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  1. NonnoMau

    NonnoMau Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buon giorno a tutti. Sono abbastanza inesperto im materia edilizia, per questo motivo, mentre stavo ristrutturando il mio appartamento appena acquistato ho pensato bene di aprire una PortaFinestra sul muro di confine tra la casa ed il terrazzo di pertinenza dell'appartamento. Pensavo che non si dovesse richiedere permesso al condominio poiche' il muro su cui ho aperto e' arretrato di tre metri rispetto alla facciata del palazzo che e' anche il limite del mio terrazzo; non e' visibile agli altri condomini in quanto all'attico e solo molto parzialmente visibile da una strada laterale ed inoltre non ho aumentato la cubatura ma solo (forse) modificato la facciata. Purtroppo sembra non sia cosi' perche' il condominio mi ha ingiunto il ripristino (cosa impossibile perche' il palazzo e' una vecchissima costruzione a cortina del 1957 ed oggi non si riuscirebbe a ritrovarla identica) inoltre ha denunciato la cosa ai vigili urbani e mi attendo uno dei prossimi giorni una loro visita.
    Cosa mi suggerite di fare per sanare la questione? L'abuso, se effettivamente c'e' e' penale?
    Grazie per i suggerimenti che vorrete darmi.
     
  2. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Hai presentato una Dia per aprire la porta finestra?
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Essendo la parete perimetrale una struttura portante era necessario chiedere il parere del condominio, quindi secondo me ha ragione l'amministratore.
    Il motivo per cui ti hanno chiesto il ripristino?
     
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  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Andrai incontro ad una sanzione che varia dai 516 ai 1033 euri, ma la cosa è sanabile, tranne che l'immobile e/o la zona risulta sottoposta a vincoli paesaggistici o similari occorre verificare cosa questi vincoli permettono di realizzare.
     
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  5. NonnoMau

    NonnoMau Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per le risposte. Il palazzo e' in cemento armato e la parete che ho rotto era solo una tamponatura. No non ho fatto la DIA per la finestra ma la CILA per le ristrutturazioni interne e non ho menzionato la finestra. La circoscrizione da cui dipendo mi dice che per loro non c'era problema a concedermi l'autorizzazione purche' avessi avuto l'ok del condominio credo per l'estetica del palazzo.
    Salve, in base a cosa dici che dovrei cavarmela solo con una sanzione?
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No, se il condominio nega l'autorizzazione devi ripristinare.
    Da Codice Civile
    Art. 1120. Innovazioni.
    Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
    Tu hai alterato il decoro architettonico; quindi anche l'autorizzazione comunale, senza quella del condominio, sarebbe stata inefficace.
     
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  7. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Scusa Roberto, che io ricordi il decoro architettonico lo stabilisce il giudice competente, non un qualsiasi amministratore e/o condomino, queste ultime due figure possono agire in vie legali per il riconoscimento, ma non possono in questo caso a fatto già compiuto intimare la messa in ripristino non hanno il potere giudiziale e non sono pubblici ufficiali addetti a ciò.

    Un'altra precisazione a quanto scritto da NonnoMau la l'eliminazione di un tompagno esterno non ha mai pregiudicato una struttura, figuriamoci solo una parte di essa, l'art. 1120 è stato solo disatteso per la parte del decoro da dimostrare come detto sopra.
     
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  8. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non occorre l'autorizzazione condominiale per ottenere l'autorizzazione del municipio, ci mancherebbe altro. Il municipio rimane fuori da qualsiasi questione privatistica, si occupa solo della conformità urbanistica, igienica ecc
    A noi è capitato in più occasioni di aprire finestre e sottofinestre, in qualche occasione i condomini hanno richiesto il sopralluogo dei Vigili che sono venuti e avendo constatato che i lavori fatti erano coerenti con la Dia depositata non hanno fatto nessuna obiezione.

    Il condomino ha diritto di contestarti quello che vuole, tutti possiamo fare causa a tutti, ma un'intimazione a procedere è una minaccia vuota, deve portarti davanti al giudice che deciderà, perché anche tu hai i tuoi diritti, per esempio quelli dell'articolo 1102 cc

    Quello che ti verrà contestato dal municipio è di aver effettuato un lavoro senza avere preventivamente richiesto l'autorizzazione urbanistica, presumibilmente riceverai una multa come ti ha indicato Salves, non è comunque nulla di grave, non c'è penale, c'è anche la possibilità che siano meno fiscali e accettino una pratica in sanatoria, il tecnico che ha asseverato la CILA ti avrebbe dovuto avvisare però!
     
  9. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se è in zona paesaggistica le sanzioni aumentano e temo ci sia anche il penale.
     
  10. NonnoMau

    NonnoMau Membro Junior

    Privato Cittadino
    No, non e' zona paesaggistica, figurati e' a Roma in viale Marconi, la strada piu' brutta credo di tutta Roma!
    Grazie per il supporto, mi sento un po' piu' sollevato.
     
  11. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Allora potevi fare la CIl con la modifica od una variante, così ti salvavi almeno dalla sanatoria...
     
  12. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tutte le autorizzazioni rilasciate dai Comuni sono: "salvo diritti di terzi" quindi è vero che il Comune non mette bocca nelle questioni privatisitiche ma se ci sono questioni il provvedimento autorizzativo può essere ineff
    icace.[DOUBLEPOST=1396904443,1396904414][/DOUBLEPOST]
    [DOUBLEPOST=1396904551][/DOUBLEPOST]
    Ho riportato l'articolo del CC ma in questo caso era riferito solo alla parte del decoro; essendo la struttura portante in cemento armato è ovvio che non ci può essere danno strutturale.
     
  13. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non sono un avvocato però non mi pare così semplice, il "salvo diritti terzi" è una formula che utilizza l'ente per scaricarsi la responsabilità di fare indagini complesse sulle proprietà e accordi privatistici.
    Per far invalidare il permesso urbanistico i condomini devono segnalare al comune la loro opposizione producendo documentazione che dimostra che l'intervento lede i loro diritti.

    Comunque ti ripeto, è capitato più volte di aprire finestre o sottobalconi o portefinestre, anche le volte che i vicini si sono opposti rivolgendosi al comune e ci siamo ritrovati i vigili in cantiere non abbiamo mai avuto problemi.

    Naturalmente quando si fanno questi interventi va tenuto conto che i lavori possono arrecare disturbo al condominio quindi si cerca di fare tutto nella maniera + corretta e trasparente, si fa la pratica giusta :), si avvisano i condomini e l'amministratore dei lavori, si fa meno rumore e polvere possibile, si sta attenti a non danneggiare gli spazi comuni ecc
     
  14. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Cafelab sono d'accordo con te, cercavo di spiegare entrambe le possibilità.
    Poi è ovvio che se, come giustamente fai tu, informi i condomini che eseguirai i lavori e nessuno fa opposizione è come ottenere un tacito assenso.
    Pensa che nella mia vita precedente facevo il tecnico di cantiere e mi è capitato di buttare giù una sopraelevazione perché il vicino ha fatto ricorso contro il rilascio della concessione edilizia. 30 anni di tribunali.
     
  15. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    E' vero che rilasciate "fatti salvi i diritti di terzi", ma adesso ben raramente si lavora col rilascio di un titolo edilizio, bensì (come nel caso di specie), con un'asseverazione che, almeno in Toscana, implica anche la dichiarazione di non ledere altrui diritti. Tra l'altro vi sono numerose sentenze dove si dice che il Comune può entrare anche in questioni civilistiche, tipo distanze, vedute ecc. anche se non hanno implicazioni urbanistiche.
     
  16. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Perché?

    Il "condominio" prima di "ingiungerti" il ripristino (in che forma?) non ti ha contattato? E' partito direttamente con la denuncia al Comune?
     
  17. NonnoMau

    NonnoMau Membro Junior

    Privato Cittadino
    si, sono partiti senza nessun avviso. Comunque ora il mio tecnico sta provvedendo a fare una DIA in sanatoria, sembra che a detta di un tecnico del comune mi costera' attorno ai 2000 E ma, se con questa ottengo l'ok del comune (salvo diritti di terzi) sto tranquillo ed aspettero' , se vorranno farlo, che mi faccia causa il condominio; voglio vedere la faccia del giudice quando sapra' che il danno lamentato non e' visibile perche' a tre metri dalconfine del mio terrazzo.
    Vi manterro' informati.
     
  18. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    aggiornamento:
    dopo uno scambio di idee con un tecnico *poco competente* di uno dei tanti municipi romani che pretende il nulla osta del condominio (in che mani...) abbiamo dovuto approfondire la cosa.
    Il nuovo regolamento di condominio ha modificato l'art 1122 del cc

    alcuni legali rilevano che per come è impostato l'articolo
    A fronte dell'obbligo di comunicazione, infatti, non è prevista alcuna necessità di approvazione da parte dell'assemblea; il condomino, quindi, una volta adempiuto al dovere di comunicare l'intenzione di effettuare i lavori potrà darvi esecuzione e solo successivamente il condominio adirà le vie legali ove ritenga che il decoro architettonico sia stato leso.
     
  19. angelo 76

    angelo 76 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    In ogni caso essendo un condominio devi dare conto ad esso. Perciò il permesso comunale CIL o DIA quale esso sia, verrà sempre approvato a condizione che tu riesca ad avere un'autorizzazione condominiale. Le facciate sono parti del condominio, sappilo.
     
  20. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Non esiste nessuna norma che prevede il nulla osta del condominio presentato contestualmente agli elaborati di progetto. In questo caso non ci sono neanche i presupposti per sospettare un danno e/o un pregiudizio sulla stabilità, visto che si tratta della demolizione di una tamponatura esterna. Il comune può solo mettere la clausola risolutiva salvo diritti terzi, tra i quali rientrano quelli condominiali regolamento e quant'altro, anche perchè il decoro architettonico viene valutato solo da un giudice in riferimento agli interventi realizzati.
    Occorre invece verificare se l' apertura della portafinestra comporta una diversa procedura di rilascio autorizzativo prevista dal regolamento edilizio comunale, solo l'infrazione a questo implica sanzioni e quant'altro, oppure la soccombenza in azioni legali.
     
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