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  1. mmpk

    mmpk Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti, torno a chiedere aiuto a voi esperti.
    qualche giorno fa ho effettuato tramite agenzia la proposta per un'immobile con 1000 mq di giardino, lo stesso giorno è stata accettata dal venditore con caparra confirmatoria di 20.000EURO.
    Oggi mi fa sapere l'agente immobiliare che sul terreno c'è un ATTO D'OBBLIGO sul terreno, cioè, anche se la possibilità è remota il comune potrebbe espropriare il terreno (praticamente piu' di 800MQ!!!).

    Ora devo capire dal comune se è possibile acquistare questo terreno e vedere come muovermi con il venditore. (il costo potrebbe essere sulle 60.000 EURO)
    NEl caso in cui fosse possibile, ma il venditore non vuole acquistarlo e nemmeno scendere di prezzo
    visto che nella proposta, diventata compromesso ( non so se l'agente l'ha già registrata) c'è scritto "iL VENDITORE si è impegnato a trasferire l'immobile all'atto notarile libero da vincoli, oneri, pesi, iscrizioni, trascrizioni, ipoteche e servitu' attive e passive, ad accezione di NULLA E NESSUNO."
    avrei diritto al doppio della caparra?
    grazie mille come sempre per la vostra disponibilita
    grazie
    mmpk
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    solitamente un atto d'obbligo con il Comune viene stipulato al fine dell'ottenimento dei permessi a costruire e solitamente viene stipulato per individuare quelle aree che devono essere destinate a parcheggi o , se trattasi di comparti, ad aree di pubblica utilità
    dette aree non sono commerciabili e non possono essere alienate come pertinenza esclusiva di un abitazione

    (scusa se uso il "solitamente" ma l'interpretazione dei regolamenti dipende e cambia da Regione a Regione e Comune"

    L'atto dobbligo deve essere trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari e dovrebbe
    scusa ma il condizionale è d'obbligo
    prevedere anche l'identificazione catastale delle aree soggette a tale vincolo

    da quì o meglio da quello che scrivi senza conoscere nel dettaglio cosa prevede l'atto d'obbligo che potresti comunque richiedere e far analizzare il contenuto , sembrerebbe palese un inadempienza del venditore

    certo che su una corte di 1000 mq 800 non sono pochi
     
    A Silvio Luise e mmpk piace questo messaggio.
  3. mmpk

    mmpk Membro Attivo

    Privato Cittadino
    grazie per la risposta
    allora spiego meglio, (perchè ho visto l'atto)
    il terreno era piu grande , diciamo 4000 mq, con una sola casa, per poter costruire un secondo villino, il comune ha dato la concessione ma con vari impegni e quello che mi riguarda, relativo al "mio" giardino è " lasciare disponibile la superficie di 1000 mq per il soddisfacimento degli spazi da destinare a servizi pubblici precisando che la cessione della stessa avverrà previa predisposizione di un piano di attuazione da parte del comune ed ai patti e codnzione che la legge prevede per i casi di specie"
    se non vuole provvedere ad un possibile acquisto dal comune prima della vendita, o se non vuole abbassare il prezzo in modo che lo faccia io, ho diritto al doppio della caparra?
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    diciamo che questo terreno ha un vincolo che non é stato dichiarato in proposta. la proprietà ne era a conoscenza anche perché per ottenere lo sgravio del pagamento degli oneri ha proposto questo atto unilaterale che con ha spiegato il collega dovrebbe essere trascritto con l'individuazione del terreno oggetto di atto d'obbligo. ora vedi tu se proseguire e chiedere l'inadempienza sei nel diritto. sappi che anche abbassando il prezzo rimane il vincolo acquisteresti comunque un terreno vincolato e per esperienza personale ti dico che il comune prima o poi se lo prende. guarda però se per caso viene indicata una data entro il quale deve deliberare oppure altri punto é se é una zona dove i parcheggi già ci sono. può essere che magari vada per le lunghe.
     
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  5. mmpk

    mmpk Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Questo atto è degli anni 90 quindi mi hanno detto che dopo TOT anni decaderebbe, ma cosi non è in quanto il comune proprio per evitare questo ha
    deliberato nel 2012 un regolamento per la monetizzazione delle aree per standards urbanistici, per guadagnarci qualcosa ! Quindi devo vedere se il terreno ricade tra queste aree , se è cosi chiedero' al venditore di acquistare il terreno dal comune prima della vendita, altrimenti che mi abbassi il prezzo in modo che possa acquistarlo poi io dal comune, altrimenti se mi confermate che è nei miei diritti chiedero' il doppio della caparra!
     
  6. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    ..."QUALCHE GIORNO FA ho effettuato tramite agenzia la proposta per un'immobile con 1000 mq di giardino, lo stesso giorno è stata ACCETTATA dal venditore CON CAPARRA CONFIRMATORIA "...

    ..."OGGI mi fa sapere l'agente immobiliare che sul terreno c'è un ATTO D'OBBLIGO"...

    Prima si contratta, si firma, si versano soldi e POI l'Agenzia si accorge dell'atto d'obbligo?? Possibile non abbia controllato prima? Oppure Ha controllato e ha taciuto? Quale potrebbe il motivo per cui pochi giorni prima l'Agenzia non sapeva ed ora magicamente ha scoperto l'inghippo??
    Mah!! Per esperienza personale, mi è stato taciuto un PIGNORAMENTO ESECUTIVO da lì a 2 mesi poco prima di effettuare la proposta! Cosa che mi sono scoperto DA SOLO andando in Conservatoria insospettito dal prezzo conveniente dell'immobile. Ed una volta fatto presente all'Agente mi è stato risposto che non era nulla e che prima o poi me lo avrebbero detto!!
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e magari si erano attivati per risolvere il problema nel frattempo.
     
  8. mmpk

    mmpk Membro Attivo

    Privato Cittadino
    eh già solo ORA hanno effettuato i controlli e secondo me non si sono nemmeno attivati pe risolvere il problema! sono io che ora devo andare al comune a chiedere lumi!
    e ieri mi chiama dicendo, "poi fammi sapere che ti dicono al comune.."
    comunque io gli dico chenon voglio correre il rischio di perdere il terreno, e lui "va bene casomai poi ci vediamo col venditore e vi ridà i soldi, tanto a me non mi avete pagato.."
    MA come mi ridà i soldi? ci mancherebbe! ma secondo me mi dovrebbe ridare il doppio, anche perchè io ho firmato all'agenzia un foglio che mi impegnavo ALL'ACCETTAZIONE della mia offerta di pagarli! solo che abbiamo posticipato il pagamento alla fattura per pagare anche la registrazione!
    Ora dice che non li devo piu' pagare? perchè hanno paura che chieda il doppio al venditore, loro cliente anche con altri immobili?

    a me quella casa piace e pretendero' che aggiusti le cose con il comune!
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se può farlo perché non sistemare le cose, certo, lo spero per te.

    Come ti ho detto in un altro post, hai gli elementi per chiedere l'inadempienza, oppure dai un valore a quanto di fatto è vincolato e stabilisci il deprezzamento immobiliare, una casa con 1.000 metri di giardino ha un valore, con 200 un altro valore e cerchi di trovare un accordo dato che l'immobile soddisfa le tue esigenze. Tenendo presente comunque che quel vincolo ci sarà sempre.
    Per quanto riguarda le provvigioni all'agenzia, se l'agente ha taciuto la cosa, credo che non gli spetti proprio nulla, anzi .... certo è che se avesse chiesto la documentazione di ciò che vendeva, questo vincolo lo avrebbe letto negli atti, come potrebbe essere invece che abbia taciuto il venditore, a questo punto le provvigioni le pagherai, e poi le recuperai con il venditore, dovrai intentare una causa. Ti consiglio già in questa fase di incaricare un tecnico e sentire un avvocato, per evitare errori.
     
    A Bagudi e mmpk piace questo messaggio.
  10. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non vorrei sembrarLe troppo arrogante, ma se non era per me e per il legale specializzato in diritto fallimentare che ho scelto IO e mi sono pagato IO, il buon agente immobiliare dell'epoca sarebbe ancora lì a cercare di capire cosa fosse la cancelleria del tribunale che trattava il pignoramento!
     
  11. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non me vogliano i BRAVI e COMPETENTI Agenti Immobiliari qui presenti sul forum, questa è una risposta secca, ma che oggettivamente vuole evidenziare come purtroppo la categoria degli AI sia troppo infestata da gente incompetente o in malafede (come quella di cui ci racconta l'Amica/o mmpk).

    Premesso che:
    • la compravendita di un immobile non deve essere trattata da agenti improvvisati
    • quando si firmano delle carte si deve sapere a cosa si va incontro
    • per l'acquisto di un immobile (non un vestito) una famiglia impiega del capitale risparmiato
    • ecc ecc.
    Io ti consiglio di :
    1. TU NON sentire nessun Comune, perchè tanto oggi il trovi il tecnico che ti dice una cosa e domattina lo cambiano e quello che viene te ne dice un'altra (io ne ho girati 3 per la richiesta della stessa informazione e ho ricevuto 3 risposte differenti!!).
    2. E' compito del VENDITORE ed eventualmente dell'AGENZIA proporti la soluzione (Tecnica ed economica): ci manca ancora che tu te la compri e te la vendi la casa: TU paghi un tecnico, poi TU paghi l'Agenzia, poi TU paghi il venditore. E cosa vogliono ancora?
    3. Senti subito un legale e proprio in ragione del preliminare che hai firmato, manda una bella raccomandata al venditore aggiornandolo sul fatto che tu nel prossimo futuro intenterai causa per avere il doppio della caparra.
    4. comincia a ventilare all'agente immobiliare che tramite il tuo legale stai inoltre appurando se può sussistere qualche reato/mancanza sia a loro carico, sia a carico del venditore. Innanzitutto perchè nel preliminare il venditore ha dichiarato (presumibilmente) il falso, (se c'è l'apposita nota che ad oggi non sussistono pesi, vincoli, ecc) sia perchè è curioso che l'agente si accorga di questo obbligo subito dopo che tu hai versato dei soldi. Informalo che comunque di questa cosa informerai la relativa associazione di categoria
    5. purtroppo rassegnati che se non paghi l'AI, prima o poi ti arriverà la raccomandata del loro legale, perchè per loro la mediazione è avvenuta nel momento in cui il venditore ha accettato la proposta.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 9 Gennaio 2014
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    immagino. non posso dire nulla. ognuno risponde del proprio lavoro.
     
  13. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tre lettere: R T N.

    Un metodo: vincolare il versamento della caparra confirmatoria al momento in cui il geometra di parte Acquirente rilascia nulla osta.

    Chi non lo fa pianga se stesso.
     
    A patrizia581958 e mmpk piace questo messaggio.
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Si, credo che sia proprio necessario andare in quella direzione.
     
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  15. vinceb

    vinceb Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sarei curioso di sapere come e' andata a finire questa storia, avendone per le mani una simile.

    Un atto d'obbligo anche di molti anni fa ( piu' di 30) puo' andare in prescrizione?
     
  16. mmpk

    mmpk Membro Attivo

    Privato Cittadino
    siamo arrivati a compromessi e ha monetizzato parte del terreno, con un atto 'dobbligo nuovo che poi è passato a me per il resto del terreno. da quello che ho capito, avendo il comune dato la possibilità di monetizzare, gli atti d'obbligo non possono cadere piu' in prescrizione... mah vabe'..
     

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