Una mansarda condonata ma non abitabile è vendibile?

Buonasera, ho urgente bisogno di aiuto. Il mio problema è questo: riassumendo rapidamente nel 2003 ho acquistato un appartamento con una soffitta. Per la stessa ho chiesto e ottenuto il condono (D.L. 32/2003 e L.R. n.23/2004) con cambio destinazione d'uso e accatastata A2. Sono assolutamente certo che mancano tutti i requisiti igienico-sanitari per l'abitabilità (altezze, aperture ecc.). A suo tempo nessuno è venuto a controllare nulla. Adesso vorrei sapere se questa mansarda è vendibile/comprabile come un normale appartamento oppure, come temo, non avendo nessun requisito di abitabilità non è vendibile o, al limite, il suo valore è notevolmente più basso dei prezzi di mercato? Infine, si pùò andare incontro a grane con l'eventuale acquirente? Grazie e saluti

 

Domando: se il condono è stato concesso, con accatastamento proposto di A2 poi confermato, non è implicito che sia stata concessa l'abitabilità? (Se non in cosa consisterebbe il condono?)

 

Se è condonata ed accatastata è chiaramente vendibile. Certo, se la mancanza dei requisiti è grave, seppur condonati mi sembra ovvio il deprezzamento. Mi spiegherò meglio se tipo mancano due cm all'altezza minima ok, si deprezza un pochino, ma se è alta 1 m è praticamente invendibile di fatto.

 

Infatti con l'accatastamento anche a me sembrerebbe implicito, ma se nessun requisito è rispettato come è possibile sostenere con un acquirente che è agibile e che è tutto in regola? Il certificato di agibilità non c'è e non credo si possa ottenerlo, è possibile che l'accatastamento sani tutto?

 

il certificato di agibilità di un immobile condonato è sempre rilasciabile in quanto il condono edilizio déroga sia alle norme edilizie che alle norme sanitarie.

recati presso l'ufficio tecnico e presenta la domanda di agibilità citando il numero e la data della concessione edilizia in sanatoria; pagherai una sanzione e ti verrà rilasciata.

comunque leggi attentamente anche la concessione edilizia in sanatoria perchè alcuni comuni insericono l'agibilità nello stesso atto

che discorso sarebbe se io legislatore ti consento di legittimare un immobile e poi non ti consento di utilizzarlo? (è vietato utilizzare un immobile sprovvisto di agibilità)

 

E' evidente che, non essendoci stato a suo tempo nessun tipo di controllo, ci sono stati diversi ed evidenti illeciti nella concessione dell'A2 in mancanza di requisiti. Mi chiedo: possono questi illeciti venir fuori (subito o in un secondo tempo) e/o condizionare il valore dell'immobile? Ho letto più volte sul web che il condono sana si l'abuso edilizio ma non può sanare la mancanza di requisiti igienico-sanitari.

 

ho ampie riserve in merito a questa affermazione in quanto, per esempio, è condonabile un abuso residenziale con altezza interna di 2,40 ml (il minimo sanitario è di 2,70 ml) oppure avere finestre inferiori ad 1/8 della superficie della stanza dove affacciano; detto questo quali sono i requisiti igienico-sanitari non condonabili?

a meno che le singole leggi regionali emanate a seguito delle varie leggi sul condono (del 1985, del 1994 e del 2003) non abbiano inserito norme + restrittive, ma francamente non ne ho mai sentito parlare.

altro discorso se si chiama impropriamente "sanatoria" l'accertamento di conformità previsto dall'art. 36 del testo unico dell'edilizia (semplicisticamente l'art. 36 consente di legittimare la realizzazione di un manufatto eseguito senza autorizzazioni ma conforme alle norme degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi)

 

Secondo me pur mancando i requisiti di abitabilità l'immobile risulta tecnicamente vendibile a patto che chi
acquista non debba far fare una perizia tecnica in cui verrebbero messe in evidenza le mancanze e i difetti
dell'immobile il cui accatastamento in A2 non sarebbe stato possibile se fosse stato fatto un controllo.

Il notaio al rogito credo che si limiti piantina alla mano di chiedere al venditore se certifica lo
stato di fatto dell'immobile lasciando in capo a lui ogni responsabilità; il venditore dice SI ed il rogito è fatto.

Ci sono situazioni analoghe dove risultano monolocali accatastati con 30mq di superficie ma effettivamente
sono di 20mq.

Dipende sempre da chi acquista e dalle sue esigenze.
Naturalmente più il prezzo si abbassa e più chi acquista vorrà correre il rischio di accollarsi una situazione
del genere.

 

Infatti il mio timore è anche che l'eventuale acquirente possa in seguito contestare di aver acquistato qualcosa non corrispondente alle normative. Poi una considerazione che mi viene è che pur avendo sanato un abuso con il condono, ne viene di fatto subito commesso un altro. Di questo nuovo abuso qualcuno sarà pur responsabile (chi l'ha chiesto? Chi l'ha concesso? Chi non ha controllato?). Per informazione le altezze sono 1,25-2,65 da una parte del tetto e 1,40-2,65 dall'altra, con altezze medie pari a 1,95 e 2 metri, mentre le finestre sono ben lontane dall'1/8 richiesto.

 

Mi pare sia ancora incerto il significato del condono.

Se un condono è avvenuto, questo dovrebbe essere stato rilasciato e concesso a fronte di un abuso edilizio ed urbanistico. Se viene accordato, da non addetto ai lavori, penserei che viene concessa l'abitabilità, se la domanda di condoni si esprimeva in quesi termini. (Se si è chiesto di condonare una tettoia, tettoia resta: se si è chiesto di condonare un alloggio, se concesso, avrà sanato l'eventuale difformità..

Per la cronaca il Corriere della sera di oggi, tratta del recupero dei sottotetti: in quel caso le altezze utili, minime ecc, sono ben diverse da quelle normalmente prescritte: nonostante ciò vengono rese agibili ad uso abitazione.

Quanto a dichiarare il falso, beh... non lo consiglierei; si cade dalla padella alla brace.

Nei sottotetti poi conta l'altezza media: nella presentazione del condono si sarebbe dovuta evidenziare un'eventuale anomalia: se non fosse stata sufficiente non avrebbero rilasciato la licenza, che credo sia stata onerosa.

Consiglierei da ultimo di affidarsi ad un buon tecnico: dall'esterno, non leggendo i documenti e non vedendo la situazione potremmo dissertare all'infinito.

 

Che ne pensate di questi due link?
Notio Boni Francesco. Notaio costi - Notaio funzioni alla voce CERTIFICATO DI AGIBILITA’ E CONDONO EDILIZIO
Ordine Architetti Modena - NON SEMPRE IL CERTIFICATO D'ABITABILITÀ È DOVUTO IN CASO DI CONDONO EDILIZIO
E ancora: .......la sentenza della c.c. 256/1996, ribadita recentemente dal c.s. 2140/2004, chiarisce che l'agibilità non è automatica, in quanto il condono edilizio prescrive esclusivamente i reati penali ed amministrativi per quanto riguarda abusi edilizi ed urbanistici ma non quelli di natura igienico - sanitaria...sostanzialmente richiedere l'agibilità per immobili condonati è legittimo, ma non possono essere concesse deroghe igienico-sanitarie in fase di agibilità: praticamente l'u.t.c. istruisce la pratica di agibilità controllando la conformità al regolamento locale di igiene (mettendo da parte il regolamento edilizio e le norme urbanistiche)....

 

per lupetto:
la sentenza che citi fa riferimento in primo luogo alla competenza al rilascio del certificato di agibilità, sindaco o amministrazione sanitaria, dichiarando la competenza del 1°;

in secondo luogo ad umidità diffusa e alla quasi inesistenza di areazione naturale dei locali.

- in merito al 1° punto condivido questa motivazione in quanto non ricade nella fattispecie dell'abuso edilizio tanto è vero che anche un immobile legittimo con la stessa carenza igienica può essere successivamente dichiarato inagibile;
- in merito al 2° punto ho delle riserve in quanto si dovrebbe vedere il caso specifico a cui si riferisce la sentenza però ti assicuro che solitamente l'areazione è un parametro derogabile in materia di condono edilizio (quasi sicuramente la resitestenza in giudizio, in questa caso, l'ha portata avanti l'amministrazione sanitaria)

 

per bagudi:
la mia "polemica" era riferita a immobili oggetto di condono edilizio.

comunque è estensibile a tutti i fabbricati (legittimi o legittimati)... il problema che evidenzi è scaturito da una parte dall'approssimazione dei costruttori e dall'altra dall'immobilismo dell'amministrazione che a seguito del provvedimento sanzionatorio/repressivo, che sicuramente ha emesso, non ha completato l'iter amministrativo che avrebbe comportato l'acquisizione gratuita al patrimonio del comune perchè magari si è mossa la classe politica che non ha fatto altro che ingarbugliare le cose...

comunque quando ti capitano queste cose, specialmente se sono per fabbricati che hanno l'agibilità, chiedi, visto che l'amministrazione è a conoscenza delle difformità, che revochino in autotutela il certificato di agibilità che hanno rilasciato perchè illegittimo con conseguente sgombero del fabbricato.... sarei proprio curioso di sapere cosa ti rispondono

 

". non v'è motivo per discostarsi dall'orientamento giurisprudenziale, già assunto da questa Sezione, secondo cui il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio ai sensi dell'art 35, comma 20, L. n. 47 del 1985, può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere di eccezionalità e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 13 aprile 1999 n. 414)."
Secondo ciò, a prescindere dal condono ottenuto, il certificato di abitabilità non potrà mai essere concesso, e se lo fosse sarebbe un altro atto illegittimo?

 

mi inchino alla saggezza della cassazione... il problema è che il 90 % dei condoni rilasciati sul territorio nazionale allora è illegittimo anche se è vero che alle norme sanitarie nella maggior parte dei casi ci si può adeguare

Aggiunto dopo 54 minuti :

ops... mi sono inchinato dalla parte sbagliata... dovevo dire Consiglio di Stato

 

OOH, grazie Silvana, un pò di musica ......... ! Pazienza se non sei tu, con la tua saggezza, ad essere il Consiglio di Stato......!

 

In conclusione penso che tutte le ipotesi siano più o meno valide. Diciamo che la mansarda si può ritenere tutto sommato in regola se nessuno rompe le scatole, ma se qualcuno a cui girano veramente, si mette in testa di farmi passare qualche guaio, probabilmente, magari alla lunga, ci riesce. Quindi tutto dipenderà da con chi avrò a che fare e dovrò stare attentissimo a scegliere le persone giuste con cui trattare. Ho sbagliato la conclusione? Poi non vi disturbo più!