Annullabilità proposta di acquisto

[il casale]

Buongiorno,
lo scorso mese ho fatto sottoscrivere ai miei clienti una proposta di acquisto che è stata accettata dalla venditrice. Come in tutte le proposte che faccio sottoscrivere, nelle garanzie è evidenziato che l'immobile verrà venduto/trasferito ibero da persone e cose. L'immobile attualmente è locato con contratto 4+4 con scadenza (già rinnovata) tra due anni e mezzo. Nonostante questo la venditrice, ha un accordo verbale (sono amici e colleghi) dove l'inquilino si impegna a lasciare detto immobile entro il 31/12/2021. Ho consigliato alla venditrice di farsi sottoscrivere una dichiarazione dove l'inquilino si impegna in tal senso, ma la stessa mi ha detto che nn ne vedeva la necessità perche si fida dell'amico. Il proponente acquirente sostiene che la proposta è annullabile perchè non si mensiona che attualmente l'immobile è locato. Io gli ho risposto che la venditrice ha dichiarato in proposta che l'immobile verrà venduto libero da persone e cose per cui lei se ne assume tutte le responsabilità nel caso ciò non accadesse. Chi ha ragione? Grazie

 

[Zagonara Emanuele]

1) Suppongo che il proponente si sia reso conto, avendolo visitato, che l'immobile è occupato da un soggetto terzo, ovvero non dalla proprietaria ma da un inquilino.
Perciò; o è tonto (nel caso in cui non se ne sia reso conto) o cerca un pretesto per rinunciare all'acquisto.

2) La dichiarazione da farsi firmare dall'inquilino, da te proposta alla proprietaria, è più che altro una "garanzie / tutela" (virgolettato perchè come ben sai, trattasi di "tutela" formale e non sostanziale o reale) per la proprietaria stessa.

Avendo conto firmato una "proposta" su cui si è impegnata a trasferire la proprietà libera da persone e cose al rogito (perchè si presume il rogito venga stipulato dopo aver ottenuto l'immobile libero dall'inquilino) la cosa tutela l'acquirente, poichè se al rogito l'immobile non fosse libero, la venditrice sarebbe inadempiente e dovrebbe raddoppiare la caparra ricevuta.

Si spera che la proposta (che accettata dalla venditrice, si è già trasformata in compromesso) sia stata accompagnata da un assegno lasciato e consegnato alla venditrice quale caparra, altrimenti è tutta aria fritta !

 

[sgaravagli]

la venditrice ha promesso l'immobile libero al rogito?! benissimo fino al quel giorno l'immobile potrà essere occupato.... se non sarà libero e vuoto per l'atto notarile, l'acquirente potrà agire secondo legge o trovando un accordo privato.

 

[francesca63]

Il proponente acquirente sostiene che la proposta è annullabile perchè non si mensiona che attualmente l'immobile è locato.

Questo è del tutto errato, anche se, ovviamente, non aver specificato che l'immobile è attualmente locato è stato un po' superficiale.
Anche perche ormai la proposta, accettata, è diventata un contratto (quindi non è più la proposta, l'atto in in discussione).
Inoltre, devi chiarire se il proponente è stato informato della locazione e degli accordi PRIMA di sottoscrivere la proposta; perché se tu sapevi, e non lo hai comunicato, la responsabilità è tua.

Io gli ho risposto che la venditrice ha dichiarato in proposta che l'immobile verrà venduto libero da persone e cose per cui lei se ne assume tutte le responsabilità nel caso ciò non accadesse.

Questo è corretto.
Ma, come detto sopra, sei tu responsabile se non hai informato della locazione ( o se non puoi provare di aver informato), perché il proponente può giustamente sostenere che non avrebbe firmato la proposta, se fosse stato messo al corrente della situazione.

 

[il casale]

La proposta è stata formulata e sottoscritta da entrambe le parti nello stesso momento nella mia agenzia. Abbiamo parlato dell'inquilino e l'acquirente ha chiesto se era possibile liberare la casa prima del 31/12 ma gli è stato risposto che gli accordi con l'inquilino sono stati fissati e rischiavamo di innervosire l'inquilino che potrebbe rivalersi sul suo contratto e non liberare la casa fino alla scadenza giuridica. Per cui l'acquirente è stato completamente informato!
Grazie per le vs sollecite risposte che hanno confermato le mie convinzioni

 

[eldic]

La proposta è stata formulata e sottoscritta da entrambe le parti nello stesso momento nella mia agenzia. Abbiamo parlato dell'inquilino e l'acquirente ha chiesto se era possibile liberare la casa prima del 31/12 ma gli è stato risposto che gli accordi con l'inquilino sono stati fissati e rischiavamo di innervosire l'inquilino che potrebbe rivalersi sul suo contratto e non liberare la casa fino alla scadenza giuridica. Per cui l'acquirente è stato completamente informato!
Grazie per le vs sollecite risposte che hanno confermato le mie convinzioni

e per fortuna che era un collega e amico. :E
temo che informato verbalmente, lascia il senso che trova.
però è anche vero, a proposta accettata, l'assegno sarà stato anche incassato.... non vado oltre con la numerazione ordinale

 

[Perizio]

Ma l ha messa in vendita all improvviso per rinnovare pure l affitto?

 

[francesca63]

gli è stato risposto che gli accordi con l'inquilino sono stati fissati e rischiavamo di innervosire l'inquilino che potrebbe rivalersi sul suo contratto

Il dubbio che non se ne vada in effetti resta comunque; l’ideale sarebbe stata far firmare a venditrice e “amico” una risoluzione consensuale per fine anno (o un impegno equivalente) , per la tranquillità di tutti, prima di proporre l’immobile in
vendita .
Meglio sempre prevenire, per evitare il più possibile grane

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,
lo scorso mese ho fatto sottoscrivere ai miei clienti una proposta di acquisto che è stata accettata dalla venditrice. Come in tutte le proposte che faccio sottoscrivere, nelle garanzie è evidenziato che l'immobile verrà venduto/trasferito ibero da persone e cose. L'immobile attualmente è locato con contratto 4+4 con scadenza (già rinnovata) tra due anni e mezzo. Nonostante questo la venditrice, ha un accordo verbale (sono amici e colleghi) dove l'inquilino si impegna a lasciare detto immobile entro il 31/12/2021. Ho consigliato alla venditrice di farsi sottoscrivere una dichiarazione dove l'inquilino si impegna in tal senso, ma la stessa mi ha detto che nn ne vedeva la necessità perche si fida dell'amico. Il proponente acquirente sostiene che la proposta è annullabile perchè non si mensiona che attualmente l'immobile è locato. Io gli ho risposto che la venditrice ha dichiarato in proposta che l'immobile verrà venduto libero da persone e cose per cui lei se ne assume tutte le responsabilità nel caso ciò non accadesse. Chi ha ragione? Grazie

Tu hai ragione al 100% senza alcuna discussione, se l'immobile si vende libero l'attuale contratto è irrilevante, ma se non si libera la responsabilità è interamente della proprietaria. Va detto però che essendo tu a conoscenza che non c'era una disdetta scritta, questo particolare potrebbe essere considerato utile a valutare la sicurezza dell'affare e potrebbe esserti contestato dall'acquirente qualora non riuscisse a portare a termine l'acquisto per quel motivo.

 

[Bagudi]

Io sicuramente l'avrei scritto nella proposta.