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  1. menibos

    menibos Membro Junior

    Privato Cittadino
    Cerco in breve di raccontarvi quello che mi e'accaduto.​
    Circa 4 anni fa ,ho cercato di vendere un appartamento(mansarda) in un condominio di 13
    appartamenti. Il condominio ha circa 36 anni . Vado in Comune per vedere come era
    registrato, con mia sorpresa ,risulta per il Comune una soffitta ,mentre per il Catasto
    e' un appartamento con tutte le stanze. Faccio controllare anche gli altri appartamenti da
    un geometra, così si scopre che anche le altre due mansarde non sono ,anche se diverse dal mio caso ,regolari e che anche gli appartamenti sotto hanno degli abusi.Pero'e tutto accatastato regolarmente. Faccio notare che anche il Comune e' proprietario di un appartamento lasciato da una Sig.a in cambio di assistenza.Io e gli altri due proprietari delle mansarde scriviamo al Sindaco ,facendo notare questo totale abuso condominiale.
    Il Comune evita la demolizione dando pero' una sanzione di 113.000 euro a tutto il Condominio . Io stabile risulta più alto di circa 1,90 . Io ho la sanzione più alta ,43.000 euro
    Io l'ho acquistato in terzo rogito dove e'scritto che e' un appartamento.(nel 1978)
    Il Condominio e' in possesso di una dichiarazione di abitabilità ,che si richiama a un progetto antecedente dove esisteva una sola mansarda, pero' e' scritto che il direttore tecnico aveva fatto dei controlli il 31/12/1975 , e rilasciando ,dopo l'ispezione sanitaria il nulla osta.
    Il tecnico di adesso ci dice che questa abitabilità ,ha solo un aspetto sanitario.
    Il Comune riconosce che noi non abbiamo fatto l'abuso, ma siamo ugualmente colpevoli
    per non aver controllato.Il Comune ha spedito anche al direttore dei lavori di allora
    la sanzione da pagare. Pero' Lui non ha ne soldi ne proprietà e così il Comune ci dice che
    dovremo pagare noi.Faccio presente che noi condomini siamo ricorsi al TAR che ci ha detto
    per strane ragioni di pagare ,la sentenza non e' ancora definitiva.
    All'ultima riunione condominiale , era presente il nostro avvocato e stranamente l'assessore
    all'edilizia ,come rappresentante del loro appartamento. La novità e' che anche se noi
    vincessimo la causa ,dovremmo pagare ugualmente ,perché secondo Lui l'abuso resta.
    Il Comune dice che possiamo abitare ,ma se andassimo a vendere il nostro appartamento
    dovremmo pagare la sanzione. Premetto che la sanzione e'stata data in solido.
    Pero' ora il Comune sta cercando di darla frazionata perché ha paura di avere difficoltà
    a riscuoterla .Il Comune a suo tempo non ha fatto nessun controllo ,pero' tutti noi abbiamo
    la residenza,abbiamo pagato tutti i vari servizi, immondizie ICI ecc...
    Loro hanno sempre saputo che il condominio non fosse in regola, e hanno approfittato
    di dare la colpa a noi , io ho lasciato passare molti condoni perché ero convinto di essere
    a posto.Perché deve essere il cittadino a pagare per gli sbagli del Comune?
    Ci sono state varie ispezioni ,come dopo il terremoto del 1976 ,dove si menzionano tutti i
    13 appartamenti abitati e risultanti al Comune,
    Sono in possesso di molte carte che fanno capire la negligenza del Comune .
    C'e qualcuno che sa darmi un consiglio?saluti e grazie Domenico
     
    Ultima modifica di un moderatore: 21 Aprile 2014
  2. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Anche se hai descritto abbastanza bene troppo complicata la situazione per dare consigli senza visionare le carte. Devi affidarti ai tuoi professionisti di fiducia.
     
  3. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Nella pratica dei sopralluoghi dopo il terremoto, tra verbali e altri atti ci sono elementi che possono portare a scoprire l'eventuale esistenza di qualche pratica edilizia di variante per le mansarde? oppure altri elementi con i quali il comune avalla la regolarità di queste mansarde in progetto originario non abitabili ed al momento del sopralluogo abitabili?
     
  4. menibos

    menibos Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quando c'e stata l'ispezione della commissione post-terremoto, non e'stata presentata nessuna

    variante ,si dice solamente che anche negli appartamenti non conformi risiedevano delle

    persone e che risultavano le stesse per numero al Comune . Firmato dal sindaco.

    Magari lo avessero fatto, loro continuano a dire che noi acquirenti dovevamo controllare

    se era tutto in regola, al momento del rogito. quando ho fatto notare che c'era la firma

    dei tecnici,del Sindaco ecc....mi hanno risposto che una volta c'erano già gli stampati

    pronti ,e loro firmavano .! Una domanda che invece desidero fare a voi e':

    Il tecnico Comunale di allora (tuttora vivente) che ha fatto dei sopralluoghi in tutti gli appartamenti

    anche dove risultavano non a norma ,ha firmato,ha dato il nullaosta al medico sanitario e il Sindaco

    ha convalidato. Questo tecnico dove dice che era stato tutto fatto secondo il progetto approvato

    ha qualche responsabilità ? Saluti e grazie
     
  5. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Quello che il tecnico ha dichiarato all'atto del sopralluogo è quello che ha trovato, il che non avalla la regolarita urbanistica cio avviene quando al verbale chi presiede lo stesso fa notare che quella situazione è conforme ad una autorizzazione e/o permesso di costruire o altro titolo edilizio qualsivoglia.
     
  6. menibos

    menibos Membro Junior

    Privato Cittadino
    Non ,mi sono spiegato bene, ripeto.Il tecnico di allora aveva dichiarato che dopo fatto il sopralluogo (prima del terremoto) il condominio era conforme al progetto approvato .Questo non poteva essere,perché il condominio era già più alto di circa
    due metri ,ed erano già le tre mansarde. Quindi questo tecnico aveva dichiarato il falso.
    La domanda che vi ho fatto, e'responsabile o no di aver fatto questo controllo in
    maniera superficiale ? Ripeto, lui aveva detto che il condominio era stato fatto
    secondo il progetto approvato ,questo non era vero!Questa e'la domanda che vi faccio
    Saluti
     
  7. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Bene, si deve dimostrare questo, che al momento del sopralluogo di verifica del progetto l'edificio di già era due metri più alto ed esistevano le mansarde abitabili. Ci sta un particolare a sfavore, al momento del sopralluogo ci sarà stata la controparte che avra firmato e confermato quanto dal tecnico comunale visionato e verbalizzato. Quindi come dimostrerai il contrario? (in ogni sopralluogo a cui si procede a relativo verbale c'e sempre il tecnico verbalizzatore ed un'altra parte che possono esere anche più di una a seconda di cosa si verbalizza).
    Il risultato che avrai sara una diatriba legale su chi sostiene che era in questo modo e chi invece era come da progetto, sara il giudice che stabilirà cosa fare per trovare dove risiede la verità.
     
  8. un povero notaio

    un povero notaio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Purtroppo il Comune ha probabilmente ragione. La conformità della planimetria catastale allo stato di fatto (che noi notai facciamo giurare al venditore) non è affatto una garanzia di assenza di abusi edilizi. E' frequente che si facciano accatastamenti di opere abusive e il catasto li prende senza insospettirsi. magari per varianti in corso d'opera. L'abuso edilizio si scopre solo con una attenta ricerca nelle carte comunali. L'unica garanzia per l'acquirente è la dichiarazione giurata del venditore, che spesso lascia il tempo che trova. Chi controlla se l'immobile è veramente in regola? Da qui la discussione sulla importanza della certificazione di conformità al momento dell'acquisto che è già stata trattata ampiamente in questo forum e di cui ho pure parlato in http://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/controllo-notarile-della-regolarita-urbanistica/
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Secondo me, è responsabile e io andrei fino in fondo.

    Come sto ripetendo spesso, è ora che i Comuni la piantino di buttare sulle spalle d ignari cittadini le loro responsabilità !

    Forse rivolgendosi a qualche potente Associazione di Consumatori si potrebbe iniziare.
     
  10. menibos

    menibos Membro Junior

    Privato Cittadino
    Rispondo a Salves.A mio favore c'e questo: il condominio e' stato costruito da una cooperativa della quale fanno parte anche dei condomini che tuttora ci abitano.
    Per costruire il condominio hanno frazionato un terreno ,dando dei millesimi
    di proprietà ,che poi pari hanno trasferito negli appartamenti.(13)
    In quel momento il condominio era nella sua altezza attuale .
    Tutto questo ; dove si elencano tutti e 13 gli appartamenti viene riportato ,in uno
    scritto , firmato da tutti i condomini,e firmato da un notaio ,e registrato all'ufficio
    di registro di Udine siamo nel 23/12/1975.Il 31/12/1975 viene fatto il sopralluogo
    da parte del geometra dell'ufficio tecnico del Comune (9 giorni dopo) che dichiara
    che e'conforme al progetto approvato.Questo dimostra che il condominio era
    più alto di 2 metri ,prima del controllo del tecnico comunale.
    Nel progetto iniziale esistevano 11 appartamenti, pero' quando hanno fatto il sopraluogo erano 13 .
    Hanno dato l'abitabilita' al progetto del 1973 dove si dice che erano solo
    11 appartamenti, dichiarano pero' che ci sono su tutto il condominio vani utili 64
    accessori 81 che corrispondono a quelli attuali.(tutti e 13 gli appartamenti).
    I condomini sotto non si interessano più di tanto perché hanno una sanzione
    minima.( hanno dei piccoli abusi)Per questo motivo il Comune cerca di portare
    la sanzione da in solido a frazionata, per far pagare la maggiore a noi delle tre
    mansarde .Quello che mi interessa e mi ripeto, il tecnico di allora(tuttora vivente)
    ha delle responsabilità per aver dichiarato il falso?
    Come vedi , e' caso molto ingarbugliato .
    Saluti e grazie
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Nell'appartamento di progetto quali vani sono previsti? esempio tre camere soggilrno e cucina oppure cosa? quali vani hanno le mansarde?
     
    Ultima modifica: 4 Maggio 2014
  12. menibos

    menibos Membro Junior

    Privato Cittadino
    Faccio un esempio, la mia mansarda ,ha tre camere, una sala ,cucinino ,bagno.

    Pero' non esiste nessun progetto, al Catasto sono disegnate tutte le stanze, mentre

    per il Comune e' una soffitta. La mansarda vicino ad esempio ha regolari due stanze

    pero' ne ha altre due che non sono disegnate al Comune, ma tutte e 4 sono al Catasto

    Così per la terza mansarda che non ha tutte le stanze disegnate al Comune.

    La cosa strana e' che i vani di tutto il condominio corrispondono ai vani che

    sono stati inseriti nell'abitabilità rilasciata dal Comune a tutto il condominio

    Mi spiego meglio, i vani corrispondono a 13 appartamenti, lo stesso numero

    non corrisponderebbe al progetto iniziale (11 appartamenti) dovrebbero essere

    di meno.saluti e grazie
     

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