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  1. immobilia

    immobilia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Aggiudicato un immobile A3 con pertinenze relative, mi viene comunicata la non corrispondenza tra i dati catastali presenti nell'avviso d'asta e i dati identificativi presenti presso il Comune (in parte A10).
    Al momento ho dei dubbi:
    - sul mutuo (prima casa) e sulla relativa perizia richieste ed ottenute: tutto da rifare?
    - esiste una responsabilità sulla variazione spuntata solo ora?
    - l'immobile deve essere ancora oggi privato di vincoli sui pignoramenti; non doveva essere già liberato da "problemi"?
    Grazie
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Hai acquistato all'asta un immobile che successivamente hai scoperto essere parzialmente censito come ufficio, esatto?

    - per il mutuo, la banca dovrebbe aver fatto una perizia: possibile che non se ne siano accorti?
    - bisogna vedere cosa c'è scritto sull'avviso d'asta e sulla perizia del tecnico del tribunale: dovrebbe esserci scritto che l'immobile presenta difformità o comunque non è conforme
    - la procedura ti dà l'immobile privo di ipoteche, trascrizioni ect., ma solitamente per 'problemi' catastali, sanatorie ect non garantisce.
    Mi pare comunque un problema risolvibile: devi sicuramente interpellare un tuo tecnico di fiducia...
     
  3. immobilia

    immobilia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Puntualizzo:
    sull'avviso d'asta non c'è nessun riferimento su difformità e quant'altro.
    La difformità è presente solo a livello comunale e per questo l'avviso di vendita e le successive perizie non hanno mostrato nessun problema se non nel momento preliminare all'atto notarile.
    In quel momento la presenza di ipoteche ha stoppato la procedura: l'assenza di trascrizioni non avrebbe dovuto avvenire precedentemente?
    Sull'interpellare un tecnico di fiducia intendi?
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Probabilmente perchè è stato fatto (superficialmente) un solo controllo catastale. Quello che conta è la licenza comunale e non il catasto. Il perito dovrebbe risponderne di questa 'svista', ma le aste sono spesso un ginepraio autentico.
    Per tecnico di fiducia intendo geometra o ingegnere di tua fiducia che controlli cosa manca e ti permetta di sistemare le cose: spendi qualcosa, ma guadagni un mare di tempo.
     
  5. immobilia

    immobilia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il perito dovrebbe risponderne: intendi colui che ha periziato per conto della banca?
    Sui tecnici che hanno redatto l'avviso d'asta, nulla?
    Le "mancanze" in ogni caso devono essere sistemate dal venditore e quindi, in questo caso, dall'ente che mi ha venduto.
    Il problema è solo capire se le variazioni, intervenute, potranno incidere sull'esito del mutuo oltre che sui tempi.
    In ogni caso grazie per le informazioni.
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per perito intendo il ctu cioè chi ha redatto la perizia x l'asta...
    Il perito della banca mi sembra strano che non se ne sia accorto subito (forse doveva ancora guardarci)
    Da quello che capisco una parte è censita ufficio quindi salta il discorso mutuo prima casa. Chiedendo il cambio di destinazione d'uso (se possibile :confuso:) l'esito del mutuo non cambia, i tempi si...
     
  7. immobilia

    immobilia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il cambio di destinazione d'uso hanno detto di averlo tentato o meglio di essersi resi conto dell'impossibilità di effettuarlo solo ora!
    Quindi la mia semplice opzione sarebbe rinunciare oppure acquistare alle "nuove" condizioni
     
  8. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ESTRATTO DELL'ART. 40 DELLA LEGGE 47/85
    6. Nell'ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge.

    IL CONDONO DA UTILIZZARE E' QUELLO DEL 2003
     
  9. immobilia

    immobilia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sto preparando una comunicazione all'Ente perchè resti traccia dell'errore compiuto e perchè i tempi che si stanno allungando rispetto alle previsioni elaborate dall'Ente stesso non mi facciano perdere il diritto all'acquisizione ed ai versamenti già effettuati.
    Potresti suggerirmi qualche forma o qualche riferimento di legge?
    Grazie
     
  10. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    LEGGE SUL CONDONO 326/2003 ART. 32 COMMA 25
    Le disposizioni di cui ai Capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall'articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 e successive modificazioni e integrazioni, nonché dalla presente normativa, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi

    L'ART. 40 DELLA 47/85 RICADE NEL CAPO IV E' STATO RIBADITO ED ADEGUATO NELLA LEGGE SUL CONDONO DEL 2003.
    la ratio della norma (...si dice così no??) è quella che, detta in parole povere, un tribunale non potrebbe autorizzare la vendita di un cespite illegittimo. la procedura giusta, a mio avviso, sarebbe quella di ripristinare lo stato dei luoghi autorizzato a spese dell'esecutato per poi procedere con la vendita all'asta; ma la norma prevede altro.
     
  11. immobilia

    immobilia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Premesso che non sono molto pratico dell'argomento:
    parliamo di un immobile che ha 2 appartamenti (A/3), su due livelli, secondo bando vendita e secondo catasto.
    Secondo catasto comunale uno dei due è A/10. Tale difformità è presentata solo oggi, poco prima di procedere alla stipula dell'atto notarile.
     
  12. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    QUELLO CHE CONTA E' IL CONTENUTO DELL'ARCHIVIO DEL COMUNE.
    vediamo se ho capito bene...: nel bando dell'asta vengono venduti due appartamenti (A/3);
    consultando l'archivio del comune il progetto autorizzato prevede n. 1 A/3 e n. 1 A/10.

    giusto?
     
  13. immobilia

    immobilia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
  14. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    quindi puoi convalidare quanto contenuto nel bando dell'asta e sanare come precedentemente detto.
    ricorda che la domanda di sanatoria la devi presentare perentoriamente entro 120 giorni dal decreto di trasferimento del giudice dell'esecuzione immobiliare.
    successivamente vai in catasto e cambi la destinazione d'uso dell'A/10 in A/3 motivando la variazione con la domanda di condono od il decreto di trasferimento.
    una domanda: ma il CTU quando ha stimato l'immobile ha tenuto in considerazione i costi della sanatoria?
     
  15. immobilia

    immobilia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Nessuno ha stimato nulla perchè fino a questo momento la differenza rispetto a quanto risultava al catasto nessno l'aveva verificata.

    Quindi mi stai dicendo che potrò successivamente sanare senza problemi la differente destinazione? (Scusami ma potrei scriverti in prv?)
     
  16. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    sono senza parole... spero che almeno sto CTU ci sia andato a fare il sopralluogo!:shock:

    da quello che ci siamo detti direi proprio di si!
     
  17. immobilia

    immobilia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ti ringrazio,
    sono senza parole anch'io per la vicenda, anche perchè è la prima volta che partecipo ad un'asta e per quanto ne sappia rappresenterebbe l'acquisto meno problematico possibile.
    Eppure... sono curioso di capire come e quando finirà ma soprattutto se verranno fuori costi aggiuntivi per me:
    la responsabilità di chi ha gestito questa situazione anomala non è perseguibile o risarcibile?
     
  18. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    così a naso direi che come costi aggiuntivi saranno quelli del condono (gli oneri da pagare al comune), quelli per il professionista che incaricherai (dedazione del progetto e accatastamento).

    generalmente il CTU, previo quesito posto dal giudice (tipo: dica il CTU se eventuali difformità sono sanabili o meno), inserisce i costi per la sanatoria nella perizia e li detrae dal valore del fabbricato abbassando così la base d'asta; ma se il giudice non ha posto il quesito difficilmente il CTU inserirà questo capitolo di spesa
     
  19. immobilia

    immobilia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sempre a naso, considerando i soli oneri da pagare al comune?
    La sanatoria o per come la considero io la difformità, comunque sia potrà rendere l'A/10... A/3, giusto?
     
  20. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    si, oltretutto ho trovato sul testo unico dell'edilizia DPR 380/01 l'articolo 46 comma 5 in cui si ribadisce la possibilità di presentare permessi di costruire in sanatoria per immonbili oggetto di procedure esecutive immobiliari a condizione di presentare la richiesta entro 120 giorni dal decretro di trasferimento del giudice esecutore.
     

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