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  1. Gentedimare

    Gentedimare Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Stavo pensando di affidare l'incarico di affitto del mio locale a un'agenzia immobiliare che sicuramente ha più canali di me per affittarlo.
    Il punto è che vorrei contestualmente che il conduttore si obbligasse a presentare una fidejussione bancaria per il pagamento dei canoni di locazione. Poiché per ottenere tale fidejussione i tempi non sono immediati, non vorrei ritrovarmi a dover pagare l'incarico di mediazione a un'agenzia e poi annullare il contratto per mancanza del documento di garanzia.
    E' possibile inserire una clausula secondo la quale l'agenzia ha diritto alla provvigione solo se il conduttore porta a termine tutte le obbligazioni del contratto?
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    certo, fallo inserire nell'incarico, anche se di solito è molto difficile trovare chi è disposto a fare anche la Fidejssione Bancaria. (specialmente dio questi tempi).
     
  3. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non è necessario: se il conduttore non ottiene la fidejussione l'accordo non si conclude, l'affare non c'è e il mediatore non ha completato il suo lavoro quindi non ha diritto alla mediazione.
    E' invece necessario specificare nell'incarico al mediatore come volersi approcciare a questa nuova locazione, quindi è bene inserire tutte le istruzioni, come ad esempio l'obbligatorietà della fidejussione.
    Ad oggi non punterei molto su questa forma di garanzia che è difficile da ottenere.
     
  4. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ieri un avvocato mi ha fatto notare che la fidejussione a garanzia dei canoni di locazione non è legale. Qualcuno ha info in merito?
     
  5. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Magari!!! Ce la leveremmo dalle scatole una volta per tutte. Ma mi sembra strano. Fatti dare qualche riferimento giuridico.
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    effettivamente la cauzione non dovrebbe essere più di due o tre mensilità quindi la fidejussione potrebbe essere ravvisata come clausola vessatoria che rende valido il contratto ma nulla la clausola ovvero come non apposta con le dovute conseguenze,. potrebbe essere materia per il nostro @Kurt
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sarei curioso anch'io di conoscere i riferimenti giuridici dell'affermazione di cui sopra (fidejussione illegale).

    Poi distinguerei tra cauzione per eventuali danni e garanzie varie per tutti gli impegni, canone e spese comprese.
    Inoltre se si parla di fidejussione a garanzia dell'affitto, questa può coprire 12 mensilità, l'intero quadriennio (raro) o un massimale pari a 2-3 mensilità.
     
  8. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Alla prima occasione, chiederò lumi all'avvocato
     
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  9. Gentedimare

    Gentedimare Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Circa sei anni fa andai alla Confedilizia di Roma per chiedere se fosse possibile richiedere la fidejussione a garanzia di un contratto di locazione e mi diede il via libera, quindi, a meno che le normative non siano cambiate nel frattempo, non credo ci siano problemi.
    Tra l'altro c'è una sentenza della corte di Cassazione che dice: "Rispetto ad un'obbligazione di pagamento del canone di locazione, che matura dopo la conclusione del contratto e la concessa fideiussione con cadenza mensile, una volta che si determina la morosità e che alla morosità il locatore può reagire chiedendo la risoluzione del contratto, è giustificata l'applicazione dell'articolo1956 c.c., nel senso di imporre al locatore di riferire al garante della morosità del conduttore, si da farsi autorizzare ad attendere il pagamento e così sostanzialmente a fare credito al conduttore con la garanzia del fideiussore. In caso di rifiuto si dovrà agire per la risoluzione ed il rilascio, così limitando l'esposizione del fideiussore sino al momento in cui il locatore non riesca ad affittare ad altri."
    Eccola qua
    http://www.professionisti24.ilsole24ore.com/art/Professionisti24/Diritto/2009/03/35252009_civile.pdf
     
  10. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Diciamo che la Confedilizia - essendo un sindacato dei proprietari - non la si può considerare una fonte assolutamente imparziale sull'argomento ;)
    Questo, senza entrare nel merito se la fidejussione sia legale oppure no (io, alla fine, penso comunque di sì).
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fai sapere.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Magari confedilizia può essere considerata di parte: ma la citazione mi ha fatto ricordare la circolare della AdE sugli effetti della cedolare secca. Che anche se partigiana non possiamo considerarla di parte nostra... ;)
    Uno degli esempi citati indicava esplicitamente che l'esenzione dall'imposta di bollo e registro, non si limitava solo al canone ma anche alla eventuale garanzia fidejussoria. Mi pare una prova evidente che la stessa sia di per se lecita.
    Forse possono esserci alcune applicazioni che si configurano in una pattuizione leonina, ma sarebbe un'altra storia.

    su www.24oreavvocato.ilsole24ore.com al n.10 dell'ottobre 2010 è trattata proprio la questione, reperibile in rete:
    "Fideiussione a garanzia di un contratto di locazione"
     
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  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    credo che la questione sia eventualmente sulla durata :occhi_al_cielo:
     
  14. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Più che sulla durata (che deve per forza coprire tutto l'arco contrattuale, altrimenti è inutile) direi sull'entita della somma garantita. Ma anche qui ho dei dubbi. Non conosco nessun riferimento di legge che metta dei limiti all'entità della fidejussione.
     
  15. Gentedimare

    Gentedimare Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A proposito di durata, in genere la Banca rilascia una fidejussione valida per anni 6 e non rinnovabile automaticamente (in pratica si estingue allo scadere di tale periodo). Ma è questa la prassi o è capitato solo a me?
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    A proposito di durata, enrikon mi incuriosisce: cosa intendi?

    Per quello che ne so, la durata della validità deve coprire l'arco contrattuale. Ma l'importo garantito non è detto che sia pari all'intero arco contrattuale.

    Dico questo perchè andando poi a registrare il contratto con fidejussione, ne sentirete in AdE di tutti i colori:
    un ufficio mi ha risposto che se bancaria non c'è supplemento del costo di registrazione
    un call center mi ha risposto che richiedendo la domanda una interpretazione della legge, la risposta non può essere data e mi rimanda ad un uffcio
    un secondo call enter mi risponde invece in modo che Pennylove ha definito enigmatico.
    A fronte di una fidejussione bancaria per importo pari a due mensilità ecco la risposta:
    Adesso ditemi se nel caso da me esposto :
    - si calcola lo 0,5% calcolato su due mensilità?
    - si calcola lo 0,5% su canone annuale x nr di anni?
    - cosa c'entrano le spese?
    - perchè non citano il limite minimo di 168€ che alcuni uffici impongono? (e che la ns preparatissima amica Penny crede corretto applicare?)

    La conclusione è che fiscalmente sembra che nessuno sappia come veramente debba essere trattata: unica cosa certa è che una circolare ha stabilito che se in presenza di cedolare secca, l'esenzione dalla tassa di registro vale anche per la fidejussione: (il che letto a ritroso conferma anche che sbagliano gli uffici AdE quando dicono che in contratti normali , per la fidejussioen bancaria non si deve pagare registro in più). Allegria !!!!
     
  17. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Certo ed è quello che intendevo (forse ho fatto un ragionamento un po' contorto ;) )[DOUBLEPOST=1369384569,1369384546][/DOUBLEPOST]
    No, è capitato pure a me.
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si calcola lo 0,5% sull'importo della fidejussione, non c'è la fissa di 168 da pagare
     
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  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie Granducato: sai che anch'io vorrei avere le tue certezze: ma leggi bene la risposta Ade che ho citato, e poi dimmi come la si deve leggere/interpretare. nella risposta si legge la prima e poi la seconda soluzione! (call center di Torino)

    Per info ti aggiungo che la interrogazione l'ho fatta (purtroppo a posteriori) poichè la AdE di Roma ha preteso il minimo di 168 per una fideiussione di importo pari a due mensilità.... e preteso la medesima cifra, altri 168 perchè il contratto indicava che al conduttore oltre al canone competeva il rimborso di € xyz relativo alle spese condominiali.

    Per ulteriore info , in merito alle spese condominiali il Call Center di Pesara ha invece escluso che la citazione sul contratto delle spese condominiali sia assoggettabile ad imposta di registro.

    Circa la richiesta del minimo di 168€, la ns Penny sembra riconosca qualche ragione, sempre che la imposta sia dovuta e a condizione che questi dati monetari si debbano interpretare come pattuizione autonoma (non so se sintetizzo bene il suo ragionamento, ) rispetto ala locazione vera e proprioa.

    Insomma: è chiaro che sul tema in oggetto c'è confusione e mancanza di chiarezza anche in casa AdE
     
  20. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E ci mancherebbe pure questa.


    C'è stato un periodo (adesso non so più) in cui gli uffici dell'AdE di Firenze1 e Firenze2 avevano interpretazioni contrapposte: uno diceva che lo 0,50% lo si doveva pagare solo sulle fidejussioni personali (di terze persone), l'altro diceva il contrario, ossia solo su quelle bancarie. Bastava ricordarselo e - se volevi risparmiare - andavi di volta in volta dall'uno o dall'altro a seconda di quello che ti conveniva.
     
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