciandoti nell'incertezza totale fino all'ultimo momento.

Con il rischio reale, che arrivi la doccia fredda, del diniego della banca e o di una perizia non congrua.

Lasciandovi con l'alloggio finito e la proposta revocata.

Se vi e' premura, di raggiungere una destinazione, meglio avviarsi subito sulla strada giusta.

Se da Napoli devi andare a Roma non c'e' bisogno di passare da Salerno.
 

n3m3six78

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Dipende dal mercato che c'è nella tua zona , può essere
Diciamo che noi iniziamo ad avere fretta di vendere, ecco tutto.
Poi chiaramente i lavori personalizzati li faremmo solo dietro anticipo..difficilmente un acquirente si tirerebbe indietro dopo aver sborsato soldi per rifare una casa che non compra più, e si vincolerebbe solo se certo di avere il mutuo. Non lo so, sono solo ipotesi..quando una casa ti inizia a stare antipatica te ne vuoi liberare il prima possibile!
tira giu' il prezzo , chiedi una caparra sostanziosa ed incrocia le dita. il mutuo lo chiederanno tutti con la sospensiva quindi ti conviene fare scremare i potenziali acquirenti dall'agenzia(controllo della busta paga e del tipo di contratto di lavoro). un muratore con 5 figli otterrà un mutuo con meno probabilità di un ingegnere single
 

studiopci

Membro Storico
La mia esperienza mi ha insegnato che vendere un immobile è fondamentalmente questione di buon senso, che tradotto significa vendere al prezzo che il mercato in quel momento recepisce ed accetta ( salvo aggiustare in fase di trattativa ). Vendere ristrutturato o da ristrutturare? Eterno dilemma che difficilmente qualcuno ti potrà sciogliere... partendo dal presupposto che c'è da qualche parte il compratore per un immobile di qualsiasi tipologia o stato, in linea di massima un immobile ristrutturato ( nel senso di personalizzato )può, per assurdo, avere in se più difficoltà di vendita di uno da ristrutturare... in quanto personalizzato a proprio gusto. Credo che la cosa migliore sia dare la giusta valutazione all'immobile tenendo conto della spesa media occorrente alla sua ristrutturazione e metterlo in vendita, fare interventi di questo o quello, credo che non convenga, tenendo presente che questo potrebbe non essere di utilità per il compratore. Personalmente Lascerei le cose come stanno, ritirerei l'immobile dal mercato per qualche mese ( oramai lo conoscono tutti ) e ritenterei la vendita più in la.
 

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