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  1. wekurtz

    wekurtz Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    un paio di mesi fa ho trovato(tramite una agenzia immobiliare) un terreno di 2.000 mq con un rudere da 70 mq sopra, che mi sembrava il posto ideale per quelle che sono le mie intenzioni, cioè trovare un rustico da abbattere con una discreta quantità di terreno intorno.
    Dopo aver mandato il mediatore ad informarsi presso l'ufficio tecnico del Comune in questione circa l'esistenza di eventuali vincoli di ogni genere, questi è tornato assicurandomi che l'unico vincolo era di dover fabbricare a non meno di 20 metri dalla strada e che su quel terreno era possibile fabbricare fino a 1.200 mc.
    A questo punto abbiamo redatto il preliminare fissando il rogito entro Ottobre visto che comunque servirà del tempo perché il terreno è da frazionare.
    La novità di ieri è che il geometra che sta eseguendo il frazionamento per conto del venditore, mi ha informato dell'esistenza di un vincolo paesaggistico che di fatto consente al massimo di demolire il fabbricato e di ricostruirlo nella stessa posizione senza alcuna possibilità di ampliamento.
    Dopo essere stato personalmente questa mattina in ufficio tecnico, ho appreso che sia il venditore che il mediatore erano stati informati dal Comune della esistenza di questo vincolo, e ben sapendo quali erano le mie intenzioni(cioè demolire, spostare la casa da dove si trova per costruirne una molto più grande) hanno comunque omesso di informarmi.
    Come mi consigliate di comportarmi adesso? Qualora il venditore rifiutasse un accordo bonario(cioè la restituzione della caparra e degli acconti) posso impugnare il preliminare, visto che comunque i beni mi dovevano essere consegnati "...liberi da persone, cose, vincoli..."?
    Grazie mille in anticipo per l'aiuto.

    Eros
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    A mio parere se c'e' presunzione legale di conoscenza dei vincoli se lo impugni non avrai successo in quanto il venditore non era obbligato a comunicarli. Per intenderci se il vincolo e' imposto in forza ad uno specifico provvedimento amministrativo potresti impugnarlo dimostrando che non potevi esserne a conoscenza e il venditore lo ha taciuto se invece il vincolo deriva ad esempio dal piano regolatore si applica la presunzione legale di conoscenza e quindi non possono essere qualificati come oneri non apparenti gravanti sull'immobile.
     
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  3. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    C'è però l'incarico esplicito di verificare... se è comprovabile, la responsabilità di averlo taciuto può venire accettata come colpa... concordo sul fatto che un vincolo amministrativo non può venire indicato come omesso o compreso quando si parla di formule di rito...
     
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  4. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    ma nelle compravendite dei terreni non è obbligatorio allegare il certificato di destinazione urbanistica?
     
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  5. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Probabilmente non era un acquisto di terreno edificabile, ma di rudere con terreno... quindi si pensava a un piano di recupero... o ad un piano di miglioramento ambientale... con espansione di volumetria. Quindi magari il terreno veniva indicato come agricolo e non ci hanno posto troppa attenzione... poi ci sono eccezioni all'obbligo di allegazione del certificato... (se il terreno è pertinenza e meno di 5000mila metri... ad es.)
     
  6. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Tu hai avuto fiducia nel mediatore che ti ha truffato, se riesci a dimostrarlo avrai successo, altrimenti sei fregato.
     
  7. wekurtz

    wekurtz Membro Junior

    Privato Cittadino
    Attualmente c'è il lotto su cui sorge il rudere che è un lotto urbano di circa 600 mq, e poi tutto intorno c'è un terreno agricolo del quale il venditore mi cederebbe 1.400 mq. Con il frazionamento si verrebbe a creare un unico lotto urbano di 2.000 mq..
    Il fatto è che in più occasioni, parlando sia col venditore che col mediatore, ho spiegato cosa volevo farci con quel terreno, e loro mi hanno sempre detto "si si, non ti preoccupare, tanto poi abbatti e fai quello che vuoi". E voglio dire, non ci sono mica andato da solo agli incontri con questa gente, c'erano sia la mia ragazza che il mio futuro suocero, e a tutti hanno detto la stessa cosa... Ma la cosa più importante, visto che l'agenzia la pago(e profumatamente), è che io ce l'ho mandato il mediatore presso l'ufficio tecnico per accertarsi che non si fossero vincoli, e lui è tornato da me con un bel NO, mentre all'ufficio tecnico mi hanno spiegato di avergli detto un bel SI, e bello grosso.
    Dunque, pazienza che viviamo in una repubblica delle banane, e che se non si arrivasse ad un accordo bonario per la restituzione dei miei denari sono già pronto a sentirmi parlare della presunzione legale di conoscenza dei vincoli, ma a questo punto l'agenzia io cosa l'ho pagata a fare, se l'agente da me incaricato non si assumesse la responsabilità di avermi fornito un'informazione errata? Per dargli qualche migliaio di euro solo perché mi faccia conoscere il venditore? Cos'è, una agenzia di incontri??? Allora tanto valeva che mi dicessero "all'ufficio tecnico vacci tu, noi non ci assumiamo responsabilità".
    Adesso speriamo bene che questi personaggi vogliano ragionare...
     
  8. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Agente immobiliare o poeta orobico?:)
     
  9. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
  10. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Perdonate, ma mi sembra tutto al contrario: il cliente che chiede all'AI cosa si può fare su un lotto ed i vincoli; il geometra incaricato dell'accatastamento che dice che c'è il vincolo ambientale.... ma scusa, prima di acquistare un immobile per costruirci sopra e spendere tanti soldi, perchè non hai incaricato il tecnico progettista? Sono cose complicate e talvolta anche uno specialista può sbagliare, figurarsi uno che non lo è ....
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Stavo scrivendo la stessa cosa. La provvigione é per la mediazione. L'agente avrebbe magari accompagnato un tuo tecnico in comune ma la fattibilità di quelle che erano le tue intenzioni andavano valutate direttamente con un tuo professionista. Di fatto loro ti vendono un rudere con terreno se poi tu vuoi fare uno sviluppo e l'acquisto era in funzione a quello sviluppo hai sbagliato a confondere la provvigione con la consulenza tecnica.
     
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  12. wekurtz

    wekurtz Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusate, forse sono io che sono abituato male, o forse semplicemente non sono un esperto, o forse credo un po' troppo nella buona fede.
    Perché, se vai a comprare una macchina usata da Tizio, se lui è onesto e a posto con la sua coscienza ti dice "portala a far vedere dal tuo meccanico".
    Ma siccome qui, purtroppo, mi hanno assicurato che <<la macchina andava bene>>, ed io in buona fede ci ho creduto, non ho ritenuto di dovermi rivolgere a un <<meccanico>>. Se erano onesti e con la coscienza a posto mi potevano dire "guarda che forse è meglio se ci fai dare un'occhiata dal tuo tecnico per capire se puoi fare quello che vuoi tu".
    Comunque, per quanto ho avuto modo di informarmi, nel caso non arrivassi ad un compromesso bonario, probabilmente sarei io per legge ad avere la peggio.
    Ma quello che mi fa rabbia adesso è che anche se per legge in qualche modo avranno ragione loro, dal punto di vista morale è stra-evidente che ha il venditore e l'agente hanno avuto un comportamento poco chiaro e che della mia buona fede si sono approfittati. Per le leggi dello Stato non lo sarà, ma per quelle morali se non si tratta di raggiro/truffa io non saprei come chiamarla.
     
  13. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Magari era anche in buona fede l'Agente, solo che spesso le cose complicate appaiono molto più semplici di quello che invece sono ...
     
  14. wekurtz

    wekurtz Membro Junior

    Privato Cittadino

    Gli auguro per la sua coscienza che fosse in buona fede, ma non è che a me cambi più di tanto... spero solo che si arrivi ad una soluzione diversa dalle vie legali...
     
  15. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino

    Dissento pienamente... della buona fede dell'AI... altrimenti starebbe cercando una soluzione!

    Per quale motivo... avrebbe lasciato andare un'opportunità di vendita come questa? Se effettivamente il tecnico gli ha detto... ci sono problemi e lui non li ha riportati... mi viene da pensare che contava di + la provvigione...

    Ora è chiaro che... il cliente doveva portarsi il suo geometra,
    doveva andarci lui... a chiedere con la zia, la madre, il padre e tutti i fratelli...
    perchè la legge non tutela il consumatore... (ma i furbi)
    ma non me la sento di difendere l'operato di alcuni AI soprattutto di questo.

    Scommetto che con qualche altro collega AI non sarebbe successa la medesima situazione... mentre ora questo è al mare tranquillo sicuro della sua provvigione... un collega onesto fa fatica ad arrivare a fine mese...
    E' giusto così?

    Forse è + giusto dire... se un'altra vittima di qualche collega disonesto (hai controllato che almeno non fosse abusivo?)... e non ci sono nemmeno gli strumenti per fronteggiare un problema sempre in crescita...
    (o ci sono?)... Resta sempre un mio parere... non condivisibile...
     
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io non parlerei truffa o raggiro. Guarda a me capita spesso che i proprietari che mi danno da vendere dei terreni mi dicono cose che magari vigevano nel vecchio piano regolatore risalenti magari all'acquisto. La cosa che si fa si chiede il certificato di destinazione urbanistica e poi con il mio tecnico si fa una valutazione per lo sviluppo in base alle vigenti norme tecniche. Può succedere che in via preliminare il tecnico finisce con il malcapitato di turno dell'ufficio tecnico e dice cose inesatte che scopriamo dopo. Detto questo tutti e dico proprio tutti non si sono mai accontentati di quanto fornito e con documenti in mano a volte anche delega sono andati personalmente in comune o hanno mandato i loro tecnici e onestamente lo preferisco anche io. Perché mentre le mie informazioni servono a dare delle linee di massima le quali devono giustificare un prezzo parlo di volumi e quant'altro loro valutano il tutto in modo più specifico perché motivati per un interesse economico e il nostro lavoro ad un certo punto si ferma. Detto questo davvero che se C'e stato un errore di sottovalutazione si ritorni indietro senza vittime. Il buonsenso arriva prima della giustizia. Poi sai non si conoscono i fatti e gli sviluppi quindi non si può dire altro.
     
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  17. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    :ok::ok: :ok: Alla fine è solo la risoluzione finale che potrà dare qualche indicazione...
    Però vedi tu glielo avresti detto di andare cmq a controllare con il suo tecnico oltre al tuo. (io avrei mandato subito il mio tecnico... come ho fatto le visure al costruttore che mi diceva controlli pure non c'è nulla... e poi ho visto quello che c'era effettivamente :^^: :^^:)
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si ludovica come ho scritto il mio lavoro ad un certo punto si ferma non posso prendermi responsabilità di cose che non dipendono da me o dalla proprietà ma dalle norme tecniche. C'e qualcosa che in questa vicenda non mi é chiara però.
     
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  19. wekurtz

    wekurtz Membro Junior

    Privato Cittadino

    Cioè?
     
  20. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    C'è anche da dire una cosa; i tecnici comunali non è che abbiano proprio così a cuore il servizio per l'utente…
    Sai quante volte vai in comune e ti dicono: "non si può fare" mentre la realtà completamente diversa?!
    Tante volte neanche le leggi conoscono!
    Bisognerebbe leggerlo, questo vincolo, non così per sentito dire o facendo completamente affidamento su quello che dice il tecnico del municipio; bisogna andare a reperire PRG, PTP e PTPR, leggersi le relative Delibere e NTA e vedere cosa effettivamente vincola; perché l'Italia il paese dove tutto è vietato ma dove c'è sempre una scappatoia per fare tutto
     
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  21. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Ma se uno sta vendendo... un terreno per costruirci... non verifica prima quanto può costruire... e se ci sono vincoli?

    Il prezzo del terreno non cambia... se io posso costruirci solo un monolocale di 50mq?

    Se la risposta è Si, domanda successiva: sulla base di cosa è stato stimato il valore di questo terreno? (sempre che sia stato stimato...)
     
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