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  1. Numero_12

    Numero_12 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao,
    sono nuovo del forum e volevo alcune delucidazione da agenti immobiliari più seri di quelli che mi sono capitati.

    Io sto comprando un appartamento, ho firmato una proposta d'acquisto (10/05/09) e versato 5.000 euro di caparra. E fin qui tutto ok.
    Nella proposta d'acquisto vi erano le date entro le quali occorreva andare al compromesso (15/06/09) e al rogito (15/09/09). Tempi piuttosto lunghi che avrebbero permesso a me di essere certo della concessione del mutuo.

    Dopo l'accettazione della proposta da parte del venditore, mi sono subito rivolto alla mia banca di fiducia per ottenere il mutuo. Anche qui tutto ok. Mutuo concesso.

    Parte anche l'attività del mio notaio di fiducia per i controlli del caso sull'immobile.
    Arriviamo così a sapere che sull'immobile grava un'ipoteca. Tale ipoteca riguardava un mutuo concesso al venditore che aveva come garanzia ben 3 immobili, tra cui quello oggetto della vendita.
    Tale ipoteca non ci era minimamente stata accennata dal mio agente immobiliare il quale per questa vendita collaborava con un suo collega (che aveva il mandato di vendita), il quale anch'esso non ne sapeva niente. Il mio agente dice che si era fidato del collega e non aveva fatto controlli. Che professionalità!!

    Cmq la soluzione è semplice poco male al momento del rogito si effettuerò la cancellazione dell'ipoteca.

    Ci presentiamo così al compromesso dal notaio, dove si viene a sapere che la cifra da me versata non è sufficiente a coprire l'intero debito con la banca (mutuo di circa 500.000 euro, cifra pagata al rogito di circa 200.000) e che quindi la parte venditrice per estinguere la restante parte dovrebbe versare ulteriori soldi alla banca. Soldi che ovviamente non hanno. E' quindi necessario che la banca esegua il frazionamento del mutuo mettendo a garanzia solo i restanti due immobili (sperando che abbiano un valore sufficiente a garantire il debito) e liberare l'immobile oggetto della vendita.

    QUindi una giornata lavorativa persa da me e dalla mia fidanzata per non fare niente.

    A questo punto la parte venditrice inizia ad essere inadempiente in quanto non ha rispettato la data di termine del compromesso.
    Decidiamo comunque di aspettare e di non procedere legalmente (in fondo non valeva la pena mettere su una causa per avere i 5000 euro).

    La parte venditrice si reca così dalla sua banca per richiedere il frazionamento. In quanto finchè la banca non autorizza questo non si procederà al compromesso.

    Nel frattempo io continuo a interfacciarmi con il mio agente per chiedere come vanno le cose. Lui mi risponde di chiamare il notaio e la banca della parte venditrice di persona per mettere pressione (ma sei te il mio mediatore non dovresti pensarci te?). Lui dice che il suo lavoro terminava alla proposta e che quello che sta facendo è tutta una cosa in più. Inoltre dice che essendo il problema del venditore sta già facendoci un piacere a interessarsi in quanto lui prende i soldi solo da noi che siamo i compratori. Che modi..

    Cmq sento il notaio e la banca di persona e dopo circa un mese siamo riusciti ad avere la concessione del frazionamento.

    Mi chiama l'agente e mi dice. Su ora tocca al tuo notaio far veloce in modo da andare al compromesso presto io il mio lavoro l'ho fatto.
    Io ho risposto che i tempi notarili di allestimento della pratica erano già noti in partenza e che quindi su quelli non potevamo certo fare grandi pressioni. Lui alzando la voce mi ha detto: "A me mettevi pressioni e al notaio no, che modi sono? Siamo entrambi pagati da te". Hai soltanto fatto il lavoro di intermediario per cui ti pago ho risposto io, e cmq è colpa del fatto che nn si sapeva dell'ipoteca se abbiamo perso un intero mese. Lui mi dice che a lui a questo punto non importa niente se al compromesso si va a settembre o tra degli anni tanto ormai la sua provvigione avremmo dovuta dargliela.

    Adesso cmq sembra stiamo aspettando i tempi tecnici notarili per l'allestimento del compromesso. Speriamo sia la volta buona.

    Mi ha veramente spazientito il suo atteggiamento!
    Ma è vero che la provvigione è dovuta già al momento della proposta accettata? Non è compito dell'agente portare al compromesso e al rogito? Non è compito dell'agente verificare le ipoteche dell'immobile? Quali sono i compiti dell'agente e fino a dove deve seguirti?

    Lui prende 3.000 per far cosa? Solo perchè io sono entrato nella sua agenzia e mi è piaciuta una casa che aveva in vendita lui?
    MI ha fatto pesare ogni telefonata che ha dovuto fare alla banca e al notaio, mi ha fatto chiamare me il notaio e la banca venditrice (cavolo anche noi lavoriamo!!). Ho preso ferie per perdere un giorno! Ha detto che lui è stato magnifico a portare avanti la pratica e che l'incompetente era solo il suo collega.

    Non mi sembra un gran servizio...

    Non c'è modo di far qualcosa? Denunciare l'agente all'albo dei professionisti, non saprei...
    Non pagare la provvigione...

    Certi agenti mettono in cattiva luce un'intera categoria di professionisti corretti

    Scusate lo sfogo, spero di essere stato il più chiaro possibile..

    Un saluto a tutto il forum!
     
  2. Numero_12

    Numero_12 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho fatto alcune ricerche...

    Ho controllato nell'albo degli Agenti di Affari in Mediazioni della camera di commercio della provincia, compare l'agenzia immobiliare (come società) ma non l'agente immobiliare (come persona fisica).

    E' possibile che sia registrato in un'altra provincia?

    Se si come posso fare?

    Nel caso non sia registrato come devo comportarmi?
     
  3. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Allora ... cominciamo dalla fine:
    La 39/89 stabilisce che, nel caso si operi come società, siano iscritti a Ruolo SIA la società (come persona giuridica) SIA tutti quelli che, facenti parte a qualunque titolo della società stessa, operino come mediatori (come persone fisiche). La stessa legge stabilisce altresì che l'iscrizione a Ruolo venga fatta presso la CCIAA della provincia di residenza, mentre si può operare su tutto il territorio nazionale. Devi quindi controllare dove sia la residenza del tizio, ma mi sembra mooolto probabile che sia nella stessa provincia di "operatività"! :fico:
    Se le prescrizioni dell'iscrizione a Ruolo non sono ottemperate, insomma se il tizio "opera abusivamente", molto semplicemente la provvigione NON VA corrisposta, indifferentemente a quanti moduli di compenso provvigionale tu possa aver riempito, che sono tutti nulli in quanto contrari alle legge! :ok:

    Il codice civile stabilisce che il diritto alla provvigione matura quando la parte proponente ha avuto conoscenza dell'accettazione della sua proposta e quindi, purtroppo, in questo ha ragione lui! :triste:

    Il "probabile abusivo" avrebbe dovuto verificare ed informarti dello stato dell'immobile: sicuramente il suo comportamento è stato superficiale, scorretto ed arrogante, come spesso succede! :occhi_al_cielo:
    Se gironzoli un po' per il forum troverai una moltitudine di giustificatissime lamentele come la tua, che inducono quell'atteggiamento di rifiuto e di fastidio/paura che assale il cittadino comune quando si imbatte negli agenti immobiliari. :rabbia:
    Che fare?
    Nel tuo caso, se verificherai l'abusività, è semplicissimo: rifiuto di pagare la provvigione, segnalazione alla Camera di Commercio e denuncia per svolgimento abusivo della professione!
    Se così non fosse innanzi tutto puoi fargli una pessima pubblicità, e poi ti consiglio di rivolgerti a qualche associazione di consumatori per vedere come agire!

    ;)
     
  4. Numero_12

    Numero_12 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille per la risposta.

    Ho controllato nella provincia dell'agenzia e nella provinvia adiacente.

    Non c'è traccia di nessuno dei due agenti che mi ha seguito.

    Uno è della zona mentre l'altro viene da un'altra regione (potrebbe quindi avere la residenza altrove)

    Non c'è un database a livello nazionale da consultare?

    Inoltre se solo uno dei due fosse iscritto cosa accadrebbe?

    Nel loro ufficio ho visto alcuni attestati come "miglior venditore dell'anno" di un noto Franchiser immobiliare.
    Adesso però sono in proprio (staccati dal Franchiser).
    E' possibile che un franchiser utilizzasse agenti immobiliari irregolari?
     
  5. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Gia Maurizio eccoci al nuovo caso di un cittadino che incappa in un collegha scontroso e se mi permettete incompetente.
    Cosa possiamo fare, come detto mille volte in tutti settori in tutti i lavori c'è chi lavora davvero male e mette a rischio una categoria
    a mio parere importante come la nostra.

    NUm.12 non mi dilungo segui alla letterea quello che ti ha scritto Maurizio che quoto in pieno, controlla che sia iscritto anche lui se no poi gli fai una bella telefonata lo convochi al rogito e siccome c'è l'obbligo (se tuttoregolare ovvio) di inserire i dati della società e dell'agente che ha mediato, iscrizione al ruolo della società e dell'agente allora li svelerai l'arcano e se non compaiono i suoi dati ma solo quelli dell'amministratore allora hai comprato casa con un agente immobiliare non abilitato e NON PAGHI PROVVIGIONE.

    Facci sapere ciao, ROby.
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quoto in pieno Roby e Maurizio.
    Adduci una scusa qualsiasi e digli che lo potrai pagare solo al rogito.
    Davanti al notaio chiedi, come obbligatorio per Legge, vengano inseriti sia il num. di iscrizione della società che il num. di iscrizione al ruolo della persona che hai davanti; se la persona di fronte a te non è iscritta o se al suo posto si presenta il legale rappresentante della società rifiutati di pagare alcunché e sporgi immediata segnalazione alla Camera di Commercio.

    Per quanto riguarda la maturazione delle provvigioni è vero che maturano alla accettazione della proposta, se questa si trasforma in preliminare con l'accettazione, ma non è detto che tu le debba pagare subito, puoi concordare di pagare al preliminare (come di solito accade) o anche dopo; è una pattuizione fra soggetti e se non va contro legge ogni accordo è concesso.

    Un agente immobiliare non è tenuto a fare verifiche anche se a parer mio le dovrebbe fare.

    A questo punto, dato che hai un pò di tempo, ti consiglio anche di far fare ad un tuo tecnico di parte una verifica urbanistica e catastale sull'immobile per vedere se tante volte è stato fatto qualche lavoretto senza autorizzazione e poi magari è stata sistemata la planimetria catastale ma non l'urbanistica.
     
  7. :ok: Maurizio, e al numero 12 dico; chiedi la tessera di iscrizione al ruolo a chi ti ha seguito, eviti lunghe ricerche; è obbligato a dimostrare che è regolarmente iscritto al ruolo, altrimenti al rogito notarile, come giustamente anticipato, il Notaio dovrà inserire i dati dell'agenzia immobiliare e di chi ti ha seguito con la relativa iscrizione al ruolo.
    Scusa la nostra categoria per il pessimo comportamento di un forse "non" collega :stretta_di_mano:
     
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  8. astro

    astro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quoto tutto quanto scritto dai Colleghi.
    Mi permetto di precisare che basta chiedere il numero di iscrizione al Ruolo (il tesserino, per ragioni ignote, da noi non viene più rilasciato ed immagino, per analogia, che ciò avvenga in tutta Italia)

    Maurizio2
     
  9. Numero_12

    Numero_12 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie ancora per i Vostri consigli!!

    Nella proposta d'acquisto vi è però scritto che la provvigione andrà pagata al compromesso. Quindi sicuramente all'atto del compromesso davanti al notaio lui mi chiederà l'assegno.
    Con quale scusa posso arrivare al rogito, oppure chiedere il numero di iscrizione all'albo all'atto del compromesso?

    Inoltre mi è appena pervenuta la relazione del perito incaricato di valutare gli immobili della parte venditrice al fine di effettuare la restrizione del mutuo.

    L'immobile che ho acquistato è stato valutato ben 15.000 euro meno di quanto lo pago!!!!!
    La rabbia mi sta proprio crescendo...
     
  10. JackGaiga

    JackGaiga Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ammettendo che il suo agente immobiliare sia stato in buona fede nella non conoscenza dell'ipoteca in carico all'immobile , successivamente con la diligenza del buon padre di famiglia avrebbe dovuto adoperarsi per la risoluzione del problema. Secondo la mia opinione la proposta di acquisto è viziata per la mancata indicazione dei gravami che incidono sull'immobile effetto obbligatorio. La vendita di un immobile da parte di un'agenzia deve garantire il cliente sulla piena disponibilità di vendita dell'immobile stesso.
     
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  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Nemero_12 prendi atto che il preliminare di compravendita viene redatto nella stessa forma dell'atto notarile, quindi se già non lo fa il notaio direttamente, poi chiedere al notaio di inserire nel preliminare i dati dell'agenzia che ha mediato e del mediatore, praticamente anticipi quello che sarebbe successo al rogito e ti rendi subito conto se è iscritto o no.

    IN merito alla valutazione non è di certo colpa dell'agente, loro hanno proposto un prezzo e tu hai accettato, poi credimim un conto sono le perizie un altro il valore commerciale.

    Quoto in pieno Jack in merito alla diligenza del buon padre di famiglia, ma sai Jack se sulla proposta c'è riportato che il venditore si impegna entro la stipula dell'atto notarile a liberare l'immobile da ipoteche, gravami di ogni genere, vizi evizione ecc ecc sappiamo benissimo che per legge la responabilità è sua e non dell'agente.
     
  12. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Sul forum ci diamo informalmente del "tu" così come vuole la netiquette del mondo del Social Network. Anche se entrasse a scrivere il Presidente della Repubblica
     
  13. JackGaiga

    JackGaiga Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se lo dici tu a me va bene
     
  14. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Sai che "gusto" dare del tu a Napolitano? :D "Ciao Presidente!"
     
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  15. Enzo55

    Enzo55 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti,
    probabilmente, come ha già spiegato il collega precedente, entrambi gli agenti immobiliari hanno peccato di grossa superficialità, dovevano avere in loro posssesso gli atti di provenienza e il contratto di mutuo insistente sull'immobile (sapendolo l'iter della compravendita sarebbe stata più veloce), c'eè anche la possibilità che la parte venditrice abbia taciuto l'esistenza delle due ipoteche. Comunque stranamente per quello che mi risulta anche dalle ultime sentenze di Cassazione in materia di mediazione immobiliare, non sembra che ci sia l'impegno da parte dell'agente immobiliare della parte venditrice all'indagine ipotecaria, comunque bisoga vedere cosa so è indicato nella proposta d'acquisto (ad esempio se il collega ha indicato che non ci sono ipoteche e su quali basi ed indagini ha indicato questo ?).
    Effettivamente il compenso di mediazione andrebbe corrisposto al momento dell'avvenuta conoscenza della parte acquirente alla proposta d'acquisto da lui sottoscritta, ma in trent'anni di attività di mediazione non mi è mai capitato ! Sarebbe consigliabile corrspondere il compenso al compromesso e come gia indicato dal college che mi ha preceduto, far indicare dell'agente immobiliare che ha compiuto la trattativa con lei l'iscizione a ruolo il compenso e l'indicazione dell'assegno.
    In ultimo ha beccato (per fortuna !) un collega che fa parte di una piccola minoranza che non sanno gestire simili situazioni, Le garantisco che la maggioranza dei colleghi le avrebbe fatto perdere meno tempo.
     
  16. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Sul forum ci diamo informalmente del "tu" così come vuole la netiquette del mondo del Social Network. :) Anche se entrasse a scrivere il Presidente della Repubblica :D
     
  17. Arbetimmobiliare

    Arbetimmobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao, perché non ci dici il suo nome e cognome? Sarebbe interessante sapere chi lavora in un "certo" modo...:)
    Purtroppo molti clienti sono prevenuti nei confronti della nostra categoria grazie questi signori che rigirano la frittata fuggendo le loro responsabilità deontologiche.
    Grazie al cielo ti assicuro che non siamo fatti tutti così!
    Complimenti per la nuova casa. Ciao
    Fabrizio e Giovanni
     
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  18. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Numero 12, l'ipoteca non è un problema grossissimo se si sa come affrontarla; in fin dei conti ti ha fatto perdere un po'più di tempo ma si è risolta... Non prestare fede alla valutazione del perito della banca, non hai idea di quanti "truschini" ci possano essere sotto, fidati, a te non cambia nulla...

    Quello che invece è MOLTO ma MOOOOLTO importante è che questo (pseudo)collega la paghi veramente cara, sia in termini di sanzioni economiche che in termini di reputazione!

    Quando sarai di fronte al notaio per il compromesso richiedi all'agente di mostrarti il suo tesserino della CCIAA presso la quale è iscritto (contrariamente a quanto detto da Astro, qui a Torino lo rilasciano ancora, prova magari a informarti su Firenze...)qualora non dovesse mostrartelo, sempre DAVANTI al notaio fatti spiegare il motivo e... io fingerei un bisogno urgente, uscirei dalla stanza e chiamerei la finanza! (+ 10 punti per la rima :fico: )

    Stai tranquillo che avrebbe serissime difficoltà a giustificare la sua presenza ad un compromesso senza averne titolo alcuno...

    Insomma... FAGLI IL C.... :rabbia:
     
  19. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non servono scuse. Hai tutti i diritti di chiedere l'iscrizione al ruolo di dell'Agente attraverso il quale sta acquistando! Se non ha iscrizione è un agente abusivo e non ha diritto ad alcuna provvigione!!
    Oltre tutto per legge tutto deve essere riportato nell'atto notarile, quindi ....... tranquillo!!! :ugeek:
     
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  20. ricky

    ricky Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Intervengo per quotare tutto ciò, che in modo impeccabile, hanno detto e scritto i colleghi nei precedenti interventi in merito alla caso esposto. :applauso:

    Colgo l'occasione, rispondendo ad una domanda di Numero_12

     
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