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  1. gianluca78

    gianluca78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,

    vi espongo il problema: a Dicembre io e la mia compagna abbiamo fatto il compromesso d'acquisto di un immobile (data ultima per il rogito 30 Aprile).

    Parlando con il proprietario e l'agenzia non risultavano spese condominiali imminenti per futuri lavori sullo stabile.

    La mia compagna ieri sente il proprietario il quale le dice che oggi ci sarebbe stata una riunione di condominio per deliberare dei lavori di rifacimento della facciata + altri lavori di manutenzione (tot. c.a. 10.000 euro a famiglia).

    Il proprietario le dice inoltre che lui impugnerà la delibera condominiale cercando con il suo avvocato di annullarla o quantomeno di far sì che venga promulgata dopo il 30 Aprile data del rogito (cioè quando i proprietari saremo a tutti gli effetti io e la mia ragazza).

    Domanda: lo può fare?

    Nel compromesso c'è scritto: "La parte promittente venditrice dichiara e garantisce, che tutto quanto sopra (cioè l'appartamento che compriamo) è libero da pesi, vincoli, oneri reali in genere, tasse ed imposte arretrate sia dirette che indirette, iscrizioni anche ipotecarie, trascrizioni passive, pregiudizievoli, privilegi in genere, pignoramenti, sequestri, liti pendenti o minacciate, pretese di terzi, da qualsiasi altro vincolo, onere o gravame che, ove esistesse, potrebbe pregiudicare, ostacolare o diminuire la proprietà, la disponibilità, la commerciabilità, il pregio ed il valore, e così verrà trasferito al momento del definitivo atto di compravendita."

    Poi ancora c'è scritto: "... Garantisce inoltre la piena proprietà degli immobili e la loro libertà da altri oneri, di natura condominiale e relativo regolamento..."

    Infine: "La proprietà, il possesso e godimento degli immobili, passerrano alla parte promissaria acquirente, alla data dell'atto definitivo di compravendita; pertanto da tale data diritti ed oneri relativi, anche di natura fiscale faranno capo alla stessa. Alla firma del rogito notarile, la parte promittente venditrice dovrà produrre dichiarazione dell'Amministrazione del Condominio, attestante il pagamento di tutti gli oneri condominiali pregressi"

    Ora mi sembra chiaro dal compromesso che se la delibera è oggi le spese le deve pagare il venditore. Ma lui può far posticipare questa delibera a quando la casa sarà nostra?

    Fatemi sapere, urgono vostri consigli...

    Grazie mille.

    Ciao.

    G.
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ciao Gianluca78
    Se l'assemblea aveva le prescritte maggioranze art 1136 c.c. e tutti i condomini erano stati avvisati, ed è stato approvato quello che il venditore ti ha detto penso che possa fare nulla per posticiparla dopo il rogito e/o invalidarla.
    Un vivo consiglio fatti rilasciare certificazione da parte dellamministratore di quanto occorre per realizzare i lavori, comprensivi degli imprevisti e degli eventuali altri oneri condominiali pendenti al venditore di modo che potrai trattenerli al rogito.
    Ciao salves
     
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  3. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    E soprattutto scrivere nelle proposte/preliminari:
    ART. XX- ALTRE CONDIZIONI DI EFFICACIA DELLA PROPOSTA
    L'efficacia della presente proposta è condizionata da:
    spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
    Cmq il consiglio dato e' giusto......al rogito trattieni le spese straordinarie gia' deliberate che devono essere a carico del venditore.
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No no no e no. Usare le sospensive come se piovesse nei contratti è cosa delicata, da farsi in modo MOLTO oculato.
    Opinione personale: clausola da non apporre
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    e va bene...:confuso: ..........ci dici tu cosa scriveresti per tutelare l'acquirente
    nel caso ci si accorgesse che ci sono delle spese condominiali straordinarie deliberate
    prima del rogito e taciute al cliente in fase di firma del preliminare???:p
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Qualsiasi formula fra le 100 che puoi scegliere su consiglio di qualsiasi AI di media capacità o di qualsiasi notaio. Come ti è già stato detto 2000 volte.
    Io posso dirti cosa succede se metti la clausola che hai scritto tu:
    se io ti vendo l'appartamento e decido all'ultimo momento di non vendertelo piu per motivi solo ed esclusivamente miei, con la tua sospensiva è sufficiente che ci sia un euro di debito verso il condominio che la compravendita salta. Se hai chiesto un mutuo nel frattempo cosa succede?
    Le sospensive sono armi e bisogna essere capaci di usarle o, al limite, non usarle x non fare danni.
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    e allora perche' non la scrivi una di queste 100 migliori di cui parli???:D
    A che serve un forum se non a insegnare agli altri a non sbagliare piu'???
    devo dire che gli altri Agenti Immobiliari sono piu' propensi a spiegare.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Gli altri sono senz'altro meglio di me e te lo dimostreranno scrivendo cio che vuoi.
    Queste cose te le ho/abbiamo dette gia svariate volte, ma se continui a sentenziare sempre così evidentemente è stato tutto inutile
     
  9. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    non ho detto che gli altri sono meglio di te, ti ho quotato decine di volte
    ma ho riscontrato in te una reticenza varie volte nell'esprimerti e nel spiegare agli altri chiaramente.
    tu quando intervieni lo fai dicendo che quello che e' stato scritto e' sbagliato e fin qui ci sta ed e' utile ma poi non spieghi quasi mai il perche' e' sbagliato e soprattutto non fai mai esempi.
    qualche volta se si insiste magari spieghi meglio ma e' rarissimo.
    peccato.
    invece ci sono altri A.I o utenti che spiegano dettagliatamente senza molti problemi con il solo intento di aiutare gli altri e questo gli fa proprio onore.
    a me hanno insegnato che se uno ritiene sbagliato l'operato dell'altro gli spiega bene il perche' altrimenti non serve a niente.
    dire a uno ............guarda che sbagli e' come dici tu un'opinone personale.
    non e' costruttivo se la cosa finisce li'.
    probabilmente lo avrai anche detto svariate volte ma e' finita come questa volta.
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    infatti l ho detto io...:maligno:

    Dubito che sia così: viceversa avrei scritto 7939 post pieni di aria fritta. Anche il piu straordinario masochista/perditempo dubito ci riuscirebbe.
    Devi considerare che lo staff di Immobilio è qua sopra gratuitamente e deve seguire decine e decine di post quotidianamente quindi un pò per seguire la propria attività (di giorno) ed un pò perchè ci sono da fare interventi tecnici (correzioni, spostamenti ect.) che sfuggono all'occhio dell'utente (ma che ti permettono di fruire di qst forum che in Italia non ha eguali :confuso:) è possibile che qualche 3d non venga approfondito da qualcuno di noi anche se, solitamente, dove non arrivo io arriva qualche altro dello staff e viceversa (il gruppo è forte x questo).

    venendo a noi nello specifico ne abbiamo parlato decine di volte: le sospesnsive bisogna saperle usare e condizionare l'efficacia di una proposta al pagamento delle spese condominiali mi sembra folle. Nei contratti le parole pesano come macigni e bisogna fare molta attenzione.
    Una dicitura tipo questa (ad esempio):
    Ogni opera condominiale ordinaria e straordinaria deliberata entro la data del rogito, sarà a carico del venditore. Il carico delle spese condominiali pregresse rispetto all’atto notarile di trasferimento della proprietà sarà saldato dalla parte venditrice entro la data del rogito.
    Sempre opinione personale ;)
     
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  11. gianluca78

    gianluca78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,

    io credo che le formule da voi proposte siano più o meno presenti nel compromesso (riportato sopra). Sul fatto che per legge e da contratto sia lui a dover pagare queste spese sono piuttosto sicuro. Il punto è: lui dice di voler "impugnare" la delibera al fine di rallentarne gli esiti. Per farlo però deve fare ricorso all'Autorità Giudiziaria. Ora però nel compromesso lui garantisce che l'immobile sia libero da liti pendenti o minacciate. Se lui impugna la delibera l'immobile o meglio lo stabile dove lo stesso si trova diventa oggetto di lite giudiziaria e quindi viene meno il compromesso.

    Cioè io potrei ritirarmi dalla vendita e chiedergli il doppio della caparra. Giusto?

    Fatemi sapere.

    Grazie mille.

    Ciao.
     
  12. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    lo vedi che quando vuoi ne meriti dieci di bollini????
    e poi hai ragione........questo e' in assoluto il miglior forum immobiliare che c'e' in giro sulla rete.
    e' logico che piu' spiegate e piu' fate capire, piu' le persone vi stimano.
    ciao
     
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  13. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    guarda che se anche ci fosse qualche lite pendente nel condominio, non dico sull'immobile stesso, ma proprio sul palazzo, tipo una causa contro il palazzo da qualche fornitore o qualche impresa edile, o fra condomino e condominio, io sapevo che l'immobile e' vendibile lo stesso anche perche' le cause durano anni in italia.
    basta essere onesti e avvertire della cosa.
    a me avevano anche detto, che in fase in rogito, si puo' togliere dal saldo l'eventuale spesa che il venditore subirebbe in caso che il giudice condannasse il condominio e tutto finisce li'.
    cioe' se la spesa fosse 3.000 euro, il venditore fa lo sconto e il contratto si conclude.
     
  14. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
     
  15. gianluca78

    gianluca78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quindi se ho capito bene, io al venditore dico: tu fai pure causa al condominio e impugna la delibera, nel frattempo però io ti do 10.000 euro in meno (valore delle spese deliberate per rifare facciata e altro) all'atto del rogito.
    Questi 10.000 euro in meno li deposito tramite assegno in un fondo di garanzia costituito presso il notaio e rimangono lì bloccati.

    Così se nel frattempo il condominio mi chiede di cacciare questi 10.000 io intanto non ci rimetto (perchè te li ho detratti dalla spesa totale).
    Se poi tu tra 30 anni vinci la causa (e quindi c'avevi ragione ad impugnà e la delibera non era valida ti becchi i 10.000 depositati dal notaio) se invece la perdi i 10.000 depositati tornano a me (perchè non c'avevi ragione la delibera era valida e le spese le dovevi pagare tu).

    Può funzionare?
     
  16. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    guarda io so che l'unica cosa valida e' l'assemblea condominiale. se la delibera e' stata votata a maggioranza non c'e' niente da fare.....tutti devono pagare.
    poi tutto il resto viene dopo.
    poi non so i tempi per cui si puo' impugnare una delibera ma non credo che siano lunghi.
    se il vecchio proprietario NON dovesse pagare, l'amministratore puo' chiedere a te le spese se nel frattempo sei diventato proprietario ma poi tu puoi rivalerti in giudizio sul vecchio proprietario.
    una rogna infinita.
    i fatti sono che al momento lui deve pagare la sua quota perche' e' ancora lui il proprietario e te la dovrebbe scalare dal saldo al rogito.
     
  17. gianluca78

    gianluca78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Oggi mi sono informato e, come al solito in Italia, pare che la questione sia più complessa.

    E' sicuro che le spese le debba pagare il proprietario, però quello che non è sicuro è il momento in cui maturano le spese e di conseguenza chi sarà il proprietario.

    Mi spiego meglio: 3 sentenze della Cassazione dicono che le spese maturano al momento della delibera (e in questo caso le paga il venditore ancora propietario dell'immobile), ma altre 4 sentenze della Cassazione dicono che maturano al momento dell'esecuzione dei lavori (momento in cui le spese potrebbero difatti cambiare dal pianificato), e in questo secondo caso il propietario sarei già io acquirente (i lavori si faranno tra 5/6 mesi e il rogito tra 1).

    Voi sapete qualcosa in merito?
     
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  18. Emiliano74

    Emiliano74 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Scusa ma condizionare il pagamento alla produzione da parte del venditore di un documento firmato dall'amministratore che il venditore ha saldato tutte le spese ordinarie e straordinarie "deliberate" fino alla data del rogito?
     
  19. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
  20. gianluca78

    gianluca78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ma dopo quest'ordinanza non ce ne sono state altre?

    Come funziona con le ordinanze della Cassazione?
    Fa precedente solo l'ultima ordinanza?

    Possibile che non ci siano mai leggi chiare in questo Paese?
     

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