Acquisto bifamiliare con lavori vialetto accesso a carico proprietari altra unità

[AndreaDM]

buonasera a tutti!

chiedo aiuto ai più esperti di trattative immobiliari, dal momento che stiamo cercando una primacasa:
abbiamo messo gli occhi su una porzione di bifamiliare ristrutturata internamente ad un prezzo molto interessante, con un punto interrogativo però: il vialetto di accesso è quasi inagibile (passa forse una smart..) e a detta dell' Agenti Immobiliari i lavori per il rifacimento sono tutti a carico dei proprietari dell'altra unità (che verrà ristrutturata) e inizieranno questa primavera/estate, il progetto è già stato presentato ed approvato in comune; questo è scritto nell'atto di compravendita fra i vecchi proprietari e gli attuali (penso quando la proprietà è stata divisa in due), inoltra da quel che ho capito non hanno al momento urgenza di andare a viverci quindi non c'è una reale garazia che sti benedetti lavori vengano fatti

nel caso volessimo fare un offerta per acquistare la casa, quale sarebbe il modo migliore per tutelarsi che questi lavori vengano fatti?

 

[Ponz]

nel caso volessimo fare un offerta per acquistare la casa, quale sarebbe il modo migliore per tutelarsi che questi lavori vengano fatti?

Fare l'offerta considerando quei lavori a carico vostro, cioè come se toccasse a voi farli per intero.

 

[Rosa1968]

Perché Ponz?

 

[Ponz]

Perchè in quel modo comunque vada compreranno e faranno i lavori alla strada. Inoltre legare l'acquisto di una casa all'obbligazione di un terzo?

Non lo farei fare a nessuno dei miei clienti, gli consiglierei di considerare l'acquisto come se non ci fosse la possibilità di vedere quei lavori fatti e ragionerei su quelle basi, considerando quella possibilità un eventualità possibile, non certa.

In quest'ottica le cose assumono un altro colore.

Ragionare in trattativa sulla base di volontà di persone che non ne fanno parte rende la trattativa solo molto più difficile e "bacata".

Molte volte quando dici ai clienti "i vicini faranno..." crei una aspettativa che i clienti spesso vogliono vedere certa, come in questo caso, e l'unico modo per avere un margine di certezza sarebbe che i vicini partecipassero alle obbligazioni che verranno sottoscritte, quindi chiedere ai vicini che garantissero, nel senso ampio, che i lavori verrano effettivamente eseguiti entro... roba spesso impossibile, perchè il vicino ti risponderebbe che l'impegno di fare i lavori a loro spese non comporta la garanzia di farli secondo aspettative e tempistiche altrui.

Un po' come nei casi delle bifamiliari con tetto da rifare, come sai l'intervento di manutenzione è a carico dichi sta sopra e di chi sta sotto, ma se dici al cliente, il vicino è d'accordo, questi vuole la firma del vicino sul contratto... meglio dirgli "il tetto è da rifare e la legge ti permette di avere i costi divisi", a meno che il vicino non voglia davvero impegnarsi anche con l'acquirente che arriva.


La soluzione quindi è vedere chiaramente su chi ricade il problema, il proprietario. Nel caso è lui che vende una casa con un viale d'accesso non buono, che ne inficia il valore. Se non vuole che io acquirente lo consideri un minus me lo deve garantire lui, altrimenti faccio al mia offerta considerando quei lavori da fare.

La base della trattativa superpartes del mediatore tipico è analizzare freddamente la cosa, senza pendere per nessuno e proporla.

Ci pagano anche per questo.

 

[AndreaDM]

Grazie Ponz, è proprio quello che pensavo; purtroppo essendo un pivello in materia non so se noi possiamo fare questo intervento poiché il vialetto d'accesso attualmente, ed anche secondo il progetto di rifacimento approvato dal comune, passa attraverso la proprietà dell'altra unità (non esiste uno spazio "comune"); vi è la possibilità che possiamo ugualmente farcene carico noi?

 

[Ponz]

Il progetto dovrebbe esser condiviso da entrambi i proprietari, inoltre andando da questi a dire che farete voi l'intervento... pensi rifiuteranno?
Non conosco i termini della cosa quindi non so risponderti ma al 90% non ci dovrebbero esser problemi.

I vicini vanno comunque sentiti, visto cosa voglion fare e poi va agito di conseguenza.



Altra cosa sarebbe chiedergli di farlo quando volete voi.

Nel caso sarà molto più facile avere la possibilità di accordarsi e perfino avere la parte delle spese indietro o una comprtecipazione o magari perfino le rassicurazioni delle quali hai bisogno che faranno i lavori loro, visto ceh l'approccio sarà "positivo".

Ma tutte queste cose e possibilità deve darteli il proprietario, non deve esser tua preoccupazione nient'altro che chiederle.

Quindi puoi esporre al proprietario più di una opzione:

1) lavori garantiti nero su bianco dal vicino in contratto -> x euro.

2) Lavori che esegui tu e il vicino è d'accordo a partecipare -> y euro

3) Lavori che devi accollarti interamente tu - z euro condizionati a accordo con il vicino per eseguirli.

Restano comunque i problemi burocratici legati al permesso del comune che risolveranno i tuoi tecnici.

Chiaramente le tre opzioni sopra saranno possibilità, la tua offerta ne comprenderà 1 sola, una volta sentito le parti coninvolte.

La via più breve per arrivarci, secondo me, resta comunque fare l'offerta come se i lavori doveste farli voi e poi spiegare i motivi, così che il proprietario possa attivarsi per togliere i "difetti" il più possibile per incamerare più soldi.

 

[Ponz]

Es.

- Caro proprietario ti do 100

- ma io chiedevo 120!

- ma c'è il viale da fare che costa 20

- ma lo fanno i vicini!

- quando, come? Chi ma lo garantisce? Io devo abitarci, ci entro e lo faccio da me.

e qui di solito il nostro proprietario si attiva per dare quel che ha.

Se il proprietario è riluttante a attivarsi in questa fase allora la proposta si muoverà nella consapevolezza che i lavori non si sa quando i vicini li faranno, a quel punto si dovrà puntare sulla possibilità effettiva di farli, quindi si andrà a proporre sempre i "100" e si pretenderà di avere certezza di poterli fare... poi continuate da soli

 

[AndreaDM]

nei prox giorni abbiamo 2a visita, vediamo che si può fare; i proprietari sono emigrati a londra 6 mesi fa e quella casa attualmente è vuota, immagino vogliano liberarsene no?[DOUBLEPOST=1394962936,1394962829][/DOUBLEPOST]ma essendo che il vialetto si trova e si troverà nella proprietà dei vicini possiamo farlo noi? anche se immagino che se andiamo da loro dicendo "il vialetto lo facciamo noi a spese nostre" non vedo perchè rifiutarsi eheh

 

[Rosa1968]

Tutto sta a come vi mettete d'accordo.
Certo che se l'agenzia ha detto che sarà a carico loro la sistemazione, ci sarà un motivo, quindi o esiste un precedente accordo sottoscritto oppure non potrai fare nulla.

 

[AndreaDM]

Tutto sta a come vi mettete d'accordo.
Certo che se l'agenzia ha detto che sarà a carico loro la sistemazione, ci sarà un motivo, quindi o esiste un precedente accordo sottoscritto oppure non potrai fare nulla.

è scritto nell'atto di compravendita fra i vecchi proprietari e gli attuali, però l'AI non ha dato ne tempistiche ne garanzie che venga fatto, quindi se questi decidono di rimandare a data x ci si trova con la casa senza vialetto d'accesso!