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  1. cclaudia

    cclaudia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    spero possiate chiarirmi questo dubbio: ho intenzione di acquistare un appartamento facente parte di un edificio dei primi del '900, quindi ante 1967. L'appartamento in questione però ha subito delle modifiche nel 1989 per cui l'attuale proprietario, acquistandoli, ha accorpato l'appartamento originario con una parte dell'appartamento confinante (e aprendo quindi un varco nel muro portante che divideva i due appartamenti).
    L'agente immobiliare mi ha comunicato che per questo appartamento non esiste il certificato di abitabilità perchè ante 67. Mi chiedo però, se per effettuare quelle modifiche non fosse comunque necessario un permesso, una concessione, una DIA o una richiesta di certificazione di abitabilità.
    Potete aiturmi per favore? l'agente immobiliare non è molto collaborativo....

    Grazie mille per l'attenzione,

    Claudia
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ciao cclaudia
    Per tutte le modifiche apportate nel 1989 il proprietario doveva procedere all'autorizzazione comunale per fusione delle unità immobiliari urbane, apertura vano porta su muro portante e diversa distribuzione degli spazi interni.
    Per il fatto dell'apertura della porta doveva pure procedere al relativo nulla osta al genio civile per la modifica allo stato strutturale dell'edificio dovuto a tale apertura.
    Quindi doveva essere assistito da un tecnico che ottemperava a quanto detto e dopo aver completato i lavori occorreva la variazione catastale, in conclusione richiesta di abitabilità relativa a quanto operato.
    Adesso tutto quanto sopra menzionato è possibile farlo se tutto quello che attualmente esiste è conforme a quanto prevede l'art. 37 comma 4 del D.P.r. 380/01.
    Ciao salves
     
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  3. cclaudia

    cclaudia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Salves,

    quindi se ho capito bene, anche se l'edificio è ante 1967, viste le modifiche fatte, DEVE esserci il certificato di abitabilità, giusto?
    Il fatto che loro mi dicano che non c'è significa che quei lavori sono stati fatti abusivamente? e questo cosa comporterebbe ai miei fini? significherebbe che io a mia volta se volessi fare dei cambiamenti avrei difficoltà ad ottenere i permessi o dovrei sanare prima qualcosa?

    Spero mi possiate aiutare. Intanto grazie mille per la celere risposta.
    claudia
     
  4. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    L'abitabilità fu istituita con una norma del 1934; poi la data del 01/09/1967 significa solo che puoi omettere di citare i dati delle licenze edilizie antriori a tali data, non che invece non debbano esistere: gli archivi comunali sono pieni di permessi degli anni '50 e '60 ....
     
  5. cclaudia

    cclaudia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho capito.
    Tuttavia, quello che a me interessa sapere è: quali sono le conseguenze per me se acquisto un appartamento dove non mi si fornisce un certificato di abitabilità (o perchè non c'è o perchè possono omettere di citare i dati) e dove sono stati fatti dei lavori nel 1989 per i quali, secondo quanto ha scritto SALVES, occorrevano un'autorizzazione comunale, un nulla osta del genio civile e anche una richiesta di abitabilità? Non so se il proprietario ha l'autorizzazione e il nulla osta (probabilmente si), quello che so è che non hanno il certificato di abitabilità perchè l'ho già chiesto e mi è stato detto di no.
    Nel caso non abbiano questi documenti, questo cosa comporta?
    Posso fare a mia volta delle modifiche nell'appartamento una volta diventata proprietaria?
    Il proprietario deve prima sanare gli eventuali abusi prima di vendere, sempre che si possa?
    Oppure li dovrei sanare io se accetto l'affare?
    Vorrei avere un'idea di queste cose prima di parlarne con l'agente immobilire, poichè quest'ultimo non mi ispira molta fiducia e temo possa omettere certe cose al fine di convincermi a firmare una proposta.

    Grazie per l'aiuto che vorrete darmi.

    Un saluto
    Claudia
     
  6. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Potresti fare una proposta vincolata alla consegna di questi documenti .In alternativa mandare un tecnico di tua fiducia all'ufficio tecnico comunale ,fare un'accesso agli atti ,se tutto è regolare procedi con l'acqusto altrimenti rinunci.Per l'accesso,serve permesso dei propietari.

    Ciao bubù
     
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  7. cclaudia

    cclaudia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi potete suggerire come formulare una clausola sospensiva nella proposta d'acquisto, dove io vincolo la validità della proposta e l'incasso della caparra e della provvigione al mediatore all'effettivo riscontro della "regolarità" della situazione edilizia/urbanistica dell'appartamento?

    Ve ne sarei molto grata.

    Grazie in anticipo,

    Claudia
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    cclaudia poichè al rogito devi autocertificare assieme al venditore che ciò che ti sta vendendo è conforme a quanto riportato sulle planimetrie catastali e che la stessa proprietà non ha subito variazioni soggette ad autorizzazioni urbanistiche, ti consiglio vivamente di fare regolarizzare sia urbanisticamente che catastalmente al venditore così come ti ho suggerito ai sensi dell'art.37 comma 4 D.P.R. 380/01.
    Ciao salves
     
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  9. cclaudia

    cclaudia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie della risposta Salves,

    quello che dici tu mi è chiaro. La questione è che io mi voglio tutelare adesso già nella proposta d'acquisto per eventuali irregolarità (considera che all'80% di probabilità è tutto in regola, perchè abbiamo copia della planimetria dell'appartamento della data in cui sono stati fatti i lavori che corrisponde allo stato dell'appartamento così per come l'ho visto io). Solo che dalla sola situazione catastale non si può desumere che, anche da punto di vista edilizio, sia tutto in regola e che i lavori siano stati autorizzati.
    Al momento non posso fare delle ricerche senza il consenso del proprietario, quindi devo prima fare una proposta che, se accettata, si trasforma in preliminare, e da quel momento posso incaricare un tecnico per fare tutte le verifiche del caso ed, eventualmente, far regolarizzare dal venditore il tutto prima del rogito.
    Ma come si sa, già nella proposta ci si impegna se accettata. E' per quello che chiedo a voi esperti quale clausola posso inserire nella proposta per vincolarla alla effettiva regolarità dell'appartamento.
    Avete per caso delle formulette già pronte da inserire nella proposta?

    Grazie
    Claudia
     
  10. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    La validità di questo atto è condizionato alla verifica della regolarità urbanistica da parte di tecnico di fiducia della parte proponente l'acqusto.


    Ciao bubù
     
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  11. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Magari specificherei anche la data in cui tale evento deve avvenire (cioè la dimostrazione di conformità urbanistica ed abitabilità) e specificherei anche che si tratta di clausola sospensiva dicendo che i contraenti vincolano l'efficacia del presente contratto all'avveramento della seguente condizione: .... in caso contrario lo stesso dovrà intendersi risolto ex art. 1353 C.C. con la sola restituzione ...
    ecc. ecc.
     
  12. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Io la data la metterei solo se me la chiedessero ,così ho più tempo .

    Ciao Bubù
     
  13. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ma è indispensabile un termine entro cui debba avvenire l'evento, sennò l'atto è nullo
     
  14. cclaudia

    cclaudia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie a tutti per i consigli.
    un'ultima domanda:visto che dovrei accendere un mutuo per pagare l'appartamento, se metto la clausola "salvo concessione mutuo" non prendo 2 piccioni con una fava?
    nel senso: con questa clausola sospendo il pagamento dell'agenzia e il versamento della caparra al venditore; nel frattempo la banca fa i dovuti controlli (non dovrebbe controllare lei che tutto sia in regola anche da un punto di vista edilizio/urbanistico?), se alla fine mi concede il mutuo vuold dire che è tutto in regola, se non me lo concede perchè l'app. non è in regola con la clausola sospensiva che ho messo mi sono tutelata e non devo pagare nulla a nessuno...è corretto?
     
  15. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Si con la clausula si.
    L a banca non controlla la regolarità urbanistica ma soltanto lo stato di fatto con la planimetria catastale cioè che tutto corrisponda .
    L'urbanistica ti abbiamo gia detto come fare per controllarla ed avere la certezza che tutto sia regolare.

    Ciao bubù
     

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