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  1. donato

    donato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vorrei che qualcuno mi rispondesse a questo mio problema.
    A metà giungo del 2011 ho sottoscritto un compromesso di vendita di una villa in provincia di Roma.
    La villa era di mio suocero il quale la comprò nel 1970. Nel 2005 ho comprato da mio suocero la villa menzionata.
    Ora qual'è il problema? Il primo rogito, quello di mio suocero, risultava 4 camere. Il mio rogito risultavano 4 camere. Ora il nuovo acquirente mi ha fatto rilevare che una delle 4 camere in realtà risulta essere un garage. Quindi,mentre al comune le carte stavano a posto, al catasto non risultava il garage. Allora con un mio tecnico abbiamo fatto un allineamento catastale e consegnata la nuova pianta al futuro acquirente. La domanda che vi pongo è questa. Il notaio può fare l'atto di vendita correggendo il precedente atto, visto che ora sia al Comune che al catasto la mia villa e tutta in regola?
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ciao donato
    L'allineamento che avete fatto tramite il tecnico esattamente cosa ha fatto, cioè l' immobile ora risulta tre camere ed il garage sia al catasto ed al comune, oppure quattro camere sia al comune che al catasto?
    In che anno è stata rilasciato il progetto dove risultavano le tre camere e garage al comune? prima del tuo rogito o dopo?
    Ciao salves
     
  3. donato

    donato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ora risulta 3 camere e un garage come da progetto iniziale. Mio suocero ha comprato nel 1970
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Bene deduco che il progetto è antecedente al tuo rogito?
    mi indichi in visura catstale come adesso risulta l'immobile cioe se per il garage c'è una particella e sub e per le stanze un'altra particella e sub, oppure è una particella unica?
    nel tuo rogito quale particella recita?
    Fammi sapere.
     
  5. donato

    donato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non ho le carte qui a casa perchè devo andare dal mio tecnico a riprenderle. Comunque sono due piantine una della casa e una del garage. Ci sono due rendite catastali. Una la vecchia che era di 1229 mentre quella attuale dovrebbe essere di 200. Comunque allo stato dell'arte le carte sono a posto. E' stato creato uno nuovo sub per il garage. Il problema da capire e se il notaio può rogitare nonostante il vecchio rogito recitasse 4 camere che in realtà oggi sono 3 camere e un garage. Il mio rogito è stato fatto uguale a quello del 1970 e cioè 4 camere anzichè 3 camere e un garage Grazie.
     
  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Per quanto ho capito no ameno che non procedi ad una rettifica e contestuale vendita, prendi pero questa indicazione con beneficio di inventario come si dice in questi casi, perche non avendo almeno descritto con più precisione i dati catastali che ti chiedevo prima ovviamente senza i dati sensibili la mia risposta potrebbe risultare errata, quindi se vuoi quando sarai in possesso dei documenti e vorrai avere una risposta più precisa non hai che da chiedere, oppure vedi cosa ti dice il tuo tecnico.
     
  7. barox71

    barox71 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    atto

    E' possibile fare l'atto inserendo la nuova descrizione, variate con l'aggiornamento in catasto; l'immobile risulta urbanisticamente conforme, in quanto come dicevi, lo stato dei luoghi corrisponde alle pratiche depositate e assentite in comune. Il notaio dovrà citare anche i titoli autorizzativi che hanno portato alla consistenza e destinazione d'uso attuale
    L'immobile è conforme anche catastalmente, secondo le prescrizioni del DL 78/2010 art.19, in quanto lo stato dei luoghi corrisponde alle planimetrie catastali aggiornate.
    Inutile aggiungere che l'aggiornamento delle schede catastali deve essere quello assentito urbanisticamente.
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Pienamente daccordo con barox71 ma se il progetto è antecedente al rogito di donato doveva essere citato nello stesso rogito a maggior ragione se antecedente al rogito del suocero anche nel suo, poichè nei rogiti si dichiara la conformità urbanistica e l'insussistenza di variazioni suscettibili ad autorizzazioni e poiche non è stata menzionata può essere motivo di annullamento del rogito da questo l'esigenza secondo me di procedere alla rettifica del rogito.
    Non so se il mio ragionamento è corretto ma mi piacerebbe confrontare questo con i frequentatori del forum.
     
  9. donato

    donato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Però io vorrei capire se il rogito si può fare rettificando quanto scritto nei precedenti rogiti. Anche perchè non c'è nulla di illegale. Le carte stanno a posto. L'unico dubbio che ho è che l'acquirente potrebbe dirmi che nel compromesso c'erano 4 camere e non un garage e 3 camere. Però lui si è accorto della cosa, ed io prontamente gli ho consegnato la nuova piantina catastale con la casa e una piantina con il garage. Quindi lui a luglio era già a conoscenza di questo. Grazie
     
  10. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Se è questo il tuo pensiero posso dirti che non si profila il presupposto di vizio occulto in quanto il fatto che c'era un garage e tre camere erano facilmente individuabili da chi osservava il bene, quindi se mai doveva essere il contrario che ti chiedeva di trasformare la situazione in quanto sulla carta risultavano 4 camere,quindi!
    In ogni caso rettificando il rogito o i rogiti non hai di che temere dal punto di vista della legalità del bene, non rettificando secondo il mio parere non ci sono le cose proprio apposto.
     
  11. donato

    donato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Secondo me ci ha provato. Perchè l'acquirente insisteva che dovevo fare la dia in sanatoria sin da luglio. Ho replicato sempre che la dia in sanatoria non si poteva fare in quanto le carte, al Comune, stavano a posto. L'essenziale è che lui non rivendichi il fatto delle 4 camere. Anche perchè lui sapeva, sin da luglio, che la casa aveva un garage e 3 camere. Grazie
     
  12. barox71

    barox71 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    magari i precedenti atti sono antecedenti il 1985; prima dell'entrata in vigore del condono edilizio L.47/85 non era obbligatorio indicare epoca di costruzione o estremi delle pratiche edilizie. Oppure sono citati ma la planimetria catastale era errata o non aggiornata, oppure ancora le pratiche sono successive al primo atto e non citate nel secondo (e qui potrebbe annidarsi un problemino).
    Ci sono troppi punti della vicenda non conosciuti.
    Invece io penso proprio che il promissario acquirente voglia attaccarsi a quanto scritto sul compromesso, e non tanto sui vecchi atti, per una riduzione del prezzo, che magari potrebbe pure essere plausibile.
    Io recupererei la pratica edilizia in comune, la tavola di progetto in copia conforme, la allegherei contestualmente alla nuova planimetria catastale al compromesso, sul quale modificherei la descrizione dell'immobile es: "villino di 3 vani ed accessori, cantina e box", citando la documentazione tecnica allegata, e farei registrare il compromesso, se non lo avete già fatto. In questo caso il compromesso deve corrispondere alla descrizione sull'atto.
     
  13. donato

    donato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il compromesso è stato fatto come il mio rogito (4 camere). Ma il compromesso non è stato registrato su richiesta dell'acquirente.
     
  14. barox71

    barox71 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Il contratto Preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, art 10 DPR 131/1986, Finanziaria 2007. In caso di ritardata registrazione (oltre i 20 giorni successivi all’atto) viene applicata una sanzione del 30% sull’imposta dovuta e gli interessi legali. Chiedi venia all'agente immobiliare al quale hai affidato l'incarico di trovare un acquirente e di gestire tutte le pratiche annesse.
     
  15. donato

    donato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Veramente l'agenzia aveva detto di registrarlo ma il notaio, l'acquirente che conosco e il sottoscritto abbiamo deciso di non registrarlo su consiglio del notaio stesso.
     

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