Acquisto immobile tra privati

[Ilaria_flo]

Direi che la verifica della rispondenza dello stato dell'immobile rispetto alla documentazione urbanistica e catastale va senz'altro fatta, perciò subordina la tua proposta a tele verifica.

Ci sono altri aspetti a cui prestare attenzione, tra cui verificare chi è effettivamente proprietario dell'immobile (serve una visura), verificare che sull'immobile non esistano ipoteche o altri gravami (pignoramenti, diritti reali, ecc..), verificare che le spese condominiali sia state regolarmente pagate e che non ci siano spese straordinarie deliberate ma non ancora eseguite, ecc....

Per tutto ciò, sarebbe meglio ti rivolgessi ad un notaio che oltre a seguire la maggioranza di questi aspetti, potrà redigere un compromesso fatto con tutti i crimi e che sia in grado di offrirti una tutela.

Perciò, verificato quanto più possibile (sopra elencato) ed in primis la rispondenza della situazione urbanistica e catastale, fissa un appuntamento con un notaio di tua fiducia per il compromesso e solamente in quella circostanza versa la caparra.

All'appuntamento di domenica, stabilite gli accordi economici (importo prezzo immobile, importo caparra, modalità saldo -con o senza mutuo-, ecc...) e i tempi (quando fare il compromesso, quando invece il rogito, quando verrà consegnato l'immobile, ecc...) subordinandolo a tutto il resto.

Ovvio che da domenica al compromesso potrà succedere di tutto, compreso che il venditore abbia un ripensamento, tuttavia devi tutelarti e poichè stai facendo da sola, e senza alcuna esperienza sii cauta.
Ricorda che "la gattina frettolosa fece i gattini ciechi".

In merito alla seconda domanda da te posta, un'agenzia può rifiutarsi di accettare una seconda proposta se ne esiste già una, ma "normalmente" non lo fa, specialmente se la seconda è migliore della prima, a meno che la prima proposta non sia già stata accettata.

Si sì certo, sto andando comunque con calma perché non ho fretta, starei più tranquilla a fare un’acquisto tramite agenzia ma purtroppo ho visto un bel po di case e non coincidono con le mie richieste. Per fare tutte queste verifiche i venditori mi devono dare dei documenti o posso fare i vari controlli anche tramite un avvocato essendo che ho un amico di famiglia? O meglio un geometra?

 

[francesca63]

Per fare tutte queste verifiche i venditori mi devono dare dei documenti o posso fare i vari controlli anche tramite un avvocato essendo che ho un amico di famiglia? O meglio un geometra?

Le verifiche sulla situazione formale/legale dell’immobile le deve fare il notaio.
Quelle sugli aspetti tecnici un tecnico , geometra, architetto o ingegnere.
Lascia stare l’avvocato amico di famiglia, perché probabilmente non ha esperienza in materia immobiliare.
Come suggerito, concorda il prezzo e le condizioni di massima, poi fatti predisporre un contratto preliminare serio dal tuo notaio.
Potresti far inserire la condizione sospensiva per la verifica della conformità urbanistica e catastale: ma tra privati ha meno senso, visto che non ci sono provvigioni di mezzo che potrebbero essere perse se qualcosa non quadra.
Se la casa avesse problemi, ne risponde il venditore, con o senza sospensiva.

 

[Giuseppe Di Massa]

Io per il mutuo mi sto facendo seguire da un mediatore però per tutto il resto non saprei a chi rivolgermi.

Fatti consigliare un buon agente immobiliare da qualche amico e concorda con lui/lei il compenso e fatti seguire, come stai facendo per il mutuo

 

[brina82]

Ciao a tutti,
Avrei bisogno del vostro aiuto e di chiarimenti.
Sono in fare di acquisto della mia prima casa( quindi sono totalmente inesperta ) , tramite agenzia immobiliare mi sentivo più tutelata perché potevo fare la mia offerta scritta e in automatico poteva essere accettata o meno.
Il problema nasce perché tramite agenzia non ho trovato la casa adatta a me ma ne ho vista una di una persona privata.
Ho già visitato, fatto delle domande più o meno importanti e domenica ho preso appuntamento per fare la mia proposta. Le mie domande sono:
- vorrei capire se la casa è tutto ok cioè se la casa è uguale a come risulta sulla piantina catastale quindi mi consigliate di “ contrattare prima il prezzo e fare la mia offerta” e poi controllare questo dettaglio della piantina? Perché non vorrei dare troppo interesse chiedendo troppi documenti prima di fare la contrattazione del prezzo per non farlo aumentare.
- inoltre se domenica mi accetta la proposta che gli faccio come vengo tutelata in modo che il giorno dopo non cambi idea o pensandoci mi alza la somma?
- ultima cosa: essendo una casa in condomino a cosa devo stare attenta oltre al fatto della planimetria ?
grazie a tutti e scusate per le tante domande.

Hai troppa "paura"!

Il venditore, se vende, è perchè vuol disfarsi dell'immobile e vuol denaro, quindi non stare a pensare che poi si comporta male o meglio ci possa ripensare, alzando il prezzo: se lo fa, non è una persona corretta e girerei a largo, quindi è anche un "test" per capire chi si ha di fronte.

Le "paure" sono reciproche: magari lui è mesi che aspetta qualcuno interessato, e finalmente arrivi tu... devi viverla con meno coinvolgimento emotivo possibile, più razionalmente possibile, o almeno provaci (e abbassa il prezzo!!!).

Le verifiche sulla situazione formale/legale dell’immobile le deve fare il notaio.
Quelle sugli aspetti tecnici un tecnico , geometra, architetto o ingegnere.
Lascia stare l’avvocato amico di famiglia, perché probabilmente non ha esperienza in materia immobiliare.
Come suggerito, concorda il prezzo è le condizioni di massima, poi fatti predisporre un contratto preliminare serio dal tuo notaio.
Potresti far inserire la condizione sospensiva per la verifica della conformità urbanistica e catastale: ma tra privati ha meno senso, visto che non ci sono provvigioni di mezzo che potrebbero essere perse se qualcosa non quadra.
Se la casa avesse problemi, ne risponde il venditore, con o senza sospensiva.

Io le inserirei comunque, perchè fino a che nessuno incassa caparre, nessuno perde soldi

(qualora ci fosse un problema... vedi il mio esempio di mutuo e agibilità 😡😡😡

Avendo messo sospensiva sul mutuo (per qualunque motivo) sono tutelato, o almeno credo)...

Per inserire queste sospensive è necessaria la consulenza di un AI, un Notaio o un Avvocato che opera nel campo immobiliare.

Inoltre suggerisco caparra piccola, nessun compromesso intermedio e la maggior parte dei soldi a rogito. Così si sta di gran lunga più tranquilli e sereni.

 

[francesca63]

Io le inserirei comunque, perchè fino a che nessuno incassa caparre, nessuno perde soldi

Si, vero.
Ma si può fare caparra bassa, verifica, integrazione caparra e poi rogito.
Ovvero, secondo me la gestione delle sospensive, senza agenzia, risulta più problematica , se nessuno dei due è pratico: inoltre di solito il notaio non si presta a tenere assegno in deposito nel durante.
Mentre la consegna di una caparra, anche minima, spinge il venditore a essere più collaborativo e meno tentato da altre opportunità: pensiero personale, ovviamente.

 

[brina82]

Si, vero.
Ma si può fare caparra bassa, verifica, integrazione caparra e poi rogito.
Ovvero, secondo me la gestione delle sospensive, senza agenzia, risulta più problematica , se nessuno dei due è pratico: inoltre di solito il notaio non si presta a tenere assegno in deposito nel durante.
Mentre la consegna di una caparra, anche minima, spinge il venditore a essere più collaborativo e meno tentato da altre opportunità: pensiero personale, ovviamente.

Il problema come ben sai è legato al fatto di scriverle BENE, le sospensive... per questo c'è bisogno di un consulente (anche un AI che anzichè prendere un 4+4% fa la consulenza di un pomeriggio, magari anche facendo visure ipotecarie e si porta a casa un millino in un pomeriggio, 500e per ciascuno).

L'assegno lo prende il venditore ma non deve incassarlo fino al momento in cui il contratto prende vita...

In alternativa il venditore tira fuori tutte le carte e il promissario acquirente si presenta con suo tecnico di fiducia che controlla le conformità, e poi si mette nero su bianco (senza sospensive).

 

[francesca63]

In ogni caso, da evitare il fai da te, vista la poca familiarità con la materia !

 

[Utente Cancellato 83267]

Ok quindi prima di contrattare sul prezzo mi faccio dare i documenti e li porto da un geometra è legale.
inoltre avrei un’altra domanda: un’agenzia immobiliare che ha due proposte di 130.000€ per un’abitazione può rifiutarsi di farmi fare la proposta di 135.000€ perché a suo dire diventerebbe “ un’asta?”

Contrattare sul prezzo? Prima verifica che non siano necessarie sanatorie e che non abbia ipoteche / pignoramenti sopra. Poi si parla di prezzo, che caso mai va al ribasso. Questo però deve essere giustificato in base a ragionevoli problemi, mica a caso.

 

[brina82]

Contrattare sul prezzo? Prima verifica che non siano necessarie sanatorie e che non abbia ipoteche / pignoramenti sopra. Poi si parla di prezzo, che caso mai va al ribasso. Questo però deve essere giustificato in base a ragionevoli problemi, mica a caso.

Un po' di "sana" contrattazione sul prezzo, anche se va tutto bene, ci sta (senza esagerare).

 

[Utente Cancellato 83267]

Un po' di "sana" contrattazione sul prezzo, anche se va tutto bene, ci sta (senza esagerare).

Sicuramente! Ma non si può contrattare perché per me la tua casa, in vendita a 100000, vale 80000. Il venditore mi manderebbe a quel paese! Un minimo di giustificazioni per il ribasso ci sta.