Nest

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti, sono un neo-iscritto al forum e spero di non postare una domanda ampiamente dibattuta in altre occasioni. Ho trovato situazioni simili ma con alcune differenze che a me, in quanto ignorante in materia, sembrano sostanziali. Non so più cosa pensare. Vorrei acquistare una piccola casa di 120mq, unità immobiliare suddivisa catastalmente in 2 appartamenti, ognuno di 60mq (calpestabili, se non ricordo male), finora usata dal proprietario come seconda casa. L'agenzia mi ha reso nota la situazione catastale solo alla seconda visita dell'immobile (quando si doveva procedere con la proposta di acquisto), sostenendo che fino ad allora non aveva fatto nessuna visura della proprietà. I due appartamentini sono già collegati da scala interna e presentano due piccoli bagni; dei due "cucinotti" originali, solo uno è usato in tal senso, mentre l'altro è stato attrezzato come piccola lavanderia. L'agente immobiliare mi ha invitato a presentare la proposta di acquisto, con validità di 15 giorni, con la clausola dell'avvenuto accorpamento dei due sub (spero sia giusto) al catasto da effettuarsi a cura del venditore prima dell'atto. Devo aggiungere che nonostante la casa si trovi su una piccolissima striscia di terreno, presenta due cancelletti separati sue due vie distinte, per cui ha due numeri civici, pur avendo un unico indirizzo ufficiale (da quello che ho capito).. Mi chiedo: ma un accorpamento catastale è sempre possibile? O la situazione descritta potrebbe renderlo non fattibile? E se non fosse fattibile suppongo che potrei recedere dal contratto ma immagino che la provvigione all'agenzia dovrebbe essere comunque versata o sbaglio? La casa mi piace, la zona anche ma improvvisamente i dubbi mi assalgono e non so cosa fare, perché non vorrei ritrovarmi in una situazione spiacevole. L'agente mi ispira fiducia ma giustamente lui salvaguarda i miei interessi così come quelli del venditore. Ringrazio anticipatamente chiunque possa darmi un consiglio in merito.
 

Zagonara Emanuele

Membro Senior
Agente Immobiliare
Non vedo dove sia il problema.
Se sei interessato all'acquisto dell'immobile accorpato, ovvero solo se le due unità immobiliari vengono "fuse" assieme, sottoscrivi una proposta d'acquisto condizionata al verificarsi di questa condizione.
Solo se ciò accadrà regolarmente (in genere non ci sono difficoltà affinchè ciò possa essere effettuato) procederai col rogito (essendo divenuta pienamente efficace la tua proposta), e pagando la provvigione del'agenzia (al verificarsi della condizione).

Tuttavia, immagino tu sia interessato ad un accorpamento per poter intestare il tutto come "prima casa" e quindi risparmiare sulle imposte.
D'altro canto tieni presente che due unità immobiliari già distinte e separate catastalmente, con tanto di ingressi indipendenti (cancelletti e numeri civici) sono decisamente più appetibili e meglio rivendibili.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
E se non fosse fattibile suppongo che potrei recedere dal contratto ma immagino che la provvigione all'agenzia dovrebbe essere comunque versata o sbaglio?
Perfortuna ti sbagli:se,sottoscrivi una proposta con la condizione sospensiva dell'avvenuto accorpamento e l'accorpamento non viene eseguito,non sono dovute le provvigioni (ne si deve versare caparra) poiché il contratto sospeso non è mai divenuto efficace .
Non devi neanche recedere;è insito nel contratto condizionato,se non si avvera la condizione è come se non fosse mai "partito".
 

Nest

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie infinite per le risposte!

@Emanuele: si esatto, l'accorpamento mi serve per intestare il tutto come "prima casa". Riguardo alle due unità già distinte e separate è vero che probabilmente in futuro potrebbero essere più appetibili però la striscia di terra è davvero molto piccola e la posizione anche un po' scomoda (sia un'entrata che l'altra), apprezzabile o "tollerabile" solo per un vero amatore.. in effetti il prezzo di vendita è decisamente basso.

@Francesca: il mio timore era che la provvigione maturasse al momento dell'accettazione della proposta da parte del venditore. Siccome leggevo addirittura di un caso in cui la Cassazione dava ragione all'Agenzia per il recesso da parte dell'acquirente a causa della mancanza di abitabilità dell'immobile (e mi sembrava un'abnormità), mi sono lasciato impressionare :) Ma non pensavo che la caparra non fosse dovuta.. questo mi stupisce. Cioè caparra penitenziale si ma confirmatoria no? Nel senso che prima deve essere fatto l'accorpamento e poi si salda il tutto al rogito? Non capisco
 

Abacus

Membro Attivo
Professionista
la proposta viene compilata in modo "classico" e prevede la caparra alla sottoscrizione della proposta, un preliminare e un rogito (oppure direttamente rogito).
inserendo la clausola sospensiva legata alla "fusione" delle 2 unità però la caparra non "passa" immediatamente ma solamente all'avveramento di tale condizione sospensiva cosi come la provvigione pattuita con l'agenzia.
 
M

mata

Ospite
Buongiorno a tutti, sono un neo-iscritto al forum e spero di non postare una domanda ampiamente dibattuta in altre occasioni. Ho trovato situazioni simili ma con alcune differenze che a me, in quanto ignorante in materia, sembrano sostanziali. Non so più cosa pensare. Vorrei acquistare una piccola casa di 120mq, unità immobiliare suddivisa catastalmente in 2 appartamenti, ognuno di 60mq (calpestabili, se non ricordo male), finora usata dal proprietario come seconda casa. L'agenzia mi ha reso nota la situazione catastale solo alla seconda visita dell'immobile (quando si doveva procedere con la proposta di acquisto), sostenendo che fino ad allora non aveva fatto nessuna visura della proprietà. I due appartamentini sono già collegati da scala interna e presentano due piccoli bagni; dei due "cucinotti" originali, solo uno è usato in tal senso, mentre l'altro è stato attrezzato come piccola lavanderia. L'agente immobiliare mi ha invitato a presentare la proposta di acquisto, con validità di 15 giorni, con la clausola dell'avvenuto accorpamento dei due sub (spero sia giusto) al catasto da effettuarsi a cura del venditore prima dell'atto. Devo aggiungere che nonostante la casa si trovi su una piccolissima striscia di terreno, presenta due cancelletti separati sue due vie distinte, per cui ha due numeri civici, pur avendo un unico indirizzo ufficiale (da quello che ho capito).. Mi chiedo: ma un accorpamento catastale è sempre possibile? O la situazione descritta potrebbe renderlo non fattibile? E se non fosse fattibile suppongo che potrei recedere dal contratto ma immagino che la provvigione all'agenzia dovrebbe essere comunque versata o sbaglio? La casa mi piace, la zona anche ma improvvisamente i dubbi mi assalgono e non so cosa fare, perché non vorrei ritrovarmi in una situazione spiacevole. L'agente mi ispira fiducia ma giustamente lui salvaguarda i miei interessi così come quelli del venditore. Ringrazio anticipatamente chiunque possa darmi un consiglio in merito.
L'accorpamento catastale è una cosa, ma dovrai redigere anche una pratica edilizia al comune per la fusione delle due abitazioni, oltre agli altri adempimenti (se vi sono da aprire delle porte di collegamento ecc.).
 

Nest

Membro Attivo
Privato Cittadino
L'accorpamento catastale è una cosa, ma dovrai redigere anche una pratica edilizia al comune per la fusione delle due abitazioni, oltre agli altri adempimenti (se vi sono da aprire delle porte di collegamento ecc.).

Grazie Mata per la risposta. Però non ci sarebbero interventi di ristrutturazione da fare perché i due appartamentini (uno sopra e l'altro sotto) sono già collegati da scala interna a chiocciola. In pratica l'edificio è su una piccola striscia di terreno "a terrazza", l'appartamentino superiore (che considero zona notte) dà direttamente sul cortiletto antistante la prima entrata; mentre quello inferiore (zona giorno) ha sfogo tramite portafinestra direttamente su un mini-giardino verso la seconda entrata alla proprietà. In pratica non ci sarebbero porte da aprire. Il riscaldamento e gli altri impianti sono già unitari e da quello che ho capito il proprietario attuale ha addirittura un certificato energetico unico come se fosse già considerata una casa unica. Comunque domani firmerò la proposta di acquisto ... ho valutato tutti gli aspetti di mia conoscenza, la casa mi piace, spero solo che non ci siano "sorprese"
 

Nest

Membro Attivo
Privato Cittadino
Riprendo questa mia discussione di un anno fa per chiedere nuovamente delucidazioni... a suo tempo feci una proposta di acquisto che a mia sorpresa è stata rifiutata dal proprietario venditore. L'agente mi disse che c'era una discrepanza grave con la situazione catastale: ovvero il padre dell'attuale proprietario aveva spostato la porta di entrata (per ottenere spazio utile alla realizzazione della scala a chiocciola) e questo lavoro non era mai stato denunciato. Essendo un abuso edilizio l'attuale proprietario si trovava a dover pagare delle multe salate che non immaginava e quindi si vedeva obbligato a mettere a posto la cosa prima di un'eventuale vendita in futuro. L'agente di allora ha perso l'incarico di vendita, l'annuncio relativo all'immobile è sparito dal web e stop, mi ero messo l'anima in pace. A distanza di un anno è riapparsa la casa in vendita presso un'altra agenzia. Il prezzo è maggiorato di un 20% pur rimanendo piuttosto basso a causa delle oggettive scomodità (mancanza di garage, l'immobile raggiungibile solo a piedi tramite scale ecc). Ora il nuovo agente, che si dice ignaro del fatto che fosse già in vendita un anno fa, mi dice che il venditore ha provveduto all'accorpamento dei due piani e che dalle carte non risulta affatto il problema della porta di ingresso. I miei dubbi odierni sono:

1) Mi ha dato una fotocopia della planimetria ed effettivamente l'entrata risulta essere dove è di fatto. Mi dice però che da una visura approfondita nello spazio tra il muro e la scala a chiocciola risulta (improvvisamente) un bagno che in pratica però non è mai stato effettuato. L'agente dice che si trattava di una richiesta di lavori che in pratica non sono mai stati effettuati. Aggiungo che questo bagno (o la "richiesta" di bagno) nella planimetra che mi ha fotocopiato e che chiunque può richiedere via fax, non c'è, non c'è nulla a parte la scala a chiocciola. Non capisco cosa intenda visto che tale bagno dovrebbe essere anche nella planimetria o sbaglio? Tra l'altro nella stessa è regolarmente segnalato il wc sullo stesso piano.

2) La particella ora ha un subalterno 501. E' giusto? Mi scuso per l'ignoranza ma forse non ho capito il concetto di subalterno. Da inquilino di condominio pensavo per esempio che la particella fosse rappresentata dal condominio e il subalterno dal singolo appartamento. Per cui immaginavo che in una casa singola, avendo accorpato i due piani, non dovesse risultare più nessun subalterno.

3) Il piano inferiore (che da planimetria presenta un'altezza di 2.85) era originariamente una sorta di magazzino + porticato. Successivamente il tutto è stato chiuso e sono diventate due stanze con angolo cottura e wc, in pratica l'esatta copia del piano superiore. Quando ho chiesto se c'è un'abitabilità l'agente mi è sembrato un po' evasivo. Stiamo parlando di lavori fatti almeno 50 anni fa. Dalla planimetria ad oggi le due stanze risultano regolarmente, così come le finestre e la portafinestra relative. Può essere che manchi l'abitalibità pur essendo il tutto regolarmente accatastato? E se così fosse a cosa vado incontro?

Non so più cosa pensare. Devo richiedere una visura storica? Meglio affidarmi a un perito prima di una qualsiasi proposta di acquisto? Come posso muovermi per non avere sorprese (e soprattutto spese) poi? Mi scuso per le mille domande ma visto l'iter ormai storico di questa trattativa (che ormai pensavo sfumata un anno fa) mi sorgono ancora più dubbi e incertezze di allora. Ringrazio ancitiipatamente chiunque abbia la pazienza di leggere e darmi ragguagli.
 

SALVES

Membro Senior
Professionista
Devo richiedere una visura storica?
Devi farti consegnare la copia della planimetria catastale e di quella depositata al comune per la sanatoria effettuata, per confrontare l'uguaglianza tra le due.
Può essere che manchi l'abitalibità pur essendo il tutto regolarmente accatastato?
Si. Verifica al comune se nel fascicolo della sanatoria è stata richiesta o cosa si deve fare per averla.
E se così fosse a cosa vado incontro?
Qualche notaio la richiede e se non c'è non rogita, così come per accedere ad un prestito/mutuo o qualsivoglia.
Meglio affidarmi a un perito prima di una qualsiasi proposta di acquisto?
Se non hai dimestichezza con i vari uffici e documenti da visionare in riferimento a quanto hai visto nei luoghi penso che sia utile.
 

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