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  1. ale69

    ale69 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti, è la prima volta che scrivo ma vi leggo spesso e volentieri.
    Volevo chiedere se qualcuno sa rispondermi a questo quesito:
    - giugno 2002 - acquisto prima casa con agevolazioni mantenendo la residenza nel Comune di appartenenza dell'immobile acquistato e, quindi, non nell'immobile stesso. In quell'appartamento, comunque, ci abitavo e ci abito tutt'ora.
    L'Agenzia delle Entrate mi ha contestato il fatto di non aver portato la residenza in quell'appartamento.
    Mi sapete dare informazioni certe anche in materia di sentenze in cassazione?
    Grazie e ciao a tutti
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dovresti essere un po piu preciso: che cosa ti hanno contestato? Cosa vogliono sanzionare?
     
    A Anna Paola Scalzo piace questo elemento.
  3. ale69

    ale69 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi hanno contestato di non aver portato la residenza nell'immobile comprato anche se io la residenza ce l'avevo prima dell'acquisto, dopo e tutt'oggi nel comune di appartanenza dell'appartamento.
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Strano. L'unica cosa che mi viene in mente è che il tuo acquisto sia stato successivo (entro un anno) a una vendita di prima casa
     
  5. ale69

    ale69 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Assolutamente no.
    Loro sostengono quello che ti dicevo tanto che dopo aver vinto in commissione provinciale ho perso in commissione regionale.
    Adesso devo andare in cassazione con relativa spesa legale che, credo, non sarà indifferente ma intanto appena arriveranno le cartelle esattoriali dovrò pagare rateizzando ma dovrò pagare.
    E' per questo che chiedevo se qualcuno era al corrente di sentenze di questo tipo in cassazione, sperando di risollevarmi il morale.
    Grazie, comunque, per la risposta.
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per me è una novità assoluta... mai sentito prima un caso del genere
    Quali sono le motivazioni per cui ti hanno dato torto?
     
  7. gaspol1960

    gaspol1960 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Francamente, mi sembra assurdo. All'epoca del tuo acquisto, la normativa affermava chiaramente che per usufruire delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa era sufficiente - tra l'altro - che l'immobile acquistato fosse ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza, o s'impegna a portarla entro diciotto mesi (nota II bis, posta in calce all’articolo 1 della tariffa, parte prima, del DPR 26.4.1986, n. 131 - nel testo introdotto dalla Legge 388/2000, art. 33, comma 12). Mi sembra, dunque, molto strano che in Commissione Tributaria Regionale ti abbiano dato torto. Tra l'altro, anche le guide fiscali pubblicate dall'Agenzia delle Entrate e le risoluzioni della stessa Agenzia sono chiare al riguardo. Mi sorge un dubbio: non è che il ribaltamento del risultato positivo ottenuto in primo grado è legato a qualche questione di procedura (ad es., ricorso proposto fuori termine, o nullo per motivi formali)? O ti viene contestata la mancanza dei requisiti oggettivi dell'immobile (abitazione non di lusso, etc.)? Verifica bene questi elementi.
    Se la situazione (anche processuale) è quella che tu hai descritto, dubito che la Cassazione possa darti nuovamente torto.
    Ho fatto una rapida ricerca, ma di precedenti non ne ho trovati - secondo me, per i motivi esposti sopra. Tra l'altro, che non possano esistere dubbi è confermato dal fatto che in alcuni casi gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate hanno provveduto ad annullare l'avviso di accertamento e liquidazione già in regime di autotutela.
    In bocca al lupo.
     
    A Anna Paola Scalzo piace questo elemento.
  8. ale69

    ale69 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vi ringrazio dell'interessamento e vi assicuro che le cose sono andate esattamente come vi ho detto.
    Le motivazioni sono quelle anche se le rileggerò nuovamente ma si tratta, comunque, di un normalissimo trilocale in palazzina.
    Vi terrò aggiornati.
    Grazie davvero anche per l'incoraggiamento.
     
  9. Sep

    Sep Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusa una precisazione, Ti contestano la tassazione su prima casa oppure la deduzione degli interessi su un mutuo sostenuto per l'acquisto della casa ?
     
  10. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    esatto, l'unica spiegazione potrebbe essere questa.
     
  11. Leiter

    Leiter Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La legge sulle agevolazione acquisto I casa è stata prorogata e variata tante volte. Oggi se un acquirente è già residente nel comune in cui si trova la casa acquistata, allora non deve spostare la residenza. Ma anni fa non era così. Allora bisognava spostare la residenza nell'alloggio acquistato.

    Saluti

    Leiter
     
    A Seroli piace questo elemento.
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Vero. Hai la data leiter?
     
  13. gorgiagorgia

    gorgiagorgia Membro Junior

    Privato Cittadino
    Potresti chiarirci alcune cose?

    1) L'acquisto è del 2002 come hai scritto?
    2) L'ADE in che data ti ha fatto la contestazione di cui parli?
    3) Il ricorso alla CTR , come pare ovvio, l'ha fatto l'ADE?
    4) Potresti postarci almeno uno stralcio delle motivazioni con le quali la CTR ti ha dato torto?
    Ciao!
     
  14. ale69

    ale69 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' per questo che chiedevo notizie di eventuali sentenze delle cassazione.

    Aggiunto dopo 1 :

    1 -Acquisto 2002
    2 -Sì
    3 -Ovvio, come dici tu.
    4 -Ha già tutto l'avvocato ma in sostanza sostengono che non lo abitassi io nonostante le bollette luce, acqua e gas a mio nome (probabilmente pensano che fosse affittato in nero)
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ah...
    Ma ti hanno chiesto il 7% + sanzione perr non aver messo la residenza nei 18 mesi?
    Non ho capito in che misura ti vogliono sanzionare..
     
  16. gaspol1960

    gaspol1960 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ad Ale69. Anche dopo i tuoi chiarimenti, ribadisco quanto ho già scritto. Alla data del tuo acquisto, per poter usufruire delle agevolazioni per la prima casa, era sufficiente essere residente - o trasferire la propria residenza entro diciotto mesi - nel Comune dove è ubicato l'immobile acquistato. Salvo che non si tratti di riacquisto successivo alla vendita di una prima casa, non è necessario che l'immobile venga effettivamente destinato come abitazione principale. Dunque: se per te era il primo acquisto, non possono contestarti nulla - a meno che pur abitando di fatto in quel Comune, all'anagrafe tu non sia risultato residente in altra Città. La normativa che ho già citato è estremamente chiara al riguardo. Tra l'altro, la contestazione dell'Agenzia delle Entrate è in contrasto con le direttive e le risoluzioni del Ministero.
    Posso suggerirti di chiedere al tuo avvocato copia del ricorso in appello e della sentenza della Commissione Regionale, e di leggerli con attenzione? Temo che in questa discussione stia rimanendo in ombra qualche aspetto della vicenda.
     
  17. gorgiagorgia

    gorgiagorgia Membro Junior

    Privato Cittadino
    In che data l'ADE ti ha fatto la contestazione? Non l'hai detto.Il 7% è la differenza tra 10% (da pagare se non fosse prima casa) ed il 3% (pagato per la prima casa).
    Potresti essere più chiaro in relazione alle motivazioni con cui la CTR ha annullato la decisione della CTP?
    Ci deve essere qualcosa di strano, perché appare quasi impossibile ritenere che ADE e CTR non conoscano la normativa. L'obbligo di risiedere è solo legato al secondo acquisto di prima casa. In quest'ultimo caso non basta la residenza nel comune dove si trova l'immobile, bisogna anche risiederci effettivamente nell'immobile in questione.
     
  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Beh di cose strane ne accadono molte o c'è qualcosa che hai involontariamente omesso in questo quesito.
    Ai fini delle agevolazioni per l'acquisto è indispensabile trasferire la residenza nel comune dove è ubicato l'immobile (come del resto ti è stato già detto).
    E' indispensabile trasferire la residenza nell'appartamento che hai acquistato con le agevolazioni solo ai fini di un eventuale plusvalenza in caso di rivendita dello stesso prima dei cinque anni, In quel caso si è importante la residenza e è importante dimostrare di averlo abitato più del 50% del periodo che è intercorso dall'acquisto e quando lo vai a rivendere, mentre in questo caso sei comunque tenuto a pagare la differenza d'imposta (registro) che recuperi al momento del riacquisto entro i dodici mesi.
    Ma nel caso tuo così come lo hai esposto è molto strano.
    Tienici informati che non si finisce mai di imparare :stretta_di_mano:
     
  19. ale69

    ale69 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusa, ma vorresti dire che la legge vigente nel 2002 prevedeva la possibilità di avere la residenza nel comune di appartenenza dell'immobile acquistato come prima casa ma solo se è il primo acquisto prima casa della propria vita?
    Mi puoi mandare gli estremi della legge oppure dirmi dove la trovo in questi termine perchè mi sembra piuttosto importante e nessuno me lo aveva mai detto.
    Grazie
     
  20. gorgiagorgia

    gorgiagorgia Membro Junior

    Privato Cittadino
    Se vai sul sito dell'Agenzia delle Entrate e digiti "AGEVOLAZIONI FISCALI ACQUISTO PRIMA CASA", troverai il testo che ti riporto iqui sotto.
    Vedi un po' se, oltre alla residenza nel comune, godevi anche delle altre condizioni richieste e chiaramente indicate nel documento che ti ho riporto sotto.
    Una domanda.
    Per quanto hai scritto, tu già abitavi, suppongo in affitto, nella casa che poi hai acquistato. Ma la residenza ufficiale l'avevi in un altro immobile del comune?
    Ritengo non sia possibile che l'ADE o la CTR abbiano ignorato la normativa, fra l'altro così chiara. Ci deve essere qualcosa di altro che non hai chiaramente esposto e che sarebbe rilevabile solo dal testo del ricorso ADE alla CTR e dalla motivazione della sentenza della CTR, che, però, tu non o non hai in mano o non ci comunichi.
    Ciao e auguri!


    Agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa
    I requisiti per fruire dei benefici
    L'acquisto delle pertinenze
    Casi particolari
    Quando si perdono le agevolazioni "prima casa"

    Quando si acquista la "prima casa" si puo' godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

    Acquisto da privato non soggetto ad IVA
    In particolare, se la parte che cede la casa e' un privato non soggetto ad IVA, l'agevolazione consiste nella possibilita' di versare:
    - l'imposta di registro con aliquota ridotta del 3% (invece che 7%);
    - le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell'1%.

    Acquisto da imprese
    Chi, invece, compra casa da un venditore con partita IVA, dovra' tener conto delle recenti modalita' di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).

    A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della "prima casa" in cui la parte venditrice e' un'impresa, l'acquirente e' chiamato a versare le seguenti imposte:
    - IVA al 4%, piu' le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna), se la cessione e' effettuata da impresa "costruttrice" (o da impresa che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori;
    - imposta di registro con aliquota del 3%, piu' imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna), se la cessione e' effettuata da impresa "non costruttrice", oppure quando il venditore e' un'impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori.

    Ovviamente, in assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni previste per la "prima casa", l'aliquota IVA aumenta al 10% (20% se fabbricato di lusso), l'imposta di registro al 7% e le imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%.

    Per usufruire delle agevolazioni "prima casa" non e' necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.



    Le agevolazioni fiscali sull'acquisto della "prima casa" sono riconosciute in sede di registrazione dell'atto.Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l'acquisto della proprieta', ma anche quando l'atto comporta l'acquisto della nuda proprieta', del diritto d'abitazione, uso e usufrutto.

    ACQUISTO DELLA "PRIMA CASA": LE IMPOSTE DOVUTE DALL'ACQUIRENTE

    Acquisto da privato
    registro 3%
    ipotecaria 168 euro
    catastale 168 euro

    Acquisto da "impresa costruttrice"
    (o di ristrutturazione) entro 4 anni
    dall'ultimazione dei lavori
    IVA 4%
    registro 168 euro
    ipotecaria 168 euro
    catastale 168 euro

    Acquisto da impresa "non costruttrice"

    Acquisto da impresa "costruttrice"
    (o di ristrutturazione) oltre 4 anni
    dall'ultimazione dei lavori
    IVA esente
    registro 3%
    ipotecaria 168 euro
    catastale 168 euro


    I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI

    Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni e' che l'acquisto riguardi una casa di abitazione non "di lusso". Per verificare se un immobile e' considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).

    Accertato che si acquisti un'abitazione considerata non "di lusso", i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell'immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

    a) l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l'acquirente svolge la propria attivita' principale.
    Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non e' richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
    Per i cittadini italiani residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

    b) l'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprieta', usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile da acquistare;

    c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprieta', uso, usufrutto, abitazione o nuda proprieta', su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

    In presenza dei requisiti sopra elencati l'agevolazione "prima casa" spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.


    Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l'impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell'acquirente che non risiede nel Comune dove e' situato l'immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di acquisto.

    Se, per errore, nell'atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, e' possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalita' giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

    QUADRO RIASSUNTIVO DEI REQUISITI PER LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

    TIPO DI IMMOBILE
    E SUO UTILIZZO CASA DI ABITAZIONE NON
    CONSIDERATA "DI LUSSO"
    NON E' RILEVANTE LA
    CATEGORIA CATASTALE
    NON E' NECESSARIO CHE LA CASA
    SIA UTILIZZATA COME
    ABITAZIONE PRINCIPALE
    RESIDENZA
    DELL'ACQUIRENTE NEL COMUNE IN CUI
    SI TROVA L'MMOBILE
    L'IMMOBILE PUO' TROVARSI ANCHE NEL COMUNE
    IN CUI SI HA L'ATTIVITA' PRINCIPALE
    NON E' UN REQUISITO RICHIESTO
    AL PERSONALE DELLE FORZE
    ARMATE E DI POLIZIA
    SE RICHIESTO, IL TRASFERIMENTO DELLA
    RESIDENZA VA FATTO ENTRO 18 MESI DALLA
    STIPULA DELL'ATTO DI COMPRAVENDITA
    TITOLARITA' DI ALTRE
    PROPRIETA' NON E' POSSIBILE AVERE ALTRA ABITAZIONE
    NEL COMUNE IN CUI SI TROVA L'IMMOBILE
    CHE SI ACQUISTA
    NON E' POSSIBILE AVERE ALTRA ABITAZIONE GIa'
    ACQUISTATA CON AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA"
    ATTESTAZIONE
    DEI REQUISITI VA FATTA CON APPOSITA
    DICHIARAZIONE DA INSERIRE
    NELL'ATTO DI ACQUISTO

    L'ACQUISTO DELLE PERTINENZE

    Al verificarsi delle condizioni prima elencate, le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
    - C/2 (cantina o soffitta);
    - C/6 (garage o box auto);
    - C/7 (tettoia o posto auto).

    Le unita' immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimita' dell'abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

    CASI PARTICOLARI

    Coniuge in regime di comunione legale
    Nel caso in cui due coniugi in comunione legale acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione "prima casa" (in quanto, ad esempio, l'altro ha gia' fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cioe' limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti
    richiesti.

    Titolari di nuda proprieta' su altra abitazione
    L'agevolazione "prima casa" e' riconosciuta anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprieta' su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.

    Il beneficio spetta pero' solo se la nuda proprieta' sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell'agevolazione prima casa.

    Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile
    Si puo' fruire dell'agevolazione "prima casa", in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si e' gia' proprietari di una parte.

    Sulla stessa casa di abitazione l'agevolazione spetta anche nei seguenti casi:
    - quando chi ha il diritto di usufrutto, uso o abitazione acquista la nuda proprieta' dell'immobile;
    - quando il nudo proprietario acquista il diritto di usufrutto, uso o abitazione.


    Acquisto di abitazione contigua
    L'agevolazione "prima casa" spetta anche nelle seguenti due ipotesi:
    - quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unita' abitativa, purche' l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;
    - quando si acquista un immobile contiguo ad altra casa di abitazione gia' acquistata fruendo dei benefici "prima casa" (ad esempio quando si acquista una stanza contigua).

    Acquisto di abitazione in corso di costruzione
    Anche quando si acquista un immobile non ultimato si puo' beneficiare dell'agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l'immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

    Cittadino italiano non residente
    Chi e' emigrato all'estero puo' acquistare un immobile in regime agevolato a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.

    Ovviamente, l'agevolazione spetta qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l'immobile sia acquistato come "prima casa". Non e' necessario per l'acquirente stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui e' situato l'immobile acquistato.

    Ai contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l'agevolazione spetta solo in presenza di tutte le condizioni previste e, in particolare, quando l'acquirente ha la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato (o la stabilisce entro 18 mesi).


    QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA"

    L'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile se:
    - le dichiarazioni rese nell'atto di acquisto sono false;
    - non trasferisce la residenza nel Comune ove e' situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
    - vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (si veda capitolo 3).

    Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.


    La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonche' l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.

    L'accertamento dell'ufficio
    L'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l'assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, emettera' avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell'agevolazione.

    Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa e' diversa a seconda delle situazioni. Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell'atto, il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione.

    Un caso diverso e', invece, quello in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato e poi non si trasferisce. In questa ipotesi, nella quale la dichiarazione non e' falsa sin dall'origine, il termine di decadenza di 3 anni non puo' ovviamente iniziare a decorrere dalla data di registrazione dell'atto, ma dal giorno di scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, nessuna contestazione sulla spettanza dell'agevolazione puo' essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.

    PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI "PRIMA CASA"

    MOTIVI CHE DETERMINANO
    LA PERDITA DELL'AGEVOLAZIONE false dichiarazioni rese nell'atto di acquisto

    mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti
    trasferimento prima di 5 anni dell'immobile
    acquistato con agevolazioni
    (se entro un anno non se ne acquista un altro)
    CONSEGUENZE DERIVANTI
    DALLA PERDITA DELL'AGEVOLAZIONE pagamento delle imposte in misura ordinaria
    pagamento di una sanzione del 30%
    sulle maggiori imposte dovute
    pagamento degli interessi di mora
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    Agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa
    I requisiti per fruire dei benefici
    L'acquisto delle pertinenze
    Casi particolari
    Quando si perdono le agevolazioni "prima casa"

    Quando si acquista la "prima casa" si puo' godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

    Acquisto da privato non soggetto ad IVA
    In particolare, se la parte che cede la casa e' un privato non soggetto ad IVA, l'agevolazione consiste nella possibilita' di versare:
    - l'imposta di registro con aliquota ridotta del 3% (invece che 7%);
    - le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell'1%.

    Acquisto da imprese
    Chi, invece, compra casa da un venditore con partita IVA, dovra' tener conto delle recenti modalita' di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).

    A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della "prima casa" in cui la parte venditrice e' un'impresa, l'acquirente e' chiamato a versare le seguenti imposte:
    - IVA al 4%, piu' le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna), se la cessione e' effettuata da impresa "costruttrice" (o da impresa che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori;
    - imposta di registro con aliquota del 3%, piu' imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna), se la cessione e' effettuata da impresa "non costruttrice", oppure quando il venditore e' un'impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori.

    Ovviamente, in assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni previste per la "prima casa", l'aliquota IVA aumenta al 10% (20% se fabbricato di lusso), l'imposta di registro al 7% e le imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%.

    Per usufruire delle agevolazioni "prima casa" non e' necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.



    Le agevolazioni fiscali sull'acquisto della "prima casa" sono riconosciute in sede di registrazione dell'atto.Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l'acquisto della proprieta', ma anche quando l'atto comporta l'acquisto della nuda proprieta', del diritto d'abitazione, uso e usufrutto.

    ACQUISTO DELLA "PRIMA CASA": LE IMPOSTE DOVUTE DALL'ACQUIRENTE

    Acquisto da privato
    registro 3%
    ipotecaria 168 euro
    catastale 168 euro

    Acquisto da "impresa costruttrice"
    (o di ristrutturazione) entro 4 anni
    dall'ultimazione dei lavori
    IVA 4%
    registro 168 euro
    ipotecaria 168 euro
    catastale 168 euro

    Acquisto da impresa "non costruttrice"

    Acquisto da impresa "costruttrice"
    (o di ristrutturazione) oltre 4 anni
    dall'ultimazione dei lavori
    IVA esente
    registro 3%
    ipotecaria 168 euro
    catastale 168 euro


    I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI

    Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni e' che l'acquisto riguardi una casa di abitazione non "di lusso". Per verificare se un immobile e' considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).

    Accertato che si acquisti un'abitazione considerata non "di lusso", i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell'immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

    a) l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l'acquirente svolge la propria attivita' principale.
    Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non e' richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
    Per i cittadini italiani residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

    b) l'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprieta', usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile da acquistare;

    c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprieta', uso, usufrutto, abitazione o nuda proprieta', su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

    In presenza dei requisiti sopra elencati l'agevolazione "prima casa" spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.


    Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l'impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell'acquirente che non risiede nel Comune dove e' situato l'immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di acquisto.

    Se, per errore, nell'atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, e' possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalita' giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

    QUADRO RIASSUNTIVO DEI REQUISITI PER LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

    TIPO DI IMMOBILE
    E SUO UTILIZZO CASA DI ABITAZIONE NON
    CONSIDERATA "DI LUSSO"
    NON E' RILEVANTE LA
    CATEGORIA CATASTALE
    NON E' NECESSARIO CHE LA CASA
    SIA UTILIZZATA COME
    ABITAZIONE PRINCIPALE
    RESIDENZA
    DELL'ACQUIRENTE NEL COMUNE IN CUI
    SI TROVA L'MMOBILE
    L'IMMOBILE PUO' TROVARSI ANCHE NEL COMUNE
    IN CUI SI HA L'ATTIVITA' PRINCIPALE
    NON E' UN REQUISITO RICHIESTO
    AL PERSONALE DELLE FORZE
    ARMATE E DI POLIZIA
    SE RICHIESTO, IL TRASFERIMENTO DELLA
    RESIDENZA VA FATTO ENTRO 18 MESI DALLA
    STIPULA DELL'ATTO DI COMPRAVENDITA
    TITOLARITA' DI ALTRE
    PROPRIETA' NON E' POSSIBILE AVERE ALTRA ABITAZIONE
    NEL COMUNE IN CUI SI TROVA L'IMMOBILE
    CHE SI ACQUISTA
    NON E' POSSIBILE AVERE ALTRA ABITAZIONE GIa'
    ACQUISTATA CON AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA"
    ATTESTAZIONE
    DEI REQUISITI VA FATTA CON APPOSITA
    DICHIARAZIONE DA INSERIRE
    NELL'ATTO DI ACQUISTO

    L'ACQUISTO DELLE PERTINENZE

    Al verificarsi delle condizioni prima elencate, le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
    - C/2 (cantina o soffitta);
    - C/6 (garage o box auto);
    - C/7 (tettoia o posto auto).

    Le unita' immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimita' dell'abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

    CASI PARTICOLARI

    Coniuge in regime di comunione legale
    Nel caso in cui due coniugi in comunione legale acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione "prima casa" (in quanto, ad esempio, l'altro ha gia' fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cioe' limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti
    richiesti.

    Titolari di nuda proprieta' su altra abitazione
    L'agevolazione "prima casa" e' riconosciuta anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprieta' su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.

    Il beneficio spetta pero' solo se la nuda proprieta' sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell'agevolazione prima casa.

    Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile
    Si puo' fruire dell'agevolazione "prima casa", in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si e' gia' proprietari di una parte.

    Sulla stessa casa di abitazione l'agevolazione spetta anche nei seguenti casi:
    - quando chi ha il diritto di usufrutto, uso o abitazione acquista la nuda proprieta' dell'immobile;
    - quando il nudo proprietario acquista il diritto di usufrutto, uso o abitazione.


    Acquisto di abitazione contigua
    L'agevolazione "prima casa" spetta anche nelle seguenti due ipotesi:
    - quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unita' abitativa, purche' l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;
    - quando si acquista un immobile contiguo ad altra casa di abitazione gia' acquistata fruendo dei benefici "prima casa" (ad esempio quando si acquista una stanza contigua).

    Acquisto di abitazione in corso di costruzione
    Anche quando si acquista un immobile non ultimato si puo' beneficiare dell'agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l'immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

    Cittadino italiano non residente
    Chi e' emigrato all'estero puo' acquistare un immobile in regime agevolato a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.

    Ovviamente, l'agevolazione spetta qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l'immobile sia acquistato come "prima casa". Non e' necessario per l'acquirente stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui e' situato l'immobile acquistato.

    Ai contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l'agevolazione spetta solo in presenza di tutte le condizioni previste e, in particolare, quando l'acquirente ha la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato (o la stabilisce entro 18 mesi).


    QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA"

    L'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile se:
    - le dichiarazioni rese nell'atto di acquisto sono false;
    - non trasferisce la residenza nel Comune ove e' situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
    - vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (si veda capitolo 3).

    Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.


    La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonche' l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.

    L'accertamento dell'ufficio
    L'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l'assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, emettera' avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell'agevolazione.

    Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa e' diversa a seconda delle situazioni. Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell'atto, il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione.

    Un caso diverso e', invece, quello in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato e poi non si trasferisce. In questa ipotesi, nella quale la dichiarazione non e' falsa sin dall'origine, il termine di decadenza di 3 anni non puo' ovviamente iniziare a decorrere dalla data di registrazione dell'atto, ma dal giorno di scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, nessuna contestazione sulla spettanza dell'agevolazione puo' essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.

    PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI "PRIMA CASA"

    MOTIVI CHE DETERMINANO
    LA PERDITA DELL'AGEVOLAZIONE false dichiarazioni rese nell'atto di acquisto

    mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti
    trasferimento prima di 5 anni dell'immobile
    acquistato con agevolazioni
    (se entro un anno non se ne acquista un altro)
    CONSEGUENZE DERIVANTI
    DALLA PERDITA DELL'AGEVOLAZIONE pagamento delle imposte in misura ordinaria
    pagamento di una sanzione del 30%
    sulle maggiori imposte dovute
    pagamento degli interessi di mora
     

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