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  1. I_Andrea

    I_Andrea Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Gentilissimi esperti del forum di Immobilio,
    volevo sottoporvi un quesito urgente.


    Sono in affitto (4+4 con regolare contratto) in un appartamento a Firenze con riscaldamento centralizzato. Il mio affitto è iniziato dal 1 Giugno 2011 e terminerà (previo regolare disdetta "motivata" con raccomandata di preavviso sei mesi prima) il 31 Ottobre prossimo.
    In previsione del conteggio finale è nata una controversia con la proprietaria in merito al totale delle spese condominiali, con riferimento alla voce del "riscaldamento" che è centralizzato.
    Lei sostiene che sia per quanto attiene al 2011 (spese a consuntivo) che al 2012 (in base al preventivo) io sono tenuto a pagare l'importo del riscaldamento semplicemente dividendo la quota annua per 12 e moltiplicando poi per il numero di mesi effettivi di affitto (quindi 7 nel 2011 e 10 nel 2012). In pratica in modo del tutto analogo alle altre voci condominiali (ascensore, scale,...).
    Io invece sostengo (essendomi anche consultato con tre studi amministrativi) che il calcolo della voce "riscaldamento" va fatto tenendo conto del periodo effettivo di accensione che va dal 1 Novembre al 15 Aprile. Di conseguenza la quota annua va divisa per 5,5 e poi moltiplicata per i mesi invernali di affitto. Nel mio caso per il 2011 va moltiplicato il risultato per 2 (Novembre e Dicembre) e per il 2012 per 3,5 (Gennaio- 15 Aprile). In caso contrario in pratica pagherei anche spese non sostenute da me ma dall'affittuario precedente del 2011 e dall'eventuale prossimo del 2012.
    Chiedo cortesemente anche a voi conferma che il mio calcolo è quello corretto e di prassi in questi casi, citadomi eventualmente qualche articolo e/o sentenza che provi questo procedimento.
    Come ulteriore informazione vi aggiungo che nel contratto è solo scritto del "canone mensile pari a xxx,xx più spese condominiali" senza specifica di alcun calcolo particolare per il riscaldamento. Lo studio amministrativo del condominio in questione se n'è "lavato le mani" dicendo che questa è una questione tra me e la proprietaria.
    VI RINGRAZIO anticipatamente e attendo la vostra gentile e competente risposta (urgente visto l'avvicinarsi del giorno di fine dell'affitto).
    Saluti.
     
  2. I_Andrea

    I_Andrea Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per favore, non c'è nessuno che può aiutarmi? La questione per me è urgente perchè a brevissimo devo chiudere il mio contratto.
    Grazie a tutti e buona giornata
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Penso di poterti date una risposta soddisfacente, anche se in prima battuta non ero riuscito a capire perchè facessi un calcolo così complicato.

    Spesso le amministrazioni condominiali stabiliscono di trattare l'annualità contabile non secondo l'anno solare ma ad esempio da settembre ad agosto, in modo da consuntivare una annualità di riscaldamento completa (un unica stagione invernale): in questo caso tu dovresti pagare tutto il consuntivo riscaldamento 2011/2012 e niente per il 2012/2013.

    Devo invece presumere che il vostro esercizio corrisponda all'anno solare: nel qual caso la tua ipotesi è corretta. Salvo riconoscere al locatore il diritto di chiederti un eventuale conguaglio a fronte del consuntivo 2012 (che includerà il consuntivo dell'inverno 2011): conguaglio non facile da calcolare proprio perchè l'esercizio contabile si pone a cavallo di due stagioni invernali. Consiglierei una percentuale forfettaria.

    L'amministratore ha solo in parte ragione a rimandarti al proprietario: nel senso che l'inquilino avrebbe avuto comunque diritto ad essere convocato nell'assemblea per deliberare sulla voce esercizio riscaldamento; in effetti molti amministratori, consci di questo aspetto, demandano ai proprietari la responsabilità di convocare i propri inquilini.

    p.s.: spero non abbiate anche il servizio centralizzato per l'acqua calda. Complicherebbe un pò le cose, date che presumibilmente il costo attribuito all'acqua calda non è basato su riscontri oggettivi, ma di solito attribuito solo come percentuale sull'intera spesa.
     
  4. I_Andrea

    I_Andrea Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Bastimento,
    grazie mille per la risposta ed in effetti ti confermo che l'esercizio di quel condominio corrisponde all'anno solare. Giusta anche l'osservazione che al momento del consuntivo 2012, visto che pagherò in base ad un preventivo, io possa dover versare l'eventuale conguaglio o ( perchè no ;) ) riceverlo rispetto a quanto versato ora.

    Saluti e grazie ancora.
     

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