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  1. GIUSEPPE F

    GIUSEPPE F Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buon giorno a tutti.
    sono proprietario di un appartamento che ho affittato 11 anni fa ad un medico.
    il contratto scade tra poco più di un anno, e quindi vorrei mandare la disdetta in modo da poter ricontrattare l'importo dell'affitto.
    E qui viene la domanda:
    mandando la disdetta posso incappare nella richiesta dell'inquilino delle famose 18 mensilità come previsto dall'articolo di legge messo come titiolo della discussione????????
    premetto che questa domanda l'ho gia fatta a 4 persone (2 avvocati e 2 agenti immobiliari) i quali mi hanno dato indicazioni diverse.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'indennità va riconosciuta per gli immobili ad uso non abitativo (hai locato un appartamento?) che ospitino un'attività che abbia contatto diretto col pubblico, quindi non devi indennità.
    Ti posto un pò di casistica:

    Casistica

    c-1) Agenzia pubblicitaria

    L'attività di agenzia pubblicitaria va inquadrata, ai fini dell'art. 35 della legge n. 392/1978, non tra quelle professionali - da intendersi nel senso ristretto di esercizio di una professione intellettuale -ma tra le attività commerciali, realizzando una intermediazione nello scambio dei beni, e precisamente nella cessione di spazi pubblicitari.
    * Pret. civ. Milano, 9 maggio 1985, Communication Service Srl c. Betti.

    c-2) Area di parcheggio

    In caso di cessazione della locazione di un bene su un immobile complementare -nella specie spazio scoperto, adibito a stazionamento di un camion per la vendita di panini e bevande, situato su un'area di parcheggio per i clienti di un esercizio commerciale -non spetta al conduttore l'indennità prevista dall'art. 34 della legge 27 luglio 1978 n. 392 perché‚ da un lato egli ha sfruttato la clientela altrui (cosiddetto avviamento parassitario); dall'altro la fattispecie rientra nell'art. 35 ultima parte della stessa legge essendo le esemplificazioni ivi indicate (immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali) suscettive di interpretazione analogica.
    * Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 1997, n. 810, Perni c. Iper Montebello Soc.

    c-3) Artigiano

    Non spetta l'indennità per la perdita dell'avviamento al conduttore che abbia svolto attività di artigiano, consistente nella creazione di monili e soprammobili artistici, in un locale nel quale non avveniva il contatto diretto con i consumatori, in quanto la clientela si formava non in relazione a tale laboratorio, bensì in occasione di mostre ed esposizioni alle quali l'artista era solito partecipare.
    * Trib. civ. Roma, sez. IV, 21 luglio 1992, Milana c. Vignarelli, in Arch. loc. e cond. 1992, 593.

    c-4) Associazione non riconosciuta

    Compete l'indennità di avviamento commerciale ad una associazione non riconosciuta che, svolgendo attività di noleggio di pellicole, presta tale servizio ai titolari di sale cinematografiche, in quanto il pubblico degli utenti e consumatori, ex art. 35 L. n. 392/1978, nel caso di attività di prestazione di servizi, può non essere costituito dagli utenti finali del servizio.
    * Pret. civ. Firenze, 19 gennaio 1989, Società Immobiliare Medio Tevere c. Associazione Cattolica Esercenti Cinema.

    c-5) Attività di trasporto

    L'attività di trasporto di collettame, non implicando necessariamente contatto diretto con gli utenti nell'immobile oggetto di locazione, comporta, qualora il locatore provi l'inesistenza di tale condizione, l'insussistenza del diritto del conduttore a percepire l'indennità di avviamento commerciale.
    * Pret. civ. Trento, 5 ottobre 1993, n. 190, Collodo Luigi e altri c. Soc. Collodo Autotrasporti.

    c-6) Attività di vendita al minuto

    L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ex artt. 34 e 35 della legge sull'equo canone compete al conduttore dell'immobile adibito ad uso non abitativo soltanto quando l'attività di vendita al minuto con modalità che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori sia esclusiva o prevalente rispetto ad altre attività eventualmente esercitate nello stesso locale (nella specie, la decisione di merito confermata dalla S:C: aveva negato il diritto del conduttore all'indennità in quanto l'attività prevalente esercitata nell'immobile era quella di progettazione di edifici e non di vendita di appartamenti).
    * Cass. civ., sez. III, 15 novembre 1994, n. 9558, Piffer Figli snc c. Beber. Conforme, Cass. civ., sez. III, 10 maggio 1996, n. 4433.

    c-7) Attività scolastica

    L'attività scolastica esercitata a fini di lucro e con gestione a strutture imprenditoriale integra attività commerciale rientrante nella previsione dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sicché‚ al conduttore di immobile adibito alla suddetta attività spetta alla cessazione del rapporto l'indennità di avviamento.
    * Cass. civ., sez. III, 29 maggio 1995, n. 6019, Giulivo c. Brancoli.

    c-8) Attività stagionale

    Al conduttore d'immobile adibito ad attività commerciale stagionale compete l'indennità di avviamento, almeno ogni qual volta la cessazione del rapporto sia dovuta non a mancata manifestazione della volontà del conduttore di rinnovare il rapporto al termine della prima, seconda, terza, quarta e quinta stagione (situazione da equiparare ad una disdetta o recesso da parte del conduttore medesimo), bensì alla scadenza naturale del rapporto per insussistenza di un obbligo normativo del locatore di garantire la locazione stagionale oltre il sesto anno.
    * Trib. civ. Lecce, sez. I, 25 giugno 1998 n. 1871, Scardino c. Spedicato.

    c-9) Attività turistica

    In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo l'indennità per la perdita dell'avviamento compete anche per la cessazione della locazione di immobili nei quali viene svolta un'attività di interesse turistico purché‚ detta attività comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, inteso come l'insieme indiscriminato dei potenziali destinatari dei beni e servizi che caratterizzano l'attività esercitata dall'impresa, con la conseguenza che deve essere escluso il diritto all'indennità in favore di un club nautico che svolge la propria attività non a fini di lucro e in favore soltanto dei propri soci.
    * Cass. civ., sez. III, 16 gennaio 1990, n. 162, Club del Mare c. Drago.

    c-10) Autosalone

    Non spetta l'indennità di avviamento al conduttore che, modificando l'originaria destinazione del fondo, adibito ad autosalone, lo abbia destinato a deposito di autovetture, essendo quest'ultima destinazione inidonea a realizzare un contatto diretto con il pubblico e non influendo essa in alcun modo sul volume degli affari, trattati e conclusi nella vicina sede principale.
    * Pret. civ. Pisa, 20 ottobre 1993, Martorana c. Nesti.

    c-11) Autoscuola

    L'attività didattica impartita nell'autoscuola si accompagna, con carattere di inscindibilità, alla somministrazione di taluni servizi ed all'espletamento di varie incombenze (quali la richiesta del cosiddetto foglio rosa per il discente, l'organizzazione delle visite mediche, il noleggio di veicoli specificamente attrezzati, l'organizzazione per l'espletamento degli esami, i contatti con i pubblici uffici per il rilascio dell'autorizzazione finale) che di per sè integrano un'attività aziendale. Consegue, pertanto, che l'autoscuola costituisce un'azienda commerciale agli effetti della applicabilità dell'art. 34 della L. 27 luglio 1978, n. 392 per l'attribuzione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, nel caso di cessazione del rapporto di locazione relativo all'immobile ove essa avvenga.
    * Cass. civ., sez. III, 27 aprile 1994, n. 3974, La Rocca c. Muserra.

    c-12) Banca

    L'istituto di credito che esercita la sua attività in immobile locato ha diritto, in caso di cessazione del rapporto, alla indennità di avviamento di cui all'art. 34 della L. 27 luglio 1978 n. 392 indipendentemente dal riscontro della prevalenza del servizio di sportello, perché‚ l'attività di intermediazione nel credito, pur non essendo espressamente menzionata dall'art. 27 della citata legge n. 392, rientra, al pari delle altre attività indicate nell'art. 2195 c.c., fra quelle commerciali ed è, di per sé, finalizzata a fornire servizi al pubblico che all'uopo deve comunque necessariamente recarsi nell'immobile.
    * Cass. civ., sez. III, 1 aprile 1993, n. 3895, Lazzati c. Banco Lariano Spa.

    L'indennità di avviamento commerciale, prevista dall'art. 34 della L. 27 luglio 1979, n. 392, può spettare anche nel caso di ubicazione, nei locali condotti in locazione, degli uffici direzionali di una banca - la cui attività (art. 2195, n. 4, cod. civ.) è finalizzata ad un servizio pubblico - essendo funzionali al soddisfacimento delle richieste dell'utenza, secondo l'articolazione organizzativa e le necessità operative del settore.
    * Cass. civ., sez. III, 16 dicembre 1997, n. 12720, Faiella c. Carisal.

    c-13) Cabina elettrica

    Poiché‚ la perdita di un immobile usato dall'Enel come cabina elettrica non incide minimamente sull'avviamento di tale macroscopica azienda, nulla è dovuto per indennità per la perdita dell'avviamento.
    * Trib. civ. Napoli, sez. X, 31 marzo 1982, n. 2607, Maranglo c. Enel.

    c-14) Campeggio

    I campeggi non sono assimilabili, neppure ai fini dell'indennità di avviamento commerciale, agli alberghi e l'indennità medesima agli stessi spettante deve quindi essere quantificata in diciotto mensilità.
    * Pret. civ. Pisciotta, 6 novembre 1989, Talamo c. Srl Tio Pepe.

    c-15) Circolo culturale

    In tema di locazioni di immobili per uso non abitativo (nella specie, in regime transitorio), l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale compete anche per la cessazione delle locazioni di immobili adibiti per l'attività di un circolo culturale o ricreativo ove risulti che questo sia gestito da una società all'uopo costituita da soggetti diversi dai soci del circolo, realizzandosi con la riscossione delle quote di associazione al circolo, il ricavo dell'attività di gestione, costituente scopo della società, di cui il socio del circolo è solo un cliente con il quale la società ha diretto contatto nei locali del circolo.
    * Cass. civ., sez. III, 16 giugno 1992, n. 7409, Srl The Cellar Club c. Fenicia.

    c-16) Deposito

    Per il disposto degli artt. 34 e 35 della legge n. 392/1978, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale non è dovuta in caso di cessazione di un rapporto di locazione di un immobile adibito dal conduttore a deposito ed esposizione di mobili, non trattandosi di attività comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, a meno che non sia fornita la prova da parte del conduttore, che nei locali a ciò adibiti il pubblico abbia libero accesso senza l'ausilio di intermediari o di accompagnatori., in tal caso integrandosi l'uso dell'immobile nell'attività aziendale, ancorché‚ la vendita si concluda in locali vicini funzionalmente collegati.
    * Cass. civ., sez. III, 15 gennaio 2001, n. 505, Mobilnova Ciro Telese Sas c. Aricò.

    c-17) Ente pubblico

    Per l'attribuzione dell'indennità per l'avviamento commerciale, in caso di locazione di immobile ad uso non abitativo, occorre avere riguardo non alla natura o alla qualifica del conduttore, bensì all'attività che in concreto viene ivi svolta, ragion per cui il diritto all'indennità e in genere la tutela dell'avviamento non compete a quegli enti, come lo Stato od altro ente pubblico territoriale, che istituzionalmente non agiscono come imprese, ai sensi dell'art. 27, L. n. 392/1978.
    * Pret. civ. Siracusa, 18 luglio 1988, Esspa Edilizia Siciliana Spa c. Comune di Siracusa.

    Con riferimento ad un immobile locato all'allora Amministrazione delle poste e telecomunicazioni, poiché‚ la trasformazione di quest'ultima in ente pubblico economico e, successivamente, in società per azioni non ha integrato mutamento nell'uso pattuito, bensì mutamento nella struttura del soggetto conduttore che ha trasformato la propria natura giuridica, la conseguente inapplicabilità dell'art. 80 L. n. 392/78 rende insussistente in capo all'attuale Poste Italiane Spa il diritto alla corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale in relazione alla riconsegna dei locali.
    * Trib. civ. Milano, sez. XIII, 15 marzo 2001, n. 3142, Soc. Max Mara ed altra c. Poste Italiane Spa. 2001, 694.

    c-18) Esposizione di merce

    L'indennità per la perdita dell'avviamento compete anche al conduttore di locali adibiti soltanto ad esposizione della merce con possibilità di accesso da parte del pubblico, sebbene le vendite vengano concluse in locali vicini, sempre che risulti accertato il reale ed obbiettivo inserimento del locale nell'organizzazione aziendale del conduttore e la sua rispondenza ed esigenza tipiche dell'impresa, essendo così funzionali alla produttività aziendale e suscettibili di influire sul volume di affari.
    * Cass. civ., sez. III, 28 gennaio 1987, n. 810, Coppolicchio c. Giovine.

    L'indennità per la perdita dell'avviamento, prevista dall'art. 34 della legge n. 392 del 1978, compete anche al conduttore di locali i quali, sebbene non consentano l'accesso da parte del pubblico, comportano tuttavia una possibilità di contatto col medesimo (nella specie, locali adibiti ad esposizione della merce) e risultano in tal modo funzionali alla produttività aziendale e suscettibili di influire sul volume degli affari.
    * Cass. civ., sez. III, 25 febbraio 1983, n. 1457, Solmi c. Soc. Doti.

    c-19) Estetista

    Ai fini del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale di cui all'art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, (cosiddetta dell'equo canone) l'attività di estetista come disciplinata dalla legge 4 gennaio 1990, n. 1, non ha carattere professionale e non preclude pertanto il sorgere del diritto alla suddetta indennità a norma del successivo art. 35 della stessa legge, ma ha natura di attività imprenditoriale artigiana, senza che in contrario assuma rilievo il riferimento alla professione contenuto nella citata legge n. 1 del 1990, il quale per un verso ha riguardo alla necessaria preparazione teorico pratica di chi eserciti tale attività e per altro verso denota il carattere non occasionale ma stabile e duraturo della stessa.
    * Cass. civ., sez. III, 19 marzo 1997, n. 2421, Di.Ma. Srl. c. Piselli.

    c-20) Impresa assicuratrice

    L'indennità di avviamento di cui all'art. 34 della L. n. 392/1978 spetta al conduttore che, quale una impresa assicuratrice, svolga la relativa attività - e sempre che la stessa comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti - nell'immobile in locazione, rientrando tale attività, pur non espressamente considerata dall'art. 27 della citata legge, tra quelle commerciali, in base al disposto dell'art. 2195, secondo comma cod. civ., con la conseguente applicazione delle disposizioni di legge che fanno riferimento alle attività commerciali e, quindi, anche del citato art. 27.
    * Cass. civ., sez. III, 20 agosto 1990, n. 8496, Soc. Sai c.

    In tema di locazione ad uso non abitativo, presupposto per la spettanza dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale è che l'immobile sia utilizzato come luogo aperto alla frequentazione diretta e strumentalmente negoziale della generalità originariamente indifferenziata dei destinatari ultimi dell'offerta dei beni o dei servizi. Pertanto, tale indennità non è dovuta nelle ipotesi in cui l'attività del conduttore non sia strutturata in modo da contare sul diretto accesso dei consumatori, anche se questo non sia precluso (nella specie, agenzia assicurativa adibita all'incontro tra i produttori, senza orario di accesso del pubblico, con frequentazione solo di alcuni utenti che si recavano a pagare i premi).
    * Cass. civ., sez. III, 4 novembre 1993, n. 10885, Alleanza Ass.ni Spa c. Frasca.

    Non è dovuta l'indennità di avviamento per un locale adibito ad ispettorato sinistri di una impresa assicuratrice.
    * Pret. civ. Bari, 30 aprile 1983, n. 269, Macario e altri c. Sapa Spa.

    Nel caso di contratto di locazione stipulato dalla compagnia di assicurazione, l'indennità per la perdita dell'avviamento deve essere liquidata a favore della compagnia medesima, e non dell'agente.
    * Pret. civ. Sestri Ponente, 6 maggio 1985, n. 26, Spa SAI c. Rollino e Balteri.

    c-21) Laboratorio analisi chimiche

    Pur non disconoscendosi che nell'esercizio dell'attività medica di laboratorio analista chimico sia compresa una qualche attività di tipo organizzativo, non può negarsi che è l'elemento fiduciario collegato alla particolare competenza professionale dell'analista a guidare l'utente verso l'uno o l'altro laboratorio di analisi piuttosto che l'organizzazione dello stesso. La figura del professionista assume, infatti, un rilievo innegabilmente preminente rispetto all'aspetto economico-commerciale che, pur se sussistente, appare certamente marginale.
    * Trib. civ. Napoli, sez. XI, 14 dicembre 1991, Santoro c. Gramendola e Peluso.

    All'attività espletata da un laboratorio di analisi cliniche non è dovuta l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, essendo la stessa configurabile come professionale malgrado l'indubbia presenza di un elemento aziendale molto rilevante, poich‚ il risultato esterno dell'attività medesima appare essere principalmente riconducibile alla particolare competenza tecnica e qualificata di un professionista (analista), connotato tipico delle attività professionali.
    * Pret. civ. Roma, 20 dicembre 1988, Car c. Dessi.

    c-22) Mediatore professionale

    Il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, previsto in caso di cessazione del rapporto di locazione, deve essere riconosciuto anche in favore del conduttore che eserciti attività di mediatore professionale, stante la sua qualità di imprenditore commerciale.
    * Cass. civ., sez. III, 9 marzo 1984, n. 1637, Germani c. Borghese.

    La perdita di clientela che attribuisce il diritto all'indennità di avviamento presuppone che si tratti di quella clientela che normalmente acquista la merce o il servizio non già nell'ambito di un proprio progetto o di una organizzazione economica di produzione o di scambio di beni o servizi, bensì per soddisfare un bisogno personale e, comunque, quantitativamente limitato. Conseguentemente, deve essere esclusa la debenza dell'indennità in questione in favore di un mediatore professionale la cui attività mediatoria non risulti soddisfare un bisogno primario e largamente diffuso e creare uno stabile afflusso di domanda verso i locali ove viene esercitata detta attività.
    * Trib. civ. Milano, sez. X, 19 giugno 1986, n. 5336, Bosco e C. Spa c. Eredi Di Blasi.

    c-23) Officina

    Sussiste il diritto del conduttore all'indennità di avviamento ex artt. 34 e 69 L. n. 392/78 in relazione ad un immobile adibito ad officina per la riparazione di motoveicoli.
    * Pret. civ. Milano, 26 gennaio 1987, Dall'Agnola c. Bon.

    c-24) Palestra

    L'attività di palestra specializzata in ginnastica terapeutica, esercitata con fini di lucro e con prevalenza della organizzazione aziendale sulla capacità professionale delle persone impegnate, integra un'attività commerciale ai sensi dell'art. 27 legge n. 392/78; di talché‚, nel caso di cessazione del rapporto di locazione, il conduttore dell'immobile ove venga esercitata tale attività ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
    * Pret. civ. Milano, 2 maggio 1996, n. 1620, Matalon ed altri c. Soc. Soma.

    c-25) Ricevitoria

    Poiché‚ l'attività di ricevitoria del gioco del lotto non può qualificarsi attività commerciale, n‚ rientra tra quelle tutelate dalla normativa di cui agli artt. 27 e 34 L. n. 392/1978, il conduttore di un immobile adibito a tale attività non ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento prevista, per il caso di cessazione della locazione, dall'art. 69, settimo comma, della stessa legge 392/1978 nella formulazione originaria (ritenuta applicabile nella specie per essere il contratto cessato prima dell'entrata in vigore del D.L. n. 832/1986, che ha sostituito detto art. 69 riconoscendo il diritto all'indennità o compenso in questione anche in alcune ipotesi in cui era in precedenza escluso).
    * Pret. civ. Milano 15 ottobre 1987, n. 3089, Castoro c. Mazzoleni.

    c-26) Sartoria artigiana

    Al conduttore che si serve dell'immobile in locazione per l'esercizio dell'attività artigiana di sarto, ricevendovi i clienti, spetta, in caso di cessazione del rapporto, l'indennità di avviamento commerciale prevista dagli artt. 34 e 35 della L. 27 luglio 1978 n. 392 in favore dei conduttori che esercitano nell'immobile attività commerciale, industriale od artigianale con diretto contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, restando irrilevante, in presenza di una clientela pur sempre originariamente indifferenziata, la minore affluenza di una sartoria artigiana rispetto a quella di una rivendita al minuto di capi di abbigliamento.
    * Cass. civ., sez. III, 29 luglio 1995, n. 8340, Calori c. Dal Vecchio.

    c-27) Scuola di danza

    In caso di locazione di immobile adibito alla gestione di scuola privata di danza, con strutturazione aziendale e a fine di lucro, non compete alcuna indennità di avviamento commerciale perch‚, anche in caso di prevalenza della strutturazione aziendale sulle prestazioni personali e professionali del conduttore gestore della scuola, difetta l'estremo dell'esistenza dei contatti diretti col pubblico degli utenti di cui all'art. 35 della L. n. 392/78.
    * Pret. civ. Chieti, 24 febbraio 1992, n. 18, Ruffini c. Di Peppe ed altri. 392.

    c-28) Studio di pittore

    Non compete indennità per la perdita di avviamento a favore di pittore che eserciti attività in studio cui accedano i potenziali acquirenti delle opere artistiche.
    * Pret. civ. Firenze, 27 ottobre 1988, Petrelli c. Cappello.

    c-29) Studio pubblicitario

    Deve escludersi che uno studio pubblicitario, ancorché‚ iscritto alla camera di commercio come ditta artigianale, possa rientrare tra gli imprenditori aventi contatti diretti con il pubblico degli utenti (art. 35 L. n. 392/1978), perch‚ tale locuzione individua le imprese industriali dirette alla produzione di servizi, le imprese di trasporto, quelle esercenti attività bancarie e assicurative, attività ausiliarie, i pubblici esercizi e i servizi di largo consumo, come trattorie, spacci, autorimesse, tabaccherie, uffici di viaggi.
    * Trib. civ. Piacenza, 23 maggio 1983, VBM Snc c. Tansini e Luccherini.

    c-30) Vendita di tessuti

    Ai fini dell'attribuzione dell'ulteriore indennità per la perdita dell'avviamento, prevista dall'art. 34, secondo comma, della L. n. 392/1978, non sussiste il requisito dell'affinità tra l'attività di vendita di tessuti e quella di vendita di confezioni di abbigliamento.
    * Pret. civ. Bari, 26 agosto 1994, n. 997, Soc. Marisemma II c. De Florio.

    c-31) Vetrinetta

    Nel caso di locazione di vetrinetta ad uso esclusivo di spazio pubblicitario, si verte in tema di immobile locato per consentire lo svolgimento di una vera e propria attività commerciale, sia pure nella fase iniziale di approccio con il cliente. Al relativo contratto deve quindi applicarsi la disciplina di cui alla L. n. 392/1978.
    * Trib. civ. Milano, sez. X, 9 giugno 1997, n. 6253, Condominio di Corso Vittorio Emanuele II n. 22 in Milano c. Soc. Messaggerie Musicali.
     
    A Limpida, H&F e Graf piace questo elemento.
  3. GIUSEPPE F

    GIUSEPPE F Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    intanto grazie.
    quindi se ho capito bene, nel mio caso, appartamento affittato ad un dentista,non dovrei dare indennità per due motivi: 1) perchè è un appartamento e non un locale commerciale. 2) perchè leggendo le casistiche e rifacendomi al "laboratorio di analisi" che può essere paragonato ad un dentista, non è dovuta dato che l'attività e basata prettamente sulla professionalità del professionista che svolge l'attività.
    giusto?????
     
  4. GIUSEPPE F

    GIUSEPPE F Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    p.s.: ma questa benedetta indennità può essere richiesta "sempre" (parlo locale commerciale) sia al 6 anno che al 12 anno ovvero alla fine del contratto?
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    al laboratorio d'analisi non è dovuta l'indennità.
    E' dovuta quando si tratta di locali commerciali con diretto contatto col pubblico.
     
    A H&F piace questo elemento.
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sempre, tuttavia alla fine dei primi 6 anni ci vogliono motivazioni ben precise e definite x interrompere il rapporto di locazione, da citarsi tassativamente nella lettera di disdetta da inviarsi con 12 mesi di anticipo (18 se attività alberghiera)

    Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza). Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
    b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altres“ negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.
     
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  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Una curiosità, ma lo avevi affittato 4+4+4 o 6+6 ?
    Granducato ti ha risposto magistralmente e nessuna indennità è dovuta.
    Ma che tipo di contratto era ? una curiosiotà pura.
     
  8. GIUSEPPE F

    GIUSEPPE F Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il contratto d'affitto è un 6 + 6.
    che vuol dire che tipo di contratto era???? (scusa la mia ignoranza)
     
  9. GIUSEPPE F

    GIUSEPPE F Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma se questa indennità è sempre dovuta, uno nel momento che affitta un locale ce lo deve mettere in conto che prima o poi deve tirar fuori quei soldi delle 18 mensilità, a meno che pensa di non mandare mai la disdetta al conduttore, è peggio di un "matrimonio".
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    perchè un abitativo in teoria non puo essere locato come commerciale (con 6+6)

    E' il risarcimento x la perdita dell'avviamento commerciale. Se affitti ad un'attività che ha diretto contatto col pubblico devi metterlo in conto a meno che la disdetta venga data dal conduttore o il conduttore sia moroso. Considera che negli anni c'è anche un aumento ISTAT
     
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  11. GIUSEPPE F

    GIUSEPPE F Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    daccordo, ma secondo me il proprietario dovrebbe avere la possibilità al meno alla fine del contratto (12 anni) di poter ridiscutere il contratto per i prossimi 12 anni, se no altro che matrimonio è una catena al collo.
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .. non sono la stessa cosa??!?! :risata:
     
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  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    L'appartamento magari non aveva neanche la destinazione d'uso appropriata.
    In questi 11 anni non è mai emerso un dubbio, un interrogativo ?

    Ecco perchè, secondo me, vi è spazio nell'attività di consulenza immobiliare associata a quella di mediazione.
    Intanto si toglierebbe un pò di lavoro agli avvocati, che in materia ne sanno poco e lo leggiamo, ed i consumatori (locatori e locatari) sarebbe più consapevoli di quello che stanno facendo e che può essere origine di controversie, già sul tipo di Legislazione da applicare ( abitativo o commerciale ).
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    E
    E' infatti possibile che il medico, oggi, trovi un affitto più conveniente o vada nei poliambulatori che la Legge spinge ai fini della copertura 24/24 h e 7/7 g.

    Forse per farlo restare, dovrai offrire un affitto più basso.:maligno:
     

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