Annullo del preliminare per differenze urbanistiche

[Duepiudue]

Salve a tutti e vi ringrazio già ora per la vostra disponibilità,
la mia situazione è la presente:

a Luglio visito una casa con n.2 bagni, uno al primo piano regolare e uno al pian terrero che già da subito mi viene detto realizzato successivamente e che verrà sanato se acquisterò insieme ad altre imprecisioni (come la posizione di un paio di finestre).

Contratto il prezzo e trovato un accordo verso tramite assegni alla firma del preliminare € 10.000,00 per i proprietari ed € 4.500,00 per l'agenzia prontamente incassati il giorno dopo.
Nel preliminare mi impegno a procede con il notaio entro il 27 settembre.

Ieri il mio geometra riceve dal loro il progetto presentato in comune e dove indicato il bagno al pianterreno vi è ora scritto "guardaroba".
Chiamo per chiedere informazioni e mi viene risposto che il bagno non era sanabile quindi hanno preferito fare così.
La loro intenzione è di lasciare fisicamente il bagno "tanto la banca non farò obiezioni" quando uscirà a vedere per il mutuo.
Io non sono d'accordo a questo inquanto stanno solo spostando il problema su di me un domani che volessi vendere.

Le mie domande sono:
1) lasciassero il bagno senza sistemare il progetto, potrei rifiutarmi di acquistare e riavere il doppio dei miei 10.000,00 perchè mi vogliono dare un abitazione con differenze rispetto quanto presentato in comune? I soldi del agenzia mi vengono restituiti?

1) smantellassero il bagno, potrei rifiutarmi di acquistare e riavere il doppio dei miei 10.000,00 perchè mi vogliono dare un abitazione diversa da quella da me visitata? I soldi del agenzia mi vengono restituiti?

 

[francesca63]

1)Si,potresti rifiutarti di acquistare (a causa di un inadempimento del venditore,che non ti può vendere regolarmente quanto promesso) e avere il doppio della caparra.Se la caparra non copre le provvigioni puoi chiedere invece i danni,che le comprendono,ma potrebbe essere necessaria una causa al venditore(come quasi sempre per poter riavere il doppio) ,nel qual caso io valuterei se "accontentarmi" della sola restituzione di quanto versato.

L'agenzia tecnicamente non è responsabile degli inadempimenti del venditore,ma in alcuni casi è possibile dimostrare che l'agente era perfettamente consapevole della presenza di un abuso non sanabile,e che ha di proposito evitato di menzionare un problema a lui ben noto,problema che poteva compromettere la sicurezza dell'affare .
Quindi per rispondere sulle provvigioni bisognerebbe sapere come è stata gestita la cosa, e se eventualmente hai prove della sua "mala fede".

2)Si,valgono le stesse considerazioni sull'inadempimento del venditore,che non ti vende quanto promesso.
In questo caso però è necessario controllare che la descrizione della casa in proposta sia conforme a quanto visto (cioè che siano esplicitamente indicati i due bagni) ,meglio ancora avere conservato fotografie del bagno/non bagno ,o l'annuncio di vendita riportante il secondo bagno.

 

[Duepiudue]

La ringrazio Francesca,
contro-domanda: l'agenzia è stata pagata per una compravendetà, se non avverrà non dovrebbero restituirmi la somma e annullare a loro fattura?
Mi sembra di capire al contrario che Lei sostiene che la parte da me sborsata per agenzia vada tolta dai 20000 (miei 10mila + 10mila di penale) dei proprietari.

 

[Rosa1968]

l'agenzia è stata pagata per una compravendetà, se non avverrà non dovrebbero restituirmi la somma e annullare a loro fattura?

no, il negozio è stato concluso con l'accettazione della proposta. Tutto ciò che accade dopo esula la mediazione e riguarda l'inadempienza tra le parti.
Se una delle parti decide di voler risolvere il preliminare sottoscritto esula il mediatore mi spiego? a meno che non si accertino responsabilità.

 

[Duepiudue]

grazie, ultimissima domanda sulla questione.
In casso di annullo, devo riavere i miei 10mila + altri 10mila (il preliminare cita il doppio della caparra) o i miei 10 più 20loro?

grazie mille a tutti siete stati chiari e coincisi

 

[Rosa1968]

se hai versato 10.000 di caparra confirmatoria sono 20.000 il doppio.

 

[francesca63]

L'agenzia viene pagata perché ha messo in contatto acquirente e venditore per la conclusione di un affare avente effetti economici vincolanti tra le parti.Cioè perché avete firmato un contratto preliminare di compravendita (proposta accettata,con comunicazione al proponente dell'avvenuta accettazione ) ,grazie al suo intervento.
Infatti il diritto alla provvigione matura in quel momento.
Se poi non si stipula il rogito perché una delle parti è inadempiente ,ciò non riguarda l'agenzia,perché è un aspetto dell'esecuzione del rapporto contrattuale tra le parti.
Una volta maturato il diritto, esso non viene meno anche se il contratto principale sia stato "annullato" d'accordo fra le parti; se sia stato risoluto per inadempienza di alcuna di esse; o se sia stato posto nel nulla per impossibilità della prestazione.

Questa la regola generale.
Come detto sopra in alcuni casi c'è però la responsabilità del mediatore:
Nel caso abbia taciuto informazioni o circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero anche laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere, ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico”.

Se l'agenzia riconosce la sua responsabilità è tenuta a restituire quanto percepito;se non lo fa "spontaneamente" servirà una causa per dimostrare il comportamento scorretto.

 

[Rosa1968]

n.2 bagni, uno al primo piano regolare e uno al pian terrero che già da subito mi viene detto realizzato successivamente e che verrà sanato se acquisterò insieme ad altre imprecisioni (come la posizione di un paio di finestre).

Qui a quanto pare tutti sapevano, agente, proprietario e te, non avete usato cautele (anche se le cautele avrebbe dovuto usarle la parte venditrice)