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  1. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Unica cosa ostativa in un condominio e che sia impedito dal regolamento condominiale.
     
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  2. Andrea Occhiodoro

    Andrea Occhiodoro Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    Ciao Pyer,
    come bene o male è stato detto in alcuni dei post precedenti, il diritto degli altri condomini non viene leso fintantoché:
    1. Pur con le lavorazioni e gli interventi il muro perimetrale conservi la sua funzione d'uso principale di sostegno/protezione dagli agenti atmosferici
    2. Ci sia spazio sufficiente per consentire ad altri analoghe installazioni
    3. Non venga messa in pericolo la stabilità o la sicurezza dell'edificio
    4. L'aspetto estetico del tutto sia tale da non ledere il decoro a tal punto da diminuire il valore del fabbricato (e di conseguenza delle proprietà esclusive)
    Una volta verificato tutto questo si tratterebbe solamente di un uso "più intenso" della cosa comune che è comunque previsto e ritenuto lecito dalla norma.
     
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  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Quoto stra quoto Andrea :ok:
     
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  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Da quale pensiero giuridico discende questa conclusione?

    Il condominio non si costituisce: è o non è. Bastano due distinti proprietari di due u.i. diverse, e d esiste il condominio.

    Semmai potrebbe essere stata disposta una particolare configurazione proprietaria in fase di divisione, ma dubito a qualcuno venga in mente di escludere dalle parti comuni facciata e tetto.
     
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  5. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se fossero case di corte, ciascuna con i propri muri di proprietà, disposte una sopra l'altra, come le definisci professore..?
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie Maestro per il professore..... che ha solo professato una opinione.

    Case di corte frazionate con quali vincoli? Di comunione della sola corte o condominiali per quanto concerne il sedime complessivo, facciate, tetti, gli impianti di distribuzione di acqua , luce comune, scarichi fognari? Le casistiche costitutive possono essere le più svariate in caso di condominio o edifici orizzontali.

    Case di corte una sopra l'altra? Se di due proprietari, le due u.i. costituiscono sicuramente un condominio, avendo in comune il terreno su cui insistono, non divisibile. Quanto ai rapporti col resto del complesso di corte, vedi il punto precedente.

    Maestro, per sta volta mi dà la sufficienza?
     
    Ultima modifica: 17 Febbraio 2017
    A PyerSilvio e ludovica83 piace questo messaggio.
  7. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Secondo i supremi giudici della Cassazione per parlare di condominio è necessario non soltanto indagare sulla funzione delle parti comuni ma anche fare riferimento all’atto d’acquisto (ovvero quello che si definisce giuridicamente il titolo).
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non c'è bisogno di scomodare la cassazione: vedi il post #44 che voleva all'ultima frase ricordare appunto l'eventuale specificazione presente sul titolo.

    Ma per denominare una situazione in "verticale" basta la definizione di condominio data dal codice civile art 1117 e la "indivisibilita" dettata dal 1119; direi che l'indivisibilità è l'elemento che contraddistingue una semplice comunione dal condominio.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per la cronaca, ho personalmente un caso dove periodicamente si discute se siamo un condominio o una comunione...: abbiamo convenuto di considerarci condominio. Ma certamente in caso di u.i. orizzontali in situazioni particolari (capisco in prima battuta l'esempio delle case di corte), la risposta può non essere univoca.
     
  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Bravo.


    Ovvero l'atto di acquisto è una variabile fondamentale, che a volte potrebbe essere pregiudizievole, per determinare se un bene ha natura condominiale, oppure no.

    Quindi il pensiero giuridico discendente la considerazione precedente era fondato..?

    Direi che per il tuo voto, come al solito, sia un ottimo.
     
  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare

    Se non è condominio e comunione e non ci discostiamo molto legalmente parlando
     
    Ultima modifica di un moderatore: 18 Febbraio 2017 alle 18:20
  12. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Ciao Bastimento ritorna la diatriba di un po di tempo fa tra la definizione di condominio e comunione. Un terreno di proprietà di due, tre o più persone è soggetto alla disciplina della comunione e mai potrebbe essere oggetto di disciplina condominiale. Viceversa, un palazzo che si componga di quattro, cinque o più unità immobiliari potrà essere soggetto tanto alla disciplina della comunione quanto a quella speciale del condominio. Così se le unità immobiliari sono di proprietà esclusiva di diversi soggetti si applicherà la disciplina del condominio. Ciò perché accanto alle parti di proprietà individuale (gli appartamenti) ci saranno quelle parti che per legge dovranno essere considerate di proprietà comune. Tuttavia, qualora lo stesso palazzo sia oggetto di proprietà indivisa tra più persone (ad esempio perché lasciato in eredità dal padre ai propri figli senza assegnazione delle singole unità) esso sarà soggetto alla comunione.
    È chiaro, allora, che il tratto distintivo delle due fattispecie va individuato nella diversa conformazione dei diritti di proprietà dei singoli rispetto al bene immobile.
    Si può, quindi, affermare che il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.



    Data una definizione di condominio, si pone subito il problema di individuare quei casi concreti ai quali si applica la disciplina codicistica.
    La questione è stata oggetto dell'evoluzione urbanistico - edilizia degli ultimi anni ed ha incontrato (ed incontra) delle problematiche di non facile soluzione, le quali, sovente, sono state oggetto di intervento giurisprudenziale.
    In particolare, a livello numerico quando si può dire che si è di fronte ad un condominio? È sufficiente che i condomini siano due, tre o di più? Come si identifica un condominio? Un condominio può svilupparsi solo in senso verticale o anche in senso orizzontale?
    Le domande sono tante quante le conformazioni che può prendere un edificio. Occorre, in primo luogo chiarire che non è necessaria alcuna formula sacramentale affinché si possa dire che si sia costituito un condominio. È sufficiente che sia venduta una sola unità immobiliare dell'edificio. Così, basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile (c.d. "condominio minimo"), definiti ai fini di legge "condomini", perché si debba applicare la disciplina del condominio.
    Sul punto, le Sezioni Unite della Cassazione, con l'importante sentenza n. 2046/2006, hanno chiarito che l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad essa partecipano. Pertanto, "se nell'edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio - considerato come situazione soggettiva o come organizzazione - sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici".
    Il numero di condomini incide solamente sulla necessità di nominare un amministratore, che è necessario quando i condomini sono più di quattro, o per il regolamento di condominio, che è obbligatorio per i condomini con più di dieci partecipanti.
    Il condominio, infine, può svilupparsi tanto in senso verticale (il classico edificio condominiale a più piani) quanto in senso orizzontale.
    A tal proposito, basta pensare ai residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune (ad esempio, strade interne, illuminazione, ecc.).
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Condivido tutto quanto hai ricordato, in modo molto più dettagliato di quanto io non abbia fatto. Ma non sono stato certo io a rimettere in discussione le differenze. e riaprire la diatriba.
    Vero: ma per la mia rozza preparazione giuridica, direi che quanto sopra è condizione necessaria, ma non sufficiente.

    E da autodidatta ho concluso che la ulteriore condizione atta a distinguere univocamente la comunione rispetto al condominio, (in mancanza di un titolo esplicito) sia l'unica differenza, di tipo costitutivo, riscontrata sul codice civile

    - ogni comunione può essere sciolta: art. 1111. A cui affiancherei il 1112 che ricorda che non sono soggette a divisione solo le comunioni che riguardano cose che se divise , cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.
    - il condominio è quindi una particolare forma di comunione, che riguarda edifici; la singolarità di questa comunione sta in alcune parti comuni (suolo, fondazioni, scale, ecc) che sono in tale rapporto di dipendenza con l'unità dell'edificio , che la comunione stessa, almeno di regola, non è soggetta a scioglimento: si tratta di comunione forzosa (art. 1119) ----> non è farina del mio sacco: ho ripreso questa osservazione dal manuale di diritto privato del Torrente.

    Di mio ho rappresentato questa comunione forzosa, considerandola appunto come la ulteriore caratteristica sufficiente appunto a far la differenza.

    Il caso più delicato infatti è costituito dalle situazione dette "condominio orizzontale": ecco perchè sull'esempio proposto da Pier , le case di corte, non ho preso posizione a priori: credo ci siano casi in cui il titolo le accomuna globalmente in condominio, altri in cui il condominio (o comunione) riguarda solo la corte e alcuni servizi/impianti che la attraversano, ma dove il titolo non comprende gli edifici.
     
  14. Pumix

    Pumix Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non pensavo di provocare un dibattito del genere...
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    siamo una banda di chiacchieroni...
     
    A Pumix, Bagudi, PyerSilvio e ad altre 2 persone piace questo elemento.

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