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  1. federico duca

    federico duca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    contenzioso su preliminare d'acquisto
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    in data 10-1 mi arriva dopo un incontro preliminare la proposta di acquisto di un compratore per il mio appartamento, proposta in cui la mia accettazione definisce la caparra come confirmatoria trattenuta dall'agenzia fino alle verifiche notarili su eventuali vizi pregiudiziali sull'immobile. firmo e accetto su detta proposta si rimanda ad un ulteriore incontro presso un notaio per definire i cardini della transazione e del rogito. nella porposta di acquisto c'è un assegno intestato a me di 5000 euro e le date del 16 come preliminare definitivo e la data definita come entro il 30 aprile per il rogito. a questo punto il compratore e con l'agenzia portano il mio atto di provenienza al suo notaio che dopo 3 giorni trova un vincolo del 1955 dei beni culturali facente capo alla sopraintendenza di detto ente di ancona, vincolo di cui non si erano accorti 2 notai il mio e di quello che lo aveva ceduto a me. cosa succede: il visurista spiega al compratore che occorre (a mio carico) sanare i 2 atti precedenti tramite una notifica alla sopraintendenza (che potenzialmente potrebbe esercitare il suo diritto di prelazione ma che in realtà ha 6 mesi di tempo per rinunciarvi formalità che avviente da prassi) e poi si fa un avveramento da allegare all'atto di compravendita che necessita di 2 mesi (questi fissi, mentre per la prec operazione potrebbero essere 6 mesi come 15 giorni) in realtà per il compratore maturano vantaggi di cui io non ero neppure a conoscienza di tipo fiscale per IRPEF e ICI, ma lui si spaventa e al momento mi sembra che tenda a prendere le distanze ritenendo questo vincolo compe causa di nullità alla sua proposta, poichè diventa complicato ottenere quelle 2 notifiche entro il 30-4-2012. a questo punto lui dice a me interessa nella misura in cui si possa rogitare entro il 30 aprile, è veramente così? oppure io ho qualche possibilità di fare valere i miei diritti anche dopo il 30-04 nel caso in cui la sopraintendenza dei beni culturali nn abbia soddisfatto le mie carte?
    in un eventuale giudizio il tribunale terrebbe conto che io non ero a conoscenza di un vincolo/beneficio sull'immobile al momento dell'accettazione del preliminare? oltretutto il vincolo insiste su tutto il fabbricato che dagli anni '60 è stato frazionato e almeno 2 atti sono stati fatti senza ravvisare tale vincolo ma io ritengo anche altri, grato a quanti vorranno essermi utili
     
  2. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Occorre esaminare il contenuto del preliminare per poter rispondere adeguatamente.
    Posso solo consigliare di non perdere tempo nel consultare un collega esperto di immobiliare vista la situazione descritta a dir poco complessa e comunque con molte circostanze da chiarire.
    Avv. Luigi De Valeri:)
     
  3. federico duca

    federico duca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    avvocato la ringrazio per la celere risposta mi sono rivolto al legale con cui ho rapporti di lavoro, il quale mi ha consigliato innanzitutto di procedere a sanare le precedenti situazioni non notificate alla sopraintendenza e in secondo luogo di non inasprire il rapporto con il compratore che, pur essendosi irrigidito, non ha mostrato al momento una chiusura netta rispetto alla transazione in atto, oltretutto sta sera avremmo dovuto incontrarci dal suo notaio per specificare i dettagli del rogito non definiti sulla proposta, ma ora andrò solo a far sanare la cosa immediatamente. saluti enrico
     
  4. aatercasa

    aatercasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Caro Federico devi per prima cosa andare dal tuo notaio non so quando tempo fa ai rogitato, ma comunque se il vincolo è del 1960 è impossibile che in sede di visure nobn sia venuto fuori ,ho avuto un caso simile ed i notaio hanno notificato gli atti allora funziona cosi il 1 notaio notifica il suo atto normalmente sono 60gg al termine il tuo notaio notifica è sono altri 60 gg dopo di che tu puoi rogitare ed l'unica cosa che puoi fare è dare le chievi ed il possesso al momento del rogito, anche perchè le bellearti ho esercitano precedentemente o non esercitano piu visto che sono cosi conseguenti. Comunque parla con il tuo precedente notaio e fallo contattare il notaio del tuo acquirente, e il minimo che possa fare per rimediare al sbaglio commesso......................
     
  5. federico duca

    federico duca Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    tu hai perfettamente ragione, ho omesso di dire che il vincolo fu messo su un fabbricato intero che fu venduto dopo essere frazionato, penso che anche gli altri acquirenti nn abbiamo ricevuto notizie dai rispettivi notai, comunque, il mio venditore comprò dal proprietario ricevettte il vincolo e non comunicarono nulla io comprai per secondo e i 2 notai sono, il primo in pensione e il secondo (il mio ) deceduto. ora la sanatoria è in capo a me 1500 euro fra sanatoria e avveramento e spero solo che il mio compratore non si spazientisca, tra l'altro questa mattina ho chiamato la segreteria della sopraintendenza ad ancona e se faccio in fretta mi hanno detto che la loro risposta può arrivare in 30 giorni, sarei ancora in tempo per i 60 necessari all'avveramento!! basterebbe un po' di elasticità del compratore mi eviterebbe scapicollamenti...:rabbia: non so come andrà a finire
    oltretutto pare che ci siano vantaggi fiscali sia per IMU e IRPEF!!
     

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