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  1. edo05

    edo05 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono nuovo e ancora "inesperto", quindi perdonatemi...
    Spiego, o almeno ci provo, cosa sta capitando a noi. Allora, abbiamo ereditato un appartamento in condominio costruito nel 1972 e non ci siamo mai preoccupati di verificare se vi fossero difformità, visto che l'appartamento venne modificato durante la costruzione del condominio (non dopo. Condominio enorme, essendo disposto in due palazzi). Ora che dobbiamo vendere scopriamo, dopo aver fatto il compromesso, che in COMUNE vi è una difformità della piantina (ovvero le famose modifiche fatte non sono state 'registrate' in comune), ma il catasto va bene.
    Chi ha comprato vuole ristrutture tutto, buttare giù pareti, ecc. quindi ci ha chiesto una DELEGA (è già venuto anche il loro architetto a fare foto alla casa e non ha riscontrato problemi) per poter iniziare i lavori prima del rogito. Ieri però il notaio ci dice che la delega NON la possiamo fare prima del rogito perché lui, come notaio, non può dichiare che in comune c'è una difformità che non è mai stata 'sanata', o dichiarata, e non può neppure inserire una 'clausola' (richiesta dai compratori che vogliano venga inserita nel rogito) che dica che in comune c'è una difformità (uno sgabuzzino che non è nello stesso punto della piantina originale), anche se nessuno sapeva che ci fosse tale difformità(e che a compromesso nessuno ha notato tale cosa).
    Visto che i compratori sono particolarmente pignoli e hanno sempre cercato di trovare dei problemi, problemi però che fino ad ora non c'erano (la casa gli è subito piaciuta, così come il prezzo, ecc.), come possiamo fare? Il notaio ha detto che il rogito lo fa (non gli interessa cosa c'è scritto in comune, gli basta il catasto, che va bene), ma noi non possiamo fare la delega che loro vogliono, quindi non sappiamo come spiegare loro che il rogito si può fare, ma non la delega prima, come uscire da tale impasse? Possiamo recedere dal compromesso senza pagare il doppio dell'acconto dato?
    non so neppure se ho spiegato bene, ma siamo "abbastanza" disperati... grazie!!!
     
  2. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Per farla breve: portali dal notaio che dovrà stipulare il rogito e lascia che sia lui a spiegare il tutto.Tu non rilasciare NULLA! Anna
     
    A antonello piace questo elemento.
  3. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    se ci sono difformità in relazione alla diversa distribuzione degli spazi interni basta fare una comunicazione in sanatoria pagando una mora di 258€ (sempre che le modifiche siano conformi alle prescrizioni dello strumento urbanistico). poi si può fare l'atto tranquillamente.

    saluti
     
  4. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    E se ci sono spazi in più non denunciati, ricavati sottoterra ed usati regolarmente dagli attuali proprietari, cosa devo dire alle due parti e come mi devo comportare nello stipulare il compromesso? Grazie a tutti per l'aiuto. Anna
     
  5. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    gli spazi in più non concessi (con permesso di costruire, concessione edilizie o DIA onerosa) sono abusivi. devono essere demoliti o bisogna valutare la possibilità di chiedere permesso di costruire in sanatoria.
    devi suggerire ai venditori di incaricare un tecnico per fare una verifica.
     
  6. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Nel caso che sto trattando i volumi sono ricavati nell'interrato, adiacenti il garage, ma con ingresso completamente indipendente, in questo caso dovrebbe essere chiuso l'accesso? Anna.
     
  7. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    dipende da come viene calcolato il volume urbanistico dallo strumento locale di gestione del territorio (PRG, PGT, ecc.)
     
  8. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Dunque Federico, quello spazio è abusivo, all'acquirente è stato detto, io Agenti Immobiliari come stipulo il compromesso, non ne scrivo?Anna
     
  9. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    non mi sento competente in materia.
    io ti posso suggerire la pratica corretta da un punto di vista urbanistico che è quella di permesso di costruire a parziale sanatoria per demolire la parte abusiva o regolarizzare ciò che si può.

    se ciò si possa dichiarare in un preliminare in attesa di sanare la situazione non lo so.
    a sensazione la scritta è: l'immobile sarà conforme alla normativa urbanistica ed edilizia all'atto del rogito.
    cioè non dichiarare che "è" conforme ma che lo sarà.
    Nel frattempo presentare la pratica per regolarizzare la situazione.
    In alcuni comuni però queste pratiche possono essere anche molto lunghe.

    Ripensandoci:
    ma un volume interrato in un edificio residenziale (è residenziale?) tipo cantina normalmente non produce volume urbanistico.
    Se non è una zona vincolata e il volume aggiuntivo è una cantina o magazzino, non dovrebbe essere abuso ma illecito amministrativo perchè non produce volume urbanistico.
    Quindi magari si può regolarizzare.
     
  10. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Penso che quello spazio non sia regolarizzabile, mai.
     
  11. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    perchè?
    hai altri elementi per valutare?
     
  12. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Conosco la situazione dell'Elba (ci lavoro) e se non è stato sanato è improbabile che possa esserlo.
     
  13. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    ah ok.
    Ambito vincolato? Vincolo ambientale o paesaggistico? Altri motivi?
    Sono curioso dal momento invece che l'Elba la conosco solo dal mare.
     
  14. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    per regolarizzare un ampliamento interrato completamente basta la dia, sempre che non sporga dalla sagoma del fabbricato in misura maggiore di quella che concede il regolamento edilizio e/o le norme tecniche. per quello ci sono da pagare gli oneri concessori.

    si può fare tranquillamente, se l'abuso nella fattispecie è quello da te descritto e se non ci sono motivi ostentativi (vincoli particolari ecc.)

    saluti
     
  15. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    E' uno spazio intercluso e per tale motivo un altro geometra locale mi ha detto che, occorre verifica con sopralluogo, ma potrebbe essere sanato c/o Comune con l'applicazione dell'ex articolo 13 di uno dei condoni...non ricordo quale...
    Grazie a tutti per il contributo. Anna
     
  16. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    ma c'è una pratica di condono non ancora perfezionata sopra?
    perchè se non c'è voglio proprio vedere come fa a riaprire i termini.
     

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