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  1. kiomikiomi

    kiomikiomi Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve
    io e la mia ragazza siamo in procinto di comprare casa.
    Ne abbiamo trovata una nuova,bella e...con un prezzo direi molto basso.
    Per intenderci..in zona gli appartamenti costano 3.300 al metro....questa che abbiamo trovato costa 2.700.
    E'stato normale quindi avere dei dubbi;
    contattiamo un notaio e dopo le varie ricerche,salta fuori che:
    la ditta che ha costruito è in rosso e chiuderà,
    sull appartamento gravano 3 decreti ingiuntivi per un valore di 100.000 euro!
    La mia domanda è:
    cosa rischio io?
    Se la compro non è che poi devo pagarli io questi 100.000?
    Grazie
     
  2. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Se la situazione giuridica dell'immobile è questa io scapperei a gambe levate.

    Il decreto ingiuntivo, una volta diventato definitivo, é titolo idoneo ad iscrivere sull'immobile un' ipoteca giudiziale.
    L’ipoteca, a sua volta, attribuisce al creditore la possibilità di poter soddisfare il proprio credito sul bene ipotecato (espropriandolo!) anche se questo è stato nel frattempo alienato ad un terzo: in ciò sta il significato di “diritto reale”, ovvero di diritto che segue sempre la cosa, che è incorporato in essa ed è, pertanto, opponibile al terzo. Insomma, saresti tu, se diventi titolare dell'immobile, a dover pagare i 100.000 euro al creditore per poter cancellare l'ipoteca giudiziale.
    Sei ancora convinto di comprare a poco?
     
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  3. kiomikiomi

    kiomikiomi Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    .....proprio come pensavo!
    Non ci sono "scappatoie"?
    Nel senso...se nel preliminare scrivessimo ad esempio:
    compro solo una volta cancellate tutte le ipoteche?
    Forse però..una volta cancellate sono magari già passati 2 anni e cmq credo che anche la banca non mi concederà mai il mutuo per una casa con questi problemi
     
  4. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    Con un notaio particolarmente sveglio e' tutto possibile basta che gestisce lui le somme mette in fila gli eventuali creditori...e se l'operazione e' fattibile con serenita' acquisterai...auguri per la ricerca del fenomeno....
     
  5. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    I 100.000 li dai tu, ma vengono decurtati dal prezzo, e il tutto si fa dal Notaio

    Mi preoccuperei di più di un'eventuale azione di revocatoria se il prezzo è PALESEMENTE inferiore al prezzo di mercato
     
    A Limpida e Antonello piace questo messaggio.
  6. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Altra trappola.[​IMG]
    Questa meno gestibile della cancellazione dell'ipoteca.
     
  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Concordo, e dovrebbe avere 100.000 dei suoi e non del mutuo. Il costruttore ha una bella faccia tosta a mettere in vendita un immobile "bruciato" e senza avvisare di questo "dettaglio". Hanno dovuto far fare pure le ricerche da un notaio.:basito:
     
  8. LEnrica

    LEnrica Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ne stavo giusto parlando questa mattina.
    Chi acquista come prima casa non dovrebbe entrare nella requisitoria, e se il prezzo dichiarato in atto d'acquisto è troppo basso?
    Altra domanda: il giudice nel caso di una srl non può stabilire a posteriori un listino minimo per l' invenduto cosicchè si possano soddisfare i creditori e si dia la possibilità all'azienda di andare in pareggio, senza rischi per nessuno?
     
  9. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Sì, però è anche vero che questa situazione è ormai molto diffusa e il venditore/costruttore è praticamente bloccato nella possibilità di alienare il bene....Va bene tutelare sia l'acquirente che i terzi,ma bisogna dare anche gli strumenti all'azienda per rientrare..
     
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  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ma il "rientro" deve essere trasparente e non ad inganno.
    Riflettiamo su quello che a volte abbiamo letto nel forum su notai disattenti che non si accorgono dei vincoli.
    Il venditore in questo caso ha tentato "il colpo".
    all'interessato doveva dire : la situazione è questa, parliamo insieme ai creditori.
    Un imprenditore serio fa così.
     
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  11. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Sì, su questo hai ragione. Il problema è che anche quando è serio e ha semplicemente sbagliato le previsioni praticamente è buttato fuori, le banche non concedono mai accolli di ipoteche o cose di questo tipo....Poi per carità, è evidente che la maggior parte dei costruttori in questa situazione vedono l'acquirente "liquido" come cappuccetto rosso, da accompagnare da un notaio "disattento"....
     
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  12. LEnrica

    LEnrica Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ma i decreti ingiuntivi dovrebbero gravare sulla ditta non sull'appartamento. Non è che sull'appartamento gravano 3 ipotece da 100.000?
     
  13. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Non sono un avvocato quindi probabilmente ci sarà qualche inesattezza, ma in soldoni funziona così : Il decreto ingiuntivo è un titolo esecutivo che ti dà il Tribunale, con il quale poi puoi agire nei confronti dei tuoi debitori. Quindi di sicuro il decreto ingiuntivo NON grava su un immobile, ma ti permette di pignorarlo
     
    A Antonello, H&F e ccc1956 piace questo elemento.
  14. kiomikiomi

    kiomikiomi Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte.
    Ho parlato con l'agenzia e mi hanno detto che:
    il costruttore si è messo volontariamente in liquidazione
    è stato nominato un liquidatore dal ministero
    il pagamento avverrà solo al momento del rogito
    il liquidatore intascherà i soldi e si preoccuperà di darli ai debitori.
    non ci sono problemi se le cose vengono fatte bene ha aggiunto!!!
    che devo fare?
    il mio dubbio è:se i soldi non sono sufficenti a pagare i debiti che ha il costruttore?
    solita risposta?li pago io?
     
  15. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Beh, il fatto che ci sia un liquidatore dovrebbe tranquillizzarti, mi sembra che a sto punto la revocatoria non sia più attuabile, per i debiti del tuo venditore sono problemi suoi e non tuoi.
     
    A H&F e studiopci piace questo messaggio.
  16. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Acquistare una prima casa da società fallibile in difficoltà non è rischioso. L'importante è che il prezzo di acuisto non sia vile. Uno sconto del 15-20% dagli attuali borsini immobiliari è accettabile. La cosa migliore sarebbe trascrivere un preliminare sull'immobile (quindi farlo con atto pubblico e non solo registrato) per poi andare direttamente all'acquisto definitivo con la contestuale estinzione della procedura e con la cancellazione delle eventuali ipoteche iscritte prima del preliminare. Se fra il preliminare trascritto ed il definitivo intervenissero altre iscrizioni o trascrizioni sarebbero per l'acquirente non opponibili (non pregiudizievoli). Se si acquista non come prima casa ci sono margini di rischio (anche se marginali) in quanto la legge fallimentare li tutela un po meno rispetto agli acquirenti di prime case, anche in questo caso si è al riparo da rischi se il prezzo di acquisto è equo. Purtroppo è attualmente disattesa la recente normativa che imposne ai costruttori di dare fideiussioni per le cauzioni/caparre versate.
    Kolia Cassin
    casedaenti.it
     
    A Graf piace questo elemento.
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    in che senso disattesa?
     
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  18. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    I costruttori prendono acconti e caparre senza fornire le garanzie previste dalla legge (assicurazione o fideiussione bancaria) in quanto non sono previste sanzioni per l'omissione.
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    qual è la legge che prevede la fideiussione contro il versamento della caparra?
     
  20. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    d.lgs 122 del 2005: rende obbligatoria la polizza fideiussoria a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere dall’acquirente per l’acquisto dell’immobile in costruzione. La sanzione per la mancata garanzia è la nullità del contratto, che chiaramente nessuno invoca per evitare complicazioni ulteriori fra il contratto preliminare e quello definitivo. L’efficacia della garanzia (fideiussione o assicurazione) cessa al momento del trasferimento della proprietà o all’atto definitivo di assegnazione in capo all’acquirente.
     
    A selah e Umberto Granducato piace questo messaggio.

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