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  1. sillian

    sillian Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    sono nuovo di questo forum e mi auguro possiate darmi qualche consiglio per provare ad avere una visione più chiara di un immobile che sto valutando per l'acquisto. Ho richiesto una visura ipotecaria dalla quale è emersa la seguente lista di trascrizioni/iscrizioni/annotazioni (per motivi di privacy ho oscurato alcune informazioni):

    1. TRASCRIZIONE del 12/07/2000 - Registro Particolare **** Registro Generale ****
    Pubblico ufficiale ************* Repertorio ****del 26/06/2000
    ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
    Nota disponibile in formato elettronico
    2. TRASCRIZIONE del 05/04/2002 - Registro Particolare **** Registro Generale ****
    Pubblico ufficiale ************* Repertorio ****del 06/03/2000
    ATTO TRA VIVI - REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
    Nota disponibile in formato elettronico
    3. ANNOTAZIONE del 05/07/2007 - Registro Particolare ****Registro Generale ****
    Pubblico ufficiale ************* Repertorio ****del 03/03/2000
    ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - FRAZIONAMENTO IN QUOTA
    Nota disponibile in formato elettronico
    Formalita di riferimento: Iscrizione n. **** del 1999
    4. ANNOTAZIONE del 05/07/2007 - Registro Particolare ****Registro Generale ****
    Pubblico ufficiale ************* Repertorio **** del 03/03/2000
    ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - RESTRIZIONE DI BENI
    Nota disponibile in formato elettronico
    Formalita di riferimento: Iscrizione n. ****del 1999
    5. TRASCRIZIONE del 26/11/2010 - Registro Particolare **** Registro Generale ****
    Pubblico ufficiale ************* Repertorio 32215/14188 del 24/11/2010
    ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
    Nota disponibile in formato elettronico
    6. ISCRIZIONE del 26/11/2010 - Registro Particolare **** Registro Generale ****
    Pubblico ufficiale ************* Repertorio **** /**** del 24/11/2010
    IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
    Nota disponibile in formato elettronico

    Il punto 4 sembrerebbe riguardare delle ipoteche su tutti gli immobili (con le relative quote) all'interno della palazzina emesse dal costruttore a favore della banca.
    Il punto 6 riguarda il mutuo richiesto dall'attuale proprietaria per l'acquisto dell'immobile nel 2010.

    Nell'atto di compravendita (del 2010) ricevuto dall'agenzia il notaio scrive:

    La parte venditrice garantisce infine la libertà di quanto in oggetto da pesi, oneri, vincoli, privilegi anche fiscali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione:

    - dell'ipoteca per lire *** iscritta su più ampia consistenza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 1 il **** 1999 a favore della Banca **** a garanzia di un mutuo di ***** successivamente frazionata con formalità n. ***** del **** 2007 con attribuzione a quanto in oggetto di una quota di mutuo di lire ****** garantita da una quota di ipoteca per lire ****; a tale riguardo la parte venditrice si obbliga ad estinguere, a sue esclusive cura e spese, il relativo debito al più presto possibile e comunque contestualmente al ricevimento del saldo del prezzo, con parte del ricavato della presente vendita, esonerando la parte acquirente da qualsiasi onere, spesa e responsabilità a riguardo. La parte venditrice si obbliga, altresì, a compiere tutto quanto necessario ai sensi dell'art. 13 comma 8 sexies e seguenti della Legge n. 40/2007 di conversione del D.L. n. 07/2007, al fine di ottenere presso la competente Conservatoria del RR.II. l'annotamento di liberazione delle porzioni immobiliari in oggetto dell'ipoteca sopra menzionata.


    Dall'idea che mi fatto, era presente un'ipoteca fino al 2010, che dovrebbe essere stata estinta durante l'ultima compravendita dello stesso anno. Tuttavia, a dispetto di quanto scrive il notaio non trovo trascrizioni/annotazioni a riguardo.

    Mi piacerebbe avere una vostra opinione per sapere dalla vostra esperienza che idea vi siete fatti e quali potrebbero essere le verifiche da condurre.

    Grazie a chiunque possa contribuire.
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Apri la 4 spendi qualche euro e la leggi, vedrai che scopri qualcosa di interessante
     
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  3. sillian

    sillian Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'ho già fatto, il numero 3 riporta tutta la lista degli immobili (tra cui il mio) in questo fomat:

    Immobile n. 1
    Comune **** - ROMA (RM)
    Catasto FABBRICATI
    Sezione urbana - Foglio **** Particella ***** Subalterno **
    Natura A - APPARTAMENTO Consistenza -
    Indirizzo ************* N. civico -
    Capitale £ ***.000.000 Ipoteca £ ***.000.000

    Sezione C - Soggetti
    A favore (come nella formalità originaria)
    Soggetto n. 1
    Denominazione o ragione sociale BANCA ******
    Sede MILANO (MI)
    Codice fiscale ***********
    Contro (come nella formalità originaria)
    Soggetto n. 1
    Denominazione o ragione sociale SOCIETA' IMPRESE COSTRUZIONI ******
    Sede *** (***)
    Codice fiscale ******
    Soggetto n. 2
    Denominazione o ragione sociale EDILIZIA ****** S.R.L.
    Sede **** (*****)
    Codice fiscale *****


    Il 4 relativo alla restrizione dei beni sembra di fatto identico al 3, ma senza gli importi sui singoli immobili (non so perchè).
     
  4. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Se ben comprendo c'è stata una restrizione d'ipoteca con cui si riduce il numero beni ipotecati rispetto alla fase iniziale. Tuttavia faccio fatica ad esserne certo leggendo cosi'
     
  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ti ho evidenziato questo punto inquanto sicuramente nella compravendita del 2010 che dovrebbe essere stata fatta con atto di mutuo e compravendita contestuali dove sicuramente è stata fatta una controestinzione del mutuo precedente con il ricavo di un nuovo mutuo (te ne accorgi dall'annotazione successiva) " oltre a quello che scrive il Notaio
    Pubblico ufficiale ************* Repertorio **** /**** del 24/11/2010
    IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

    Il fatto è che in effetti manca la nota riferita alla cancellazione del precedente mutuo che andava fatta come previsto per legge dal Decreto Bersani ovvero spettava alla banca precedentemente mutuante comunicare in conservatoria l'avvenuta estinzione del debito quindi la cancellazione dell'ipoteca.

    Il fatto è che se pur per legge l'onere della cancellazione spetta alla banca molto spesso capita che se non lo richiedi espressamente non appena si astingue il debito la Banca per negligenza se ne dimentica.

    Questa è la mia interpretazione leggendo la visura
     
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  6. sillian

    sillian Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille, in questi casi che tipo di verifiche si possono condurre per avere l'assoluta certezza che l'ipoteca sia stata estinta?
     
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ti rispondo di corsa sto uscendo per andare a lavoro

    dalla visura le ultime annotazioni risultano essere la trascrizione dell'atto di compravendita e l'iscrizione ipotecaria del mutuo del 2010
    (nell'atto nella parte che regola il prezzo dovrebbero esseci riportati anche ai fini della tracciabilità i titoli o mezzi di pagamento che hanno regolato il saldo del prezzo stesso da li si dovrebbe evincere che il saldo del residuo mutuo dovrebbe essere avvenuto quindi nel caso l'ipoteca grava solo formalmente)
    Richiedi al venditore la ricevuta bancaria riferita all'estinzione totale del vecchioo mutuo (da quello che leggo mi sento di dire che il debito è stato estinto)

    Con quella stai tranquillo, ovviamente il passo successivo e pretendere dalla Banca che l'ipoteca non cancellada e che grava solo formalmente sull'immobile venga immediatamente cancellata (comunicandolo in conservatoria) , cosa che avrebbe dovuto fare entro 30 giorni dall'estinzione del debito.
     
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  8. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    ottimo
     
  9. sillian

    sillian Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Lunedì mi incontro con l'agenzia, devo ancora formalizzare la proposta, come mi consigliate di muovermi? Richiedo prima la documentazione relativa all'estinzione dell'ipoteca o faccio inserire una clausola che invalida la proposta nel caso quell'ipoteca non sia ancora stata estinta?

    Nell'inserimento delle clausole al primo incontro sono stati molto rigidi, non mi faranno inserire la clausola vincolatoria all'erogazione del mutuo (dicono che il proprietario non vuole vincolarsi), per questo sto andando molto cauto con le verifiche.
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io non la leggo così, il mutuo del costruttore andava obbligatoriamente estinto contestualmente con l'assenso alla cancellazione notarile, non si può con il decreto bersani.

    questo mi dice che al rogito non è avvenuto il saldo del prezzo ......
     
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :occhi_al_cielo:
    Rosa che dici?

    direi che è il minimo che puoi inserire
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    dico che se è il mutuo del costruttore andava estinto con l'assenso
     
  13. sillian

    sillian Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino


    Non sono sicuro di aver compreso in pieno l'intervento, se così fosse, qual è la situazione attuale a vostro parere?

    Ho allegato in questa risposta i documenti della compravendita, preciso che sono stati resi totalmente anonimi, mi auguro restino comprensibili al fine di far comprendere meglio la situazione rispetto a quanto abbia potuto descrivere.

    Grazie del vostro tempo.
     

    Files Allegati:

  14. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    ma allora sti punti 3 e 4 cosa rappresentano ?
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io sono in corsa ma é come immaginavo manca un pezzo il giorno del saldo andava fatto l'assenso alla cancellazione.
     
  16. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    questa frase che inserisce il notaio è riferita al fatto che probabilmnte il mutuo richiesto dall'acquirente illo tempore che doveva andare a controestinguere il vecchio mutuo la somma veniva messa a disposizione successivamente al consolidamento d'ipoteca ...

    avevo iniziato questa risposta ... poi ho letto l'atto che riconferma a pag. 3 quanto sopra esposto ..........

    piccolo Ot
    Ps lo sai che stai acquistando no una piena proprietà ma un appartamento con diritto di superficie?

    Rosa l'assenso alla cancellazione d'ipoteca ormai è pratica pressoche obsoleta.. comunque prendendola come pratica ancora attuale l'assenso non può essere dato se prima il debito non sia stato estinto cosa impossibile in caso di controestinzione soprattutto se l'erogazione non è contestuale
     
    Ultima modifica: 18 Ottobre 2014
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Massimi per i mutui contratti dal costruttore e frazionati é obbligatoria. Non si rogita fidati.
     
  18. sillian

    sillian Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si, sono consapevole del diritto di superficie e che nel 2099 ci sarà una rata verso il comune di Roma (che vorrei tanto poter pagare).
    Non ho ben capito il'ultima parte dell'intervento, conferma che probabilmente il mutuo è stato estinto e conviene richiedere la ricevuta dell'ipoteca e/o fa inserire una clausola in merito?

    Se così fosse come hanno fatto quindi a fare il rogito?
     
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non lo so sta di fatto che nella visura io non leggo questo atto che é notarile e va trascritto.
    Detto questo se hai un notaio di fiducia io farei fare questa verifica prima del preliminare diversamente farei inserire l'impegno a cancellare ogni formalità iscritta sull'immobile e allegherei la visura ipotecaria, a cura e spese della pare venditrice.

    Non è la ricevuta di ipoteca ma bensì la quietanza di estinzione ovvero il documento che rilascia la banca quando paghi il debito. Potrebbe essere stato inserito nell'atto di conferma ovvero quando l'istituto mutuante ha erogato materialmente i soldi. Il notaio in quel caso ha confermato l'avvenuti pagamento. Altra cosa che puoi fare é chiedere anche al notaio che aveva stipulato l'atto di conferma e chiedere anche cosa aveva fatto con quel mutuo frazionato e in parte pagato al rogito e saldato dopo il consolidamento dell'ipoteca. Gli fai vedere la tua visura e chiedi spiegazioni.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 20 Ottobre 2014
  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Rosa oggi ho serie difficoltà nel seguirti ...

    riferita all'atto che non vedi immagino che tu ti stia riferendo alla mancanza dell'annotazione riferita alla cancellazione del vecchio mutuo .....
    per quella ci doveva pensare la banca entro 30 giorni dall'avvenuta estinzione del debito, ma spessissimo accade che le banche non lo facevano anche se è un loro preciso dovere, quindi è consigliabile sempre far pervenire alla banca stessa una comunicazione scritta al fine di adempiere a tale obbligo .... ari detto ciò mi chiedo anzi ti chiedo
    Quale banca darebbe un mutuo (cosa che come in questo caso è stata fatta) senza che il vecchio debito sia stato estinto? ...


    questo consiglio mi sembra ottimo.
    Comunque io tutte queste manipolazioni mentali non me le farei ..
    @sillian tu devi sottoscrivere una proposta che ovviamente subordinerai alla regolarità dell'immobile anche riferito alla libertà di eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli che dovessero gravare anche formalmente sull'immobile ad eccezione del mutuo in essere se non precedentemente estinto (ne dubito) quello riportato in visura ovvero :

    6. ISCRIZIONE del 26/11/2010 - Registro Particolare **** Registro Generale ****
    Pubblico ufficiale ************* Repertorio **** /**** del 24/11/2010
    IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

    specifica nella proposta che questo mutuo dovrà essere estinto a cura e spese del venditore entro la data del rogito (o contestualmente) ...
    detto ciò non mi preoccuperei dei dubbi da te postati in precedenza e se la proposta viene accettata passerei la palla al notaio che si occupererà del tuo acquisto .. stop

    altro piccolissimo OT
    fossi in te una sbirciatina alla convenzione la darei .. nella provenienza hai anche i riferimenti dell'atto fatto con il Comune di Roma. ;)
     

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