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Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
#1
Casa pignorata abitabile fino al trasferimento a meno che il debitore non ostacola le visite o cerca di impedire la vendita dell’immobile.


Con l’ennesimo decreto “semplificazioni”, il Governo ha cambiato di nuovo le regole del processo civile e, in particolare, quelle sui pignoramenti immobiliari. Lo scopo della nuova riforma è tutelare i debitori consentendo loro di rimanere nelle case messe all’asta dai tribunali finché il bene non verrà aggiudicato il miglior offerente.

Pignoramenti immobiliari: approvate le norme salva debitori
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
#2
Notare che la norma non è retroattiva, quindi riguarda solo le esecuzioni che iniziano adesso e quindi maturano per la prima asta non prima di un anno se va bene.

Fino a quando troverà applicazione pratica, chissà quante volte avranno rimodificato il cpc!
 

Avv Luigi Polidoro

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Membro dello Staff
Professionista
#4
Ho letto l'articolo da te postato, Bagudi, ma non mi ritrovo.
Ho il testo modificato del 560 e non mi sembra abbiano variato i presupposti dell'ordine di liberazione.
L'immobile viene sempre venduto con l'esecutato all'interno; dovrà andar via al momento della emissione dell'ordine di liberazione (in genere contestuale al decreto di trasferimento).
 

Allegati

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
#5
Dall'articolo io ho capito che la differenza sta nel fatto che ora, invece di chiedere l'ordine di liberazione prima, lo faranno solo se la casa sarà venduta, il che significa che tutti quelli che compreranno un immobile ancora occupato dal proprietario avranno dei bei tempi per liberare la casa...
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
#6
Sì, diciamo che i tempi per la liberazione si allungheranno per il semplice fatto che partiranno dopo..... sarebbe stato opportuno normare anche questo aspetto dando una tempistica più restrittiva a quella attuale.
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
#8
Intendevo una data restrittiva per l'effittiva liberazione dei locali, senza affidarsi a usanze locali tipo i tre o più ingressi e così via.
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
#10
Ho letto l'articolo da te postato, Bagudi, ma non mi ritrovo.
Ho il testo modificato del 560 e non mi sembra abbiano variato i presupposti dell'ordine di liberazione.
L'immobile viene sempre venduto con l'esecutato all'interno; dovrà andar via al momento della emissione dell'ordine di liberazione (in genere contestuale al decreto di trasferimento).
Carissimo, evidentemente nel tuo tribunale questa è (era) la prassi consolidata, tra l'altro del tutto comprensibile dal punto di vista sociale.

Ti assicuro che ci sono altri tribunali (o GE) che sloggiano l'immobile ben prima che vi sia aggiudicazione. In linea con la legge che dava discrezione e con le linee guida per le buone prassi nel campo delle esecuzioni immobiliari a cura del CSM.


Adesso per legge non si potrà più sloggiare prima del decreto di trasferimento (a parte i casi previsti).

Almeno non sui nuovi pignoramenti (notificati/iscritti a ruolo/trascritti?) a partire da oggi. O per meglio dire, da quando sarà pubblicata la legge in GU.


Si tratta della famosa norma Bramini.
In sede di decreto legge era assai blanda, a mio avviso. Riguardavo solo i soggetti stile Bramini: creditori verso lo stato ma pignorati per debiti privati.

In fase di conversione in legge è stata allargata a tutti i debitori.
I creditori non saranno contenti...

Ho capito l'arcano.

L'allegato postato da Silvana NON è il testo definitivo della conversione in legge.
E' il testo iniziale del decreto legge che, come dicevo, è stato molto stravolto nell'iter di conversione in legge.

Nell'allegato che trovate a questo link, il sinottico completo, art. 4 della legge per quello che riguarda il nostro discorso.
https://www.altalex.com/documents/news/2019/02/07/semplificazioni


Sono modificati anche la conversione del pignoramento e le precisazioni del credito.
(ma sono invariati rispetto al dl 135/2018)
 

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
#12
Nei (pochi) casi in cui sono riuscito ad aggiudicarmi un immobile all'asta, l'ingiunzione di liberazione era sempre inserita come capoverso nel decreto di trasferimento. Quindi nel caso di immobili occupati senza titolo, sono stato io a dovermi dar da fare per liberarlo.
Nella pratica , sono alcuni mesi di abitazione gratis per l'occupante che, sapendo di essere incapiente, resta in casa più che può senza pagare né mutuo, né affitto, né spese condominiali, e nei limiti del rischio che gli taglino le utenze, nemmeno le bollette.
 

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
#15
Mi sembra di capire che si prefiguri questa possibilità anche se ad abitare l'immobile è l'esecutato...
In moltissimi tribunali è così, Bagudi.
Confermo.
Ho dimenticato di aggiungere, ma questo va da sé, che mostrare all'occupante senza titolo il decreto di trasferimento e l'ingiunzione di liberazione può essere efficace se l'occupante è un affittuario e si intende lasciarlo in affitto: in questo caso si renderà conto che la pacchia è finita e che si vuole restare in quella casa dovrà pagare come qualsiasi altro inquilino.
Ma se a occupare l'immobile è un affittuario da sfrattare perché è moroso di professione o perché si ha bisogno dell'immobile, o peggio ancora se è l'esecutato stesso, dell'ingiunzione del tribunale se ne fanno un baffo, fino a che non gli porti in casa l'ufficiale giudiziario. E spesso la prima volta l'ufficiale giudiziario si limita a dargli un termine perentorio per la liberazione, quindi deve tornare una seconda volta.
 
Ultima modifica:

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
#16
Però il fatto è che la riforma non ha innovato alcunché.
Il 560 cpc è rimasta immutato, sotto il profilo dei presupposto generali per l'ordine di liberazione.
Aiutami a capire, a me sembra una grande differenza rispetto a prima.
Prima avevamo:

"...quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso..."

Quindi ci leggo una certa discrezionalità del GE e spiega le differenza da tribunale a tribunale che oggi vediamo.


Il novellato articolo, completamente riscritto, adesso recita tra l'altro:

"... il giudice non può mai disporre il rilascio dell'immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ..."

A me sembra una grossa differenza!

Poi magari mi sbaglio.
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
#17
Nel tribunale di Rimini, generalmente, l'esecutato rimane all'interno dell'immobile.
Nel momento in cui il giudice firma il decreto di trasferimento, contestualmente firma anche il decreto che impone il rilascio.
Il custode, a questo punto, effettua 3 accessi a distanza di 30 giorni l'uno dall'altro. Il terzo accesso avviene in presenza delle forze dell'ordine ed è il definitivo.
 
Ultima modifica:

Jan80

Membro Attivo
Professionista
#18
Confermo quanto scritto da @CheCasa! e ripeto che hanno voluto sostanzialmente regolarizzare a determinate condizioni la prassi che era comune in molte parti d'Italia.
Mi sarebbe piaciuto anche che venisse sancita la "regola" degli accessi dell'ufficiale giudiziario o comunque un tempo massimo improrogabile entro il quale l'immobile deve essere liberato anche tramite le forze dell'ordine in modo da mettere fino al malcostume italico dove lo Stato si volta dall'altra parte sul sociale e scarica i problemi sul privato che non viene minimamente tutelato dell'immediato.
 

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