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  1. adalgisio

    adalgisio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, ho un grande problema con la vendita della mia casa, premetto di aver ottenuto concessione edilizia in sanatoria ad ottobre 2012 (sanatoria 2003/2004) per la costruzione abusiva di una mansarda con altezza media di 2,40 metri.
    Il mio tecnico, dall'inizio della prassi (condono) mi disse che non ci sarebbero stati problemi a presentare il progetto come superficie residenziale e non come locale di sgombero, oggi invece a distanza di un mese dalla ricezione della concessione vado a chiedere l'agibilità e il comune di Elmas (CA) mi dice che l'altezza minima media deve essere 2,70 metri pertanto la casa non sarebbe idonea a ricevere l'abitabilità.
    In pratica ho gli acquirenti pronti ad effettuare la compravendita con mutuo regionale ed ho paura che vada tutto in malora per tale motivo.
    Qualcuno può aiutarmi su come risolvere ?????
    Grazie a tutti
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    La sanatoria per cosa è stata richiesta per locale sgombero o locali abitabili?

    infatti dovresti prima intraprendere progetto di cambio d'uso da locale sgombero ad abitabile, a condizione che siano soddisfatte le norme sanitarie per i locali adibiti ad abitazione e cioè altezza media mt 2,40 rispetto superfici aeroilluminanti, superfici dei vani ecc ecc.

    Ciao salves
     
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  3. adalgisio

    adalgisio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio innanzitutto per il tuo interessamento.
    La sanatoria è stata chiesta per locale abitabile (3 camere letto-bagno e andito) e come dicevo è stato accettato il progetto e rilasciata concessione edilizia ad ottobre 2012 pur dichiarando l'altezza media 2,40.
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Quindi se di già sei stato autorizzato in sanatoria a regolarizzare la mansarda in ambiente abitabile occorre che richiedi certificato di agibilità ai sensi dell'art. 35 comma 14 della L.47/85 come recepito dalle altre sanatorie 724/94 come modificata dalla 662/96, 326/03.

    Consultati con il tecnico comunale che ti ha detto che l'immobile non ha i requisiti dell'agibilità e chiedigli, "come mai allora ti è stata rilasciata permesso di costruire in sanatoria come immobile abitabile se poi non puoi avere l'agibilità per questo?

    La legge iniziale sul condono che è la 47/85 faceva salvi i diritti terzi ed andava in deroga a tutte le altre norme tecniche e urbanistiche ad eccezione di quelle relative la staticità, e la sicurezza pubblica e privata, gli altri condoni del 1994 e 2003 non hanno fatto altro che riprendere quella iniziale con qualche modifica che non ha interessato quanto detto.

    Ciao salves
     
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  5. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao,
    non so darti riferimenti normativi ma posso dirti che io ho acquistato un immobile con le stesse caratteristiche del tuo e non ho avuto problemi.
    ll notaio non ha fatto alcun problema. Però io l'ho comprato in contanti, non so se la banca può fare problemi per un eventuale mutuo.
    In bocca al lupo.
    Saluti a tutti
    Luca
     
  6. adalgisio

    adalgisio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Salves, ti ringrazio immensamente per le tue preziose informazioni, domani ho appuntamento con il tecnico comunale, vedremmo cosa risponderà.
    Ti farò sicuramente sapere.
    Ciao grazie ancora
     
  7. adalgisio

    adalgisio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Luca, ti ringrazio per la tua risposta ma la cosa è ben diversa tra acquistare in contanti o con mutuo, oggi le banche cercano mille cavilli pur di non concederti il mutuo specie se regionale.
    Mentre il notaio so che non fa nessuna storia.
    Ciao grazie
     
  8. adalgisio

    adalgisio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Salves, oggi sono stato in comune e ho citato al tecnico le leggi che mi hai inviato, cadeva dalle nuvole e comunque domani verifica e mi fa sapere.......speriamo bene......mi stanno facendo impazzire !!!!!
    ciao grazie ancora
     
  9. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Già...peccato che oggi chi chiede un mutuo almeno ha una consulenza da parte della banca che gli impedisce di prendere una sonora cantonata, da cui nessuno lo metterebbe in guardia, notaio compreso. Io li ringrazierei per lo scampato pericolo, certi periti....Chi compra in contanti spesso non si documenta, non ha la neppur vaga idea del ginepraio in cui sta andando ad infilarsi e si accorge di gravi errori spesso solo in fase di rivendita.
     
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  10. adalgisio

    adalgisio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ragazzi, oggi il tecnico comunale mi ha chiamato e grazie alle preziose informazioni di Salves si è dovuto ricredere, ora dovrò solo integrare alcuni documenti e poi.....incrociamo le dita.
    Grazie ancora Salves
     
  11. adalgisio

    adalgisio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    oggi il tecnico comunale mi ha chiamato e grazie alle tue preziose informazioni si è dovuto ricredere, ora dovrò solo integrare alcuni documenti e poi.....incrociamo le dita.
    grazie ancora
     
  12. adalgisio

    adalgisio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao ragazzi, volevo innanzitutto ringraziarvi tutti, in particolare Salves per le informazioni che mi avete dato qualche mese fa, oggi finalmente ho ottenuto il certificato di agibilità grazie ancora......
     
  13. adalgisio

    adalgisio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao ancora, ragazzi probabilmente sono un pochino sfigato, risolto il problema agibilità, ho un'altro grosso problema che mi attanaglia, vi spiego.
    ho in pratica venduto la mia casa e avrei trovato un'altra casa (porzione di bifamiliare in verticale), la casa ci piace moltissimo però.....problema....
    la casa ha un regolare ingresso carrabile dal giardino dei proprietari dell'altra porzione in via Firenze n.39,(allego bozza del progetto) questo ingresso in realtà è stato sempre utilizzato solo da loro perché il costruttore nel 2004 divise i giardini e creò un'altro ingresso carrabile abusivo in via Torino che non rispetta i 12 metri minimi dall'incrocio e, per un errore a partire dal tecnico progettista per finire al notaio, non esiste in planimetria l'ingresso in comune.
    il comune di Decimomannu boccia a priori la regolarizzazione di questo passo carrabile per mancanza di distanza minima dall'incrocio e la casa in questa situazione non è vendibile....
    Non so più cosa fare e sono disperato, in pratica a giugno dovrò lasciare la mia casa e rischio di trovarmi con la mia famiglia per strada.
    Esiste secondo voi una soluzione? Visibile su google maps via firenze 39 e 41 decimomannu (CA) è l'ideale per capire bene.
    Grazie ragazzi buona giornata a tutti, spero mi possiate aiutare.....
     

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  14. adalgisio

    adalgisio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino

    Ritirataaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa grazie Salves !!!!!!!!!!!!!!!!!
     
  15. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao adalgisio,
    premetto che non sono un tecnico quindi potrò esserti probabilmente di scarso aiuto. Ma, prima di tutto, vorrei capire bene: la tua porzione sarebbe quella che non ha il passo carrabile regolare e che ha il passo in via torino (ma abusivo). Ho capito bene?
    Non ho capito bene perchè dici che la casa in questa condizione non è vendibile.
    Ha altri abusi? Io vedo un altro problema: se l'ingresso carrabile è comune, sei sicuro che il giardino sia catastalemte suddiviso per porzione? In teoria, se capisco il progetto, sia la porzione A che la porzione B si servono dello stesso ingresso carrabile, il che vuol dire che il cortile/giardino è in parte comune, anche perchè tu segnali che il muro divisorio non è presente in progetto. Dove iniziano i confini privati? E' comune solo l'ingresso ma i giardini sono privati? Accertatene.
    Potresti usare questo fatto per abbassare il prezzo di acquisto, intanto? E poi cercare una soluzione?
    Luca
     
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  16. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Verifica quanto suggerito da lucacerniglia circa la titolarità delle superfici esterne e dell'accesso esistente ed autorizzato se comune o no, quindi fai valere i diritti consequenziali, nel frattempo vedi se l'accesso abusivo può essere sanato con quanto prevede l'art.46 comma 6 del regolamento del nuovo codice della strada ed eventualmente fai regolarizzare il tutto dal venditore prima di quanliasi proposta.

    Ciao salves
     
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  17. adalgisio

    adalgisio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao, vi ringrazio innanzitutto per il tempestivo interessamento, allora...spiego, la porzione che dovremmo acquistare è effettivamente quella sulla dx del progetto e possiede un ingresso carrabile abusivo in via torino, in realtà la bifamiliare è divisa da un muro come da correzioni a mano da me fatte e, non esiste ne in planimetria ne negli atti di vendita di entrambi gli immobili un ingresso carrabile in comune, insomma questa porzione sarebbe praticamente priva di posto auto.
    Il notaio e l'avvocato dicono a me e la venditrice che ci sarebbe da denunciare il costruttore, il venditore e i notai che stipularono gli atti senza allegare neanche una planimetria e senza precisare l'ingresso in comune.
    Salves, per quanto riguarda l'art. che citi penso non esistano deroghe perchè la casa è stata costruita nel 2004 e la legge è del 1992.
    Sinceramente io e la mia famiglia ci siamo innamorati di questa casa e saremmo disposti ad acquistarla anche nella situazione attuale, la paura è che un domani, volendo rivendere e magari non riuscendo a sanare ci potremmo sicuramente trovare in difficoltà.
    ragazzi, vedendo su google maps via firenze 39 e 41 decimomannu (CA) potrete comunque capire bene la situazione reale, io non so piu' dove sbattere la testa ed oltretutto entro maggio ci troveremo per strada.......aiuto....
    ciao e grazie ancora!!
     
  18. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao Adalgisio,
    la casa la compri da privato a privato o tramite agenzia? Se è tramite agenzia, metti tutto in mano loro e pretendi che trovino una mediazione col proprietario.
    Se è da privato a privato (ma io lo farei in ogni caso): procurati la planimetria catastale. Io ho l'impressione che quella che ha postato tu non sia la planimetria accatastata ma il progetto del costruttore, o comunque una planimetria successiva alla costruzione ma non quella che risulta al catasto.
    Siccome quando tu rogiti (ovvero compri) quello che risulta al catasto, prima di tutto vai a vedere cosa e come è stato accatastato. Non voglio scoraggiarti ma ho l'impressione che la casa possa avere altre questioni: per esempio: come è accatastato il primo piano? Abitazione? Mansarda? Locale tecnico?
    Se il costruttore ed eventuali proprietari precedenti hanno fatto le cose non in piena regola (aggiungendo muri, cambiando magari la pianta originale, ecc.) tu devi saperlo. Poi ti regoli come vuoi. Ma non devi avere sorprese. Soprattutto perchè se fra 100 anni vuoi rivenderla non devi trovarti in difficoltà. Poi ripeto: se ci sono questi problemi chiedi un fortissimo sconto. Hai provato a parlare con i vicini della bifamiliare, per capire come sono andate le cose?
    Saluti
    Luca
     
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  19. adalgisio

    adalgisio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao Luca, la compravendita è da privato a privato, hai ragione, ciò che ho postato in effetti è il nuovo progetto che i proprietari dei 2 immobili hanno sottoscritto e presentato al comune 2 settimane fa chiedendo un accertamento di conformità, la planimetria l'ho solo intravista, la dovrei avere a giorni e comunque non è conforme al progetto presentato quindi credo proprio sia da rifare.
    Il grosso problema sarà comunque convincere i vicini ad accatastare parte del loro giardino come ingresso in comune (sono alquanto restii) nonostante credo che legalmente siano obbligati ad accettarlo e credo che avendo sottoscritto il progetto
    l 'abbiano automaticamente accettato.
    La prossima settimana avrò tutta la documentazione della casa e seguirò il tuo consiglio, parlerò con i vicini per capire meglio la situazione, poi ti farò sapere.
    Grazie Luca ti ringrazio immensamente e ti auguro una buona giornata.
     
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  20. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In bocca al lupo ! :ok:
    Luca
     
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