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  1. Archimede77

    Archimede77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve,
    Vorrei acquistare un immobile con licenza edilizia rilasciata nel 1954. L'intero edificio non ha l'agibilità. Secondo voi posso acquistarlo tranquillamente in quanto antecedente al 1967? Se volessi, potrei una volta acquistato, richiederla in seguito? Ma sopratutto, avrebbe senso richiederla, che vantaggi mi porterebbe?

    Una precisazione, se la licenza edilizia risulta antecedente 1967 ma l'appartamento dovesse risultare accatastato in data successiva, l'agibilità diventerebbe necessaria per la vendita?
     
  2. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    L'agibilità non è necessaria per la vendita, ma per utilizzare il fabbricato, sì.
    Peraltro tale documento è obbligatorio fin dal 1934 (T.U. sanità) e, se non è mai stato rilasciato, mi chiederei il perché, visto che per il rilascio (adesso spesso sostituita da un'attestazione di un professionista) occorre una molteplicità di requisiti, che vanno dalla conformità edilizia a quella catastale, statica, impiantistica ecc. ecc.
     
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  3. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il certificato di abitabilità, agibilità era un documento che fino a 15 anni fa non guardava nessuno. Oggi, in funzione di alcune sentenze della cassazione, sembra diventato spesso l'oggetto della discordia: da una parte si può rogitare in sua assenza, dall'altra quando il proprietario non avvisa l'acquirente della sua mancanza il venditore è ricattabile in funzione di una riduzione del prezzo o della risoluzione contrattuale per inadempimento.

    Anche per immobili molto recenti è possibile rogitare in assenza del certificato ma, come a detto bene @mata , la cosa più importante non è la sua mancanza ma le motivazione che vi sono alla base. Ragionando al contrario: che cosa servirebbe oggi per il suo ottenimento? Se ci fossero delle preclusioni dovute a gravi problematiche sarebbe il caso di approfondire le ricerche..
     
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  4. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Comunque io faccio la professione da tanti anni e posso dirti che era la prima cosa che richiedevo...
     
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  5. Archimede77

    Archimede77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Purtroppo io, sull' immobile, ho solo una licenza edilizia.
    A chi mi devo rivolgere per avere chiarezza su il perché manca la abitabilità? Poi, la cossa che mi stranizza, è che, a dire di qualche notaio, venditore e amministratore del condominio, non ci sono problemi tutti hanno venduto e comprato senza problemi (sopratutto da parte delle banche per il rilascio mutui ) ed ovviamente aggiungo che lo stabile è serenamente abbitato.
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Al Comune o, meglio, a un tecnico che possa approfondire le ricerche.

    Spesso è colpa del comune.
     
  7. Archimede77

    Archimede77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    bella domanda....
    Da quello che mi risulta, sembra "solo" che non si siano pagati gli oneri sulla concessione?!?!
    Comunque, se fosse solo per il mancato pagamento di oneri o altro, a quali problemi potrei andare in contro se decidessi di procedere con l'acquisto?
     
  8. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Puoi acquistare liberamente, il bene è liberamente trasferibile e serenamente utilizzabile.
    Salvo utilizzare tale carenza dell'immobile per formulare una offerta leggermente più bassa di quanto preventivato...
    Unico problema può derivare dall'acquisto mediante mutuo: alcune banche pretendono la regolarità del cespite sotto ogni profilo, qualora tu dovessi richiedere un finanziamento potrebbe rappresentare un problema.
     
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  9. Archimede77

    Archimede77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    scusa la mia cocciutaggine ed ignoranza, ma cosa intendi per:
    In che circostanza mi può venire richiesta l'agibilità?
    per il mutuo fin ora sia i notai che alcune banche mi dicono sempre di stare "sereno" in quanto l'immobile è antecedente al 67???
    considerate che nell'ultima banca dove sono andato ieri per chiedere informazioni in merito, riguardo alla documentazione che richiede sull'immobile, si limita a richiedere tre documenti:copia compromesso, copia visura (aggiornata) e copia atto provenienza....
    apparentemente nient'altro!!!!!
    aggiungo un ultima domanda, se dovesi acquistare l'immobile, potrei avere la necessita dell'agibilità per ristrutturare, o apportare delle modifiche all'appartamento?
     
  10. FraAg.Milano

    FraAg.Milano Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Scusate ma forse ricordo male, ma l'agibilità (ex abitabilità) non è obbligatoria solo dopo pratiche del 2001 e se non presente basta la comunicazione in comune che se non risponde entro 30 giorni fa fede la richiesta (e quindi al rogito si va con la "domanda" di agibilità inoltrata al comune) attendo eventuali smentite :)
     
  11. aLEcAS

    aLEcAS Membro Junior

    Altro Professionista
  12. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusa, in base a quale norma il bene "é serenamente utilizzabile"?

    In base a quali norme ricordi che prima del 2001 non esisteva l'obbligo di agibilità?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 24 Marzo 2016
  13. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Benissimo, ci sono alcune banche che in fase di perizia chiedono anche l'agibilità (molto poche in verità), la maggior parte no. Se la banca da te prescelta rientra in queste ultime, nessun problema.

    Mata, è chiaro che le ragioni per cui un immobile è privo di agibilità possono essere le più varie. Alcune incidono sulla utilizzabilità del bene, ma converrai che si tratta di ipotesi statisticamente poco frequenti, soprattutto in presenza di edifici di risalente costruzione.
    Molte volte l'abitabilità / agibilità manca semplicemente perché il costruttore ed il primo acquirente non si sono occupati di perfezionare la relativa pratica presso l'ente comunale.
    Se @Archimede77 vuole conoscere le ragioni della mancata presenza della agibilità, potrà incaricare un tecnico che effettuerà tutti i controlli del caso. Ritengo però che non sia necessario, trattandosi di edificio risalente agli anni '50 e regolarmente abitato.
     
  14. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non dubito che sia abitato/utilizzato, ma se non vi è il certificato, non potrebbe esserlo: e se dopo una scossa di terremoto (od anche senza) crolla? C'era il collaudo statico? E il progetto strutturale al genio civile?
     
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  15. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    I tuoi dubbi sono più che legittimi, Mata, ma in genere (parlo per la mia piccola esperienza) si tratta di problematiche burocratiche.
    Ad ogni modo @Archimede77 potresti anche procedere come suggerisce @mata , facendo accertare da un tecnico la reale situazione dell'immobile.
     
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  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si chiama richiesta di agibilità, ma questo vale solo per le case nuove dove il notaio mette la frase di rito del rilascio del silenzio assenso nel caso non vengano interrotti i termini.
     
  17. Archimede77

    Archimede77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Innanzitutto grazie a tutti per la gradita partecipazione,
    Come anticipato da @luigi, credo che il problema possa essere "solo" burocratico (nulla di ufficiale però),invece, sull'atto di provenienza risulta che sull'edificio sono stati effettuati gli atti di collaudo, comunque, come consiglia @mata, se volessi fare delle verifiche a chi mi dovrei rivolgere?
    Se abito in un immobile non agibile, sono passibile di sanzioni?
    Come faccio a sapere la data ufficiale di costruzione o come data di riferimento si intende la data del rilascio della licenza edilizia?
    Un ultima domanda riguardante la solita norma del 67, l'edificio deve essere ultimato entro quella data o è sufficiente che i lavori (licenza edilizia) siano solo iniziati antecedentemente, ma protratti oltre il 67???
     
  18. aLEcAS

    aLEcAS Membro Junior

    Altro Professionista
    Ti consiglio di rivolgerti ad un tecnico abilitato.
    - La richiesta, corredata di tutta la documentazione prescritta, deve essere inoltrata entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento (art. 25, comma 1). I lavori comunque si intendono conclusi entro 3 anni dalla data di inizio lavori.
    - Molti comuni hanno delibere proprie per determinare la sanzione amministrativa pecuniaria da 77 euro a 464 euro (art. 24, comma 3). Per esperienza personale ti dico che a meno di altre delibere specifiche del Tuo Comune è sanzionata la mancata presentazione e non il ritardo per cui ad una richiesta di certificato di agibilità che avevo presentato 20 giorni dopo la comunicazione di fine lavori il Comune aveva emanato ingiunzione di pagamento della sanzione per il ritado. Ho risposto chiedendo l'annullamento in autotutela dicendo che ....il termine di 15 giorni è un termine di natura ordinatoria e non perentoria. Ciò che risulta, peraltro, comprovato anche dal fatto che, come evidenziato più sopra, non è prevista alcuna specifica sanzione per la ritardata presentazione della richiesta del Certificato di Agibilità. L’irrogazione della sanzione per ritardo, dunque, è illegittima, in quanto viola principi fondamentali di ‘tipicità’ e ‘tassatività’ della materia sanzionatoria; non è ammesso irrogare sanzioni non espressamente previste per legge, né è consentito interpretare normative sanzionatorie in via analogica e/o estensiva.
    - La richiesta intesa al rilascio del certificato deve essere corredata della seguente documentazione:
    a. richiesta di accatastamento dell'edificio (art. 25, comma 1, lett. a). Dichiarazione presentata per l'iscrizione al catasto dell'immobile, restituita dagli uffici catastali con l'attestazione dell'avvenuta presentazione (art. 4, comma 1, del D.P.R. 425/1994);
    b. dichiarazione, debitamente sottoscritta, con la quale il privato attesta che l'opera è conforme a quella prevista nel progetto approvato o presentato con la denuncia di inizio attività, che i muri si sono prosciugati e che gli ambienti sono salubri (art. 25, comma 1, lett. b). La dichiarazione di conformità delle opere realizzate con quelle progettate deve considerarsi attinente al profilo igienico-sanitario dell'immobile in quanto si collega al visto reso dal sindaco sul progetto ai sensi dell'art. 220 del T.U. 1265/1934. Tale dichiarazione, infatti, serve a trasferire sulle opere effettivamente realizzate il giudizio positivo espresso preventivamente dal comune sui profili igienici e sanitari risultanti dalla progettazione e valutabili in astratto. La dichiarazione proviene dallo stesso richiedente e quindi dal titolare del permesso di costruire ovvero dal presentatore della denuncia, dai loro successori o aventi causa (e non più dal direttore dei lavori come in precedenza);
    c. dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici a uso civile alle prescrizioni in materia di sicurezza degli impianti ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove richiesto dalla normativa, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti (art. 25, comma 1, lett. c). Attestazione di conformità alla normativa in
    materia di sicurezza degli impianti di cui alla legge 41/1990;
    d. dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli edifici a uso civile alla normativa in materia di contenimento di consumo di energia negli edifici dichiarazione di conformità alla normativa in materia di risparmio energetico contenuta nella legge 10/1991. Compreso anche Attestato Prestazione Energetica;
    e. nel caso della realizzazione delle opere in cemento armato, normale e precompresso e a struttura metallica, il richiedente dovrà altresì allegare alla richiesta una copia del certificato di collaudo statico. Ciò, tuttavia, solamente quando all'adempimento non abbia già provveduto il collaudatore dei lavori (al quale il comma 7 dell'art. 67 assegna il compito della trasmissione allo sportello unico);
    f. dichiarazione, resa dal tecnico abilitato, di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche, laddove non già in possesso dello sportello unico (art. 25, comma 3, lett. d).
    Inoltre sarebbe utile ottenere ed allegare Autorizzazione allo scarico fognario

    Il Decreto legge n. 69/2013 (cd. Decreto del fare) ha apportato rilevanti novità anche in tema di certificati di agibilità degli immobili. In dettaglio, il citato decreto ha modificato l’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) introducendo due nuovi commi.
    La procedura per il certificato di agibilità è cambiata: si prevede espressamente, infatti, la autocertificazione. L’interessato, infatti, potrà presentare la dichiarazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità. La dichiarazione dovrà essere corredata dalla precedente documentazione
     
  19. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Penso tu abbia un po' di -più che legittima- confusione e ti occorra un consulente tecnico per accertare che sia tutto in regola, sia dal punto di vista della regolarità edilizia che catastale e per l'agibilità.
     

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