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Gherardo5

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Privato Cittadino
Buongiorno.
Ho una situazione abbastanza complessa :
- Possiedo un appartamento (abitazione principale) dotato di locale cantina (accatastato assieme all'apprtamento) ed un box accatastato separatamente quale pertinenza C/6
- Sto comprando un box in fase di costruzione/ristrutturazione a meno di 20 metri dall'abitazione principale, molto grande ed ho messo in vendita l'attuale box
- Ancora non è definito se quanto sto acquistando sarà C/2 (magazzino/deposito) oppure C/6 (autorimessa) e non so se potrò "scegliere" quale dei due accatastamenti sarebbe meglio per me (attualmente è C/2, è stata richiesto C/6 da parte di chi sta ristrutturando, ha le caratteristiche necessarie per i VVFF ma ...... non si sa se il Comune di Firenze accoglierà la richiesta)
Ed eccomi alle mie numerose domande :
1) Posso acquistare il nuovo box come "prima casa" se sarà C/2 avendo già un "locale cantina piccolissimo" inserito nella "abitazione principale" ?
2) Se non fosse possibile, potrei vendere il "locale cantina" ad altri e liberare l'abitazione principale dal vincolo di avere già un "locale cantina" ?
3) Se il nuovo box rimane C/2 è possibile parcheggirvi due auto, avendo i requisiti richiesti e certificati da parte dei VVFF per un box ?
4) Se il nuovo box diviene C/6 prima dell'acquisto, posso acquistarlo come pertinenza dell'abitazione principale se prendo l'impegno di vendere l'attuale box entro un tempo determinato (ad esempio un anno) ?
5) Sia che si tratti di C/2 che C/6 posso utilizzare gli sgravi fiscali relativi alle ristrutturazioni, e quali sono ?
Ringrazio chi vorrà rispondermi
Gherardo
 

Bagudi

Moderatore
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Agente Immobiliare
Provo a risponderti per quanto posso:

1) Posso acquistare il nuovo box come "prima casa" se sarà C/2 avendo già un "locale cantina piccolissimo" inserito nella "abitazione principale" ?
NO

2) Se non fosse possibile, potrei vendere il "locale cantina" ad altri e liberare l'abitazione principale dal vincolo di avere già un "locale cantina" ?
Direi di sì, ovviamente frazionando appartamento e cantina, se sono accatastate insieme.

3) Se il nuovo box rimane C/2 è possibile parcheggirvi due auto, avendo i requisiti richiesti e certificati da parte dei VVFF per un box ?
Secondo me, no.

4) Se il nuovo box diviene C/6 prima dell'acquisto, posso acquistarlo come pertinenza dell'abitazione principale se prendo l'impegno di vendere l'attuale box entro un tempo determinato (ad esempio un anno) ?
Secondo me, no.

5) Sia che si tratti di C/2 che C/6 posso utilizzare gli sgravi fiscali relativi alle ristrutturazioni, e quali sono ?
Per il C/6 puoi usufruire degli sgravi fiscali sul costo di costruzione certificato dall'impresa.
Per il C/2 secondo me, no.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Secondo me, quando hai una cantina accatastata con l'appartamento - come accade quasi sempre - quella è una pertinenza C/2.
 

Gherardo5

Membro Attivo
Privato Cittadino
Anche se sono io che ho chiesto aiuto e quindi ...... è strano che provi a rispondere ad una mia domanda, credo/temo che la situazione sia la seguente : una cantina che sta nella stessa planimetria dell'appartamento non è C/2 ma ciò nonostante non permette di aggiungerci una vera C/2 come pertinenza con le facilitazioni di legge (acquisto prima casa ed IMU da abitazione principale)
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
In teoria è proprio così, ma è più difficile per il Comune accertare questa situazione dato che deve verificare la planimetria catastale poiché da una semplice visura non risulterebbe. E' comunque noto che tanti Comuni fanno questo tipo di controlli, in particolare in occasione di tali dichiarazioni. Io eviterei.
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
Il tutto dipende dalle regole dell'accatastamento che sono in continua evoluzione!
 

Gherardo5

Membro Attivo
Privato Cittadino
Questo, se il notaio non chiede l'esibizione del contratto di acquisto (o anche la sola Planimetria) dell'abitazione a cui legarlo, perché come dice giustamente Jan80 l'unico documento dove non si "vede" è la Visura
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
In linea di principio concordo con quello che sostiene @Bagudi
Le cantine seminterrate "inglobate" negli appartamenti ai piani superiori sono il retaggio delle modalità di accatastamento del passato. Non mi risulta che attualmente infatti sia più possibile farlo. Ed è altrettanto indubbio che queste cantine sarebbero "accatastabili" separatamente dall'immobile.

Tuttavia, nella pratica, ritengo che sia possibile acquistare la nuova pertinenza con le agevolazioni come suggerito da @Umberto Granducato perchè sarebbe assai improbabile una verifica del fisco che entri nel merito di queste sottigliezze.
 

Gherardo5

Membro Attivo
Privato Cittadino
Nella fattispecie la mia non è neanche una cantina seminterrata bensì una "cantina" a piano terra e come tale risulta nella planimetria
.
Ma ora torno su un argomento ancora più importante (per me) e che solo Bagudi ha trattato, purtroppo negativamente :
"Se il nuovo box rimane accatastato C/2 è possibile parcheggiarvi due auto, avendo i requisiti richiesti e certificati da parte dei VVFF per un box ?"
In altre parole, ha i requisiti per essere C/6 ma il Comune attualmente non accetta variazioni di destinazione (anche se l'accesso a questo ed altri C/2 è tramite passo carrabile e con accesso in comune con altri box e posti-auto che però esistono da 25 anni)
 

CheCasa!

Membro Supporter
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Agente Immobiliare
Nella fattispecie la mia non è neanche una cantina seminterrata bensì una "cantina" a piano terra e come tale risulta nella planimetria
.
Ma ora torno su un argomento ancora più importante (per me) e che solo Bagudi ha trattato, purtroppo negativamente :
"Se il nuovo box rimane accatastato C/2 è possibile parcheggiarvi due auto, avendo i requisiti richiesti e certificati da parte dei VVFF per un box ?"
In altre parole, ha i requisiti per essere C/6 ma il Comune attualmente non accetta variazioni di destinazione (anche se l'accesso a questo ed altri C/2 è tramite passo carrabile e con accesso in comune con altri box e posti-auto che però esistono da 25 anni)
Se risulta possibile "dormire" all'interno di un sottotetto perchè non si potrebbe "parcheggiare" all'interno di una cantina?

Per lo stesso motivo, sarebbe vietato utilizzare le autorimesse come magazzini, ma sfido a trovare un solo proprietario che non lo faccia...

Diciamo che il problema maggiore, secondo me, più di quello relativo all'uso improprio dell'immobile, potrebbe essere legato alle interferenze di vicini o condomini.
 

Gherardo5

Membro Attivo
Privato Cittadino
Sopra c'è solo un ufficio ed è molto meglio avere sotto dei box che dei magazzini (con furgoni che caricano e scaricano tutt il giorno)
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
perchè sarebbe assai improbabile una verifica del fisco che entri nel merito di queste sottigliezze.
Non è il fisco a fare i controlli, ma il Comune (diretto interessato ai fini IMU!!)
Per esempio il Comune di Santarcangelo di ROmagna ha verificato capillarmente un paio di anni fa tutte le planimetrie catastali e mandato letterine di conguaglio per gli ultimi 5 anni se riscontrava oltre un C/2 (deposito, magazzino, ripostiglio, ....) presente anche nella stessa planimetria! Caso tipico è chi si ritrova, separate dalll'abitazione principale, una cantina e un sottotetto con destinazione rip.
 

CheCasa!

Membro Supporter
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Agente Immobiliare
Non è il fisco a fare i controlli, ma il Comune (diretto interessato ai fini IMU!!)
Per esempio il Comune di Santarcangelo di ROmagna ha verificato capillarmente un paio di anni fa tutte le planimetrie catastali e mandato letterine di conguaglio per gli ultimi 5 anni se riscontrava oltre un C/2 (deposito, magazzino, ripostiglio, ....) presente anche nella stessa planimetria! Caso tipico è chi si ritrova, separate dalll'abitazione principale, una cantina e un sottotetto con destinazione rip.
Certo. Un controllo possibile, secondo me circoscritto a poche amministrazioni e di comuni di medie, piccole dimensioni...
Sarebbe poi interessante capire sulla base di che cosa abbiano fatto i conguagli. Perchè è mio diritto richiedere l'agevolazione sulla pertinenza di maggior rilievo. In caso di una cantina di 2 mq incorporata e di un grosso deposito di 100 mq non incorporato... come mi calcolano il conguaglio dell'imposta? O nel caso in cui le due pertinenze siano entrambe accatastate insieme all'immobile... (cosa che nei vecchi casali accade sovente).
 

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