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  1. Pumix

    Pumix Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve
    Innanzitutto vorrei chiarire una situazione: se una casa viene suddivisa in tre unità immobiliari indipendenti (nella fattispecie due alloggi al piano terra ed uno al primo piano) siamo in presenza di condominio? Non sono e non vi saranno ne amministratori ne regolamenti condominiali.

    Detto ciò, se il proprietario di un alloggio al piano terreno volesse farsi una canna fumaria esclusiva per collegare una stufa a legna o pellet, e per farlo l'unico sistema sarebbe ricorrere ad una canna esterna addossata a parete per raggiungere il tetto, é sufficiente il permesso comunale e il rispetto dei limiti di solidità e decenza per operare? Sono necessari I permessi degli altri inquilini? O solo del proprietario dell'alloggio sovrastante?

    Penso che il tutto dipenda da come giuridicamente sono riconosciuti il tetto e le pareti ...ovvero?
     
  2. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non siamo inpresenza di un condominio.
    Le pareti perimetrali dell'edificio e il tetto sono "parti comuni" e quindi utilizzabili da tutti i proprietari.

    Nel tuo caso specifico direi che nonpotete impedire al tuo vicino di istallare una canna fumaria; potete però pretendere che venga eseguita a norma di legge e che rispetti un certo decoro esterno.
     
  3. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Siete un condominio bastano solo due unitá di proprietari differenti. Non vi è obbligo di regolamento e di amministratore ma siete comunque sostituto d'imposta.
     
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  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi spiace contraddirti (ancora) ma le cose non stanno affatto come hai esposto.

    Specie se gli alloggi non costituiscono un'entita' condominiale.

    Se tu abiti sotto di me e per installare condutture di qualsiasi genere, devi utilizzare il passaggio e o l'installazione canalizzata, sui muri perimetrali dell'alloggio di mia esclusiva proprieta', senza il mio consenso negoziale, non ti e' consentito farlo, restando senza forniture.

    Si chiamano servitu'.
     
  5. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Stavo parlando di una canna fumaria istallata sul muro perimetrale e quindi comune, ma all'esterno del muro e non "canalizzata", ovviamente.

    In quanto al concetto di condominio, mi riferivo al fatto che non esiste l'obbligo di nominare un amministratore.
     
  6. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ho inteso benissimo a cosa ti riferivi ed e' lo stesso campo da giuoco Emanuele.

    Sul muro della mia proprieta' esclusiva, senza il mio consenso negoziale, non ci attacchi neanche uno spillo.
     
  7. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Siamo d'accordo: sul muro della tua proprietà "esclusiva" non ci attacco neppure uno spillo.
    Ma in questo caso non stiamo parlando di un muro di una proprietà esclusiva, perchè si tratta di un muro perimetrale o esterno comune a tre diverse unità immobiliari e con altrettanti proprietari.
     
  8. Pumix

    Pumix Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ed è proprio questo il cavillo. Come è da intendersi un muro perimetrale? E' si vero che al piano superiore ci sta un proprietario esclusivo, ma il muro perimetrale sorregge struttura, tetto, ripara dal caldo e dal freddo, accoglie grondaie...insomma..svolge una funzione nell'interesse comune di tutti i condomini.

    Perchè se così non fosse anch'io al pian terreno avrei diritto di tagliare e tappare le discese delle grondaie di chi mi sta sopra :risata:, perchè sul mio muro "non ci attacchi neanche uno spillo"
     
  9. davideboschi

    davideboschi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il muro esterno dell'edificio è certamente proprietà comune e uno dei proprietari può fare l'uso che ne vuole purché:
    - non modifichi la destinazione d'uso
    - non limiti o leda l'uguale diritto degli altri proprietari
    (art. 1102 Cod. Civ.)

    Nel caso del passaggio della canna fumaria, il diritto degli altri proprietari viene sicuramente leso, perché se un altro proprietario volesse installare anche lui una canna fumaria e guarda caso l'unico percorso possibile fosse proprio quello impegnato da @Pumix , non sarebbe più possibile. Idem se volesse ad esempio aprire una veduta o una finestra o anche una semplice apertura d'areazione proprio sul percorso della canna fumaria, non potrebbe più farlo.
    Inoltre anche l'estetica dell'edificio ne risentirebbe, e sicuramente la piacevolezza estetica della facciata è un bene comune, per quanto difficile da stimare dal punto di vista economico. Quindi direi che il consenso di tutti i condomini serve eccome.
     
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  10. Pumix

    Pumix Membro Junior

    Privato Cittadino
    una semplice scrittura privata può essere sufficiente?
     
  11. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A quanto correttamente ha esposto il @davideboschi, necessita aggiungere, che in questo caso specifico, non essendo costituito il condominio, i muri perimetrali che costituiscono le unita', non possono essere definiti quale parte indivisa condominiale.

    Oltre al fatto che quei diritti citati del codice, sono soggetti all'intervento giudiziale, per poter andare a porli in essere.
    Perche' rientrano in quegli ambiti, che sono previsti, in materia di servitu' coatte.

    Come ha bene evidenziato Davide, la circostanza non e' percorribile ne consentita, diversamente si vedrebbero apparire sui muri dell'edificio, ogni sorta di manufatto li' installato, soggetto alla fantasia e alla discrezione di ciascuno.
     
    Ultima modifica: 16 Febbraio 2017
  12. davideboschi

    davideboschi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Qui è opportuno che a rispondere sia un avvocato... io non lo sono. Ti conviene spendere 50 euro per un rapido consulto, piuttosto che dover ripristinare la facciata a tue spese dopo aver fatto tutti i lavori. Probabilmente una scrittura privata basta per adesso, ma non è escluso che sia preferibile istituire una servitù, in modo che anche i futuri proprietari siano vincolati.
     
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  13. davideboschi

    davideboschi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ... aerazione, benedetta lingua italiana!
     
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Una semplice convenzione tra le parti e' sufficiente.
    Lo strumento, deve prevedere la realizzazione di una struttura inserita nele pareti, che corrono da terra a cilelo, con capienza sufficiente a contenere ogni conduttura necessaria al servizio di ogni unita'.

    Chiunque se ne serva in qualsiasi momento, resta obbligato a sostenere le spese di intervento e di ripristino dei manufatti.
     
  15. Pumix

    Pumix Membro Junior

    Privato Cittadino
    se devo mettermi a fare lo scasso nelle pareti, quello che risparmierei con la legna me lo sono già mangiato tra muratori, ingegneri, fumisti, ecc ... rinuncio :sob:
     
  16. davideboschi

    davideboschi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Siamo sicuri? Mi pare che questo immobile condominio lo sia, solo non ha l'obbligo di regolamento né dell'amministratore stanti le poche unità immobiliari che lo compongono. Ma certamente è un condominio.

    In ogni caso, sia o non sia condominio, i muri perimetrali sono proprietà comune indivisa e questo basta perché ricadano nell'applicazione dell'art. 1102 C.C.
     
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  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A prescindere da qualunque diatriba sul condominio, dubito molto che il Comune ti farebbe installare una canna esterna per una stufa...
     
  18. Pumix

    Pumix Membro Junior

    Privato Cittadino
    penso dipenda dal Comune e dal contesto ... Io ne vedo a iosa di queste canne esterne, anche nei centri storici,...poi boh magari sono abusive
     
  19. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'edificio e' una cosa.
    Mentre condominio e' un altra e significa convivere insieme.

    Non e' un caso, che la definizione giusta, sia condominio degli edifici.

    Detto questo, come ho gia' piu volte in passato osservato, io non sono tanto di teoria, ma piu' pratico, giacche' prediligo l'azione, basata sulle esperienze passate ed acquisite.

    Quando si fanno operazioni immobiliari, ad esempio nel recupero dei sottotetti, e' sempre opportuno prevedere e siglare convenzioni, per inserire quelle servitu', che trasportano fumi, acqua e qualsiasi altra fornitura.

    Cio' perche' molto spesso, quelle condutture, attraversano si parti comuni, ma frequentenente per farlo, occorre intervenire su parti che risultano private, come ad esempio i balconi.

    Circostanze che rendono inerti le disposizioni del codice civile, perche' su quelle parti, restano escluse la loro applicazione.
     
  20. Pumix

    Pumix Membro Junior

    Privato Cittadino
    intanto ho trovato:
    Sul punto, le Sezioni Unite della Cassazione, con l'importante sentenza n. 2046/2006, hanno chiarito che l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad essa partecipano. Pertanto, "se nell'edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio - considerato come situazione soggettiva o come organizzazione - sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici".
    Il numero di condomini incide solamente sulla necessità di nominare un amministratore, che è necessario quando i condomini sono più di quattro, o per il regolamento di condominio, che è obbligatorio per i condomini con più di dieci partecipanti.

    Fonte: Il concetto di condominio e le ultimissime novità normative
    (www.StudioCataldi.it)
     

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