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  1. Aldo50ma

    Aldo50ma Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti
    Sono proprietario da oltre 20 anni di un appartamento in Milano il cui stato di fatto non corrisponde alla planimetria catastale. Infatti, esso dispone di un bagno regolarmente finestrato non presente nella planimetria. Tengo a precisare che la modifica è stata realizzata prima che io ne entrassi in possesso, infatti nei rogiti precedenti di cui dispongo e privi di planimetria, si parla di appartamento con bagno.
    Volendo sanare la situazione quale strada posso percorrere?
    Quali sono le spese da affrontare?
    Ringrazio anticipatamente chiunque sappia darmi indicazioni.
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ciao Aldo 50ma
    Per regolarizzare il tutto devi procedere tuo malgrado ad acquisire la dia in sanatoriea ai sensi dell'art.37 comma 4 del d.p.r. 380/01, altrimenti non facendo cioò andresti ad avere l'immobile non conforme alle leggi e regolamenti in materia di urbanistica;
    dopo procedere con l'aggiornamento della planimetria con una docfa all'Agenzia del territorio.
    Il tutto con l'ausilio di un tecnico, rispetto al quale variano le competenze tecniche per fare il tutto e comunque in media dovresi di sole spese tecniche affrontare una cifra intorno ai 1500,00/2000,00 €.
    Dopo tutto cio non dimenticare di acquisire anche il certificato di agibilità in virtù della dia acquisita.
    Auguri di buon natale.
    salves
     
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  3. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Quoto quanto scritto da ALVES, per i costi ti consiglio di farti fare un preventivo ma tieni presente che 1.200/1.300 euro li pagherai solo di multa e diritti di segreteria, a questi andrà aggiunta la parcella del tecnico...se fossi in te mi preparerei psicologicamente ad una spesa di circa 3.000 euro.

    Se il tecnico riuscisse a far passare l'esecuzione dei lavori come "lavori in economia" potresti risparmiare qualcosa sugli oneri concessori e rimanere al di sotto dei 3.000 euro totali.
     
  4. Aldo50ma

    Aldo50ma Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Perchè devo pagare io la contravvenzione dal momento che non sono stato io a realizzare le modifiche?
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    perche' le leggi sono cambiate da luglio 2010.................
    ER I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI A DECORRERE AD 1° LUGLIO 2010 E' OBBLIGATORIA LA REDAZIONE TECNICA DI CONFORMITA' CATASTALE (ART.19.C14)
    A decorrere dal 1° luglio 2010, gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:

    a) l'identificazione catastale;
    b) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
    c) la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
     
  6. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Perché sull'atto avete dichiarato la conformità e ora sei responsabile del fatto che non sia conforme.
    La nullità dell'atto in mancanza di conformità è stata introdotta a luglio del 2010 ma l'obbligo di conformità c'è sempre stato...

    Oltre tutto, sono passati vent'anni dall'acquisto e non puoi più rivalerti ne sul Notaio e neanche sul venditore (la prescrizione è di 10 anni...).
     
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  7. costalfonsi

    costalfonsi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Egregio Aldo50ma,
    lei deve sistemare sia al catasto che in comune la situazione.
    Non ho capito se la finestra era già presente o meno nella configurazione iniziale dell'immobile. Nel caso in cui fosse già stata presente, la creazione del bagno si potrebbe considerare come una modifica degli spazi interni dell'immobile con la facoltà di poter fare una Comunicazione Inizio Lavori. Ciò le implica automaticamente la riduzione della multa a circa 300€.
    Nel caso in cui la finestra non fosse stata presente nello stato originario, vale quanto detto dai colleghi.
    Saluti,
    Ing. Alfonsi
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    costalfonsi mi chiedo per una maggiore informazione mia, la riduzione della sanzione è forse una norma regionale dove tu operi?
    Non ricordo che il d.p.r. 380 ha nel suo interno un articolo di riduzione delle sanzioni per opere realizzate senza le dovute autorizzazioni ma conformi alle leggi e regolamenti sia al nmomento della sua realizzazione sia al momento della richiesta.
    Ciao salves
     
  9. costalfonsi

    costalfonsi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salves,
    Visto che l'opera è stata fatta in un momento antecedente alla legge 73/2010 che ha modificato la 380/01, Aldo50ma dovrebbe fare la DIA, pagare la sanzione che dipende dalle leggi regionali di qualche migliaio di euro e sistemerà il problema generato da altri.
    E' anche vero che, mettendosi nell'ipotesi che la finestra del bagno era già esistente, alla fin fine i lavori sono delle mere opere interne che oggi possono essere sanate con una comunicazione inizio lavori ed una ammenda di 258€ per lavori realizzati prima della presentazione della comunicazione.
    Mi viene ora in mente che Aldo50ma ha già trovato una situazione del genere già prima dell'acquisto fatto più di 20 anni fa, quindi prima del 2001. Cosa vigeva in Lombardia, nel comune di Milano il quel periodo? Se non è pssibile applicare la 73/10 anche applicare 380/01 non ha molto senso.
    Dato che non è possibile capire quando la modifica sia stata fatta, non è possibile fare una sanatoria con la legge vigente al momento della violazione. Per ovviare a questo problema di interpretazione della legge, come tecnico farei un operazione come quella descritta nel mio post precedente, in modo da rendere tutto conforme alle attuali leggi e ridurre l'esborso per il cliente (tanto i soldi andrebbero al comune che li brucerebbe con qualche sagra o consulenza data ad amici di amici).
    Ovviamente si potrebbe andare a parlare con i tecnici comunali per vedere qual'è il loro orientamento.
    Cordiali saluti.
    C.
     
  10. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Costalfonsi
    Non ho capito quindi la riduzione di cui parli è una L.R. della Lombardia?
    Poi a mio parere giuridicamente la data della realizzazione di tali opere di cui non si ha autorizzazione e per lo meno il giorno dopo del rogito di aldo50ma, altrimenti se non fosse così si potrebbe impugnare l'atto per nullità dovuta alla mendace dichiarazione di conformità alla legge 47/85 come all'epoca del rogito si dichiarava.
     
  11. costalfonsi

    costalfonsi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salves,
    Forse mi sono spiegato male... o forse non è cosa universalmente nota cosa dice la legge 73/10.
    La 73/2010 è la legge fatta dal governo Berlusconi per ridurre la burocrazia sulle piccole opere e vale per tutta l'Italia a meno di altre leggi regionali o ordinanze comunali che la modifichino.
    Con questa legge si afferma che la modifica della disposizione interna degli immobili può essere fatta con una semplice comunicazione al comune che va sotto il nome di Comunicazione Inizio Lavori.
    Se si eseguono opere senza aver fatto la CIL possono accadere due cose: se le opere sono ancora in lavorazione si pagano 87 euro di ammenda, se le opere sono concluse se ne pagano 258€ di ammenda.
    Dato che nessuno sa quando sono state fatte le opere, il tecnico potrebbe dichiarare che nel momento che ha preso in carico la pratica, le opere erano già state fatte e tramite il pagamento di questi pochi euro, il cliente risolverebbe il problema.
    Spero che ora sia più chiaro.
    C.
     
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  12. Aldo50ma

    Aldo50ma Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi sembra una cosa assurda. Io ho 2 rogiti (il mio e quello del precedente proprietario ), privi di planimetria catastale e firmati da 2 diversi notai, che attestano che l'appartamento è completo di servizi. La scoperta che la mappa catastale non corrisponde alla realtà l'ho fatta 5 anni fa perché mi sono preoccupato di richiederla personalmente. Ora tutti sono innocenti e io, che non ho truccato niente sono responsabile. Se queste sono le normative vigenti meglio fuggire da qui.
    P. S. La finestra, di dimensioni molto ridotte(pressoché un finestrino) non è presente nella planimetria.
     
  13. costalfonsi

    costalfonsi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Le sembra assurdo ma non lo è. Per la sua tranquillità è meglio che sistemi il suo appartamento.
    Spenderà qualche euro ma se lo ritroverà sicuramente tra qualche tempo, risparmiando sicuramente.
    Secondo la mia opinione, con un Comunicazione Inizio Lavori se la cava con una spesa limitata. Poi si accatasta tutto e potrà dormire sogni tranquilli.
    E' vero che ci sono due rogiti che i due notai avrebbero dovuto controllare, ma ora è così se ne faccia una ragione e applichi la soluzione. Se ne è accorto troppo tardi ma ci sono i modi per rimediare.
    Cordiali saluti,
    C.
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Costalfonsi, sul forum ci diamo tutti del tu: è più colloquiale...

    Silvana
     

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