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  1. mikabilancia

    mikabilancia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,

    sono nuovo del forum e chiedo scusa in anticipo nel caso in cui dovessi scrivere delle inesattezze.
    Mi sto accingendo all'acquisto della mia prima casa. Sono interessato ad un immobile che è stato ristrutturato nel 1999 da una impresa edile. L'immobile è stato quindi acquistato dal proprietario attuale in comproprietà con una terza persona nello stesso anno 1999. Il proprietario attuale ha poi rilevato la piena proprietà dell'immobile nel 2013. Nell'atto di "cessione di ragioni di comproprietà" del 2013 leggo che "parte alienante ............ non presta garanzia che gli impianti elettrici, idrici, sanitari, di riscaldamento, di condizionamento e del gas e, più in generale ............., siano conformi alle normative vigenti in materia di sicurezza" e che "parte cessionaria prende atto di quanto sopra ed accetta rinunziando ai sensi dell' Art 1490 c.c. ad ogni eccezione".
    In conseguenza di questo, l'agenzia immobiliare mi chiede di accettare quindi che l'immobile sia venduto senza certificazione degli impianti. E' questa una condizione normale ed accettabile?
    Ringrazio in anticipo chiunque voglia darmi una mano.

    Michele
     
  2. ToscaniCasa

    ToscaniCasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    "E' normale" nel senso che è possibile vendere senza certificazioni, certo il prezzo deve tenere in considerzione che poi dovrai dotare l'immobile alla meno peggio di certificato di rispondenza (dichiarazione di tecnico che l'impianto è a norma delle leggi vigenti al momento della sua realizzazione) oppure nella peggiore delle ipotesi potresti dover affrontare la spesa di un impianto ex-novo... Quindi occhio!
    Comunque visto che la ristrutturazione è recente (1999) dovresti fare un accesso agli atti all'ufficio tecnico del comune, dovresti trovare tutti i documenti, certificazioni comprese, ma sopratutto ti fai un'idea precisa di cosa e come dovrebbero aver ristrutturato... Se nella pratica non ci sono le certificazioni degli impianti, probabilmente non possiamo parlare di ristrutturazione, ma al più di manutenzione dei locali...
    Insomma farsi un'idea precisa di come stanno esattamente le cose e di quali spese dovresti eventualmente affrontare è un tuo diritto in modo da valutare se il prezzo richiesto è consono...
    Senza certificazioni "potrebbero" ad esempio non concederti la residenza (ad esempio).
     
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  3. mikabilancia

    mikabilancia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Qualche aggiornamento sulla questione di sopra...
    L'agente immobiliare che sicuramente l'appartamento aveva tutte le certificazioni in regola al momento del primo acquisto dall'impresa edile. E' certo di questa cosa, perchè, mi dice, che altrimenti non sarebbe stata concessa l'abitabilità all'immobile da parte del comune. Vi torna questa cosa?
    Il motivo per cui oggi acquisterei senza certificazione degli impianti è che dal 1999 ad oggi sono cambiate le regolamentazioni, e quindi le certificazioni che erano valide nel 1999 non lo sono più oggi.
    Cosa ne pensate?
    Comunque ho chiesto all'agente di verificare se in comune ci sono tutte le certificazioni degli impianti, oppure di chiedere ai proprietari se ne hanno conservato copia.
     
  4. ToscaniCasa

    ToscaniCasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'agente immobiliare ha ragione nel dire che son state depositate nel 99 se in effetti è stata fatta la ristrutturazione integrale con Concessione Edilizia o DIA a cui è seguita la fine lavori e la richiesta di agibilità; pertanto con un accesso agli atti in comune è possibile recuperare le certificazioni. (La cosa strana invece mi sembra la dichiarazione in atto di esenzione in quanto dovrebbe essere stato possibile recuperare anche allora le certificazioni). Pertanto c'è da capire se si era scelto di utilizzare la dichiarazione di esonero responsabilitá per la non voglia/tempo di andare a recuperare le certificazioni oppure per altro motivo... Sono dubbi che si può togliere facendo l'accesso agli atti.
     
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  5. mikabilancia

    mikabilancia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok, grazie per i consigli. Da quello che mi sembra di aver capito, se in comune trovo tutte le certificazioni, vuol dire che l'immobile era completamente in regola, per lo meno al 1999. Invece, riguardo al fatto che l'atto di cessione del 2013 cita una esenzione dalle certificazioni degli impianti, potrebbe essere semplicemente legato ad una "pigrizia" nel fornire le certificazioni al momento del rogito. Potrebbe invece essere successo che, tra il 1999 ed il 2013 siano state fatte delle modifiche agli impianti e che queste modifiche non siano state certificate? Se così fosse, si potrebbe avere una certificazione almeno parziale (legata agli impianti già presenti al 1999)? Inoltre, se il caso fosse proprio quello da me ipotizzato, questa assenza della certificazione, continuerebbe a rappresentare una possibile causa di deprezzamento dell'immobile?
     
  6. ToscaniCasa

    ToscaniCasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non conoscendo l'immobile mi vien difficile risponderle; potrebbe essere che la quota acquistata nel 2013 non era stata ristrutturata ad esempio... Altri motivi non me ne vengno in mente a parte la pigrizia.
     
  7. mikabilancia

    mikabilancia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Le posso sicuramente dire che non era questo il caso. L'immobile era stato completamente ristrutturato al 1999. La cosa che invece mi viene in mente è che attorno al 2010 sono stati aggiunti i climatizzatori, e che sono stati modificati gli impianti nel piano sottotetto. Potrebbe essere possibile che questi lavori siano stati effettuati senza certificazione? Se così fosse, potrebbe essere questa la causa per cui si acquista in deroga alle certificazioni degli impianti?
     
  8. mikabilancia

    mikabilancia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Altro aggiornamento... L'agente immobiliare ha tutte le certificazioni degli impianti del 1999. Quindi non credo che si sia trattata di "pigrizia" nell'atto del 2013. Mi sbaglio?
     
  9. ToscaniCasa

    ToscaniCasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Bhe quelle del 99 sono tutt'ora valide (se l'impianto è sostanzialmente lo stesso come credo sia), al limite sono da integrare con le aggiunte (clima che potrebbe non essere necessaria se la potenza è sotto certi limiti) e per le altre modifiche effettuate nel sottotetto. (bisogna vedere di che si tratta, ma anche qui normalmente è sufficiente una dichiarazione integrativa da parte dell'aartigiano abilitato che le ha fatte). Insomma con le informazioni che mi ha dato sono a ritenere che nel 2013 sia stata solo una forma di tutela da parte probabilmente del notaio che chiedendo al momento della stipula se le certificazioni ci fossero e fossero state consegnate ha ricevuto una risposta negativa...
     
  10. mikabilancia

    mikabilancia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok, grazie per i chiarimenti. Come detto, l'agente immobiliare ha fornito le certificazioni energetiche degli impianti idrici ed elettrici che furono date nel 99 al proprietario al momento dell'acquisto. L'agente mi ha detto che quindi sicuramente il primo acquisto del 1999 era stato effettuato considerando gli impianti come certificati. Sempre l'agente mi ha poi detto che, dopo il primo acquisto, tutti gli altri passaggi di proprietà (come la cessione delle quote di proprietà del 2013) vengono effettuate in deroga alla certificazione degli impianti perchè si considera che dal 1999 al 2013 sono cambiate le normative e che quindi le certificazioni che erano valide nel 1999, oggi non lo sono più. E' vera questa cosa? Nel senso... è vero che solo per il primo acquisto si considerano gli impianti come certificati, mentre non lo sono più per gli acquisti successivi?
     
  11. ToscaniCasa

    ToscaniCasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    No, allora chiariamo, nel '99 gli impianti sono stati certificati come fatti a regola d'arte e conformi alle normative attuali (del 1999) successivamente si dichiara che gli impianti sono stati certificati e conformi alle leggi vigenti al momento della loro realizzazione, che sono in buono stato e funzionanti e che sulla parte alientante non grava alcun obbligo di adeguamento a normative eventualmente sopravvenute e che la stessa venditrice è obbligata a consegnare la documentazione di cui all'art.13 D.M. 37/2008 (cioè le certificazioni di conformità degli impianti).
    Quindi le certificazioni sono valide ancora oggi, solo che gli impianti potrebbero non essere più adeguati alle nuove normative. Ad esempio oggi (parlo per la lombardia visto che le normative variano anche da regione a regione) se volesse ristrutturare sarebbe obbigato a dotare l'abitazione di impianto per la produzione di acqua calda con energia rinnovabile (pannello solare termico), dovrebbe installare una caldaia a condensazione ecc. addirittura se la ristrutturazione è pesante (cioè oltre al 65% mi sembra, è obbligato a portare l'immobile in Classe Energetica A).
     
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  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In ogni caso, ricorda che la certificazione degli impianti non è obbligatoria nella compravendita.
     
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  13. mikabilancia

    mikabilancia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Tutto chiaro, grazie per le utilissime informazioni!
     
  14. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    in 17 anni da agente immobiliare, gli immobili con tutte le certificazioni presenti, che ho venduto, saranno si e no...una decina.
     
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  15. Seya

    Seya Membro Attivo

    Altro Professionista
    Infatti ultimamente si sta dando per scontato che queste certificazioni siano d'obbligo, l'unico certificato che si richiede diverso ai soliti noti, è la certificazione energetica.
     
  16. ToscaniCasa

    ToscaniCasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'unico obbligo è che la parte acquirente sia messa a conoscenza della situazione reale dello stato degli impianti. In caso manchino le certificazioni o gli impianti non siano a norma deve essere chiaro di chi sia l'onere e/o la responsabilità di dotarli delle dovute certificazioni. Comunque dalle mie parti alcuni comuni per concedere la residenza chiedono l'esibizione di copia delle certificazioni o degli attestati di rispondenza (soprattutto x gli extracomunitari), ma non solo.
     
  17. mikabilancia

    mikabilancia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok, questo è tutto chiaro, ma la cosa che non capisco è la seguente:
    L'agente immobiliare mi ha mostrato le certificazioni degli impianti che furono rilasciate ai proprietari al momento dell'acquisto (nel 1999-2000). Quindi gli impianti sono certificati. Allora perchè mi viene chiesto di acquistare in deroga alle certificazioni degli impianti? L'unica risposta che ho trovato plausibile (che è anche quella che mi ha dato l'agente) è che le certificazioni del 1999 non sono più valide oggi, perchè durante questi 17 anni qualche norma è cambiata. Vi torna?
     
  18. ToscaniCasa

    ToscaniCasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io fossi in te con le certificazioni in mano non acquisterei in deroga...
     

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