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  1. Allegra35

    Allegra35 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    mi rivolgo sempre a voi visto che in passato mi avete dato ottimi consigli.
    Dopo varie peripezie con immobili usati, proposte andate bene poi male ecc. ecc. siamo intenzionati a comprare un immobile in costruzione, che "sulla carta" ci piace e fa al caso nostro.
    La mia domanda è: solitamente i costruttori sono propensi a trattare un pochino immobili in costruzione? Com'è il discorso? Si tratta di più sulla carta o a lavori quasi ultimati?
    Per quanto riguarda le caparre la fideiussione poi mi protegge da eventuali fallimenti del costruttore (comunque non mi sembra il mio caso).

    Inoltre...alcuni mi hanno detto che più soldi dai all'inizio (come caparra) e più alto è lo sconto ... ma è vera questa cosa? Non capisco se poi il resto dei soldi viene dato a rogito, cosa possa cambiare al costruttore averli qualche mese prima.

    Grazie mille !!!!
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao allegra ben arrivata e felice di aver trovato casa. Immobile in costruzione ottima scelta. La convenienza di acquistare la casa nuova sulla carta si traduce in diversi aspetti. Intanto puoi scegliere il piano l'esposizione, avendo magari una volta scelto la posizione, avere a disposizione più immobili. Poi c'è la qualità dovuta alle nuove tecniche costruttive ecc. Questo non si traduce in uno sconto capisci? Però tu puoi anche provare, nulla vieta di trattare il prezzo ma non é cosi automatico. Il fatto di dare grossi anticipi non cambia molto al costruttore interessa di non perderci. E poi onestamente un mio consiglio. Paga a stati avanzamento lavori ..... Quindi una caparra e poi stabilite delle transc di pagamento prima soletta tetto tampponamenti impianti ecc saldo al rogito.questo sopratutto per evitare di aver sborsato grosse cifre e la casa non va avanti. Detto questo la fideiussione a garanzia tutela certo é stata istituita apposta.
     
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  3. Allegra35

    Allegra35 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Rosa per il tuo messaggio.
    Dunque mi conviene dare una caparra per fermare l'appartamento, poi aspettare l'avanzamento dei lavori e dare altre tranches per poi saldare a rogito ? Io pensavo fosse solo caparra iniziale (20-30%) poi saldo al rogito.
    Dico questo perchè noi siam sempre col mutuo al rogito.
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ok fai un 20% al preliminare. Fallo coincidere con lo scavo. Poi il restante 10 decidete insieme. Saldo al rogito.

    Scusa allegra pensandoci bene potresti dare subito il 30% di caparra senza ulteriore acconto per evitare di pagare i doppi euro 200 di imposta di registro sugli acconti soldi che non recuperi in stipula.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 16 Gennaio 2015
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  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Bisogna capire quanto mutuo ha bisogno di fare....
     
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  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Cia Silvana per cosa?
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per questo....
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ah ok avevo pensato di aver sbagliato qualcosa.
     
  9. Allegra35

    Allegra35 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ma in questo caso come funziona ? All'inizio si fa sempre una proposta d'acquisto oppure si fa subito il compromesso? Poi i lavori proseguono e la richiesta di mutuo in banca si fa verso fine lavori ? La perizia la banca la fa sull'appartamento finito, no ?

    Quello che io volevo capire è : cosa cambia al costruttore se io do molta caparra all'inizio o molti soldi durante i lavori ... o se glieli dà la banca al rogito ? Mi hanno detto che più soldi dai durante i lavori e più sconto sono propensi a fare ... son dicerie della gente oppure c'è un fondo di verità ?
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    prenotazione per far accettare le condizioni, poi preliminare
    si, però tu apri già la pratica con la banca. Non appena ci sarà la fine dei lavori la banca manda fuori il perito il quale avrà la scheda catastale dell'immobile promesso.
    cambia che sarai tu a finanziare il tuo appartamento nel mentre viene costruito, il costruttore gestisce solo i soldi capisci? Sono capitati casi dove nella fase della costruzione, non si sono venduti gli appartamenti e il costruttore ha bloccato i lavori, per mancanza di fondi per proseguire chiaro ora?
    Alcuni mettono proprio dei paletti sugli stati avanzamento lavori e sono quelli che per onorare il pagamento del mutuo sull'immobile e pagare l'impresa, stabiliscono le entrate.
    Detto questo se tu ora hai la disponibilità di un 30% il saldo lo darai al rogito con l'intervento della banca. Nel mentre se il costruttore richiede e stabilisce dei pagamenti che non hai, o fai un finanziamento pre mutuo che io sconsiglio, oppure se non accetta condizioni diverse, dovrai rinunciare all'acquisto.
    e come faccio a risponderti, io per esempio che tratto la vendita del nuovo, a prescindere dalle condizioni di pagamento non faccio sconti ulteriori se non quelli canonici. Ci sta.
     
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  11. Allegra35

    Allegra35 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Rosa !!!! Tutto chiaro
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se hai ancora dubbi scrivi ok?
    In bocca al lupo.
     
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  13. Allegra35

    Allegra35 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Crepi !!! ;)
     
  14. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    uh! un'altra folle che compra sulla carta :D

    premesso, per l'ennesima volta, che non sono un addetto ai lavori ma un altro folle ti riassumo, per sommi capi, quello che ho sperimentato sulla mia pelle.

    "trattativa": di solito si comincia a trattare... 1 anno dopo che la costruzione è finita ed è rimasta invenduta :-\
    battute a parte (ma non lo è), di solito si spunta di più all'inizio, quando ancora non c'è nemmeno lo scavo.
    in questa fase il costruttore cerca di raccogliere il maggior numero di persone interessate per "coprirsi le spalle".
    oltre a questo tieni presente che gli appartamenti migliori (piano, esposizione) sono ovviamente i primi ad andare via.
    questo detto, essere veloci va bene, ma... occhio a non esagerare.
    io non prenderei impegni più vincolanti di una stretta di mano fintanto che il costruttore non abbia ottenuto tutti i permessi.
    credimi, non è una paranoia...non hai idea di quanti siano i costruttori che mi hanno proposto (e chiesto anticipi...) per cose che non hanno nemmeno mai iniziato.

    una delle variabili che ho scoperto avere un bel peso è la rinuncia alla clausola sospensiva; puoi valere un discreto sconto.
    per rinunciarci non serve "non aver bisogno del mutuo". ti consiglio vivamente di muoverti fin da ora con la banca per capire qual è l'importo che sono disposti a erogarti e il valore massimi di LTV (o % di intervento che dir si voglia).

    questo detto mi permetto qualche consiglio "sparso".

    non rinunciare PER NESSUN MOTIVO alla fidejussione, fosse anche che il costruttore facesse pagare a te il premio (non dovrebbe, ma in tanti lo fanno); è il tuo salvagente.
    considera inoltre che non tutte le fidejussioni sono uguali.
    una cosa è quella bancaria (la migliore) un altro quella assicurativa

    studiati con particolare attenzione il capitolato e, in caso tu voglia delle migliorie, cerca di concordarle fin da subito.
    non si tratta di "sfiducia" quanto di quantificare e mettere a budget delle voci di costo che finiscono sempre per sfuggire ad ogni controllo...
    sempre in termini di costi, fatevi bene i conti in tasca: il "totalone finalone" non è quello che concordate al compromesso!
    anche senza avere commissione di intermediazione, oltre all'extra capitolato devi considerare IVA, parcella notaio, assicurazioni varie ed assortite, trasloco, imprevisti, allacci.... si fa presto a far lievitare la cifra.

    beh... senz'altro ho scritto fin troppo.
    spero tanto tu abbia maggior fortuna di me :-\
     
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  15. Allegra35

    Allegra35 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao eldic ... ebbene sì sono una folle ! :D dunque la costruzione è già avanti, nel senso che stanno facendo il piano terra ... l'immobile che ci interessa è perfetto e l'esposizione è ottima.

    Per quanto riguarda la rinuncia alla clausola sospensiva: ok posso anche rinunciare però ... in passato ho fatto richiesta a varie banche e due di loro (banche grosse) non rilasciano predelibere senza avere una proposta per un immobile. Non capisco! A quale banca devo rivolgermi? In ogni caso ... dicevano che non avevamo nessun problema ad ottenere un mutuo.

    Altra cosa ... già so che sarà fideiussione assicurativa, hai voglia di spiegarmi le differenze visto che io di ste cose non ne so nulla ?
     
  16. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    se sono già fuori terra è forse il momento migliore per comprare.

    sulla rinuncia alla sospensiva ponderala bene: è oggettivamente un rischio per quanto calcolato (effettivamente ad oggi le predelibere sono diventare merce rara).
    anche senza darti una predelibera la banca non dovrebbe avere difficoltà a darti chiarimenti circa l'importo massimo del mutuo che andrà a erogarti (come senz'altro sai i parametri fondamentali sono % di intervento e rapporto rata/reddito).
    considera anche quanto tale rinuncia viene "valutata" dal costruttore; magari non gliene importa nulla.

    sulla fidejussione si apre un mondo.
    molti ti dicono che bancaria e assicurativa "sono la stessa cosa".
    si tratta di quelli che di propongono quella assicurativa... e te la propongono perchè non possono permettersi la bancaria.

    la fidejussione bancaria, soprattutto se "pagabile alla presentazione" o con "scadenza al rogito", ti dà la certezza che la banca copre interamente il tuo rischio, senza se e e senza ma.

    la fidejussione assicurativa scatta nel momento di un evento (tipicamente "fallimento" o "grave dissesto finanziario" del costruttore.
    un cantiere può tuttavia fermarsi perchè il costruttore ha "solo" finito i quattrini, senza per altro fallire.
    in quel caso la fidejussione non ti copre, o ti copre si, ma con tempi biblici.
     
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  17. Allegra35

    Allegra35 Membro Junior

    Privato Cittadino


    Rosa non mi è chiara una cosa: se l'immobile lo fermo adesso e faccio il compromesso, come faccio ad avviare subito la pratica mutuo in banca se poi il rogito sarà a fine lavori (circa tra 10 mesi) ?
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La banca vede che l'immobile è in costruzione. Vedrai che poi si muoverà per tempo a chiedere documentazione cc.
    Il costruttore che tu sappia ha aperto un mutuo?
     
  19. Allegra35

    Allegra35 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sì però se la banca a febbraio 2015 mi fa uno spread e dice ok vi do il mutuo perchè il vostro reddito è ..... poi se il rogito è a febbraio 2016 la banca cosa fa ? Magari cambia spread ? E se il nostro reddito è diminuito ? Sono solo esempi .. in linea di massima resterà tutto come è adesso però non mi è chiaro. La banca fa una delibera adesso e poi sta ferma fino a fine anno per poi mandare il perito a lavori finiti ? Oppure la pratica resta aperta fino all'uscita del perito ?

    Comunque non so se il costruttore ha aperto il mutuo.
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La banca ora fa a te un merito creditizio, poi prosegue quando avrà documenti della banca. Tu muoviti da subito e sarà lei a darti gli step.
     
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