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  1. Valejack

    Valejack Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti. Spero di essere nella sezione di questo sito utilissimo e molto esaustivo.

    Veniamo alla mia situazione.

    Dopo varie contrattazioni col costruttore arriviamo all'accordo di tot cifra per un trilocale, con cantina e box.
    Sabato 2 febbraio ci incontriamo (io e la mia futura moglie) con il costruttore presso l'appartamento scelto da noi. Firmiamo l'impegno di acquisto e come caparra firmiamo un assegno intestato all'immobiliare in questione di 5.000,00 euro.

    Prego gentilmente di consigliarmi sui dubbi che mi affliggono non essendo del settore.
    - il costruttore ci ha indicato il suo notaio di fiducia in quanto ha tutte le carte della palazzina (sono 3 a dir la verità) e preferirebbe rogitare presso il suo notaio
    - il rogito dovrebbe essere verso fine febbraio; l'appartamento come penso tutti gli appartamenti in questione sono sotto ipoteca bancaria(si chiama cosi??????) in quanto il costruttore per poter costruire ha chiesto un prestito considerevole alla banca. Come posso essere sicuro che al momento del rogito viene cancellata l'ipoteca su quel appartamento e box??

    Attendo Vostri consigli anche generali su come affrontare questo importante passo per me e la mia futura moglie.. siamo due giovani ragazzi e siamo qui in fermento per l'acquisto.
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Mai dal notaio del costruttore.
    Il notaio deve essere vostro e non date soldi senza fidejussioni bancarie.
    Al massimo andte diritto al rogito e saldate li con il vostro notaio.
    La banca deve rinuciare all'ipoteca prima o contetsualmente al vostro rogito.
    Proprio perchè siete giovani, siete le vittime ideali delle truffe.

    NON DATE ALTRI SOLDI.


    P.s. Ho riletto la tua precedente discussione, in cui ti era piaciuto l'intervento di Mil e meno quello mio.

    Dare consigli a te è tempo perso. Stai cercando di comprare una casa super-ipotecata.
    Ma leggiti qualche altra discussione del forum. Domani te la segnalo.
    Ci scrive il membro che ha versato al costruttore metà del prezzo e la banca non vuole togliere l'ipoteca e non possono fare l'atto.
    Ci ha chiesto consigli e li ha avuti per quanto possibile.
    Ma non si sa come va a finire : nella migliore delle ipotesi dovrà tacitare la banca con più soldi del prezzo pattuito. Nella peggiore, perderà tutto soldi e casa.
     
  3. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La fidejussione è dovuta solo se l'immobile non è "finito", non farei poi il terrorismo nonostante la prudenza sia un obbligo. Se a fine febbraio c'è il rogito mi immagino che gli immobili siano finiti ;) si fa alla svelta a dare informazioni poco precise e a impaurire senza motivo le persone...

    Spesso il costruttore sceglie un notaio dal quale fare tutti gli atti, probabilmente (informati) in quel giorno sono fissati anche altri atti, la banca stessa ha più piacere a farli così perchè evita restrizioni di ipoteca continue e distanti l'una dall'altra (ma mi rendo conto che questa è roba troppo complicata, quindi sorvolo).

    Chiaro che a una "imposizione" di notaio dovrebbe almeno corrispondere un risparmio, quindi senti in giro altri notai e confronta, se vorrai il tuo notaio nessuno potrà impedirtelo.

    Prima di vedere truffe ovunque, pacatezza e sangue freddo.
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non condivido quello che dici a questi ragazzi. Immobile finito ma non rogitato, se c'è fallimento perdono tutto.
    Il notaio di un costruttore : e chi li mette al sicuro sulla regolarità dell'immobile.
    Il compare di merende.

    Già nella precedete discussione erano stati avvisati di stare attenti, ma hanno voluto fare di testa loro. Giovani devono fare le loro brutte esperienze per crescere.
    Coscienza vuole che gli si dica.
    Le fidejussioni sono previste la legge per tutelare il compratore da un possibile fallimento del costruttore. Anche i 5000 andrebbero garantiti da fidjussione.

    O dai tu una tua fidejussione a questi ragazzi inesperti della vita ?

    Leggi la discussione parallella di @Elmo48 e la leggano pure @Valejack
     
  5. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La fidejussione non è obbligo per il costruttore quando l'immobile è finito, è sempliciemente legge, non è una opinione, e quando si pretende cose fuori dalla legge si posson ricevere, a ragione, dei rifiuti, vengono compravendute molte case, specie ora, finite e la fidejussione non viene versata, si trascrive il compromesso (il rischio semmai nel caso può concretizzarsi nella difficoltà frazionamento di ipoteca, che tu saprai spiegare, ma non mi pare il caso visto che c'è un rogito fissato).
    Se è prima casa ed è fallito, specie per una cifra di 5mila euro sono più che garantiti, dovresti conoscere la legge fallimentare e come si comporta nel caso di acquisto prima casa, visto che vanti una conoscenza ampia di ogni argomento, ne riporto uno stralcio:
    La prudenza va bene, ma non la paranoia, però chiederla è lecito (la fiedjussione) e il costruttore potrebbe perfino accettare di rilasciarla, per 5mila euro credo non gli pesi molto pagare il costo (da 150 a 300 euro) e non avrebbe danno nell'esposizione bancaria (cosa che invece il famoso decreto bersani non ha calcolato, ma anche questa è una cosa complicata, sorvoliamo), anche perché trascrivere il preliminare costerebbe di più :). Però se si vuol esser davvero sicuri di avere quella casa che ci piace e non perdere soldi, la trascrizione è la via migliore.
     
  6. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Mi disace se quei ragazzi ti danno ascolto.
    Parli senza sapere i pagamenti che sono previsti in contratto.
    Ho dett di non dare altri soldi. 5000 euro non li considero un gran che. Se si perdono si riguadagnano in breve.
    Ma se devono uscire altri soldi, facciano pure.
    I tuoi quotati devi leggerti tu : preliminare trascritto. e qui non è stato detto.
    Avrei qualche facile battuta da fare. Ma rido dentro di me e non miinteressa intrattenere gli altri.
    Immobile finito : questo lo dici tu.

    Altra discussione su immobilio di questo week-end : un costruttore non ha dato la decennale postuma e l'immobile ha molti problemi.

    Finche non si rogita con la cancellazione dell'ipoteca è tutto a rischio.
    Poi se si tratta dell'immobile di cui ValeJack ha parlato nella sua precedente discussione, vi erano grossi abusi. Questo sembra il motivo per cui andare dal notaio compare. Rifilargli gli abusi.
    Farei un'altra battuta, ma sarebbe tragica.
     
  7. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se vuole evitare gli abusi il notaio non c'entra, deve semmai dotarsi di un tecnico che controlli sia tutto in regola, anzi, avrebbe dovuto farlo da tempo se ne avesse avuto le ragioni.

    Anche se va da un altro notaio, se il venditore produce documenti che dicono che l'immobile è in "regola", questi rogita lo stesso, non credo che andrà in comune e sul luogo a fare i rilievi.... ;)

    La fidejussione inoltre non tutela sugli abusi, quindi si parla di altra problematica, perchè se ci sono abusi che non traspaiono dalla documentazione prodotta in sede di rogito , il notaio va avanti non essendo responsabile della veridicità delle stesse, egli certifica le firme, scrive il contratto secondo i dettami della legge, riscuote le imposte e rende la scrittura valida fino a querela di falso, null'altro.

    Se ci sono dubbi sulla conformità dell'immobile, va fatta fare una relazione tecnica da un geometra di parte, altro che fidejussione, che non tutelerebbe da questo tipo di problematiche in niente.

    Poi chiaro che alla mala fede non c'è rimedio, ove c'è, i danni appaiono comunque.
     
  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    @ ponz

    Le leggi la legge 210/2004 che ti contraddice in pieno a riguardo delle fidejussini sugli acconti versti fino al rogito.
    Il notaio ha tanti poteri, ma per parzialità non li usa.

    [... testo moderato ...]
     
  9. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    [... testo moderato...]
    Quindi il nostro immobile potrebbe rientrare in entrambi le casistiche, a dire il vero ;) ma potrebbe benissimo esser "finito" come inteso dal legislatore sopra, se ha il certificato. Se poi invece non fosse "finito", cosa possibile, allora concordo.

    [... testo moderato...]
     
  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Permesso di costrire prima di 8 anni fa ?
    [... testo moderato...]
     
  11. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ehm... se ti riferisci al finale di quanto quotato, quel limite temporale di 8 anni fa si riferisce ai limiti del decreto che non è retroattivo... :D e non è la cosa degna di nota nel caso... c'è perchè... c'è :D

    La definizione di immobile da costruire invece è quella riportata.

    Il testo riportato è uno studio sul famoso decreto che iniziava così..
    ne ho semplicemente portata una parte, che definisce quando un immobile è "da costruire" e che appunto chiarisce quando la fidejussione è obbligatoria.

    Ci sono centinaia (migliaia?) di edifici già "finiti" come inteso nel decreto, nel caso rilasciare la fidejussione non è un obbligo.

    Interessante come adesso tu sia in grado di giudicare anche la preparazione altrui :D spero che tu sia in grado di sostenere tali affermazioni nelle sedi opportune :D
     
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Letto anche il D.Lvo 122/2005. Non parla di posa della "prima pietra".:risata:
    I tuoi commenti risaliranno a qualche interpretazione del 2005, quando fu introdotta la legge e ci fu un periodo di sovrapposizione normativa. E' normale che fu indicato che si riferiva agli immobili posteriori.
    In Italia vige la norma della non retroattività di una legge.
    Dalla data del 21 luglio2005 in poi, un costruttore che deve iniziare a costruire un immobile sa che deve : dare fidjussioni agli acquirenti per gli acconti versati fino al rogito, frazionare l'ipoteca e cancellarla prima o contestualmente al rogito rilasciare la polizza postuma decennale al rogito.......
     
  13. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Nessuno ha detto il contrario, anzi, semmai sono le tue affermazioni ad apparirmi confuse, perdonami... o sarò io che non capisco... quando hai parlato di 8 anni fa.... mah! Ora hai aggiustato il tiro :) Comunque lo sai te cosa volevi dire :D ma ora stai parlando di altro.

    Innanzitutto quella "interpretazione" è correttisisma e accettata, perchè si parla della definizione di immobile da costruire, nel caso, tra l'altro è quella che fu diffusa dal notariato e venne diffusa e spiegata a tutti coloro che operano nel mercato.
    Le fidejussioni sono dovute solo nel caso di immobili non finiti come specificato nel decreto, non è interpretazione, è norma ed è prassi quotidiana (per chi la fa, per chi non la fa...).

    Tra l'altro:
    Aggiungo per completezza:
    Riassumendo: la fidejussione l'abbiamo risolta, va versata se l'immobile non è "finito" come descritto nel decreto, ma è lecito chiederla (non pretenderla) anche nei casi dove non fosse dovuta.

    Poi hai parlato di abusi e di notaio: il notaio non ti salva dagli abusi.

    Siamo tornati da capo.
    [... testo moderato...]
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Si parla di acconti fino al rogito.
    Qui ti falliscono i costruttori proprio quando hanno finito l'immobile ed i soldi :risata:.
    Le banche non mollano l'ipoteca e non compri più nulla.
    Leggi la discussione che ho menzionato : gente che sta perdendo acconti del 50% del prezzo.
    La banca non vuole frazionare il mutuo.
    Legge falimentare ed altro che hai citato : i giovani acquirenti nella bufera di un fallimento. Altro che paranoia : realismo.
    Quanto agli abusi il notaio può avvisare e consigliare : anzi, deve avvisare.
    Per questo il notaio è dell'acquirente.
    Seguono altre risposte domani.
     
  15. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    [... testo moderato...]

    Sul notaio: il notaio non deve avvisare di abusi sull'immobile se non ne è a conoscenza, e se ha in mano documentazione comprovante una conformità urbanistica, che magari di fatto non ha corrispondenza nella realtà, non ha l'obbligo di verificarne la veridicità. Non ha nemmeno i mezzi per conoscerli, a dire il vero. Se gli arriva un progetto che segna le altezze a 2,70 ma sono 2,65 non è tenuto a prendere il laser e misurarlo, per intendersi, e quando rogitano non hanno in mano sezioni, ma planimetrie ( e non sempre).

    Deve semmai controllare altri aspetti, che tu conoscerai (ci mancherebbe), che poco interessano a questa discussione.

    [... testo moderato...]

    Ah, se la banca non fraziona il mutuo, la fidejussione non la riscuoti secondo me, quella la riscuoti sicuramente al fallimento, fattelo dire da chi ci è passato e ha visto risolvere al situazione più di una volta, anche grazie al proprio lavoro.
     
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    [... testo moderato...]
    Il forum è pieno di casi in cui è stato venduto un garage, facendo credere al compratore che era una sala hobby con cucina. E tanto altro.
    [... testo moderato...]
     
  17. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Stai glissando, mai negato codeste casistiche, so benissimo che ci sono ma cosa c'entrano con quanto hai affermato o di ciò di cui si discuteva?
    [... testo moderato...]

    Se si parla di abusi, solo un tecnico potrà tutelarti, il notaio non conta nulla a meno che l'abuso non sia talmente palese come un aliud pro alio, appunto, che tu invochi, ma non mi pare sia questo il caso.
     
  18. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Riassumo:

    [... testo moderato...]

    :^^: e queste osservazioni quanto cozzano con il fatto che io ti cito il medesimo decreto? Leggilo meglio! Nell'ansia di darmi torto mi dai ragione, infatti la tua frase sopra degli 8 anni qui si palesa nella sua natura di "abbaglio" visto che ora chiaramente parli del limite dal quale il decreto agisce.

    inesatto, ho corretto la tua affermazione riportando il decreto e sottolineando il fatto che per immobili "finiti" come specificato dal decreto stesso e dal legislatore, l'obbligo non sussista.

    A questo ti ho risposto sottolineandoti come il notaio non sia responsabile ne abbia i mezzi per controllare le conformità urbanistiche e se un costruttore produce documentazione tale da far apparire in "regola" un immobile questi fa il rogito, senza colpe.
    Per questa problematica la fidejussione serve a nulla, perchè rogiti lo stesso e ti trovi l'immobile non in regola. Serve il tecnico, se se ne ravvede il bisogno. Non serve nemmeno in caso la banca resista a frazionare l'ipoteca, tra l'altro, almeno nei casi dove io sono stato testimone è stato impossibile attivarla e si è dovuto cercare altre vie, più pratiche ;)

    [... testo moderato...]

    ps.

    Secondo me vanno al rogito direttamente a fine mese quindi magari ci vanno con 5mila euro e la fidejussione la possono chiedere comunque, anche se l'immobile è "finito", quindi in caso di versamenti superiori seguenti, possono porla come condizione, da contrattare ove non ci fosse l'obbligo, e ottenerla.

    PPs.

    Non ricordo di aver letto nel decreto l'obbligo di frazionare l'ipoteca o di estinguerla, semmai rientra in un normale andamento organico delle compravendite: è sempre stato così, ma non per obbligo, per necessità... se sei così cortese da postarci l'articolo del decreto in oggetto dove questo viene specificato ci risparmi al fatica, nel caso, come sospetto, non ci sia, potrei aver trovato un altra inesattezza a quanto affermi. Se comunque fosse confermato tale obbligo devo dire che non ho mai visto nessuno richiederne l'adempimento, chi dovrebbe vigilarne l'applicazione secondo il decreto?

    [... testo moderato...]
     
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  19. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Ho dovuto ripulire dai vostri battibecchi, frase per frase tutta la discussione. Evidentemente non siete in grado di sostenere una conversazione sui fatti, e data la vostra preparazione è davvero un delitto per voi e per le persone che vengono qui in cerca di informazioni.

    Chiudo la discussione fino a quando non si saranno calmati gli animi, o in alternativa, fino a quando non mi dimostrerete di esservi chiariti in privato.
     
    A mariaymca, H&F, Bagudi e ad altre 2 persone piace questo elemento.

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