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  1. Fra86

    Fra86 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao,
    devo aggiornare il canone di locazione al mio conduttore, il contratto è stato stipulato nel febbraio 2006 quindi sono già passati i quattro anni, fino ad ora non ho mai aggiornato il canone. Posso aggiornarlo ora?? se sì con quale indice di rivalutazione? posso chiedere anche gli arretrati??
    Grazie
     
  2. andrea sini

    andrea sini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    1- Se il contratto non prevede il tacito ed automatico aggiornamento Istat senza necessità di esplicita richiesta scritta, non puoi chiedere gli arretrati, ma solo aggiornare il canone dalla data della attuale richiesta.
    2- Nell'aggiornamento del canone puoi tenere conto dell'indice di rivalutazione calcolato a partire dal mese di stipula del contratto nel 2006 fino ad oggi.
    3- Se il contratto non fa esplicito riferimento alla % di rivalutazione applicabile, credo tu debba considerare solo il 75% della rivalutazione istat avvenuta in questi 4 anni.
    4- Se invece il contratto prevedeva l'applicazione dell'intera variazione, applicherai il 100% dell'indice di rivalutazione.

    I coefficenti da considerare, dovendo tu risalire al 2006, li trovi al seguente link:

    Certificati
     
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  4. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Dopo il 15 gennaio prossimo ségnati gli indici Istat dei mesi di dicembre (il mese che precede di 2 mesi quello di febbraio) dal 2006 al 2011, moltiplicandoli per 75% se prescritto nel contratto e chiamiando i valori risultanti i06, i07, i08, i09, i10, i11. Si troveranno tutti alla pagina FOI nazionale generale.
    Dopodiché si applica la formula Aff(feb 11) = Aff(feb 06) x (1 + i06) x (1 + i07) x (1 + i08) x (1 + i09) x (1 + i10) x (1 + i11).
    Probabilmente gli affitti Aff(dic 10) e Aff(gen 11) non potranno essere adeguati con l'Istat.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    No. Se il contratto prevede l'adeguamento istat, questo può essere fatto a partire dal 13° mese di locazione, con cadenza annuale. Se invece non è previsto non lo si può applicare mai.

    Certo non avendolo finora applicato, sembra l"esteticamente" più logico far decorrere il nuovo canone dalla data di decorrenza (febbraio), ma se vuoi puoi comunicare la richiesta ed iniziare da gennaio, visto che non avevi finora fatto adeguamenti, in modo da avere annualità costanti.

    Per il calcolo, Carlor non sbaglia, ma ti ha indicato la strada più tortuosa.
    Nel link Istat da me indicato, aggiornato oggi ad ottobre 2010, l'indice istat rispetto a febbraio 2006 è pari all'8,6%, per cui non avrai da fare altro che calcolare: Canone mensile x 108,6/100 x 75%. ed avrai il nuovo canone mensile.

    Ricorda che la tassa annuale di registro si deve calcolare sul canone adeguato con istat.
     
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  6. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Secondo me, se il conduttore ha pagato dicembre, non può essere invitato a versare la differenza. Diversa è la situazione per gennaio: se il proprietario informa il conduttore "in tempo" dell'adeguamento Istat, ha titolo per richiedere il nuovo importo. Insomma, per avere titolo all'aumento occorre che l'inquilino sia informato prima, tanto più per il fatto che non aveva mai pagato l'aumento.
     
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  7. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Scusa bastimento ma guardando la scheda se vado su febbraio 2006 leggo 9,5 e non 8,6 o mi sbaglio?

    Scusa bastimento ma guardando la scheda se vado su febbraio 2006 leggo 9,5 e non 8,6 o mi sbaglio?
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Se hai guardato OGGI, non sbagli a leggere 9,5 alla colonna febbraio 2006, perchè si riferisce alla rivalutazione che devi operare rispetto a Gennaio 2011.

    Ma non avevo sbagliato nemmeno io quando al 14 dicembre avevo scritto che leggevo 8,6: perchè era la rivalutazione da operare rispetto al mese di riferimento allora disponibile, che a quella data era ancora il mese di ottobre 2010. (Il nuovo indice di solito viene disponibile attorno al 20 del mese e si riferisce al mese precedente: oggi abbiamo difatti la tabella riferita a gennaio 2011)

    A parte gli effetti degli arrotondamenti potrai notare che potrai ricavare il mio dato sottraendo all'indice di febbraio 2006 quello di ottobre 2010: => 9,5 - 0,8 = 8,7 (nella realtà i valori riportati in tabella sono arrotondati rispetto agli indici mensili calcolati.

    Spero di essere stato chiaro ;)
     
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  9. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si avevo preso un granchio io,sei stato chiaro. ma ti chiedo un'ultima cosa nel caso dovessi aumentare il canone al 75% di una locazione alla data del marzo 2003 al marzo 2011 a euro 1000 l'aumento quanto sarebbe?io ho fatto questo calcoli : 1000 x 115,60/100 x 75% = 867 ( praticamente ho una diminuzione del canone il che mi sembra assurdo) :disappunto: e sicuramente sbaglio qualcosa ecco se mi dai una mano ...
     
  10. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Forse la formula giusta dell'aumento è:
    Aumento = 0,75 x (115,60 - 100)/100 = 0,75 x 15,6/100 = 0,117 = 11,7 %.
    Dunque nuovo affitto = 1.000 + 11,7% x 1.000 = 1.117 € .
     
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  11. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    perfetto mi sa che questa è quella giusta :ok:
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Vai tranquillo: è giusta :ok:
     
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  13. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ho fatto un paio di conti e ho intascato meno di quello che dovevo recepire:disappunto::disappunto: ma se volessi partire dall'anno iniziale di riferimento (2003) che tabella e che metodo devo seguire per calcolare l'adeguamento istat anno per anno e solo così capirei in che anno c'è stato l'errore.Questo è l'ultimo aiuto e giuro sulla testa di mia suocera che non ti rompo più.:^^:
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non preoccuparti di rompere.... Attento però a non romperti la testa ...

    Non so a quale errore ti riferisca: ma potrebbe essere legato al problema di calcolo dell'aggiornamento al 75% usando la variazione relativa, (di anno in anno) o la variazione assoluta (dalla data di partenza ad oggi).

    E' una faccenda non facile da spiegare in due parole; ma è parente del calcolo degli interessi, semplice o composto.
    Non ci fosse questa decurtazione del 75%, qualunque metodo porterebbe allo stesso risultato.
    Con la storia del 75% procedendo al calcolo col metodo relativo gli anni passati li rivaluti ancor meno del 75% (es. 2° anno: 0,75*0,75 = 0,56, 3° anno: 0,75*0.75*0.75= 0.4218 ecc

    Se invece rivaluti il canone su tutta la variazione assoluta intervenuta dall'origine, e poi riduci la differenza del 75% , non si produce quella successiva attenuazione dell'effetto.

    p.s.: in questi ultimi anni la variazione istat è stata piccola, non a due cifre come negli anni 70-80: il risultato non cambia di molto; purtroppo invece il potere di acquisto dei conduttori è di molto diminuito, ed è più importante tenersi un buon inquilino che spiluccare su qualche euro.
    Ciao
     
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  15. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    La tabella da usare è questa: Tavola1
    Se l'affitto decorre da feb 2003 ti prendi gli otto valori istat da DIC 2003 (dic perché serve il mese che precede di due mesi il mese di ogni inizio annualità) a DIC 2010. Di ognuno fai il 75% e sommi 1 ( ad es. il primo è 1 + 75% x istat_DIC2003 ). Moltiplichi questi otto valori tra loro e per l'affitto iniziale: il risultato è l'affitto che decorre da feb 2011, ossia quello che volevi.
     
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  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... non esattamente....! ... ma premetto che sto cercando il pelo nell'uovo! ( ... anche se la cosa è finita addirittura in cassazione !)

    Il problema come avevo giorni fa accennato si presenta quando si debba applicare l'adeguamento solo nella misyura del 75% della variazione Istat.
    (Ho dovuto fare proprio oggi un aggiornamento simile e ricavare l'indice da applicare, e mi sono anch'io rotto la testa contro il muro, prima di formulare il calcolo corretto

    Conteggiando come da tuo esempio, adotti il metodo della variazione relativa:
    AFF_Feb2011=AFF_feb2003*(1 + 75% * istat_DIC2003%)*(1+75%*Istat_dic2004%)*....*(1+75%*Istat_dic2010%)
    Questo metodo, relativo perchè applicato anno per anno sul precedente, produce l'effetto di ridurre progressivamente del 75% anche la precedente riduzione, fino a vanificare il reale adeguamento.

    L'altro metodo, detto della variazione assoluta, riconosciuto corretto dalla cassazione perchè interpreta lo spirito del dettato di legge, si applica nel seguente modo:
    Variaz. assoluta = [Aff_Feb2003*(1 + Istat_dic2003%)*(1+Istat_dic2004%)*....*(1+Istat_dic2010%) - Aff_Feb2003] /Aff_Feb2003 = [(1 + Istat_dic2003%)*(1+Istat_dic2004%)*....*(1+Istat_dic2010%) - 1]

    da cui applicando il 75% della variazione assoluta, calcolerò il nuovo canone:
    AFF_feb2011 = Aff_dic2003*[(1 + Istat_dic2003%)*(1+Istat_dic2004%)*....*(1+Istat_dic2010%) - 1] * 0.75

    Con variazioni Istat annuali di qualche unità, la differenza è poca: quando nella prima metà anni 80 l'inice era a 2 cifre, la differenza di calcolo era significativa.

    Precisazione: Se l'affitto decorre da Feb 2003, puoi prendere a riferimento il mese immediatamente precedente se disponibile, cioè gennaio. Usiamo comunque dicembre come da tuo esempio.

    Le variazioni percentuali Istat del mese indicato rispetto allo stesso mese dell'anno precedente si trovano alla Tavola 1 del sito Istat. (sono variazioni relative rispetto ai docici mesi precedenti)

    La Tavola 4 e 5 danno appunto la variazione percentuale assoluta tra il periodo selezionato rispetto al mese corrente: coincide con il valore da considerare solo se scarichiamo la tabella nel mese interessato.
    Invece per calcolare a posteriori, cioè come sarebbe stato l'adeguamento di un affitto diciamo di luglio 2004 al loglio 2010 dobbiamo calcolarci la variazione assoluta, a partire dalla tavola1, con il calcolo sopra indicato.

    Provare per credere ....:shock: :shock: :occhi_al_cielo::occhi_al_cielo: :innamorato:
     
  17. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    :ok: Perfetto ti ringrazio moltissimo.
     

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