Firmato preliminare, versata caparra confirmatoria, lavori non ancora iniziati

[lalella]

Buongiorno, vi scrivo in merito alla situazione nella quale mi trovo da qualche mese e mi chiedo quale sia l'iter da seguire per evitare il peggi oin questo frangente:
in data 02/02/2009 abbiamo firmato un preliminare d'acquisto di un'abitazione che dovrà essere costruita e consegnata al rogito a 24 mesi esatti dalla data del preliminare. Abbiamo in tale sede versato una caparra confirmatoria :Euro ##15.000,00## (euro quindicimila/00), a valere quale caparra confirmatoria ex art. 1385 del codice civile; tale caparra è stata versata nel seguente modo:
Euro ##5.000,00## (euro cinquemila/00) corrisposti in sede di proposta di acquisto stipulata in data 07/11/2009.
Euro ##10.000,00## (euro diecimila/00) versati 02/02/09, a titolo di integrazione della caparra confirmatoria di cui sopra.
Ad inizio lavori avremmo dovuto versare ulteriori 5.000 euro e ci venne promesso che ed in tale sede ci avrebbero fatto la fideiussione di quanto sino ad allora versato.
I lavori avrebbero dovuto iniziare a giugno 2010, poi slittati di qualche mese....ad oggi in realtà il cantiere non è ancora partito e noi siamo ancora in attesa. Come dobbiamo comportarci?nel contratto preliminare non vi sono clausole che prendono in considerazione il ritardo della consegna ma viene solamente indicato il termine come 02/02/2012.Cosa dobbiamo aspettarci? è bene che ci rivolgiamo ad un avvocato? rischiamo di non avere quindi la casa alla consegna stabilita?e magari rischiamo anche di perdere ciò che è stato sino ad oggi ianticipato???grazie in anticipo
Raffaella

 

[gennaro63]

nel preliminare che avresti firmato ci sono riferimenti alla licenza edilizia...ci sono i riferimenti della proprieta' del terreno su cui dovevano realizzare il manufatto?? cosa e' stato scritto...certo che di tempo ne e' passato....io farei senza dare ulteriori acconti...degli accertamenti sulla societa' costruttrice...l'unica cosa certa da come dici che non ti e' stata rilsciata alcuna polizza fidiussoria e se sparisce la societa'....purtroppo anche con loro spariranno i soldi.....e questo mi fa pensare molto negativamente...la societa' e' attiva ancora?? se ci sono ritardi da chi dipende???in questo caso di domande ne andrebbero fatte moltissime...non ultimo quello di un avvocato.....

 

[studiopci]

Difatti , quoto gennaro63 , non aspettare ulteriori giorni , rivolgiti ad un avvocato, anche perchè la fidejussione viene data a fronte e contestualmente ogni pagamento, non quando decide l'impresa, in questo caso vige il " dare cammello vedere i soldi "

 

[Manzoni Maurizio]

ciao, hai firmato un preliminare che senza la fidejussione è annullabile

 

[lalella]

ok ragazzi, grazie mille x i consigli...allora la società è tutt'ora esistente e continua a costruire...sul contratto c'era questa dicitura:Foglio N. 12, mappale N. 523 e Foglio N.12, mappale N. 303 inseriti in zona “Lotti liberi da edificare a destinazione residenziale” (come da nuovo P.G.T.) , il ns preliminare nn è stato registrato...ora io ho la facoltà di chiedere la registrazione dello stesso o di stracciarlo x non pagare penali e rifaro inetramente? e loro hanno la possibilità di rfiutarsi?che cosa significa che il preliminare senza fideiussione è annullabile?che in realtà potrei pretendere indietro i miei soldi senza proseguire nell'acquisto? e loro potrebbero rifiutarsi?insomma, io acquisterei volentieri questa casa visto che la spettiamo già da molto, ma se le cose continuano così..........grazie ancora di cuore a tutti!!!....scusate ho notato ora un 'errore nelle date, il preliminare è stato fatto il 7 febbraio 2010.....ed i 24 mesi scadranno a Febbraio 2012......sorry..............

 

[studiopci]

il preliminare deve essere registrato perchè contratto privato dalle parti, la non registrazione in quanto obbligo amministrativo, non inficia la validità dello stesso che rimane tale. E' Tuo diritto chiedere di registrarlo e qualora l'altra parte non voglia è anche obbligo da parte Tua , in caso di impugnativa dell'atto dovrai prima procedere alla registrazione e contestualmente pagare sanzioni amministrative anche tu. A norma del D.L 20 giugno 2005 ,ogni contratto che comporti il trasferimento non contestuale di diritti reali di godimento o di beni immobili costruendi , il costruttore è obbligato , a pena di nullità , alla consegna di una fidejussione per le somme percepite e da percepire . Pena nullità significa che in mancanza di fidejussione consegnata alla firma del contratto preliminare , l'atto è nullo quindi non è valido. Non è lanciare un allarme ne tantomeno tacciare di poca serietà affidabilità l'impresa, e solo un consiglio a richiedere ciò che per legge ti è dovuto. Auguroni.

P.S. ti allego il link alla legge Nuove norme a tutela degli acquirenti d'immobili da costruire

 

[lalella]

Ti ringrazio ancora infinitamente, il tuo aiuto è stato prezioso, oggi li chiamo subito e vediamo come si mettono le cose.......a presto e grazie ancora!!!!speriamo bene!

 

[lalella]

Ribuongiorno....nuovi pareri, nuovi consigli:l'avvocato mi ha detto che acquistando com privato da un'impresa edile la registrazione del preliminare è facoltativa e non obbligatoria, lo diventa swolo nel caso in cui esista un intermediario che dovrà obbligatoriamente registrare l'atto e documentare tutto versamenti compresi, nel caso in cui un domani ci sia un'azione legale le sue prove serviranno per provare appunto quanto io sostengo....ora, in verità l'intermediario non compare ma c'è...insomma, che mi consigliate di fare? la fideiussione la chiederò sicuramnte al più presto e vediamo come reagiscono loro. In verità l'avvocato mi ha consigliato di richiedere emplicemente indietro i soldi prima di intentare qualsiasi cosa e di concordare di stracciare il preliminare nella promessa di rifarlo e ripagare nel momento in cui inizieranno i lavori...ed io ovviamente sia ancora interessata all'acquisto......sono un tantino confusa!!!!!!!!!!!!help!!!!!!!!!!!!

 

[studiopci]

Senza offesa di al tuo avvocato di aggiornare l'abbonamento con leggi e regolamenti perché ne ha saltato qualcuno

Aggiunto dopo 5 minuti :

Riconfermo esattamente quello che ho scritto nel primo topic e ti prego di leggere il d. L. Salutoni

 

[andrea boschini]

Stampalo e fallo leggere dall'avvocato..potra' esservi utile

OBBLIGO DI REGISTRAZIONE

L'art.10 della Tariffa allegata al T.U. 131/1986 prevede l'obbligo della registrazione dei preliminari (anche se conclusi per scrittura privata).

Per la registrazione del preliminare è prevista l'imposta di registro fissa di Euro 168,00.
Se il preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, è prevista la tassazione nella misura di 0,50%.
Se prevede il pagamento di acconti (non soggetti ad I.V.A.), è prevista la tassazione nella misura del 3%.
In entrambi i casi l'imposta pagata è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

L'obbligo di registrazione a termine fisso delle scritture non autenticate contenenti preliminari soggetti ad IVA, sussiste solo in presenza di caparre.

In sintesi:
- il preliminare concluso con il ministero del notaio è sempre soggetto a registrazione;
- il preliminare concluso per scrittura privata è sempre soggetto a registrazione se il venditore è un privato che non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione;
- il preliminare di vendita concluso per scrittura privata non è soggetto a registrazione se la parte che promette la vendita è un'impresa e se il preliminare non contiene caparre (in presenza di caparre è sempre obbligatoria la registrazione del preliminare in termine fisso).


SOGGETTI OBBLIGATI ALLA REGISTRAZIONE

Sono obbligati a richiedere la registrazione, tra l'altro:

A) le parti contraenti per le scritture private non autenticate;
B) i notai per gli atti da essi ricevuti od autenticati;
C) gli impiegati dell'amministrazione finanziaria e gli appartenenti al corpo della Guardia di Finanza per gli atti da registrare d'ufficio;
D) gli agenti d'affari in mediazione iscritti nel ruolo degli agenti immobiliari, per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

Gli agenti immobiliari sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

PERCHE' CONVIENE REGISTRARE I PRELIMINARI

Anche nei casi in cui la registrazione non è obbligatioria, conviene registrate il preliminare.
In caso di fallimento del venditore, infatti, il contratto preliminare non è opponibile al fallimento se non ha data certa anteriore.
Anche i benefici riconosciuti agli acquirenti di immobili da costruire (ai sensi del D.Lgs. 122/2005) presuppongono l'esistenza di un preliminare di data certa.


OPERAZIONI SOGGETTE AD IVA
La Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n.197/E dell'1 agosto 2007 dispone che se il versamento di una somma di danaro ha la duplice natura di caparra e di acconto prezzo, prevale, ai fini fiscali, quella di acconto, con la conseguenza che il pagamento dovrà essere fatturato, non sarà dovuta imposta di registro proporzionale (quietanza) ma solo in misura fissa (dovuta per la fattispecie “preliminare”).

Ovviamente la qualificazione in atto della parte di corrispettivo quale caparra confirmatoria evita il pagamento dell’IVA.