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  1. maktub

    maktub Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ho avuto la fortuna di visitare questo forum e sono rimasto particolarmente colpito dalla professionalità e dalla chiarezza con le quali vengono affrontati gli interessanti temi trattati.
    Vengo al dunque: ho acquistato una prima casa all’asta e tra due settimane scadranno i 120 giorni dalla notifica (in realtà dalla consegna del decreto di trasferimento da parte del notaio delegato dal giudice dell’esecuzione) per poter richiedere la concessione in sanatoria.

    In particolare sto valutando se richiedere la concessione in sanatoria per due tipologie di abuso:

    • per il recupero a fini residenziali del sottotetto - tipologia 1 (opere realizzate in assenza del titolo abilitativo e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici);
    • per le modifiche al primo piano - la tipologia 6 (opere di manutenzione straordinaria, come definite all’art. 3, comma 1, lettera b del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio: opere o modalità non valutabili in termini di superficie o di volume).

    Il mio dubbio riguarda in particolare i tempi necessari ad ottenere la concessione in sanatoria visto che ho sentito di casi in cui l’attesa (non so se anche nel caso di rilascio di concessioni in sanatoria di immobili acquistati all’asta) è stata di anni.
    Il mio timore è quello di investire ora una somma con l’aspettativa (speranza) di ottenere una concessione in sanatoria in breve tempo, al massimo due o tre mesi, per poi invece rimanere bloccato in attesa della stessa e non poter quindi stipulare il rogito (vista la mia necessità di vendere).

    Vorrei sapere se i miei dubbi e le mie preoccupazioni sono fondati e se, nel mio caso, dopo aver versato le oblazioni, gli oneri di urbanizzazione ed i contributi sul costo di costruzione, ecc. ho un diritto certo al rilascio della concessione in santoria e in quanto tempo in media (almeno a Milano).
    Mi chiedevo infine se l'obbligo di indicare gli estremi della concessione in sanatoria nel rogito sussista anche per gli immobili acquistati all'asta per i quali è stata solo richiesta (ma non ancora ottenuta) la concessione in sanatoria.
    Ogni riferimento ad articoli di legge è ben accetto.

    Grazie per l'attenzione e per la disponibilità

    Cordiali Saluti
    Antonio
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ciao maktub
    Incarica un tecnico che provveda a visionare la pratica edilizia in sanatoria al comune e che ti consigli su cosa fare e cosa occorre per ottenere la sanatoria nel più breve tempo possibile.
    In caso di alienazione al rogito deve essere dichiarata la conformità urbanistica e catastale qualsiasi sia la provenienza del bene.
    Ciao salves
     
  3. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nel caso delle acquisizioni giudiziarie immobiliari effettuate tramite decreto di trasferimento (normalmente aste esecutive contro privati, ma non solo) l'immobile è regolarmente alienato anche se non catastalmente conforme così come richiesto dalla normativa introdotta nel luglio 2010 non trattandosi di compravendite, ma di alienazioni forzose;e non potrebbe essere che così: diversamente gli immobili non potrebbero essere mai venduti non avendo il proprietario esecutato nessun interesse alla regolarizzazione del cespite.
    Per quello che riguarda i 120 giorni per richiedere la regolarizzazione urbanistico/catastale fai attenzione, si fa sempre molta confusione (la fanno anche i tecnici che non hanno mai trattato immobili con questa particolare provenienza). Prima di tutto bisogna fare la distinzione fra condono e sanatoria. I condoni sono quelli fatti nel 1985, 1994, 2003 e rappresentavano un evento eccezionale, dove si poteva regolarizzare "di più" e a costi più contenuti rispeto alla sanatoria. La sanatoria invece è uno strumento "ordinario" in cui il proprietario regolarizza quanto comunque conforme agli strumeni urbanistici.
    In teoria - per gli immobili provenienti da situazioni giudiziarie (di debito, ma non solo) - si riaprono i termini del condono, in poche parole si ha la possibilità di rientrare nelle regole e nei costi previsti per questa tipologia di iter amministrativo a patto che:
    1. si formalizzi la pratica (di riapertura dei termini del condono edilizio) entro 120 giorni dalla pubblicazione del decreto di trasferimento
    2. le ragioni del credito siano anteriori alle scadenze previste per il condono che si intende sfruttare.
    Questo secondo punto è quello cruciale.
    Se il tuo immobile ha un pignoramento o un'ipoteca di un creditore dell'esecuzione immobiliare antecedente al 1985 o al 1994 o al 2003 allora potrai rientrare nelle regole specifiche per quel condono, se no si dovrà per forza rientrare nei costi (di norma più alti) e nell'iter autorizzativo (meno permissivo) della sanatoria.
    Se sei in presenza di un pignoramento o di un'ipoteca (che era ancora attiva, seppur incagliata nell'esecuzione immobiliare) ante 2003 è molto importante che trovi un tecnico che abbia voglia e tempo di leggersi tutte le disposizioni e se l'immobile si dovesse trovare in un comune senza esperienza in tal senso si dovrà prendere l'onere di illustrare al tecnico comunale che seguirà la pratica tutta la normativa.
    Cassin Kolia
    casedaenti.it
     
    A brina82, POGGIBONSI CASE e (utente cancellato) piace questo elemento.
  4. maktub

    maktub Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Salves grazie per la risposta, il tecnico è stato già incaricato di predisporre la documentazione necessaria alla presentazione della concessione in sanatoria ma non mi ha risposto in merito ai tempi medi di rilascio della stessa. Qual'è la tua esperienza in merito? Si aspettano davvero anni prima che venga rilasciata? E quindi per anni non posso fare il rogito? Mi sembra assurdo oltre che inaccettabile.
     
  5. maktub

    maktub Membro Junior

    Privato Cittadino
    "Per fortuna" il comune è Milano ma i funzionari da me interpellati, due in due differenti uffici (ufficio condono e sportello unico per l'ediizia), non mi hanno fornito la stessa versione, e sono stato io a doverli indirizzare spiegando passo passo.

    Per la tua esperienza quanto tempo si aspetta in genere in un caso simile?
    Qual'è il riferimento normativo che impone al notaio di redigere il rogito solo quando la concessione in sanatoria è stata rilasciata?
    Non ci sono eccezioni che permettano, in casi del genere, di fare comunque il rogito indicando solo gli estremi della richiesta di concessione in sanatoria (il mio tecnico la chiama così, non condono) visto che comunque, a quanto pare, questa verrà rilasciata (è davvero cosi?) in quanto il pagamento dell'oblazione, degli oneri di urbanizzazione e dei contributi sul costo di urbanizzazione fonda il diritto al rilascio della stessa (in presenza delle condizioni di cui sopra)?

    Grazie mille Cassin
     
  6. maktub

    maktub Membro Junior

    Privato Cittadino
    Non so come mai ma ora le mie risposte non sono più in rosso. Ci riprovo quindi riportando di seguito ed evidenziando.

    1. si formalizzi la pratica (di riapertura dei termini del condono edilizio) entro 120 giorni dalla pubblicazione del decreto di trasferimento

    Meglio dire dalla notifica visto che il decreto di trasferimento non viene pubblicato o sbaglio?

    E' questo il mio caso

    2. le ragioni del credito siano anteriori alle scadenze previste per il condono che si intende sfruttare.

    E' anche questo il mio caso

    Questo secondo punto è quello cruciale.
    Se il tuo immobile ha un pignoramento o un'ipoteca di un creditore dell'esecuzione immobiliare antecedente al 1985 o al 1994 o al 2003 allora potrai rientrare nelle regole specifiche per quel condono, se no si dovrà per forza rientrare nei costi (di norma più alti) e nell'iter autorizzativo (meno permissivo) della sanatoria.

    Il tecnico da me incaricato (lo stesso perito che a suo tempo era stato incaricato dal giudice dell'esecuzione di effettuare la perizia sull'immobile) sostiene invece si tratti di una concessione in sanatoria pur rientrando il mio caso nei precedenti due punti
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    perchè altrimenti diventa il forum di Arlecchino. Ti prego di evidenziare le risposte col corsivo. grazie ;)
     
    A simimm piace questo elemento.
  8. maktub

    maktub Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Umberto non credevo non si potesse utilizzare il colore visto che c'è... ora lo so ed evito, per gli altri post che faccio? Grazie
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    niente, ci pensiamo noi ;)
     
  10. maktub

    maktub Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Umberto! :)
     
  11. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi sembra difficile che al Tribunale di Milano abbia ancora in essere procedure così vecchie da evere ragioni del credito ante 2003, ma può essere nel caso di ipoteca volontaria in recente sofferenza. Se così fosse probabilmente il tecnico da te incaricato (quella di aver scelto un CTU del Tribunale di Milano mi sembra una scelta azzeccata, soprattutto se è il medesimo che ha periziato il tuo immobile) avrà riscontrato che si ha un risparmio sugli oneri urbanistici facendo una sanatoria piuttosto che un condono (caso molto raro) o sono tali e tante le difficoltà che gli pongono gli uffici competenti, che ha preferito percorrere la strada ordinaria (che ha sicuramente tempistiche più contenute). Per quello che riguarda i tempi non mi sento di darti delle indicazioni ci sono troppe variabili. La normativa comunque impone - per motivi di prelievo fiscale - che l'immobile non presenti difformità catastali tali da variare (in negativo) la rendita catastale del cespite, per cui si potrebbe inizialmente aggiornare solo le planimetrie catastali e fare l'atto di compravendita in attesa che venga licenziata la tua pratica urbanistica.
    Per quello che riguarda la pubblicazione del decreto di trasferimento questa avviene con il deposito in cancelleria e con la trascrizione ai pubblici registri per alcune pratiche vale la data di deposito in cancelleria, per altre vale la data di trascrizione.
    Cassin Kolia
     
  12. maktub

    maktub Membro Junior

    Privato Cittadino
    Gentile Cassin Kolia, ti sembrerà difficile, e per questo metti in dubbio la mia parola, ma la procedura è del 2003 ed i crediti sono anteriori... e non si tratta di un'ipoteca volontaria in recente sofferenza (è semplicemente un immobile che non è stato aggiudicato se non dopo numerose aste deserte). Il tecnico da me scelto è lo stesso ctu che ha periziato l'immobile ma a suo tempo non aveva avevo accesso all'immobile e quindi si era basato sui documenti a disposizione e aveva effettuato una stima che nella perizia è definita prudenziale; una volta effettuato l'accesso a seguito dell'aggiudicazione, ha accertato che la situazione reale dell'immobile è diversa da quella catastale. Inoltre la stima, che a suo tempo era stata definita prudenziale, è stata nuovamente effettuata dopo aver avuto accesso all'immobile e lo stesso perito ha valutato una stima superiore (giustificata dal tanto tempo che è passato e dalle migliori condizioni interne dello stesso immobile); peccato che il valore di tale nuova stima non sia in linea con il prezzo di mercato ma sia di molto superiore, chiaro segno che il perito ex ctu non ne sa nulla del prezzo di mercato in zona e che si è basato solo sul bollettino immobiliare senza prendere in considerazione i prezzi di immobili simili in zona (cosa che ha invece fatto il mio amico agente immobiliare che opera in zona da 15 anni). Non sono sicuro quindi se ho fatto una scelta giusta visto che i dubbi rimangono in merito a quando e se sarà rilasciata la sanatoria e che il perito ex-ctu no fornisce alcuna certezza in merito.
    Non capisco inoltre come mai mi abbia consigliato di richiedere un concessione in sanatoria e non un condono.
    L'atto di compravendita non si può fare se non viene concessa la sanatoria, il mio notaio insiste su tale punto.
    Infine: i 120 giorni decorrono dalla notifica e quando questa non avviene decorrono dalla materiale consegna (che equivale ad una notifica) da parte del professionista (numerose e chiare sono le sentenze in tal senso).

    Grazie per il contributo e per il confronto

    Buona giornata e buon lavoro
     
  13. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non ho motivo di mettere in dubbio la parola di chi pone le questioni in questo forum.
    Nel 2003, proprio pendente presso il Tribunale di Milano, mi sono imbattuto in una procedura esecutiva del 1985: ma all'epoca era tutto diverso, non c'era stata ancora la riforma del 2001 e quella del 2006; non c'erano i delegati alla vendita (Notai, Commercialisti e Avvocati) che snellivano le procedure; non c'erano i custodi giudiziari che aprivano gli immobili al CTU ed agli aspiranti acquirenti. Ma - soprattutto a Milano e Monza - ora è tutto diverso. Il tuo caso è veramente una mosca bianca. Se la tua procedura è tale da avere addirittura delle ragioni del credito ante secondo condono, senza dubbio la strada della riapertura dei termini è quella da seguire.
    Cassin Kolia
    casedaenti.it
     
  14. franco27

    franco27 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non una risposta ma una domanda
    Ho acquistato ad un'asta giudiziaria parte di un immobile per il quale sussiste pratica edilizia contenente domanda di condono edilizio per domanda di sanatoria Mod 47/85 – B per le opere rientranti nelle tipologie di abuso 4-5-6- di cui alla tabella allegata alla legge 47/85 per lavori di ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso da magazzino a negozio, presentata al comune nel marzo 1986 e che ad oggi non è stata ancora completata, per abusi sanabili ai sensi dell’art. 40, comma 6, della citata legge 47/85 in materia di acquisto all’incanto a seguito di espropriazione immobiliare.

    Ora la mia domanda è: Può l’UTC richiedermi l’avvio di una nuova pratica di condono con il calcolo dei costi alle tariffe attuali o mi deve permettere il completamento della quota parte della pratica già esistente con il calcolo dei costi alle tariffe di allora?

    Grato a chi mi può fornire delucidazioni in merito.
     
  15. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Buongiorno, e se dalla data del decreto di trasferimento, passati i 120 giorni, non si riesce neppure ad entrare poichè occupato?... È chiaro che non potendo controllare misure ecc. non si può procedere con la pratica...

    Poi volevo domandare: nel caso di sanatoria (e no di condono), è possibile farne richiesta anche oltre il termine dei 120gg, giusto?

    Grazie.
     
    Ultima modifica: 6 Luglio 2016

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