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  1. Franco Taccori

    Franco Taccori Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti, sono un nuovo iscritto al forum anche se da tempo leggo molte discussioni qui presenti.
    Oggi ho deciso di pubblicare una nuova discussione in quanto non ho trovato nulla di simile da nessuna parte e avrei il piacere di confrontarmi con chiunque abbia voglia di rispondermi su quanto accaduto:
    Tempo fa un mio conscente ( proprietario del bar dove mi reco ogni giorno per la pausa caffè) mi chiede di vendergli un appartamento che ha ereditato e che in questo momento è affittato, ma non può firmarmi un mandato in quanto il vicino di casa sembra essere interessato anche se continua a rimandare la decisione finale. Senza pormi troppi problemi ( vista la conoscenza del venditore ) vado con il proprietario e l'inquilino a visionare l'appartmento, e comincio a darmi da fare con foto, cartelli etc.
    Dopo qualche settimana arriva in agenzia il primo cliente e nel giro di qualche giorno si va a vedere la casa ( sempre in presenza dell'inquilino ) subito il cliente mi dimostra interesse e decidiamo di risentirci dopo qualche giorno. Dopo circa una settiamna, recandomi al bar, il proprietario mi informa che alla fine il mitico vicino si era fatto avanti ed aveva venduto l'appartamento.. "Caspita" sussurrai, proprio ora che era venuto uno che sembrava interessato... va be dopo tutto mi aveva detto della trattativa con il vicino e pertanto è andata male... ci ho provato...
    Fatto sta che dopo qualche mese ( 2 ) vengo a spere che il cliente che ho accompagnato viveva felice e contetno nell'appartamento visionato con me!!! E qui le cose si fanno interessanti....
    Chiamo il venditore ( che la mattina dell'appuntamento era venuto anche lui perchè l'inquilino si era dimenticato dell'orario stabilito ) il quale comincia a dirmi che non si ricordave se fosse lo stesso che avevo accompagnato io, che non aveva ancora firmato nulla e che forse il vicino lo comprava lui...???!!
    Chiamo L'acquirente il quale conferma di vivere in quell'appartamento ma che per ora sta paganto un affitto in quanto è in attesa dei soldi ( è appena andato in pensione ) e che quindi non ha ancora comprato nulla, anzi mi chiede come mi permetto di minacciarlo ( chiesto come mai non era venuto in agenzia ) e fargli domande su come mai lui è in quella casa e la telefonata si conclude.
    Premesso che in 16 anni di attività ho fatto causa una sola volta a dei clienti ( e fortunatamente vinta ) in questa occasione, vista anche la conoscenza dell'ormai ex amico venditore vado in uno studio legale e faccio mandare due belle raccomandatine ai due gentiluomini( nel frattempo avevo fatto una visura ma non vi era traccia di compravendita ) .
    Risponde uno studio legale per conto del venditore : il mio cliente ha affittato l'appartamento pertanto la provvigione richiesta non è dovuta..???...
    ECCO LA DOMANDA
    Ma se dopo un appuntamento di vendita, le parti sottoscrivo un contratto di affitto ( e devo ancora verificare se lo hanno fatto ) e poi dopo un anno, per esempio, stipulano una vendita l'agenzia cosa può fare ?
    Vi scivo questo perchè il mio ragionamento è puramente pratico: perchè il venditore ha chiesto al vecchio inquilino ( assolutamente non moroso ) di liberare l'appartamento perchè lo aveva venduto e poi si mette dentro un altro inquilino?? Secondo me stanno solo aspettando, ma a quel punto visto che prima della vendita sento che un contratto di affitto salterà fuori, io cosa posso fare????
    Scusate il "mappazzone" ma la storia è questa!
    Ringrazio per l'attenzione, in attesa di qualche riscontro un saluto a tutti e buon lavoro.
    Franco Taccori
    0122.64****
    immobiliarevalsusa@gmail.com
     
    Ultima modifica di un moderatore: 8 Aprile 2014
  2. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il termine di prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione è di un anno (art. 2950 C.c.), dunque inizia a decorrere dal giorno in cui è stato concluso l'affare (ad esempio dal momento in cui vi stata la stipulazione del rogito notarile del trasferimento del bene).

    La prescrizione è sospesa, qualora le parti messe in relazione dal mediatore abbiano occultato a costui la conclusione dell'affare.
    Deve trattarsi di un comportamento fraudolento, diretto intenzionalmente a nascondere al mediatore l'esistenza del suo credito, non essendo sufficiente un comportamento meramente omissivo (Cass., n° 11348 dell'11 novembre 1998).
    In questo caso, la prescrizione comincia a decorrere dalla data in cui il mediatore ha scoperto la frode.

    In breve, la parte richiedente la mediazione, uniformandosi ai principi di lealtà e correttezza, non deve provocare il lavoro a vuoto dell'agente immobiliare e tanto meno tentare di eludere i diritti che questi abbia maturato per l'avvenuta acquisizione degli elementi necessari e sufficienti al fine della conclusione dell'affare (Cass., n° 2071/2002).

    http://www.guidelegali.it/approfond...ntratto/il-diritto-alla-provvigione-4386.aspx

    Quindi:
    manda una seconda lettera alle parti facendo presente questo termine di prescrizione e la tua volontà a fare visure camerali ogni 12 mesi per fare valere i tuoi diritti, magari offrendo una transazione immediata "più conveniente" rispetto ad una causa legale.

    Ovviamente se hai una documentazione a tuo favore che possa reggere in una possibile causa legale.
     
    Ultima modifica: 8 Aprile 2014
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  3. Franco Taccori

    Franco Taccori Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Innanzitutto grazie per l'interessamento, ora in base ad alcune informazioni che mi hai dato le valuterò insieme all'avvocato.
    La cosa che mi lascia un po' perplesso è che lo stesso avvocato mi smonta dicendomi che se questi hanno fatto un contratto di affitto e poi faranno la vendita sarà difficile vincere un'eventuale causa per le provvigioni di una vendita.
    Per rispondere alla parte finale del tuo post, l'unica prova che io possideo dell'avvenuto incontro tra le parti è la presenza dell'inquilino ( disposto a testimoniare ) che ricorda l'appuntamento e che potrà dire che il venditore gli ha chiesto di liberare la casa ( il contratto era scaduto ) perchè l'aveva venduta.
    Per altro navigo veramente a vista in quanto non mi era mai capitata una situazione analoga e per questo ho postato la mia situazione sul forum nella speranza di avere un riscontro.
    Non è solo una quastione di soldi, ma il fatto compiuto ed il modo, in quanto se questi la fanno franca di fronte alla legge mi chiedo a questo punto quali garanzie possiamo avere nello svolgere la nosta attività di mediazione.
    Grazie ancora
    Franco
     
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  4. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tu hai presentato al proprietario una persona che vuole comprare la sua casa. Punto.

    Il fatto che lui abbia trascorso un anno in affitto in questa o quella casa è ininfluente, il tuo diritto alle provvigioni non si interrompe con un contratto di locazione, in quanto il tuo intervento ha permesso all'Acquirente/inquilino di venire a conoscenza ed anche dopo un anno, poter comprare proprio quella casa.

    Ovviamente non puoi pretendere la provvigione per il suo affitto perché non era quello lo scopo della visita.

    In ultimo, stando così le cose, continua a tenere buoni rapporti con il precedente inquilino e cambia avvocato..
     
  5. Silano

    Silano Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Val di Susa.Scusate ma voi nn siete quelli del nord i Padani,quelli onesti e corretti?

    Io pensavo che ste cose capitassero solo al sud invece capitano anche al nord.
     
  6. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Per poter aver delle garanzie nel nostro lavoro futuro occorre chiedere al venditore un incarico esclusivo di vendita e contemporaneamente di affitto.
    Questo venditore fin dall'inizio ha dato delle motivazioni assurde per non darti nessun incarico.
     
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  7. Franco Taccori

    Franco Taccori Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    che dire se non erro nel mio caso il venditore è del nord e l'acquirnte del sud pertanto...
     
  8. Franco Taccori

    Franco Taccori Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Hai ragione, ma se poi le parti fanno quello che ho scritto che cambia tra l'avere un incarico o no e se quando tu scrivi tramite un legale e questi tramite un legale ti rispondono che hanno affittato cosa puoi fare. Io per ora farò ogni mese una visura dopodichè con la testimonianza dell'inquilino cercherò di dimostrare quanto fatto. In più spero che quando faranno l'atto indicando i pagamenti commettano l'errore di dichiarare eventuali caparre versate ( Dec. Bersani ) ma è solo una speranza.
    Poi alla fine come detto sopra non è per i soldi ma per capire come difendersi da questi raggiri in futuro sia per me che per tutti i colleghi.

    ciao e grazie del tuo post.: )
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E verificare se veramente hanno fatto un contratto d'Affitto ?
     
  10. Franco Taccori

    Franco Taccori Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao Bagudi, grazie anche a te per la partecipazione; anche io mi sono posto questa questione e, interpellando il mio notaio di fiducia , mi dice che senza una richiesta scirtta non sa se possono dirglielo, comunque risolveremo.
    A parte questo mettiamo il caso che lo abbiano fatto, io resto comunque dell'idea che prima o poi chiuderanno la vendita perchè il proprietario voleva vendere ( altrimenti non mandava via l'inquilino ripeto non moroso ) e l'acquirente era in attesa dei soldi della pensione per tanto arriverà il giorno che facendo la visura salterà fuori la compravendita e quindi torno sulla mia richiesta di come difendermi dal fatto che si fa un contratto di locazione e poi la vendita qunado io ho fatto un appunatamento di vendita.

    Ciao
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Francamente non so se sia mai successo.

    Ritengo però che gli strumenti per un'eventuale causa dovrebbero essere gli stessi che utilizziamo di solito nelle cause: tutte le prove che hai portato il cliente a vedere l'appartamento, mail di richiesta, contatti intercorsi, numero di telefono, foglio visita, testimoni, ecc.
     
  12. Franco Taccori

    Franco Taccori Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ho la testimonianza dell'inquilino sia in fase di acquisizione con il proprietario che in fase di appuntamento vendita . Ed oh sempre l'inquilino pronto a testimoniare che il proprietario gli ha chiesto di liberare l'appartamento perchè lo aveva venduto.

    Purtroppo come ho detto conoscevo il venditore e mi fidavo..
     
  13. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    nella sua tragicità è un bel epitaffio
     
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  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Invia a tutti e due una raccomandata nella quale comunichi che mensilmente controllerai l'eventuale vendita presso i pubblici uffici immobiliari e, in caso di esito positivo per te, li denuncerai per il pagamento delle provvigioni e ti attiverai con il penale nel caso di loro dichiarazioni mendaci.
    Sono certo che arriveranno ad una transazione onorevole.
     
  15. Franco Taccori

    Franco Taccori Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao Antonello, grazie del tu post, sicuramente monitorerò la situazione, ma visto che ormai una raccomandata è stata mandata da uno studio legale e la loro risposta è stata quella di aver affittato, pensavo di lasciarli tranquilli ed illusi su una mia rassegnazione in modo che magari nel giro di qualche mese andranno in atto convinti di aver risparmiato un po' di soldi dopodichè prenderò in mano la situazione.
    Spero inoltre che indichino nell'atto eventuali acconti versati ( io sono del parere che il proprietario mai avrebbe mandato via l'inquilino per mettersi dentro uno che gli da 500 euro al mese, ma si sia fatto dare una bella caparruccia ) e che questi possano in qualche modo riportare l'evidenza di una compravendita gia avvenuta prima del contratto di locazione ( sempre che ne abbiamo fatto uno ).
    Fermo restando il mio dubbio riamane sempre sul fatto che questi si difendano dicendo che hanno prima affittato e poi acquistato è lì che la giurisprudenza mi fa un po' paura......
    Comunque la prossima settimana mi incontro con il mio legale e discuteremo anche della tua ipotesi. Ormai le studiano proprio tutte!!!
    A presto e grazie.
    Franco
     
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  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fai sapere!
     
  17. sarda81

    sarda81 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao franco sono d accordo con te per il fatto di lasciarli tranquilli per un po.. In modo che siano convinti che ti sei arreso e facciano il rogito appena possibile, altrimenti magari aspetteranno piu tempo prima di andare al rogito per aggirare l ostacolo... Dispiace veramente che cio succeda con un conoscente di cui ti fidavi...
    Spero tu abbia cambiato bar!!!
    Guarda ormai non ci si puo fidare piu di nessuno.. Quando i clienti mi dicono che non possono darmi l incarico esclusivo perche hanno una persona interessata gli scrivo sull incarico che in caso di vendita diretta da parte del proprietario a sig. Tizio ( naturalmente da provare )
    l incarico decade automaticamente senza nessuna penale o rimborso per l agenzia, Magari non servirà a molto e non so effettivamente se e una clausola valida, peró bisogna cercare un po di tutelarsi... :disappunto:
     
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  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, è una clausola valida, anche noi l'abbiamo fatto qualche volta.
     
  19. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    La colonizzazione da confino obbligato ti smentisce purtoppo. E il panorama edilizio anche.;)
     
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  20. francesca7

    francesca7 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E proprio quando ti fidi perchè conosci il soggetto e lo credi un amico/conoscente che arriva, perchè arriva, la fregatura, arrabbiatura e mal di fegato. La cosa tragica è che sei stimolato a cambiare la tua personalità ed a diventare malfidato. La ricerca delle soluzioni per tuteklarsi e non restarci ancora male è faticosa e laboriosa.
     
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