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  1. lalella

    lalella Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, vi scrivo in merito alla situazione nella quale mi trovo da qualche mese e mi chiedo quale sia l'iter da seguire per evitare il peggi oin questo frangente:
    in data 02/02/2009 abbiamo firmato un preliminare d'acquisto di un'abitazione che dovrà essere costruita e consegnata al rogito a 24 mesi esatti dalla data del preliminare. Abbiamo in tale sede versato una caparra confirmatoria :Euro ##15.000,00## (euro quindicimila/00), a valere quale caparra confirmatoria ex art. 1385 del codice civile; tale caparra è stata versata nel seguente modo:
    Euro ##5.000,00## (euro cinquemila/00) corrisposti in sede di proposta di acquisto stipulata in data 07/11/2009.
    Euro ##10.000,00## (euro diecimila/00) versati 02/02/09, a titolo di integrazione della caparra confirmatoria di cui sopra.
    Ad inizio lavori avremmo dovuto versare ulteriori 5.000 euro e ci venne promesso che ed in tale sede ci avrebbero fatto la fideiussione di quanto sino ad allora versato.
    I lavori avrebbero dovuto iniziare a giugno 2010, poi slittati di qualche mese....ad oggi in realtà il cantiere non è ancora partito e noi siamo ancora in attesa. Come dobbiamo comportarci?nel contratto preliminare non vi sono clausole che prendono in considerazione il ritardo della consegna ma viene solamente indicato il termine come 02/02/2012.Cosa dobbiamo aspettarci? è bene che ci rivolgiamo ad un avvocato? rischiamo di non avere quindi la casa alla consegna stabilita?e magari rischiamo anche di perdere ciò che è stato sino ad oggi ianticipato???grazie in anticipo
    Raffaella
     
  2. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    nel preliminare che avresti firmato ci sono riferimenti alla licenza edilizia...ci sono i riferimenti della proprieta' del terreno su cui dovevano realizzare il manufatto?? cosa e' stato scritto...certo che di tempo ne e' passato....io farei senza dare ulteriori acconti...degli accertamenti sulla societa' costruttrice...l'unica cosa certa da come dici che non ti e' stata rilsciata alcuna polizza fidiussoria e se sparisce la societa'....purtroppo anche con loro spariranno i soldi.....e questo mi fa pensare molto negativamente...la societa' e' attiva ancora?? se ci sono ritardi da chi dipende???in questo caso di domande ne andrebbero fatte moltissime...non ultimo quello di un avvocato.....
     
  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Difatti , quoto gennaro63 , non aspettare ulteriori giorni , rivolgiti ad un avvocato, anche perchè la fidejussione viene data a fronte e contestualmente ogni pagamento, non quando decide l'impresa, in questo caso vige il " dare cammello vedere i soldi "
     
  4. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, hai firmato un preliminare che senza la fidejussione è annullabile;)
     
  5. lalella

    lalella Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok ragazzi, grazie mille x i consigli...allora la società è tutt'ora esistente e continua a costruire...sul contratto c'era questa dicitura:Foglio N. 12, mappale N. 523 e Foglio N.12, mappale N. 303 inseriti in zona “Lotti liberi da edificare a destinazione residenziale” (come da nuovo P.G.T.) , il ns preliminare nn è stato registrato...ora io ho la facoltà di chiedere la registrazione dello stesso o di stracciarlo x non pagare penali e rifaro inetramente? e loro hanno la possibilità di rfiutarsi?che cosa significa che il preliminare senza fideiussione è annullabile?che in realtà potrei pretendere indietro i miei soldi senza proseguire nell'acquisto? e loro potrebbero rifiutarsi?insomma, io acquisterei volentieri questa casa visto che la spettiamo già da molto, ma se le cose continuano così..........grazie ancora di cuore a tutti!!!....scusate ho notato ora un 'errore nelle date, il preliminare è stato fatto il 7 febbraio 2010.....ed i 24 mesi scadranno a Febbraio 2012......sorry..............
     
  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    il preliminare deve essere registrato perchè contratto privato dalle parti, la non registrazione in quanto obbligo amministrativo, non inficia la validità dello stesso che rimane tale. E' Tuo diritto chiedere di registrarlo e qualora l'altra parte non voglia è anche obbligo da parte Tua , in caso di impugnativa dell'atto dovrai prima procedere alla registrazione e contestualmente pagare sanzioni amministrative anche tu. A norma del D.L 20 giugno 2005 ,ogni contratto che comporti il trasferimento non contestuale di diritti reali di godimento o di beni immobili costruendi , il costruttore è obbligato , a pena di nullità , alla consegna di una fidejussione per le somme percepite e da percepire . Pena nullità significa che in mancanza di fidejussione consegnata alla firma del contratto preliminare , l'atto è nullo quindi non è valido. Non è lanciare un allarme ne tantomeno tacciare di poca serietà affidabilità l'impresa, e solo un consiglio a richiedere ciò che per legge ti è dovuto. Auguroni.

    P.S. ti allego il link alla legge Nuove norme a tutela degli acquirenti d'immobili da costruire
     
  7. lalella

    lalella Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio ancora infinitamente, il tuo aiuto è stato prezioso, oggi li chiamo subito e vediamo come si mettono le cose.......a presto e grazie ancora!!!!speriamo bene!
     
  8. lalella

    lalella Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ribuongiorno....nuovi pareri, nuovi consigli:l'avvocato mi ha detto che acquistando com privato da un'impresa edile la registrazione del preliminare è facoltativa e non obbligatoria, lo diventa swolo nel caso in cui esista un intermediario che dovrà obbligatoriamente registrare l'atto e documentare tutto versamenti compresi, nel caso in cui un domani ci sia un'azione legale le sue prove serviranno per provare appunto quanto io sostengo....ora, in verità l'intermediario non compare ma c'è...insomma, che mi consigliate di fare? la fideiussione la chiederò sicuramnte al più presto e vediamo come reagiscono loro. In verità l'avvocato mi ha consigliato di richiedere emplicemente indietro i soldi prima di intentare qualsiasi cosa e di concordare di stracciare il preliminare nella promessa di rifarlo e ripagare nel momento in cui inizieranno i lavori...ed io ovviamente sia ancora interessata all'acquisto......sono un tantino confusa!!!!!!!!!!!!help!!!!!!!!!!!!:disappunto:
     
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Senza offesa di al tuo avvocato di aggiornare l'abbonamento con leggi e regolamenti perché ne ha saltato qualcuno

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    Riconfermo esattamente quello che ho scritto nel primo topic e ti prego di leggere il d. L. Salutoni
     
  10. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Stampalo e fallo leggere dall'avvocato..potra' esservi utile;)
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    quoto tranne le ultime righe.


    Affinché la somma versata a titolo di caparra confirmatoria rilevi anche come anticipazione del corrispettivo pattuito, soggetta a IVA al momento del pagamento alla controparte, è necessario che le parti attribuiscano espressamente alla somma, in aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del danno da inadempimento, anche quella, rilevante a seguito dell’esecuzione, di anticipazione del corrispettivo.
    La previsione nel preliminare del versamento di una somma di denaro “mediante imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo” attribuisce alla caparra questa ulteriore funzione.
    Secondo l’orientamento della Cassazione, ove sia dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo o di acconto sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una “pena civile”, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria (Cass. civ. 22 agosto 1977, n. 3833).
    Ciò premesso, il versamento dell’acconto-prezzo, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito (ex articolo 6, del richiamato D.P.R. n. 633/1972), assume rilevanza ai fini IVA, con il conseguente obbligo per il cedente o il prestatore di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta.
    Si renderà, dunque, applicabile il criterio di alternatività IVA-registro previsto dal richiamato articolo 40 del T.U.R e, pertanto, le disposizioni soggette ad IVA non saranno imponibili agli effetti del registro, risultando dovuta la sola imposta di registro in misura fissa.
     
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  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    grande :ok:
     
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  14. lalella

    lalella Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Torno a ringraziarvi x i vs preziosissimi interventi........l'avvocato si è ravveduto...ed io ho deciso di rivolgermi ad un altro!!!!!!!!!!!!!!!!!!!(altrimenti siamo dalla padella alla brace) signori, io capisco che voi siate dei legali.e pertanto parlare in questo modo sia assolutamente chiaro ed esplicativo....ed io vi ringrazio,,,,,,,,ma NN HO CAPITO GRANCHè........provo a riassumere la nozione :risata: quindi ora procedo e chiedo la fideiussione x le cifre versate a fronte di caparra confirmatoria (che potrà in seguito essere integrata con ulteriori versamenti) e la registrazione del preliminare pagandone le penali x il ritardo ( visto che la data del preliminare è il 09/02/2010 e pago solo l'imposta fissa e non l'IVA....giusto???:disappunto:
    ed infine.......l'importo del dichiarato in preliminare che è la cifra intera di 250.000 nn sarà poi vincolante in sede di atto di rogito nel quale potrò decidere la cifra da dichiarare....vero?In tale caso sapete x caso drimei anche a quanto ammonterà la cifra che devo pagare x la registrazione completa di tutto????dopodichè giuro che nn vi disturberò più....GRAZIE ANCORA A TUTTI!!!!!
     
  15. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Andiamo per gradi:
    Non siamo tutti legali, la maggioranza di noi sono operatori del settore immobiliare, per cui abbiamo dimestichezza a trattare la materia e conoscenza della legislazione che dobbiamo comunque ripsettare e far rispettare.



    Chiedi in ottemperanza al D.L. 20 giugno 2005 n° 220, l'applicazione dei Tuoi diritti e nella fattispecie dell'Art. 2 del predetto Decreto Legislativo che recita al comma 1:
    " 1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia ".

    Pena nullità dell'atto significa che lo stesso mancandone i requisiti fondamentali è nullo , non ha valore,devono perciò darti la Fidejussione per i versamenti resi e per tutti i successivi. Procedi alla registrazione del Compromesso o Prelimininare , pagando i diritti fissi, la penale per ritardata registrazione.


    L'importo che hai dichiarato in preliminare dovrà essere quello da dichiarare in atto per 2 motivi:
    1° Forse hai sbagliato a scrivere perchè se Hai registrato il preliminare dichiarando in atto la sommae al rogito cambi, commetti evasione fiscale e dopo pochi secondi ti ritrovi la G.d.F. che ti porta a fare un bel giretto in macchina con le sirene accese a te ed all'impresa, sarà un'esperienza... ma credo poco divertente.
    2° tieni presente che nel caso in cui non dichiari tutta la cifra , l'impresa non ti coprirà la parte non dichiarata con la fidejussione perchè non esiste... a te le conclusioni
     
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  16. lalella

    lalella Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    :applauso::applauso::applauso:
    Innanzitutto mi scusa, la mia nn voleva assolutam essere un'offesa o una pretesa.....è che ero solo un tantino confusa....Ti ringrazio ancora tantissimo ora ci sono, ho capito tutto........ed ho tutto chiaro.Cercavo di fare chiarezza xè domani ho chiesto di incontrare il costruttore e nn volevo farmi trovare impreparata nel caso in cui opponga resistenza alle mie richieste che invece mi spettano di diritto......grazi ancora di cuore.........BUON LAVORO a tutti!!!

    Aggiunto dopo 58 minuti :

    Rettifico....sono ancora qui....nn arrabbiatevi.....ho cercato di cavamenla da sola, ma non riesco a trovare il calcolo esatto x le penali di registrazione...cioè:
    DOCUMENTI:
    -F23 intriplice copia con i dati acquirente e venditore
    -Modello di Richiesta di Registrazione (mod- 69)
    -Marca da Bollo 14,62
    + 30% imposta dovuta Euro 168,00) + Interessi legali
    Importo dichiarato 200.000 quindi......
    200.000,00
    20.000 caparra x0,50= 100,00
    168,00 imposta fissa
    3,72 tributi speciali
    14,62x2=29,24 bolli
    tot. 300,96+ 30% x ritardo (50,4) tot 351,36 e gli interessi legali?

    "Se la registrazione avviene dopo i 20 giorni bisognerà versare la sanzione prevista per tardiva registrazione che si applica nella misura del 15% se la registrazione avviene entro 90 giorni e nella misura del 24% se avviene entro un anno dal termine di scadenza previsto."

    Ora, nel mio caso il ritardo sfora ampiamente l'anno (09/02/2010 data preliminare) come faccio il calcolo? e gli iinteressi legali in che %?
     
  17. lalella

    lalella Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti...................rettifico nuovamente il tutto......il wend ci ha portato9 consiglio e avendo sentito il costruttore il quale ci ha comunicato che l'inizio lavori partirà tra qualche sett e che la casa sarà probabilm pronta x primavera 2012...e non febbr2012 come da contratto che poi come succede spesso diventerà autunno 2012 o addiritt fine anno..., abbiamo deciso di rinunciare a cercare qualcosa di già costruito.....ora, sicuram loro ci proporranno di rivendere il preliminare.......che faccio????cosa comporterebbe?come funziona?insomma, è passato parecchio tempo, mi conviene richiedere semplicemnete i miei soldini dati come caparra, invia amichevole, o rivendere il preliminare ad un prezzo magari di qualcosina superiore e pagarmi le spese? e se non si riesce a rivendere entro la consegna?cosa succede......????aiuto!:disappunto:
     
  18. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve e buon giorno, a questo punto consiglierei due soluzioni:
    1- Far presente che il contratto è nullo, quindi non valido e con esso tutti gli accordi presi all'interno,perchè non c'è stata la consegna della fidejussione e chiedere la restituzione delle cifre versate senza nessuna penale in quanto non ti compete, in caso di diniego da parte del costruttore adire alle vie legali ( la migliore secondo me )
    2- valutare se è il caso di rivedere i termini della questione tenendo presente che questa volta tutto deve essere secondo legge e chiaramente scritto ( licenza ed. , termini di consegna, penali per la consegna differita, ecc.ecc. .
     
  19. lalella

    lalella Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nuovamente grazie, grazie di cuore, penso che a questo punto sia il caso di lasciare perdere, anche xè purtoppo la fiducia nel costruttore è venuta meno e ci è passato la voglia....magari lui sarà in buona fede, ma se le cose iniziano così chissà come potrenno procedere in fase di cortuzione, nn oso pensare. Ciederò alsemplicemente l'annullamento....x lo meno non ci guadagnerò nulla, ma nemmeno ci perderò,!grazie di nuovo x la disponibilità!
     

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