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  1. fravale

    fravale Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    da qualche mese mi sono imbattuto nell'acquisto di una casa.
    Dopo tantissime peripezie in data 2/7/2010 ho fatto il compromesso senza indicare data dell'atto con la condizione che l'immobile sia libero da persone, cose, ipoteche ecc...
    L'immobile è soggetto a pignoramento che però è stato risolto (ho la cancellazione del pignoramento e l'ordine di cancellazione dell'ipoteca relativa al mutuo dei venditori).
    L'immobile adesso risulta Libero. Il problema è che l'immobile è anche locato.
    Il contratto di affitto è scaduto con raccomandata inviata entro 6 mesi, e per accordi tra il venditore e l'inquilino l'immobile è ancora occupato fino al 1/09/2010. Questa è la data che l'inquilino ha fornito.
    Oggi ho avuto una forte discussione con il venditore che vuole fare l'atto entro il 6/8/2010, mentre io voglio aspettare che l'inquilino sia andato via. A questo punto il venditore minaccia di non vendermi più l'immobile. (dimenticavo: io ho dato 45 mila euro al momento del compromesso).
    So che in questo caso dovrebbe darmi il doppio della caparra ma io voglio quell'immobile.
    Domanda:
    Il venditore è obbligato a vendermi l'immobile?
    E' conveniente comprarlo ugualmente con l'inquilino? E' troppo difficile sfrattarlo se non se ne va da solo?
    Grazie
     
  2. ALINGHI

    ALINGHI Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il venditore bluffa , non penso proprio che abbia intezione di darti 90 mila euro di doppia caparra , senza considerare che tu lo potresti citare per danni ...aspetta che se ne vada l'inquilino , alla fine è solo un mese di attesa ;) Sinceramente non vedo il motivo di tutta questa fretta, se non in due casi : o il venditore è in malafede sul fatto che l'inquilino lasci l'appartamento o ha bisongno urgente di soldi , in quel caso non può permettersi di lasciarsi scappare l'affare con il rischio di dover aspettare altri mesi prima di vendere il suo appartamento.
    Comunqe rispondendo alla tua domanda : no , il venditore non è obbligato a vendere .
     
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Gli invierei una raccomandata A/R significandogli che come da compromesso:
    l'immobile deve essere libero anche da persone e cose all'atto pubblico.
    Quindi non all'1 settembre, ma dopo che l'inquilino sarà andato via.
    Per quel che ha detto il proprietario sono d'accordo con Alinnghi.
    E' un bluffff!
     
  4. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mah! Se hanno già fatto un compromesso si presuppone vi sia stata una caparra confirmatoria e in questo caso il venditore E' obbligato a vendere.
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'obbligo proprio non esiste.
    Ognuno può fare quello che vuole ed il contrario anche in presenza di un contratto.
    Sempre che restituisca 45 + 45 = 90.000,00 euro.
    Fravale, penso, non farà certamente storie e andrà alla ricerca di un altro benefattore da 45 mila.
     
  6. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Come sarebbe a dire che l'obbligo non esiste?
    La caparra confirmatoria mette nelle condizioni (legali) una delle due parti di costringere l'altra ad adempiere.
     
  7. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Hai fatto trascrivere il preliminare?

    Smoker
     
  8. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista

    Le caratteristiche fondamentali di questo tipo di caparra confirmatoria sono: se la parte che ha versato la caparra si rende successivamente inadempiente, il venditore può, solo se vuole, decidere di recedere dal contratto trattenendo la caparra come risarcimento del danno subito (derivante da mancato rispetto degli obblighi assunti dall’ acquirente); se invece è inadempiente colui che ha incassato la caparra, l’ acquirente può recedere dal contratto e pretendere la restituzione delle somme versate oltre ad un ulteriore somma pari alla caparra (sostanzialmente può richiedere il doppio della caparra anche a titolo di risarcimento dei danni subiti con il mancato acquisto).

    P.S: per antonello, voglio farti una precisazione: quanto hai appena letto è una facoltà della parte lesa e non un obbligo in quanto la stessa può anche obbligare l’ altra parte ad adempiere agli obblighi contrattuali così come pattuiti :ok::ok::ok:
     
  9. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Brava scimmietta!
    O non è quello che dicevo anch'io??
    ;)
     
  10. ALINGHI

    ALINGHI Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma gli obblighi pattuiti dicevano anche che l' immobile sia libero da persone, cose, ipoteche ecc...
     
  11. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma (paradossalmente) non c'è una data di scadenza. Perciò l'acquirente ha tutta la facoltà di aspettare quanto vuole che si liberi l'appartamento e poi addivenire al rogito.
     
  12. fravale

    fravale Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il compromesso non è stato trascritto. Invece ho sentito che in casi estremi un giudice può enettere l'ordine di vendere l'immobile. è possibile?
     
  13. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    concordo con leonard ed enrikon in merito alla caparra confirmatoria
     
  14. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    il venditore è obbligato il compratore no finchè non si sono verificate le condizioni stabilite ed eventualmente se si protrae la cosa chiiedere la recessione del compromesso per mancanza del rispetto delle clausule...........:fico:

    Aggiunto dopo 1 :

    P.s. quando si apre la caccia al cinghiale da voi essendo un appassionato con una bella doppietta????:risata::risata::risata::risata::risata:
     
  15. ALINGHI

    ALINGHI Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Questo è anche vero , ma nel nostro caso non è l'acquirente che si vuole tirare indietro , ma è il venditore che vuole forzare i tempi del rogito pur non essendo rispettate le condizioni del preliminare( libero al rogito) , pena la mancata vendita ...quindi fra il venditore e l'acquirente chi non rispetta le clausole del preliminare è il venditore che a questo punto se si vuole tirare indietro deve donare all'acquirente 45 k :^^::^^:
     
  16. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Si è possibile. Leggiti l' art. 2932 cc..
    Comunque consegnare € 45.000,00, con un semplice preliminare, senza prendere precauzioni è un po' azzardato. Pensa se nuovi creditori dovessero trascrivere pignoramento sulla casa o iscrivere ipoteca, rischieresti di rimanere con un pugno di mosche o dovesse il venditore alienare a terzi, rendendosi dopo di fatto nullatenente.
    saluti

    Smoker
     
  17. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sempre che glielo conceda l'acquirente, ma pare (da quello che ha scritto Fravale) che questo non voglia il doppio della caparra ma addivenire all'acquisto.
    E legalmente ne ha diritto.
     
  18. ALINGHI

    ALINGHI Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Tutto verissimo ,però c'è anche da dire che dopo la sentenza della cassazionea 21045 del 1 ottobre 2009 , nemmeno la trascrizione del preliminare ti garantisce da spiacevoli sorprese ...l'unica cosa che tutela in questi casi sono lefideiussione bancaria rilasciata dalla banca del venditore...correggetemi se sbalgio ;)

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Bene , ma tu cosa consiglieresti al nostro amico ? Di sottostare al "ricatto" del venditore o aspettare che l'inquilino sloggi dall'appartamento ?
     
  19. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io aspetterei che l'inquilino sloggi. Non mi fiderei a comprare come "libero" un appartamento di fatto "locato" (anche se con inquilino a contratto scaduto).
     
  20. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Enrikon ha ragione. Contratto scaduto, ma lo sfratto ha dei costi sia in termini di tempo, sia di denaro, se l' inquilino non sloggia, inoltre dovesse il conduttore o membri della sua famiglia, in loco residenti, essere in condizioni particolari, il Tribunale concederebbe dei termini lunghi per il rilascio. Non è una differenza di poco conto libero o occupato.
    Se te lo consegna occupato abbassa il prezzo.

    Smoker
     

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