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  1. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L’acquisto programmato è un nuovo tipo di contratto immobiliare sviluppato da alcuni giovani agenti immobiliari sardi che permette di facilitare l’accesso all’acquisto di una casa in un periodo come questo in cui sia chi vuole vendere immobili e sia chi vuole acquistarne, si trova in difficoltà...

    continua..
    http://www.studiocommercialeonline....na-nuova-formula-per-chi-vende-e-compra-casa#

    leggi anche:
    http://www.idealista.it/news/archiv..._20131218]-20131218-[notinmo_2_titular]-[]-[]
    http://www.acquistoprogrammato.it/informazioni/come-funziona-acquisto-programmato.html
    http://www.studiocommercialeonline....na-nuova-formula-per-chi-vende-e-compra-casa#
    http://www.diblecco.it/News/?t=MERCATO__ACQUISTO_PROGRAMMATO-_UNA_NUOVA_FORMULA&p=317

    in spiccioli:
    versi una caparra del 10%, fai un compromesso, lo trascrivi, abiti l'immobile e continui a versare mensilmente al proprietario una quota mensile di caparra, al 36° mese si va a rogito per l'importo residuo.

    Cit:
    "L’unica differenza fra un acquisto normale e un acquisto programmato è la trascrizione assolutamente necessaria del preliminare di compravendita, che deve dunque essere necessariamente stipulato da un notaio, con tutti i benefici che ciò implica nella tutela dei contraenti (quindi il compromesso non viene solo registrato ma anche trascritto e reso opponibile a terzi)."


    dicono si sia sviluppato in Sardegna per ovviare al problema del mutuo 100% ed abbia preso piede,
    @antonello cosa ne pensi?
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    qui si parla di help to buy .
     
  3. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    qui si parla della disperazione e di conseguenze comportamentali riferite al momento attuale.

    dove" help to buy" corrisponde a "help for sale"

    è un escamotage che può essere valido solo in determinate situazioni.
    Sia acquirente che venditore corrono dei grossi rischi.

    Dove solo la sfera di cristallo potrebbe chiarire qualsiasi dubbio.
     
    A Silvio Luise e Tobia piace questo messaggio.
  4. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Un nuovo contratto sviluppato da giovani agenti immobiliari sardi???!!!!!
    E' una tipologia negoziale utilizzata da tempo che ultimamente, è vero, sta avendo uno sviluppo maggiore.... ma di qui a farla passare come una novità giuridica di derivazione sarda...
    L'importante è che il contratto, che ha carattere complesso trattandosi di una locazione mista ad un preliminare di vendita, venga trascritto, sì da evitare che il locatore / promittente venditore possa alienare il bene a soggetti diversi dal conduttore / promissario acquirente.
    Tenendo conto che l'efficacia della trascrizione del contratto preliminare è di 2 anni, pertanto dovrà essere rinnovata qualora il termine per l'acquisto (o l'opzione di acquisto, a seconda di come sia stato costruito il contratto) debba essere esercitata successivamente.
     
    A mosca, francesca7, Silvio Luise e 1 altro utente piace questo messaggio.
  5. Tips

    Tips Ospite


    Mi sembra che la trascrizione del preliminare valga 3 anni. Mi sbaglio?
     
  6. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    forse quello postato nel 3d non è da intendersi come locazione mista ad un preliminare di compravendita.

    é semplicemente un preliminare di compravendita al quale segue un immissione in possesso materiale e tra le modalità di pagamento e previsto, pena la risoluzione del contratto, un integrazione di caparra frazionata in trance mensili (per un massimo di 36 mesi come previsto per legge) prima di addivenire al rogito.

    Operazione che prevede dei rischi da ambo le parti, venditore in primis

    poi se nato in sardegna o altrove non saprei ma poco importa
     
  7. Gianluca Cesare

    Gianluca Cesare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    confermo i 3 anni sopra citati; ma come diceva il collega "ingelman" è applicabile solo ad alcuni casi. ad es. precisiamo che in questo caso al preliminare non puoi usufruire delle agevolazioni prima casa e con il possesso trasferito paghi le tassazioni allo stato sull'intero prezzo della vendita e non sugli acconti versati. quindi si tramuta in subire notevoli costi aggiuntivi (oltre i costi dell'eventuale iscrizione d'ipoteca che potrebbe pretendere il venditore); può andare bene per chi ha dei soldi da svincolare a delle scadenze precise e quindi con degli incassi certi sui quali nel caso d'incasso anticipato perderebbe degli interessi. ma se i soldi non ce li hai e te li devi fare prestare non credo proprio sia la soluzione adatta.
     
  8. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Domanda:
    A cosa serve la trascrizione su un immobile dove esiste un'ipoteca di primo grado da parte della banca mutuante ?
     
  9. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:

    infatti, il mio pensiero era :
    meglio il rent to buy che contiene un contratto d'affitto (se non erro) oppure un acquisto programmato che prevede solo il trasferimento del possesso?
    parlo a livello di burocrazia e di tasse (imposte da pagare, tasse del contratto di locazione..)
    In entrambi i casi si cerca di vendere un oggetto ad una persona con difficoltà d'accesso al credito per di più immettendola in casa prima del rogito, con tutti i rischi che ne conseguono

    fammi capire,
    al compromesso paghi lo 0,5% dell'intera caparra (anticipo+dilazione)?
    al rogito imposta paghi il 2% (nuovo valore 2014) sull'imposta di registro oppure sul valore dichiarato all'acquisto?

    quella casa non la vendi.
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non ti sbagli e concordo con l'avvocato questo contratto é stato studiato dai notai in collaborazione con commercialisti e avvocati. c'e un articolo sul sole 24 di un anno fa. se lo trovo lo posto l'ho tenuto senza nulla togliere ai colleghi sardi.
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusi avvocato ma il contratto proposto su dal collega, non prevede affitto, ma acconti prezzo.
     
  12. tempozero

    tempozero Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    sarà stato studiato da notai e avvocati, oltre che dai nostri bravi agenti Sardi, ma vi posso assicurare che, esattamente nei termini descritti, questa tipologia l'ho utilizzata nel 2005 con un mio cliente...e non credo di essere un genio incompreso. Si tratta di una procedura attivabile solo a determinate condizioni. Nella fattispecie, il mio cliente voleva acquistare a tutti i costi un appartamento x lui strategico ( sopra il suo negozio ) ma le sostanze x l'acquisto le avrebbe ricavate dalla vendita di un altro appartamento x la vendita del quale aveva già in mano caparra, ma con l'acquirente che doveva attendere lo smobilizzo di un investimento a 24 mesi. Perchè non avevo scelto l'affitto con riscatto? perchè x il proprietario dell'appartamento sopra il negozio, la vendita era l'unica opzione possibile e, con questo tipo di contratto, se al termine prestabilito dei 36 mesi il promissario acquirente non avesse onorato l'impegno, non avrebbe avuto più titolo x rimanere nell'appartamento, dovendolo rilasciare senza riserve. Che poi un giudice successivamente avrebbe potuto comunque configurare l'accaduto come un finto contratto d'affitto, è una possibilità, seppur remota, ma il tutto dava maggiori garanzie a non rimanere ingabbiati in un affitto tout-court. Comunque, si fa di necessità virtù, ma in fondo, gli strumenti da utilizzare, sono sempre quelli. Niente di nuovo.
     
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  13. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Il contratto di cui si tratta può assumere varie forme: preliminare misto a locazione, locazione con contestuale patto di opzione oppure preliminare ad effetti anticipati.
    Ciò che è caratteristico di tale negozio è l'immediata consegna del bene e la previsione di un futuro trasferimento della proprietà, cui entrambe le parti (preliminare) o una solo di esse (opzione), si impegnano ad addivenire, individuandone, da subito, le condizioni.
    Chiedo venia per l'indicazione inesatta, avete perfettamente ragione la trascrizione del contratto preliminare conserva la sua efficacia per tre anni.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  14. Gianluca Cesare

    Gianluca Cesare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Per essere più chiari, se dovessi dare il possesso in un preliminare le imposte dovute (es. 10% = 7 + 2 + 1) sono calcolate sull'intero prezzo d'acquisto dichiarato.
    cioè se compri casa € 100'000 paghi € 10'000 oltre notaio e spiccioli.
    Di fatto per lo stato con la consegna del bene l'affare è concluso e quindi viene applicata la tassazione sull'intero, ma senza agevolazioni (che sono invece previste per il rogito).
    Oltre i costi delle garanzie, ad esemp. mettiamo che chi vende vuole un ipoteca per la cifra che gli rimane da incassare, il costo è il 3%.
    NON CONVIENE!!! troppi rischi e costi!!!!!!!!!!!!.... può essere applicata correttamente solo in alcuni casi!
     
  15. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Scusate devo essermi perso qualche pezzo: cos'è sta storia cessione di possesso con tassazione sul valore di acquisto ?
     
    A Tobia e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa mi puoi spiegare meglio? A me non risulta quello che stai dicendo. Ci sono sentenze della cassazione al riguardo del preliminare ad effetti anticipati le quali non cambiano la natura obbligatoria del preliminare a natura traslativa mi spiego? Il preliminare rimane preliminare quindi non dà natura reale al vincolo, ci mancherebbe.
    Quindi per quello che so io, la trascrizione del preliminare ad effetti anticipati ha spese fiscali recuperabili e altre a fondo perso. Ricapitolando 0.50 sulla caparra 3 sugli acconti diritti fissi imposta fissa di trascrizione e imposta di registro sulla rendita catastale rivalutata. Se la trattativa è tra privati e quindi a registro le imposte su caparre e acconti vengono considerate acconto di imposta e quindi scalate dal totale. Se da impresa, con il pagamento dell'IVA le somme non sono recuperabili. Come spese va aggiunto l'onorario del notaio.
     
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  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    per la trascrizione? :shock:
     
  18. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sinceramente anche io rimango basito, non solo non mi risulta, ma non risulta nemmeno a qualsiasi notaio che abbia ascoltato sulle tematiche varie di moda ultimamente (affitti con riscatto ecc.).
     
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  19. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    a me non sembra..
    proviamo a chiedere @un povero notaio se ha esperienze in merito..
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si Umberto, io so così.
     

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