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  1. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vendite in calo, ancora una volta, e anche come superficie di venduto. Tengono invece i prezzi, a dimostrazione di una particolarità tutta italiana del mercato immobiliare e dell'andamento della crisi del settore: è proprio la polverizzazione della proprietà a impedire ai proprietari quei ragionamenti economici che portano in breve tempo ai crolli dei prezzi. Il piccolo proprietario, anche a costo di enormi sacrifici, non svende e non affitta a prezzi troppo bassi, attegiamento che una grande immobiliare non può permettersi.........


     
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  2. immpittaro

    immpittaro Ospite

    tinte meno fosche ?? allora se i prezzi tengono vuol dire che si vende ? E allora a cosa serve che scendano ancora i prezzi ?
    Ma il censis non prevedeva un calo fino a quasi il 50 % per quest'anno ?? è meno fosca ora ???
    Ma per favore ...quanti discorsi inutili ......le case per ora e per qualche anno ancora non servono ed è per questo che non si vendono.....ciao
     
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  3. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ......cosa vuoi predendere da chi è pagato profumatamente per "rassenerare" gli italiani...........:innocente:

    P.s. le case servono ma è vista come una spesa al di fuori delle prorprie capacità questa purtroppo è la realtà.................:confuso:
     
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  4. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Quello che ho capito questa sera dalla mia amica "agente segreto" del settore bancario è che la maggior parte delle statistiche sull'immobiliare dove c'è dietro l'abi sono tutte assolutamente lontane dalla realtà....La situazione è drammatica, non ci sarà alcuno sblocco presunto nel credito e nei mutui. Qui stanno cercando di tappare le falle degli anni 2004-2008...errori tanto con gli imprenditori dell'edilizia quanto nei prestiti facili alle famiglie per immobili iperbolicamente sopravvalutati. Si sapeva tutto, ma la situazione è sfugita di mano troppo rapidamente e a catena, quando si pensava fosse solo all'inizio. I nodi sono venuti al pettine purtoppo e lo scenario non è bello per nulla.
     
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  5. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    I dati che snocciola l'Agenzia del Territorio sono assolutamente fuorvianti e non veritieri! Si riferiscono sempre a trattative concluse mesi e mesi prima! Ho fatto per anni parte della commissione dei valori OMI e mi sono sempre battuto (andando a sbattere contro un muro impenetrabile) contro l'inutilità di valori che si riferiscono a trattative che si sono svolte anche 1 anno prima del rogito!
     
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  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Confermo :ok:
    Sono 2 anni che i valori semestrali OMI, quotazioni €/mq, nei comuni dove opero sono stabili:ok:, con una precisione all'euro :shock: , sono gli stessi :innocente:
    i dubbi sorgono spontanei :pollice_verso::pollice_verso::pollice_verso:
    ma poi è tutto diventa chiaro ;)
    da un'indagine svolta partendo dall'ispezione ipotecaria ho scoperto che:
    :fiore: non tutte le vendite vanno bene e la normalizzazione (NTN) non serve, perchè sono comprese compravendite che non fanno mercato (vendite fra coniugi, parenti, vicini ...) ;)
    :fiore: molte tipologie non sono state movimentate, cioè non ci sono state compravendite e quindi: come è possibile stabilire il prezzo medio di qualcosa che non si è compravenduto? :shock:

    lo stesso problema si rileva in tutti gli altri borsini/quotazioni varie ...
    e su questo si fondano le varie discussioni, analisi, pareri di esperti ...

    le tinte fosche non riguardano quindi il mercato ma:
    chi svolge queste analisi
    chi se le beve
    chi su questo ci fonda il business
    chi usa questi dati per stime, analisi ...

    :birra:
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    forse quelle dell'ABI sono quelle meno lontane dalla realtà perchè, si spera, si fondino sulla reale rilevazione dei mutui. Per quanto riguarda invece l'aspetto puramente immobiliare ... sono tutti allo stesso livello e quindi tutti poco attendibili.
     
  8. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Vero. In effetti i valori reali a cui si chiudono le compravendite a volte sono più bassi di quelli OMI, fino ad appena un paio di anni fa ritenuti bassi per eccesso.
    A Milano le trattative se si concludono sono a valore minimo omi di zona. Eppure il gap tra il pubblicizzato e l'effettivamente rogitato è ancora molto elevato,si continua a sparare prezzi fuori 4-5 volte il valore omi, ingigantendo il fenomeno dello stallo totale delle compravendite spesso per pura speranza di "ripresa".
    Il problema dei prezzi insostenibili comunque non è solo il solito clichè che in parte pensavo io, ma è un dato di fatto molto serio secondo la mia amica.
    In ogni caso continuo a ripetere che secondo me varia molto tra territorio e territorio. .In altre parti d'Italia da quanto apprendo da amici e conoscenti il gap oggettivamente non c'è, spesso le cifre richieste da costruttori e proprietari sono assolutamente "in linea" e infatti c'è paradossalmente meno invenduto e aziende ferme sì, ma senza grosse perdite.
    Probabilmente certe operazioni assolutamente speculative in certe zone non ci sono proprio state e il mercato locale è in grado di assorbire almeno in parte la valanga di case in vendita. Altrove si pensava che il divario salari-costi fosse meno basso e quindi ci si è imbarcati in operazioni assolutamente rischiose.
    Non so....credo che in generale se alcuni fenomeni possono riguardare in maniera pressochè similare tutto il territorio nazionale, per altri non è così.
     
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  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    qualche dubbio sulla metodologia di rilevazione è evidente e diffuso.
    Migliorare si può? Si, e gli AI hanno una grande opportunità di qualificazione professionale, basterebbe aggiornarsi e poi ...
     
  10. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Già....sperèm. In ogni caso temo che non ci sia la sostenibilità fisica per tutte le agenzie immobiliari presenti sul territorio. Il mercato non offrirà più da qui ai prossimi anni opportunità tali da garantire lavoro per tutti. E' una questione proprio numerica. Il rientro tanto auspicato dei prezzi se mai ci sarà può riportare un po' d'ossigeno, (in effetti quando il prezzo rientra nei ranghi qualcosa si vende). Temo però che servirà davvero parecchio tempo per il riassestarsi del mercato e l'unica cosa possibile sarà una dura selezione. Forse un bene, lo spero. Il settore degli Agenti Immobiliari è stato troppo compromesso nella reputazione, la bolla c'entra poco. Si può solo migliorare.
     
  11. enzo6

    enzo6 Ospite

    concordo sul fatto che questo settore è destinato a perdere larga parte delle agenzie immobiliari che ormai sono allo stremo sia a livello finanziario che nervoso.
    tuttavia non credo che la ripresa dipenderà solo dalla caduta dei prezzi ma soprattutto da una maggiore fiducia nel futuro.
     
  12. Non c'è più proporzione fra i redditi degli interessati all'acquisto ed prezzi richiesti.
    Una volta dei Paesi poveri si diceva : acpuistare una casa costa xxxxxxxmensilità di salario/stipendio.
    Se oggi volessimo dare per gli italiani di reddito normale : quante mensilità di salario costa un immobile ? Un numero altissimo (e quindi impossibile). Oramai in una città
    2000-3000 euro a mq minimo fino a medie di 6000 euro a mq non di lusso.
    Quanti secoli (non anni) di risparmio sono necessari a comprare una casa?

    Questa la diffoltà di tutti i settori COMMERCIALI.
    Ci vorrebbero i "Discount" delle case, gli "Outlet" degli immobili.
     
  13. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista

    Purtoppo il tuo discorso è in gran parte assolutamente vero.
    Diciamo che si è saltato a piè pari il normale incremento dei prezzi che ci può essere in un arco di tempo che si aggira sui 20 anni. I prezzi hanno fatto un salto triplo, proprio mentre i salari hanno perso notevolmente il loro potere d'acquisto. Il tutto in un arco temporale di 6-7 anni, un terzo del normale, in una congiuntura negativa.
    In ogni caso se molto è dipeso dalla specuazione è anche vero che ci sono dei costi oggettivi minimi, specie sulle nuove costruzioni, quindi bisogna anche fare attenzione a non creare di tutta l'erba un fascio.
    Se ti può consolare gli "outlet"degli immobili cominciano ad essere una realtà accettata....
     
  14. enzo6

    enzo6 Ospite

    Se il solo problema fosse quello del valore degli stipendi non si comprende come mai nel 2006 tutti correvano ad acquistare case anche fatiscenti.
    Nel 2006 i costi delle case erano il 20-25%% piu' alti di oggi quindi aveva ancora minor senso acquistare se consideriamo i mesi di stipendio allora necessari.
    Il problema e che l'acquirente agisce in base ad una logica di breve termine periodo in cui compra se la situazione economica è favorevole e se esiste percezione aumento futuro prezzi delle case.
    Anche se a fine 2012 i prezzi scendessero del 10-20% in assenza delle logiche sopra esposte pochi comprerebbero. Poggio ancora se la riduzione fosse del 40%.
    Non per caso questo atteggiamento è definito in borsa come "parco buoi": la gente vende quando i prezzi scendono e compra quando salgono.
    Spesso la componente pscicologica è l'elemento che piu' ci condiziona.
     
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  15. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
     
  16. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    pardòn, ho inserito la risposta nella citazione...
     
  17. enzo6

    enzo6 Ospite

    Concordo con il concetto della selezione per agenti ed immobiliari ed immobili.
    Tuttavia non ho una visione futura catastrofica del mercato.
    Se nel 2013 l'economia riprende a crescere, anche lentamente, lo spread scende e la classe politica non fa stupidaggini (tanto non la si puo' eliminare) ci sarà una situazione di mercato imm.re migliore ad oggi, spero analoga a quella del 2010.
    Certo non è un bel vivere ma tanto dovrà bastare alle agenzie che sopravviveranno.
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma il tema non sono le compravendite ed i prezzi rilevati dall'AdT ?
     
  19. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    @Carlo...
    ...proviamo ad immaginare quante siano realmente le compravendite italiane..se togliamo quelle "farlocche"...da brividi
     
  20. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    quando un sistema cambia, cambia!
    ...ma prima del nostro altri sistemi sono cambiati e gli effetti sono alla luce del sole.
    Per rispondere a chi chiedeva quante mensilità di stipendio occorrono per acquistare un'abitazione, rispondo dicendo che nella vicina svizzera ne occorrono mooolte di più...eppure il mercato è agli antipodi dello stallo.
    E' solo questione di digerire il boccone per amaro che sia.
    In svizzera devi necessariamente avere un'ipoteca, la deduci, altrimenti le tasse ti stritolano...i mutui li ereditano i figli,oppure vendi prima e trascorri una serena vecchiaia.
    ...e i prezzi crescono
    ...e le compravendite si fanno...
    negli anni '70 si facevano mutui da 10 anni, poi sono arrivati a 20, 30, 35...e chi può dire che non potranno arrivare a 50, se non lo finisci subentrano gli eredi...e allora...?
    Non è un problema di prezzi, non è un problema di durata del mutuo...il problema è che mal digeriamo un cambiamento epocale.
    ...ma tanto se vogliono, prima o poi ce lo inculcano come hanno fatto con gli svizzeri, con i giapponesi e non so con quanti altri popoli prima e dopo di noi.
    Da dire inoltre che gli svizzeri (lo so bene, in svizzera ci sono nato e tornato infinite volte) non vivono per questo peggio di noi...anzi...
    Il fatto è che loro hanno una pressione fiscale al 30% e li tutto finisce.
    Noi non siamo nemmeno in grado di stabilire quante tasse paghiamo realmente e se lo facessimo in modo serio dovremmo al totale aggiungere anche il costo degli indispensabili psicofarmaci.
     
    A Bagudi e enzo6 piace questo messaggio.

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