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  1. vincenza66

    vincenza66 Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    Salve a tutti,spero sia la pagina giusta per la mia domanda.
    I miei due figli hanno acquistato una casa da alcuni privati che l'avevano ereditato,appena l'immobiliare che c'è l'ha proposta abbiamo incaricato un tecnico di nostra fiducia per controllare che non ci fossero ipoteche o abusi catastali o altro,abbiamo chiesto che controllasse tutti i documenti sul comune e che non ci fossero sorprese,abbiamo deciso di assumere il geometra anche perchè la cifra ci sembrava troppo bassa per questa casa divisa in d appartamenti.I venditori a loro volta avevano anche un loro geometra che ha aggiornato i dati catastali e seguito la vendita.Prima di fare la proposta siamo anche andati da un notaio per informarci cosa dovevamo controllare prima per vedere che era tutto a posto.I ragazzi hanno chiesto un mutuo per acquisto e ristrutturazione e quindi hanno anche pagato un perito della banca per controllare e che ha dato l'approvazione per questo mutuo.Il 30 agosto i ragazzi hanno chiuso il rogito e subito dopo il nostro geometra ha iniziato le pratiche per aprire il cantiere,e qui abbiamo avuto la spiacevole sorpresa.Abbiamo scoperto che chi aveva costruito questa casa aveva presentato un progetto sul comune ma in realtà è stata costruita in un altro modo,sembra anche che allora un tecnico comunale abbia firmato un certificato d'abitabilità senza aver mai visto la casa o forse chiudendo moltissimi occhi.A questo punto abbiamo saputo che è possibile sistemare tutto,basta che i venditori paghino la sanatoria,ma loro si rifiutano di farlo e stanno temporeggiando,intanto i lavori sono stati fermati e i ragazzi stanno pagando un mutuo,hanno acquistato pavimenti e altro materiale e ci sono degli operai che bisogna pagare per il lavoro iniziato e fermato.Vorrei sapere se possono annullare l'atto di vendita e a cosa andrebbero incontro loro come spesa,perderanno i soldi? e la banca cosa chiederà ai miei figli per questo annullamento???Chi ha colpa per questo abuso? E' mai possibile che 4 professionisti,il mio geometra,il geometra dei venditori,il perito della banca e il notaio non si siano accorti che la planimetria consegnata era diversa dai dati catastali?Infine mi chiedo l'agente immobiliare era tenuta a controllare?Lei ha preteso una bella somma per la vendita di questa casa e tante cose ha cercato di nasconderle.
    Spero mi possiate aiutare perchè ho paura che i miei figli saranno costretti a pagare e che nessuno di questi professionisti si assumerà la propria colpa
    Vincenza
     
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  2. jos611

    jos611 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Come tu stessa hai detto, ben 4 professionisti hanno controllato e non si sono accorti di nulla, come poteva accorgersene l'ag. immobiliare?

    A parte questo, la situazione che descrivi è parecchio strana. Quasi inverosimile.
    Esattamente, in cosa consistono gli abusi?
    E in base e quali dati e atti il Comune ha contestato l'abuso e fermato il cantiere?
     
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  3. vincenza66

    vincenza66 Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    In pratica,sembra che quando la casa è stata costruita sia stato presentato in comune un progetto con dei disegni mentre in realtà la casa è stata costruita in modo diverso.Dove doveva esserci una scala è stato costruito un bagno e dove doveva esserci la stanza matrimoniale è stata costruita una scala,ci sono altre cose diverse dal progetto iniziale.Ma allegato a questi progetti ritrovati nel fascicolo del comune c'era anche un certificato di abitabilità dove si certifica che nel tale giorno un tecnico comunale abbia visionato l'immobile e accertato che i lavori eseguiti siano in regola,il certificato è anche firmato dal tecnico.Il tecnico del comune oggi invece mi ha spiegato che l'abitabilità è stata firmata un anno prima e il catasto è stato aggiornato un anno dopo,quindi secondo lui questi lavori sono stati fatti nell'arco di un anno ma dopo l'uscita del tecnico comunale.Al rogito è stato consegnato una planimetria diversa con dei dati catastali e i proprietari hanno dichiarato che non ci fossero abusi edilizi.....
     
  4. jos611

    jos611 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Impossibile che i tecnici (il tuo, quello della controparte e il perito della banca) non si siano accorti di una simile situazione.
    Se ho ben capito, dopo aver costruito e ottenuto l'abitabilità, hanno stravolto completamente la pianta dell'immobile aggiornando solo il catasto, ho capito bene?
     
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  5. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Beh, prima di chiedermi se è colpa dell'agente immobiliare io comincerei a chiedere dei danni ai tecnici che erano pagati per controllare e non lo hanno fatto
     
    A ab.qualcosa e Bagudi piace questo messaggio.
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Bei tecnici !
    Chissà cosa hanno controllato...
     
  7. Lalla10

    Lalla10 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Purtroppo si puo' succedere, e purtroppo l'unico modo per essere certi della regolarita' urbanistica e' vedere quanto depositato nel progetto originale o ultima variante depositata in comune. Purtroppo sono documenti lunghi da reperire e purtroppo l 80% delle case a roma ha magagne se vai a scavare. Tutti lo sanno (inclusi al comune) ma se apri il vaso di pandora resti con il cerino in mano. Se c'e' la possibilita' di sanare (e sarebbe ottimo perche' in alcuni casi non c'e' neanche...) io sanerei per andare avanti con i lavori e farei causa al venditore che vi dovra' la cifra della sanatoria piu' le spese. Sicuramente il venditore e' un povero cristo come voi queste cose sono dovute al costruttore etc, se fosse sanabile farei cosi alla fine la casa e' quella che a loro piace andate avanti sono purtroppo situazioni molto piu' comuni di quanto si pensi e' che solitamente restano non conosciute
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Situazione diffusa ovunque.
    Direi che il 90% degli immobili è in questa situazione...
     
    A giuseppebiu piace questo elemento.
  9. jos611

    jos611 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sì, penso anch'io che la percentuale sia più verso il 90%.
    Il caso rappresentato è comunque anomalo.
    E' impossibile che a ben 3 tecnici, compreso il perito della banca, sia sfuggito uno stravolgimento completo della pianta dell'immobile: qui non si tratta di un tramezzo o un pilastro spostato di qualche centimetro, ci sono modifiche anche radicali come la scala (magari in Cls).
    Com'è possibile che nessuno se ne sia accorto?
    Inoltre, chi ha eseguito l'aggiornamento catastale di un abuso?
     
    A francesca63, Bagudi e ab.qualcosa piace questo elemento.
  10. vincenza66

    vincenza66 Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    Bene,in comune mi hanno detto che basta pagare la sanatoria e che devono farla i venditori,possono pagarla anche i ragazzi e dopo rivalersi sui venditori,ma chissà quanto durerebbe un processo e chissa se prenderemo mai dei soldi e quindi ho chiesto che siano loro a pagarla altrimenti chiederemo di annullare la vendita e chiederò i danni anche al nostro geometra.Io prima della proposta d'acquisto avevo assunto lui perchè controllasse che tutto fosse in regola,lui mi dice che non poteva controllare tutto perchè i proprietari non eravamo ancora noi,ma a me sembra inverosimile tutto questo.Al notaio è stata consegnata una dichiarazione firmata in cui dichiarano che la planimetria consegnata con i dati catastali era quella originale e che non ci sono state modifiche,quindi siamo difronte ad un falso in atto pubblico.Cosa rischiano i ragazzi se fanno saltare il rogito e cosa ci guadagnano??

    Dal comportamento dei venditori mi sorge il dubbio che qualcuno avesse visto queste planimetrie e che avesse rifatto delle altre per evitare intoppi nella vendita,io trovo assurdo che 3 tecnici +il notaio non si siano accorti di nulla,ma resta il fatto che il nostro tecnico pagato da noi doveva controllare che tutto fosse in regola,non accetto che mi si dica "Non ci avevo pensato".........
     
    Ultima modifica di un moderatore: 5 Dicembre 2017
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ridicolo e incompetente.
     
    A francesca63, vincenza66, jos611 e 1 altro utente piace questo messaggio.
  12. jos611

    jos611 Membro Attivo

    Altro Professionista
    In effetti la cosa ha risvolti inverosimili
    Cosa intendi con "saltare il rogito", fare invalidare la vendita?
    Se è così, e le cose stanno esattamente come hai riportato, avete tutti i diritti di procedere legalmente. Però per i passi successivi dovrete chiedere lumi a un legale.
    Da non legale quale sono, direi che i ragazzi hanno palesemente ragione e dovrebbero riuscire a farla valere. Non mi è chiaro però un punto: il mutuo è già stato stipulato?
    Se è così c'è anche l'aspetto del rapporto bancario da valutare

    P.S. Relativamente alla (eventuale) sanatoria, tenete presente che non è sufficiente pagare una sanzione ma è necessario presentare una specifica pratica edilizia. E potrebbe poi essere necessario anche richiedere nuovamente l'agibilità (con quel che comporta)
     
    Ultima modifica: 5 Dicembre 2017
  13. vincenza66

    vincenza66 Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    i ragazzi hanno fatto un mutuo per acquisto più ristrutturazione,la banca ha erogato solo una parte del mutuo,quello per l'acquisto e poi erogherà quelli per la ristrutturazione mentre fanno i lavori e portando le relative fatture.Ora i ragazzi stanno pagando solo una parte del mutuo,hanno acquistato i pavimenti ma non possiamo pagarli perchè non avendo la pratica di ristrutturazione straordinaria non potrebbero usufruire delle detrazioni.Siamo arrabbiatissimi perchè dal mese d'agosto il nostro geometra solo adesso si è reso conto di questo problema.Comunque abbiamo pagato anche il perito della banca e neanche lui si è accorto di questo abuso.Scusa che tipo di pratica devono presentare,neanche di questo ha parlato il nostro geometra......Lui comunque sarà il primo a saltare.
     
  14. jos611

    jos611 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Devono presentare una pratica in sanatoria.
    Può essere una Cila, con iter più semplice e quindi anche meno costoso, se si tratta di modifiche non rilevanti strutturalmente.
    Sevirà invece una Scia se le modifiche hanno coinvolto anche parti strutturali
     
  15. vincenza66

    vincenza66 Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    Vorrei chiedervi se posso citare ai danni i due tecnici che hanno seguito questa vendita.Il tecnico dei venditori ha aggiornato i dati catastali prima del rogito e ha richiesto l'accesso alla pratica sul comune per avere il certificato d'agibilità,quando le ho chiesto come aveva fatto a non vedere la planimetria originale conservata nella stessa pratica ha detto che è stata una svista,il mio geometra invece come ho già scritto ha detto che non poteva avere accesso ai dati perchè non eravamo ancora i proprietari,ma non ha nenachechiesto a noi di poter avere il permesso dei venditori,inoltre ad Agosto noi avendo rogitato gli abbiamo firmato il permesso per accedere ai dati sul comune e lui lo ha fatto a Novembre.Se lo avesse fatto prima forse avremmo già sistemato questa sanatoria e il cantiere non sarebbe stato fermato.Inoltre,uno dei proprietari sta causando problemi perchè non vuole pagare e ora vuole chiedere parere ad un legale,il notaio è arrabbiatissimo,cosa potrebbe succedere,i ragazzi saranno costretti a pagare loro?
     
  16. jos611

    jos611 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Riguardo l'aspetto legale, a mio avviso gli estremi per una rivalsa potrebbero esserci, però dovete chiedere a un legale.
    Quanto al resto, la cosa continua ad avere contorni assurdi.
    Come fanno 3 tecnici - compreso il perito della banca - a non accorgersi di una difformità così macroscopica?
    E il tecnico del venditore, in particolare, come ha fatto ad aggiornare il catasto senza indicare la pratica edilizia che legittimava la variazione? Ha dichiarato il falso? Se è così ci sono conseguenze anche penali.
    Inoltre, se ha eseguito una variazione, aggiornando allo stato attuale dell'immobile, vuol dire che sapeva che erano state eseguite modifiche: come ha fatto a non verificarne la legittimità urbanistica?
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  17. vincenza66

    vincenza66 Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    In pratica,nel 69 un tecnico comunale ha rilasciato l'abitabilità in base ad un progetto presentato e approvato nel 68 ma i dati catastali sono stati aggiornati un anno dopo.La casa però è stata costruita in un altro modo rispetto al progetto presentato al comune e approvato.Il tecnico comunale giustamente dice che forse queste modifiche sono state fatte dopo aver avuto l'abitabilità,nessuno sa se questo tecnico di allora sia mai andato personalmente a verificare il fabbricato,ma pagando la sanatoria si sistemerebbe tutto.
    Il geometra dei venditori ha richiesto l'accesso alla pratica prima del rogito e dice di non aver visto questo progetto originale,ma ha comunque fatto una nuova planimetria per aggiornare il catasto.Anche il mio geometra non ha fatto questi controlli subito ma solo un mese fa quando dovevamo aprire il cantiere,ma lui sapeva che dovevamo fare la ristrutturazione e credo avrebbe dovuto controllare o perlomeno dirmi di far controllare dall'immobiliare.Ora entrambi si giustificano dicendo che è stata una svista,ma questa loro svista sta costando caro ai miei figli e il mio tecnico ha preteso una bella cifra quando lo assunto.Io non voglio annullare l'atto perchè andremmo incontro a 10 anni di causa e chissà quanto ci rimetteremmo,ma voglio chiedere i danni ai venditori e ai due geometri .Ho chiesto un incontro con il notaio e con i due geometri e voglio capire se qualcuno sapeva è ha taciuto o se hanno commesso un errore.I venditori stanno anche parlando con un legale e non capisco se questo sarà a svantaggio dei miei figli,potrebbe esserci un appiglio su questo atto in loro sfavore???
     
  18. jos611

    jos611 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sulla base di cosa ha aggiornato il catasto?
    Se la planimetria catastale c'era e risaliva al '69, perchè ha effettuato variazione? In base a cosa?
    E se lo ha fatto, come fa a dire che non era a conoscenza delle varianti\difformità?
    La cosa non quadra comunque la si giri (anche perché in un acecsso agli atti la prima cosa che si guarda è il progetto depositato).
    Penso anch'io che non convenga far annullare l'atto (anche perché è già stato erogato un mutuo e ci sarebbero poi anche le complicazioni bancarie).
    E credo vi siano gli estremi per rivalersi. Ma sono cose da valutare con un avvocato
     
  19. vincenza66

    vincenza66 Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    grazie a tutti......Vi farò sapere come si risolverà questa faccenda.......:bacino_amore::bacino_amore::bacino_amore::bacino_amore:
     
  20. vincenza66

    vincenza66 Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    Ciao a tutti,oggi mi ha chiamata il mio tecnico per comunicarmi che i venditori intendono pagare la sanatoria e tutte le eventuali spese da sostenere.
    Comunque tramite un altro tecnico consultato abbiamo scoperto che i venditori e la loro geometra sapevano dal 2011 di questo abuso urbanistico e che la planimetria è stata modificata quando hanno aggiornato i dati catastali.Ora il mio sospetto cade anche sull'agente immobiliare che non mi ha mai consegnato l'agibilità ma l'ha consegnata all'ultimo minuto al notaio e inoltre sulla proposta d'acquisto era stato inserito che "L'immobile in oggetto,al momento dell'atto notarile,dovrà essere libero da oneri e pesi,ed essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica.Ora vi chiedo,dopo aver sistemato la sanatoria,posso chiedere eventuali danni ai venditori e all'immobiliare????Durante questa trattativa hanno cercato di imbrogliarci su molte cose ma non abbiamo mollato perchè la casa è bella e ai ragazzi piaceva.......
     

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