Acquisto casa non conforme urbanisticamente

[Idril92]

Ciao a tutti,

ho fatto proposta di acquisto per una casa a Milano, notando poi dopo che l'agente ha spuntato una casella che dice che l'immobile "non è conforme alle normative urbanistiche vigenti". Quando ho chiesto spiegazioni a seguire, mi è stato detto che il proprietario deve ancora aggiornare a sue spese entro la vendita la rendita dell'appartamento dividendo casa e cantina su due fogli catastali (?), e poi che non è possibile per loro dire che l'immobile è conforme perché manca un documento che lo attesti, che sarebbe possibile richiedere - ma che non è obbligatorio - qualora il notaio lo richiedesse prima del rogito, ma che è un documento che potrebbe allungare i tempi perché richiede un tot di mesi per essere ottenuto. Oltretutto una volta ottenuto non c'è garanzia che questo dichiari la conformità urbanistica, che potrebbe anche non esserci.
Ammetto che potrei anche aver frainteso qualcosa, non avendo esperienza in materia. Aggiungo anche che si tratta di una proposta vincolata al mio ottenimento del mutuo. Inoltre ho visto la casa insieme ad un architetto che ha detto che gli sembra strano che l'immobile possa non essere conforme perché non sembrano essere state fatte modifiche alla pianta originale e sembrava tutto in regola.

Ora mi si pongono delle domande.
- E' possibile che io non ottenga il mutuo perché nella proposta viene dichiarato che l'immobile non è conforme urbanisticamente?
- E' possibile che io ottenga il via libera dopo la perizia dalla banca, ma che il notaio blocchi la vendita per via della non conformità? E se l'agenzia intasca la sua quota alla mia approvazione del mutuo e non al rogito, significa che potrei aver perso quella cifra?
- Sempre in quest'ultimo caso, cosa succede se la vendita non va in porto per questo? La colpa è della proprietà, oppure avendo io firmato una proposta dove era spuntato che non fosse conforme la responsabilità ricade su di me e rischio di perdere un sacco di soldi?

Grazie a chiunque volesse aiutarmi.

 

[brina82]

Ciao a tutti,

ho fatto proposta di acquisto per una casa a Milano, notando poi dopo che l'agente ha spuntato una casella che dice che l'immobile "non è conforme alle normative urbanistiche vigenti". Quando ho chiesto spiegazioni a seguire, mi è stato detto che il proprietario deve ancora aggiornare a sue spese entro la vendita la rendita dell'appartamento dividendo casa e cantina su due fogli catastali (?), e poi che non è possibile per loro dire che l'immobile è conforme perché manca un documento che lo attesti, che sarebbe possibile richiedere - ma che non è obbligatorio - qualora il notaio lo richiedesse prima del rogito, ma che è un documento che potrebbe allungare i tempi perché richiede un tot di mesi per essere ottenuto. Oltretutto una volta ottenuto non c'è garanzia che questo dichiari la conformità urbanistica, che potrebbe anche non esserci.
Ammetto che potrei anche aver frainteso qualcosa, non avendo esperienza in materia. Aggiungo anche che si tratta di una proposta vincolata al mio ottenimento del mutuo. Inoltre ho visto la casa insieme ad un architetto che ha detto che gli sembra strano che l'immobile possa non essere conforme perché non sembrano essere state fatte modifiche alla pianta originale e sembrava tutto in regola.

Ora mi si pongono delle domande.
- E' possibile che io non ottenga il mutuo perché nella proposta viene dichiarato che l'immobile non è conforme urbanisticamente?
- E' possibile che io ottenga il via libera dopo la perizia dalla banca, ma che il notaio blocchi la vendita per via della non conformità? E se l'agenzia intasca la sua quota alla mia approvazione del mutuo e non al rogito, significa che potrei aver perso quella cifra?
- Sempre in quest'ultimo caso, cosa succede se la vendita non va in porto per questo? La colpa è della proprietà, oppure avendo io firmato una proposta dove era spuntato che non fosse conforme la responsabilità ricade su di me e rischio di perdere un sacco di soldi?

Grazie a chiunque volesse aiutarmi.

Non è questione che il Notaio blocca la vendita, ma di acquistare qualcosa di regolare, altrimenti poi si resta col cerino in mano.

Se la proposta presenta sospensiva sul mutuo, se il mutuo non passa, pari e patta, l'agenzia non prende soldi.

Se il mutuo passa e il notaio blocca la vendita, l'agenzia matura la provvigione ma il venditore ha torto e dovrà darti il doppio della caparra (a quanto ammonta?), con cui in parte recuperi le somme con cui hai pagato (nel frattempo che il mutuo dovesse passare) o pagherai l'agenzia.

Un consiglio? Certo. Hai quel tecnico, architetto: fagli ricontrollare autorizzazioni e progetti. Il venditore è obbligato a sistemare il tutto, prima del rogito.

Il problema è che se non ti impunti tu, il perito della banca potrebbe non controllare queste carte, e neppure il Notaio, perché non è compito suo.

Ovvio che se poi esce fuori qualcosa di non sanabile, lo si dice al notaio e la compravendita si blocca, per colpa del venditore, ma il concetto non è che se nessuno si accorge di nulla allora va tutto liscio. Il concetto non è che la compravendita potrebbe non andare a buon fine a causa del notaio, o di un notaio particolarmente puntiglioso, ma il concetto è che tu hai diritto ad acquistare un bene regolare, e solamente grazie ai tuoi consulenti è possibile verificare ciò.

Spero di essere stato chiaro, un saluto.

 

[Bagudi]

Anche se non è obbligatorio, richiedi la verifica della conformità urbanistica e catastale.

 

[francesca63]

- E' possibile che io non ottenga il mutuo perché nella proposta viene dichiarato che l'immobile non è conforme urbanisticamente?

Non credo, ma è tuo assoluto interesse accertarti che l’immobile sia conforme, a prescindere da quello che rileverà il perito: le spiegazioni dell’agenzia paiono carenti, e avrebbero dovuto spiegare anche al venditore i rischi.

E' possibile che io ottenga il via libera dopo la perizia dalla banca, ma che il notaio blocchi la vendita per via della non conformità?

Il notaio non ha gli strumenti per valutare la conformità: ma certo è possibile che , leggendo il contratto preliminare dove si dichiara la non conformità, ti faccia presente i rischi che corri acquistando immobile non regolare, e richieda accertamenti da effettuare attraverso un tecnico.

mi è stato detto che il proprietario deve ancora aggiornare a sue spese entro la vendita la rendita dell'appartamento dividendo casa e cantina su due fogli catastali

Come dicevo questa spiegazione non è comprensibile, da sola: se deve modificare le risultanze catastali, significa che la planimetria non corrisponde allo stato di fatto, o alle pratiche edilizie presentate in Comune.
Come detto, sei tu che devi pretendere di acquistare un immobile regolare sia in Catasto che in Comune.
Quindi approfondisci.

Ultima considerazione: come è possibile che capiti spesso di firmare un documento così importante come una proposta di acquisto, senza aver letto e compreso ogni virgola, trovandosi in seguito con tanti dubbi ?

 

[eldic]

Ultima considerazione: come è possibile che capiti spesso di firmare un documento così importante come una proposta di acquisto, senza aver letto e compreso ogni virgola, trovandosi in seguito con tanti dubbi ?

 

[Idril92]

Se il mutuo passa e il notaio blocca la vendita, l'agenzia matura la provvigione ma il venditore ha torto e dovrà darti il doppio della caparra (a quanto ammonta?), con cui in parte recuperi le somme con cui hai pagato (nel frattempo che il mutuo dovesse passare) o pagherai l'agenzia.

Anche con il doppio della caparra sarei comunque in perdita rispetto alla quota dell'agenzia. Certo, meno in perdita, ma comunque...

Il venditore è obbligato a sistemare il tutto, prima del rogito.

Quindi lo è anche se sulla proposta è spuntato il fatto che non sia conforme, e il compratore quindi ne sia edotto? O dovrei/avrei dovuto far aggiungere una specifica al riguardo? Qualcosa tipo sul fatto che il venditore si impegna a consegnare l'immobile in regola?

Anche se non è obbligatorio, richiedi la verifica della conformità urbanistica e catastale.

Certo, ho già detto all'agente immobiliare di iniziare ad attivarsi in tal senso, ma viste le tempistiche che prospettava potrebbe arrivare dopo l'eventuale approvazione del mutuo. E se si tratta di un documento a carico del venditore, il venditore può rifiutarsi?

Ultima considerazione: come è possibile che capiti spesso di firmare un documento così importante come una proposta di acquisto, senza aver letto e compreso ogni virgola, trovandosi in seguito con tanti dubbi ?

Capisco la giustissima considerazione, ma purtroppo fare l'agente immobiliare non è il mio mestiere e trovarsi ad acquistare casa per la prima volta non è un processo facile o per cui abbia trovato un bugiardino. Ogni persona con cui abbia parlato mi ha dato consigli diversi, e sicuramente non sono nemmeno tutti quelli che mi servirebbero. Non penso nemmeno ci sia stata malizia da parte dell'agenzia ovviamente, solo informazioni poco chiare o approfondite di cui sicuramente la colpa è anche mia. Comunque l'architetto durante la visita e poi dopo, ricevuta la pianta catastale, non aveva riscontrato difformità. Ma parlandosi di conformità urbanistica non so se potrebbe riferirsi ad altro. Aggiungo poi che si tratta di vecchi palazzi popolari anni 60/70, su cui sono stati fatti lavori grazie al Superbonus (e questo che io sappia dovrebbe significare che non ci siano abusi?).

 

[francesca63]

Quindi lo è anche se sulla proposta è spuntato il fatto che non sia conforme, e il compratore quindi ne sia edotto? O dovrei/avrei dovuto far aggiungere una specifica al riguardo? Qualcosa tipo sul fatto che il venditore si impegna a consegnare l'immobile in regola?

Il venditore deve vendere un immobile in regola, e deve dichiarare a rogito che sia tutto regolare, a prescindere da quanto firmato: cioè, nel preliminare si prende atto che in quel momento l’immobile ha irregolarità, ma a rogito la situazione deve essere a posto, comunque.
Ma se nessuno controlla prima del rogito, c’è il rischio di scoprire irregolarità dopo, quando ormai “la frittata è fatta”.
E sarebbe il caso che ti attivassi tu, con professionista di tua fiducia: l’accesso agli atti in Comune può essere fatto da chiunque, con delega del proprietario (a cui l’agenzia deve spiegare gli eventuali rischi ).

 

[brina82]

Anche con il doppio della caparra sarei comunque in perdita rispetto alla quota dell'agenzia. Certo, meno in perdita, ma comunque...


Quindi lo è anche se sulla proposta è spuntato il fatto che non sia conforme, e il compratore quindi ne sia edotto? O dovrei/avrei dovuto far aggiungere una specifica al riguardo? Qualcosa tipo sul fatto che il venditore si impegna a consegnare l'immobile in regola?



Certo, ho già detto all'agente immobiliare di iniziare ad attivarsi in tal senso, ma viste le tempistiche che prospettava potrebbe arrivare dopo l'eventuale approvazione del mutuo. E se si tratta di un documento a carico del venditore, il venditore può rifiutarsi?


Capisco la giustissima considerazione, ma purtroppo fare l'agente immobiliare non è il mio mestiere e trovarsi ad acquistare casa per la prima volta non è un processo facile o per cui abbia trovato un bugiardino. Ogni persona con cui abbia parlato mi ha dato consigli diversi, e sicuramente non sono nemmeno tutti quelli che mi servirebbero. Non penso nemmeno ci sia stata malizia da parte dell'agenzia ovviamente, solo informazioni poco chiare o approfondite di cui sicuramente la colpa è anche mia. Comunque l'architetto durante la visita e poi dopo, ricevuta la pianta catastale, non aveva riscontrato difformità. Ma parlandosi di conformità urbanistica non so se potrebbe riferirsi ad altro. Aggiungo poi che si tratta di vecchi palazzi popolari anni 60/70, su cui sono stati fatti lavori grazie al Superbonus (e questo che io sappia dovrebbe significare che non ci siano abusi?).

Il tuo tecnico, se è bravo, dovrebbe indicarti di ricontrollare non solo il catasto, ma proprio tutti i progetti e autorizzazioni storiche dell'edificio, altrimenti dovresti cambiare tecnico.

Sono sempre più convinto che in Italia manchi una figura che assista un acquirente e/o un venditore, nelle compravendite, per evitare rogne.

Parlo di un tecnico esperto in compravendite, da contattare anche per parlare con l'agenzia (facendo da filtro); una specie di supervisore, che cura gli interessi di una delle 2 parti.

Cosa avresti potuto fare? Inserire una sospensiva non solo sul mutuo, ma anche relativa alla verifica catastale e urbanistica da parte di tecnico di tua fiducia.

PS nel caso, o pretendi il doppio della caparra, o la restituzione della caparra con in più il rimborso delle spese sostenute, documentate (tipo compenso agenzia immobiliare, tuo tecnico, tempo perso ecc.).

 

[Monica fanciulli]

In fase d

Anche con il doppio della caparra sarei comunque in perdita rispetto alla quota dell'agenzia. Certo, meno in perdita, ma comunque...


Quindi lo è anche se sulla proposta è spuntato il fatto che non sia conforme, e il compratore quindi ne sia edotto? O dovrei/avrei dovuto far aggiungere una specifica al riguardo? Qualcosa tipo sul fatto che il venditore si impegna a consegnare l'immobile in regola?



Certo, ho già detto all'agente immobiliare di iniziare ad attivarsi in tal senso, ma viste le tempistiche che prospettava potrebbe arrivare dopo l'eventuale approvazione del mutuo. E se si tratta di un documento a carico del venditore, il venditore può rifiutarsi?


Capisco la giustissima considerazione, ma purtroppo fare l'agente immobiliare non è il mio mestiere e trovarsi ad acquistare casa per la prima volta non è un processo facile o per cui abbia trovato un bugiardino. Ogni persona con cui abbia parlato mi ha dato consigli diversi, e sicuramente non sono nemmeno tutti quelli che mi servirebbero. Non penso nemmeno ci sia stata malizia da parte dell'agenzia ovviamente, solo informazioni poco chiare o approfondite di cui sicuramente la colpa è anche mia. Comunque l'architetto durante la visita e poi dopo, ricevuta la pianta catastale, non aveva riscontrato difformità. Ma parlandosi di conformità urbanistica non so se potrebbe riferirsi ad altro. Aggiungo poi che si tratta di vecchi palazzi popolari anni 60/70, su cui sono stati fatti lavori grazie al Superbonus (e questo che io sappia dovrebbe significare che non ci siano abusi?).

In fase di proposta d'acquisto è consuetudine inserire che l'immobile è conforme o che lo sarà al momento dell'atto definitivo a spese e cura del venditore.
Tra l'altro dipende dal tipo di difformità...alcune rendono "non vendibile" l'immobile, ma non mi pare questo il caso.
Certo accettare di sottoscrivere un documento dove si dice che non è conforme non ti mette in una buona posizione legalmente parlando, perché l'informazione ti è stata data correttamente.
Però se a seguire di quella frase si dice che il venditore si impegna a sanare tutto prima dell'atto sei tutelato.
Bisognerebbe vedere come è stato scritto...
Resta il fatto che il venditore deve dichiarare in atto, sotto la sua responsabilità penale, che l'immobile è conforme....o se non lo è in atto il notaio scriverà che la parte acquirente è consapevole e lo accetta (ripeto sempre se la difformità non è tale da rendere invendibile l'immobile).
Inoltre, in fase di perizia, il perito della banca, oltre al sopralluogo, deve verificare i titoli edilizi, quindi il problema può venire fuori anche in quel caso e allora ti bloccherà la pratica di mutuo