Approccio trattativa / Nostro budget

[brina82]

Ok, eventualmente, oltre alle planimetrie catastali (ufficiali) cosa devo chiedere all'agente per permettere al tecnico di avere una documentazione completa?

Totoli edilizi, agibilità, copia dei progetti ecc.

 

[Bagudi]

*Errata corrdige al titolo: NOSTRO budget, non "mio"

Fatto

 

[raflucs]

Allora siamo andati a visionare la casa e come immaginavo c'è qualche magagna. Situazione che farò approfondire.

Vorrei però un vostro parere. Allo stato attuale i due appartamenti risultano urbanisticamente come separati e regolarmente accatastati (anche da visura all'agenzia dell'entrate il piano costruito in una seconda fase risulta esserci).

Ci sono però diversi abusi:
1) Scala a chiocciola che li mette in comunicazione
2) Un bagno che non c'è ma presente sulla planimetria
3) Diversi tramezzi
4) Una veranda chiusa

L'ultimo piano non è raggiungibile tramite ascensore ma attraverso una scala un po' strettina.

L'agenzia mi ha mandato 2 preventivi con 2 soluzioni per sistemare il tutto:

Il prev. 001 comprende:
• La pratica di accorpamento urbanistico degli immobili (attualmente separati
urbanisticamente) e la regolarizzazione delle opere interne ed esterne apportate rispetto al titolo assentito;
• L'aggiornamento catastale;
• L'agibilità;
• L'APE.
Si specifica che qualora si intendesse procedere con questa soluzione sarà necessario
cambiare la scala di collegamento in quanto non sono ammesse scale a chiocciola per il collegamento di ambienti abitabili. TOT. 5K

Il prev. 002 comprende:
• Le pratiche urbanistiche per la regolarizzazione delle opere interne ed esterne apportate nei due immobili rispetto al titolo assentito;
• L'aggiornamento catastale con il frazionamento dei due immobili (attualmente è presente un immobile unico al catasto)
• Le agibilità
• Le APE
Si specifica che qualora si intendesse procedere con questa soluzione sarà necessario installare un servo scala nel vano scala condominiale, dal piano quinto al piano sesto in quanto privo di ascensore, per garantire l'abbattimento delle barriere architettoniche obbligatorio per le parti comuni. TOT 7k

Fermo restando che l'immobile ci piace, volevo chiedervi anzitutto cosa ne pensate della situazione: se troppo complicata o risolvibile facilmente (il nostro obiettivo è abitare il 5°piano e tenere per parenti e amici quello superiore) quindi potremmo valutare anche di prenderli separatamente per entrambi "prima casa".

E in seconda luogo, per un eventuale proposta cash, secondo voi, qual è una buona mossa?

So che l'appartamento è stato ereditato da 4 fratelli, che vogliono disfarsene per via delle spese alte (valore catastale oltre 1.500€/ tassazione seconda casa, immondizia, etc etc etc) e che sono consapevoli del casino in cui versa. Ricordo che l'appartamento è fuori a 299k.

Grazie a chi mi risponderà

 

[il_dalfo]

(il nostro obiettivo è abitare il 5°piano e tenere per parenti e amici quello superiore)

Compra solo l'appartamento al piano sotto e coi soldi che risparmi puoi permetterti di ospitare parenti ed amici in hotel/bnb per un bel po' di tempo.
A occhio non mi pare che sia l'appartamento giusto per te (ma chi son io per dirlo?).

Hai valutato l'ipotesi di acquistare un appartamento un po' più grande di quello del 5 piano, tipo con una stanza in più o a possibilità di crearla? Te lo chiedo perché:
- probabilmente risparmieresti nell'acquisto e sulle tasse/imposte di gestione o, in alternativa, a parità di budget trovi un immobile con caratteristiche superiori.
- avresti comunque un locale in più per ospiti/armadi.
- ti resterebbe una cartuccia per un altro "prima casa" se capita l'occasione,
- non ti dovresti sobbarcare di spese "inutili" (servoscala esterno, rifacimento della scala interna, pratiche varie).

 

[specialist]

So che l'appartamento è stato ereditato da 4 fratelli, che vogliono disfarsene per via delle spese alte (valore catastale oltre 1.500€/ tassazione seconda casa, immondizia, etc etc etc) e che sono consapevoli del casino in cui versa. Ricordo che l'appartamento è fuori a 299k.

Dato che sia il preventivo 1 sia il preventivo 2 mi sembrano molto ottimistici e visto che gli eredi vogliono disfarsi in fretta dell'immobile e soprattutto paghi cash, se proprio devi non offrire più di 250mila euro, prendere o lasciare.

 

[raflucs]

Compra solo l'appartamento al piano sotto e coi soldi che risparmi puoi permetterti di ospitare parenti ed amici in hotel/bnb per un bel po' di tempo.
A occhio non mi pare che sia l'appartamento giusto per te (ma chi son io per dirlo?).

Hai valutato l'ipotesi di acquistare un appartamento un po' più grande di quello del 5 piano, tipo con una stanza in più o a possibilità di crearla? Te lo chiedo perché:
- probabilmente risparmieresti nell'acquisto e sulle tasse/imposte di gestione o, in alternativa, a parità di budget trovi un immobile con caratteristiche superiori.
- avresti comunque un locale in più per ospiti/armadi.
- ti resterebbe una cartuccia per un altro "prima casa" se capita l'occasione,
- non ti dovresti sobbarcare di spese "inutili" (servoscala esterno, rifacimento della scala interna, pratiche varie).

Dato che sia il preventivo 1 sia il preventivo 2 mi sembrano molto ottimistici e visto che gli eredi vogliono disfarsi in fretta dell'immobile e soprattutto paghi cash, se proprio devi non offrire più di 250mila euro, prendere o lasciare.

L'appeal di questa soluzione era ed è dato proprio dal fatto che si può rendere quasi "indipendente" la permanenza di eventuali ospiti + altre caratteristiche... ma effettivamente forse la strada più semplice è trovare qualcosa di più grande adibendo una camera all'uso.

Ad ogni modo ho risentito l'agente e mi sono fatto rispiegare la situazione perché non era molto chiaro. Dunque il 6° ed ultimo piano non ha una concessione edilizia e i 2 preventivi sono 2 opzioni che servono a mettere a norma il tutto per poi chiedere una concessione edilizia in sanatoria.

L'agente me ne parla come fosse una cosa normale e facilmente risolvibile perché la zona non è sottoposta a tutele di carattere storico e paesaggistico ma tra "abusi", "sanatoria" e "concessione" mi sembra una situazione, diciamo cosi, non proprio scontata. Sbaglio?

Il dilemma nasce dal fatto che la casa ci interessa molto e saremmo propensi a fare una offerta cash per ottenere un bel prezzo ma siamo consapevoli che con un'offerta cash rischiamo di fare la cavolata dell'anno accollandoci eventuali problematiche non risolvibili.

Ieri ne ho anche parlato con un tecnico che telefonicamente mi ha detto che il fatto che l'immobile risulti al catasto e all'agenzia dell'entrate non ha nessun significato perché quello che conta è la conformità urbanistica e che scegliendo uno dei 2 preventivi non è detto che la concessione venga rilasciata. La prossima settimana si attiverà per approfondire il tutto... voi cosa ne pensate?

 

[francesca63]

voi cosa ne pensate?

Che solo il tecnico di tua fiducia, dopo aver analizzato i documenti e lo stato di fatto, potrà dirti se realmente la situazione è sanabile.
Onestamente però pare improbabile; altrimenti perché il venditore non procede prima di vendere ?
Se non vuoi rischiare di perdere la casa, qualora fosse fattibile la regolarizzazione, puoi solo valutare di firmare una proposta con condizione sospensiva legata alla verifica positiva della possibilità di regolarizzare alle cifre presentate; procedura da seguire però solo se la proposta ( soprattutto la condizione) viene predisposta in modo ineccepibile.

Io sarei per pensare ad altra soluzione …

 

[raflucs]

Che solo il tecnico di tua fiducia, dopo aver analizzato i documenti e lo stato di fatto, potrà dirti se realmente la situazione è sanabile.
Onestamente però pare improbabile; altrimenti perché il venditore non procede prima di vendere ?
Se non vuoi rischiare di perdere la casa, qualora fosse fattibile la regolarizzazione, puoi solo valutare di firmare una proposta con condizione sospensiva legata alla verifica positiva della possibilità di regolarizzare alle cifre presentate; procedura da seguire però solo se la proposta ( soprattutto la condizione) viene predisposta in modo ineccepibile.

Io sarei per pensare ad altra soluzione …

Beh, in effetti, anche se cash si può condizionare con assegno sostanzioso a copertura dei costi di regolarizzazione (anche di più per motivare), ad esempio, 40k a regolarizzazione e il restante a rogito.

Il dubbio che mi viene è:
la condizione deve avverarsi "a verifica positiva della possibilità di regolarizzazione" oppure "dopo effettiva regolarizzazione"?

Perché nel primo caso l'agente dice che i 2 preventivi li ha redatti un tecnico che ha ritenuto possibile sanare in quei 2 modi. Anche sottoponendo il tutto a un tecnico di parte comunque, alla fine, non vé certezza... perché l'ultima parola è del comune (credo). Oppure c'è un modo solo sulla carta di garantire la possibilità di sanare?

Grazie tante

 

[francesca63]

Il dubbio che mi viene è:
la condizione deve avverarsi "a verifica positiva della possibilità di regolarizzazione" oppure "dopo effettiva regolarizzazione"?

Puoi scegliere tu come impostare la sospensiva; poi il venditore deciderà se accettare o meno.

Perché nel primo caso l'agente dice che i 2 preventivi li ha redatti un tecnico che ha ritenuto possibile sanare in quei 2 modi. Anche sottoponendo il tutto a un tecnico di parte comunque, alla fine, non vé certezza... perché l'ultima parola è del comune (credo). Oppure c'è un modo solo sulla carta di garantire la possibilità di sanare?

Penso che un tecnico dovrebbe sapere se si può sanare, e con che tempi e costi.
Ma io non sono un tecnico…
@brina82 , @cafelab , @marcanto , cosa dite ?

 

[brina82]

L'appeal di questa soluzione era ed è dato proprio dal fatto che si può rendere quasi "indipendente" la permanenza di eventuali ospiti + altre caratteristiche... ma effettivamente forse la strada più semplice è trovare qualcosa di più grande adibendo una camera all'uso.

Ad ogni modo ho risentito l'agente e mi sono fatto rispiegare la situazione perché non era molto chiaro. Dunque il 6° ed ultimo piano non ha una concessione edilizia e i 2 preventivi sono 2 opzioni che servono a mettere a norma il tutto per poi chiedere una concessione edilizia in sanatoria.

L'agente me ne parla come fosse una cosa normale e facilmente risolvibile perché la zona non è sottoposta a tutele di carattere storico e paesaggistico ma tra "abusi", "sanatoria" e "concessione" mi sembra una situazione, diciamo cosi, non proprio scontata. Sbaglio?

Il dilemma nasce dal fatto che la casa ci interessa molto e saremmo propensi a fare una offerta cash per ottenere un bel prezzo ma siamo consapevoli che con un'offerta cash rischiamo di fare la cavolata dell'anno accollandoci eventuali problematiche non risolvibili.

Ieri ne ho anche parlato con un tecnico che telefonicamente mi ha detto che il fatto che l'immobile risulti al catasto e all'agenzia dell'entrate non ha nessun significato perché quello che conta è la conformità urbanistica e che scegliendo uno dei 2 preventivi non è detto che la concessione venga rilasciata. La prossima settimana si attiverà per approfondire il tutto... voi cosa ne pensate?

Non è detto che si riesca a regolarizzare tutto; magari la veranda non si riesce, per dire.

Quindi dovrai capire se accollarti tu questo rischio, magari pagando cash (evitando i controlli per il mutuo) oppure far regolarizzare prima.

Dare una caparra per far regolarizzare non dovrebbe essere un'idea malsana, tuttavia io suggerisco sempre caparre piccole (la più piccola ragionevolmente possibile).