Atto notarile e riaccatastamento immobile

[donato]

Vorrei che qualcuno mi rispondesse a questo mio problema.
A metà giungo del 2011 ho sottoscritto un compromesso di vendita di una villa in provincia di Roma.
La villa era di mio suocero il quale la comprò nel 1970. Nel 2005 ho comprato da mio suocero la villa menzionata.
Ora qual'è il problema? Il primo rogito, quello di mio suocero, risultava 4 camere. Il mio rogito risultavano 4 camere. Ora il nuovo acquirente mi ha fatto rilevare che una delle 4 camere in realtà risulta essere un garage. Quindi,mentre al comune le carte stavano a posto, al catasto non risultava il garage. Allora con un mio tecnico abbiamo fatto un allineamento catastale e consegnata la nuova pianta al futuro acquirente. La domanda che vi pongo è questa. Il notaio può fare l'atto di vendita correggendo il precedente atto, visto che ora sia al Comune che al catasto la mia villa e tutta in regola?

 

[SALVES]

Ciao donato
L'allineamento che avete fatto tramite il tecnico esattamente cosa ha fatto, cioè l' immobile ora risulta tre camere ed il garage sia al catasto ed al comune, oppure quattro camere sia al comune che al catasto?
In che anno è stata rilasciato il progetto dove risultavano le tre camere e garage al comune? prima del tuo rogito o dopo?
Ciao salves

 

[donato]

Ora risulta 3 camere e un garage come da progetto iniziale. Mio suocero ha comprato nel 1970

 

[SALVES]

Bene deduco che il progetto è antecedente al tuo rogito?
mi indichi in visura catstale come adesso risulta l'immobile cioe se per il garage c'è una particella e sub e per le stanze un'altra particella e sub, oppure è una particella unica?
nel tuo rogito quale particella recita?
Fammi sapere.

 

[donato]

Non ho le carte qui a casa perchè devo andare dal mio tecnico a riprenderle. Comunque sono due piantine una della casa e una del garage. Ci sono due rendite catastali. Una la vecchia che era di 1229 mentre quella attuale dovrebbe essere di 200. Comunque allo stato dell'arte le carte sono a posto. E' stato creato uno nuovo sub per il garage. Il problema da capire e se il notaio può rogitare nonostante il vecchio rogito recitasse 4 camere che in realtà oggi sono 3 camere e un garage. Il mio rogito è stato fatto uguale a quello del 1970 e cioè 4 camere anzichè 3 camere e un garage Grazie.

 

[SALVES]

Per quanto ho capito no ameno che non procedi ad una rettifica e contestuale vendita, prendi pero questa indicazione con beneficio di inventario come si dice in questi casi, perche non avendo almeno descritto con più precisione i dati catastali che ti chiedevo prima ovviamente senza i dati sensibili la mia risposta potrebbe risultare errata, quindi se vuoi quando sarai in possesso dei documenti e vorrai avere una risposta più precisa non hai che da chiedere, oppure vedi cosa ti dice il tuo tecnico.

 

[barox71]

atto

E' possibile fare l'atto inserendo la nuova descrizione, variate con l'aggiornamento in catasto; l'immobile risulta urbanisticamente conforme, in quanto come dicevi, lo stato dei luoghi corrisponde alle pratiche depositate e assentite in comune. Il notaio dovrà citare anche i titoli autorizzativi che hanno portato alla consistenza e destinazione d'uso attuale
L'immobile è conforme anche catastalmente, secondo le prescrizioni del DL 78/2010 art.19, in quanto lo stato dei luoghi corrisponde alle planimetrie catastali aggiornate.
Inutile aggiungere che l'aggiornamento delle schede catastali deve essere quello assentito urbanisticamente.

 

[SALVES]

Pienamente daccordo con barox71 ma se il progetto è antecedente al rogito di donato doveva essere citato nello stesso rogito a maggior ragione se antecedente al rogito del suocero anche nel suo, poichè nei rogiti si dichiara la conformità urbanistica e l'insussistenza di variazioni suscettibili ad autorizzazioni e poiche non è stata menzionata può essere motivo di annullamento del rogito da questo l'esigenza secondo me di procedere alla rettifica del rogito.
Non so se il mio ragionamento è corretto ma mi piacerebbe confrontare questo con i frequentatori del forum.

 

[donato]

Però io vorrei capire se il rogito si può fare rettificando quanto scritto nei precedenti rogiti. Anche perchè non c'è nulla di illegale. Le carte stanno a posto. L'unico dubbio che ho è che l'acquirente potrebbe dirmi che nel compromesso c'erano 4 camere e non un garage e 3 camere. Però lui si è accorto della cosa, ed io prontamente gli ho consegnato la nuova piantina catastale con la casa e una piantina con il garage. Quindi lui a luglio era già a conoscenza di questo. Grazie

 

[SALVES]

Se è questo il tuo pensiero posso dirti che non si profila il presupposto di vizio occulto in quanto il fatto che c'era un garage e tre camere erano facilmente individuabili da chi osservava il bene, quindi se mai doveva essere il contrario che ti chiedeva di trasformare la situazione in quanto sulla carta risultavano 4 camere,quindi!
In ogni caso rettificando il rogito o i rogiti non hai di che temere dal punto di vista della legalità del bene, non rettificando secondo il mio parere non ci sono le cose proprio apposto.