Affitto estivo lungo. Posso usare il contratto turistico?

Salve sono Chiara di Riccione ecco il mio quesito ho una casa che affitto d'estate ai villeggianti fino a d'ora per previ periodi dai 7 ai 15 giorni con pagamento ANTICIPATO alla consegna delle chiavi, regolare contratto (non registrato)e dichiaravo i redditi nel 740. Quest'anno pero' mi e' stato proposto l'intera stagione (Maggio-Settembre) da un lavoratore che non conosco so che in questo caso occorre registrare il contratto e pagare imposta di registro ect..e mi va bene ma, cosa piu' importante come faccio col pagamento? posso richiederlo interamente alla consegna della casa? o una buona parte? e' illegale? posso far valere le tre mensilita' come anticipo?il pagamento deve essere mensile come un normale affitto?solitamente non mi occorrevano referenze ricevendo prima il denaro ma per un periodo cosi lungo se questo entra e non mi paga e' un guaio...grazie saluti

 

Buongiorno, quello che sicuramente ti posso dire che non potrai utilizzare il contratto turistico in quanto la finalità del soggiorno è abitativa e non turistica. Credo che la soluzione sia un contratto transitorio

 

Attendo lumi dai colleghi se è contro legge prevedere nei patti il saldo anticipato dell'intero canone.

 

Ciao Chiara di Riccione! Vado per ordine. La disciplina nazionale per gli affitti turistici è contenuta nel nuovo “Codice del turismo” (D.Lgs 23 maggio 2011, n°79). L’art 53 (non abrogato dalla sentenza 5 aprile 2012, n°80 della Corte costituzionale) di questo decreto legislativo precisa che gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione (quindi, sono posti al di fuori dei confini della disciplina della legge di riforma del 1998).

In Emilia Romagna, la materia è regolata dalla legge regionale 28 luglio 2004, n°16. Ora, se l’alloggio che intendi dare in locazione turistica ad un villeggiante, e, quindi, lo scopo del conduttore deve essere esclusivamente turistico-vacanziero e tale finalità deve potersi dimostrare in un eventuale giudizio (se l’inquilino è un lavoratore stagionale con un contratto a tempo determinato, è preferibile dirigere verso un transitorio ordinario, art. 5, co. 1, legge n°431/1998 al fine di scongiurare ogni ipotesi di simulazione: le parti, pur intendendo realizzare una locazione del tipo sottoposto alla previsione della legge n°431/1998, dichiarano il contratto essere di locazione turistica) è un appartamento arredato, codesta legge, all’art 12 (Appartamenti ammobiliati per uso turistico) precisa che “non sono soggetti alla disciplina dell'esercizio di case e appartamenti per vacanze i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti, in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e sempre che l’attività non sia organizzata in forma di impresa”.

In ogni caso, anche se tu affittassi l’appartamento ammobiliato per più di sei mesi, l’inquilino non potrebbe pretendere che la locazione fosse ricondotta ad una delle tipologie previste dalla legge n°431/1998, solo perché la normativa regionale emiliano-romagnola fissa la durata massima delle locazioni di appartamenti ammobiliati in sei mesi. Infatti, l’art. 1, co. 2, lettera c) della legge n°431/1998 esclude dall’applicazione della medesima legge, le locazioni stipulate per “finalità esclusivamente turistiche”. Né le normative regionali (la legge regionale in discorso persegue finalità di regolamentazione del turismo e delle relative strutture ricettive, più che altro, sotto il profilo amministrativo) possono prevalere sulle leggi nazionali in materia di diritto privato, tanto più che l’art. 117 della Costituzione riserva allo Stato la potestà esclusiva in materia di ordinamento civile.

La disciplina del codice civile non pone limiti di durata: pertanto, quanto meno sul piano astratto, è possibile stipulare un contratto turistico per l’intera stagione o più stagioni nell’ambito dell’anno, solare, e, sempre in chiave generale, non si vede perché non possa prevedersi una tacita rinnovazione, artt. 1596 e 1597 cod. civ. (l’elemento che caratterizza la locazione turistica è solamente il fatto che essa sia diretta a soddisfare esigenze di natura turistica, esigenze che, se specificate chiaramente a contratto, possono anche avere una durata considerevole e non necessariamente breve). Queste possibilità sono legate esclusivamente alle scelte delle parti in sede di esplicazione della loro autonomia contrattuale.

Un atteggiamento prudenziale consiglia, tuttavia, di prevedere la scadenza al termine del periodo di durata convenuta, stabilendo che il contratto si intende già disdettato per il termine finale, e senza previsione di un tacito rinnovo, indicando che l’inquilino prende in locazione i locali (sprovvisti di servizi accessori: cambio di biancheria, pulizie ecc.) esclusivamente per vacanza (e non per motivi di lavoro) e che mantiene una stabile residenza altrove (indicandola). Nella piena e libera autonomia contrattuale, i contraenti possono stabilire che il canone, per l’intera durata del contratto, venga versato in anticipo contestualmente alla sottoscrizione del contratto (che vale anche quale ricevuta dello stesso da parte del locatore) ovvero a mezzo di …………. in n° …… rate eguali anticipate di euro ………… ciascuna, scadenti il ………..

La giurisprudenza ha stabilito che tutti i contratti e, pertanto, anche i contratti di locazione turistica o per villeggiatura, devono essere stipulati in forma scritta per essere validi. La registrazione del contratto può avvenire con modalità cartacea (mod. RLI: flaggare la casella PAGAMENTO INTERA DURATA; TIPOLOGIA DI CONTRATTO = L1; IMPORTO DEL CANONE: essendo il contratto di durata inferiore a un anno, indicare l’importo relativo all’intera durata), portando ad un ufficio dell’Agenzia delle Entrate due copie del contratto sottoscritto in originale e, salvo l’opzione per la cedolare secca (al 21%), la ricevuta dell’imposta di registro dovuta (mod. F24 ELIDE: cod. trib. 1500), i contrassegni telematici (ex marche da bollo) per 16 euro ogni 100 righe di testo, oppure in via telematica, con l’utilizzo del mod. RLI (versione “stand alone” o versione web).

L’attestato di prestazione energetica deve essere consegnato al conduttore e nel contratto deve essere inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla prestazione energetica dell’immobile (tale obbligo sussiste anche per le locazioni turistiche e transitorie). Nel caso l’alloggio sia inserito n un condominio, i dati dell’inquilino vanno comunicati all’amministratore entro 60 giorni. E’ bene farsi consegnare un congruo deposito cauzionale e redigere un dettagliato verbale di consegna degli arredi di cui è dotato l’appartamento (per evitare contestazione alla riconsegna dei locali). Infine, richiamare a contratto una Tabella oneri accessori per capire a chi compete pagare le varie spese di manutenzione e utenze.

In ogni caso, secondo Cassazione (n°14702/2010), le controversie tra privati, sono regolate dall’art. 22, co. 1, regolamento n°48/2001 del Consiglio europeo del 22/12/2000 (integrato dalla direttiva europea del 14/01/2009, n°2008/122) concernente la competenza giurisdizionale del giudice del luogo ove l’immobile oggetto del rapporto si trova: ne consegue che è competente il giudice italiano anche se il conduttore (cosa non infrequente in Riviera romagnola) è tedesco, svedese, spagnolo, russo o inglese (in ogni caso, prima di ricorre all’autorità giudiziaria, è necessario procedere al tentativo obbligatorio di mediazione).

Sotto il profilo fiscale, qualora l’appartamento non sia gestito nella forma (non imprenditoriale) dell’attività dell’affittacamere, il reddito fondiario andrà indicato nel quadro B del modello 730/2016, trattandosi di reddito da fabbricati (art. 33 e seguenti del DPR n°917/1986).

 

Per la locazione turistica anche se non ha fini commerciali, c'é anche l'obbligo di iscrizione al Comune e alla Provincia, con tutto quello che ne consegue.

 

grazie per i chiarimenti...credo pure io che questi tipi di contratti non siano sicuri e poi se devo fare un contratto transitorio non essendo a canone libero nella mia zona (questo non lo sapevo) non so fino a che punto mi convenga....per Stefano Ventotene vedo che sei un agente immobiliare della zona e se a Settembre mi deciso per l'affitto annuale mi riservo di contattarti. p.s. l' appartamento e' alle fontanelle. saluti

 

I

Il mondo è piccolo e l isola ancora di piu...
Se hai dei parenti gioielleri a Roma ho capito qual è la casa

 

Questa nota vale in particolare per l'Emilia-Romagna, o per tutte le regioni in base al Codice del Turismo?
Cosa ne conseguirebbe?

 

Occorre informarsi presso il proprio Comune, può darsi che alcuni Comuni abbiano un altro iter.

 

Avevo chiesto delucidazioni, perchè mi risulta ad esempio per la Liguria essere prevista una comunicazione al Comune ed una alla Provincia, con un formulario che descrive la tipologia qualitativa messa a locazione, con soglie minime di dotazione.

Curiosamente, chiesti lumi a due agenzie immobiliari in loco, sono caduti dalle nuvole

 

Eh, già, l'agenzia immobiliare ha interesse all'agenzia turistica, ma può darsi che non ne sappiano niente.....
So che dei privati, qualche anno fa, hanno stipulato il contratto turistico ma nessuno gli ha mai chiesto niente. Se non lo registrano perché inferiore al mese, chi li va a cercare?

 

La prima risposta non la capisco molto, a meno che faccia il paio con la seconda ...
Spesso e volentieri le locazioni turistiche sono abbastanza brevi e passano ... in cavalleria ...

 

Non capisci : ė giā?
eh si, ė vero, hai ragione, puó essere,
Altro?